Ипотека Alt-A , сокращение от Alternative A-paper , представляет собой тип ипотеки в США , который по разным причинам считается более рискованным, чем A-paper , или «основной», и менее рискованным, чем « subprime », самая рискованная категория. По этим причинам, а также в некоторых случаях из-за их размера кредиты Alt-A не подлежат покупке Fannie Mae или Freddie Mac . [1] Процентные ставки Alt-A, которые определяются кредитным риском , поэтому, как правило, находятся между ставками по первоклассным и субстандартным ипотечным кредитам, хотя единого общепринятого определения Alt-A не существует. [2] Обычно ипотечные кредиты Alt-A характеризуются заемщиками с неполной документацией, средним кредитным рейтингом , более высокой стоимостью кредита и большим количеством инвестиционной недвижимости и вторичных домов. [3] A-минус связан с Alt-A, причем некоторые кредиторы относят их к одной и той же категории, но A-минус традиционно определяется как ипотечные заемщики с рейтингом FICO ниже 680, тогда как Alt-A традиционно определяется как кредиты без полной документации. . [4] Ипотечные кредиты Alt-A могут иметь отличную кредитоспособность, но могут не соответствовать критериям андеррайтинга по другим причинам. [5] В течение последнего десятилетия значительное количество ипотечных кредитов Alt-A было получено в результате рефинансирования , а не покупки недвижимости. [6] [ когда? ]
Кредиты Alt-A не следует путать с кредитами с альтернативной документацией, которые, как правило, имеют тот же риск, что и кредиты с полной документацией, несмотря на использование различных документов для проверки соответствующей информации. [7] Как и в случае с субстандартной ипотекой, большая часть ипотечных кредитов Alt-A, как правило, выдается специализированными кредиторами, а не банками и сберегательными учреждениями. [8]
В ипотечной индустрии США различные ипотечные продукты обычно определяются по тому, чем они отличаются от типов «соответствующих» или «агентских» ипотечных кредитов, гарантированных спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac .
Существует множество факторов, которые могут привести к тому, что ипотека не будет соответствовать традиционным принципам кредитования GSE, даже если кредитоспособность заемщика в целом высока. Вот несколько наиболее важных факторов:
Таким образом, кредиты Alt-A являются «альтернативой» стандартным ипотечным кредитам, обеспеченным GSE.
Примером лица, запрашивающего ипотеку с заявленным доходом, является лицо с несколькими и различными источниками дохода, для документирования которого потребуется обременительный объем документов, например, доход от самозанятости или инвестиций. Обратите внимание, что кредиты с сокращенной документацией по-прежнему требуют, чтобы заемщики разрешили кредитору заказывать налоговые декларации в произвольном порядке в Налоговой службе для проверки дохода в заявлении.
Те же функции документации доступны в рамках «субстандартных» правил, а аналогичные могут даже быть доступны в соответствии с правилами агентств. Alt-A и субстандартный кредит отличаются тем, что, вообще говоря, заемщик Alt-A имел бы достаточный финансовый профиль, чтобы претендовать на «соответствующую» ипотеку, если бы не один из факторов, упомянутых выше, тогда как субстандартный кредит заемщик будет страдать от исключительно слабых кредитных характеристик, доходов или активов. Однако в тех случаях, когда характеристики заемщика, имущества и кредита особенно хорошо соответствуют рекомендациям агентства, автоматизированные системы предварительного одобрения Fannie и Freddie обычно автоматически предоставляют сокращенные функции документации без каких-либо дополнительных затрат. Более дорогие кредиты Alt-A или субстандартные кредиты не обязательны сильным заемщикам для ускорения подачи заявок.
Помимо ограниченных возможностей документации, рекомендации Alt-A обычно также предлагают заемщикам большую гибкость, чем рекомендации агентств, в отношении кредитных рейтингов заемщиков, доходов и уровней активов. Таким образом, заемщик, чей финансовый профиль может не соответствовать рекомендациям агентства по запрашиваемым условиям кредита, все равно может иметь право на участие в соответствии с рекомендациями Alt-A.
Помимо кредитного и финансового профиля заемщика, стандарты GSE также, как правило, являются наиболее строгими в отношении того, какую часть стоимости или покупной цены данного типа недвижимости разрешено предоставлять в кредит на недвижимость, занимаемую владельцем , вторую («отпуск») и занимаемую не владельцем ( «инвестиции») дома и на каких условиях. Сочетание этих факторов недвижимости и занятости с данным профилем заемщика может вывести кредит из «основной» категории кредитов, соответствующих агентству, в менее строгие категории, такие как Alt-A и субстандартный кредит. Например, Fannie Mae может согласиться выкупить все кредиты, выданные конкретным кредитором на вторые дома для одной семьи в определенном районе, с определенной максимальной LTV для заемщиков в пределах заданного дохода, активов и кредитных лимитов. Заемщики, выходящие за эти пределы, или те, кто ищет кредиты выше максимального LTV для второго дома, должны будут подать заявку на кредит Alt-A. Заемщикам, которые еще больше выходят за рамки доходов, активов и кредитных лимитов, возможно, придется рассмотреть возможность субстандартного финансирования, которое по состоянию на 2008 год трудно найти.
Подобно кредитованию Alt-A, в категориях «Jumbo» и «Super-Jumbo» обычно используется смесь руководящих принципов агентства и «Alt-A» для определения права заемщика, при этом допуская более высокие максимальные суммы кредита, чем те, которые разрешены GSE (по состоянию на 2023 год: 726 200 долларов США на одну семью). дом за пределами Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США).
Во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования , начавшегося в 2007 году, ипотечные кредиты Alt-A оказались под особым вниманием.
Одной из проблем, связанных с кредитами Alt-A, является отсутствие необходимых доказательств или документации, необходимой для одобрения кредита. Таким образом, кредиторы могут быть склонны предлагать заемщикам искажать свои доходы или активы, чтобы претендовать на получение более крупного кредита; в долгосрочной перспективе заемщики могут оказаться не в состоянии оплатить свои платежи, но кредиторы по-прежнему получают огромную прибыль. Поскольку кредиты Alt-A также являются предпочтительным финансированием для большинства инвестиционной недвижимости, не занимаемой владельцем, как класс, они представляют гораздо большую вероятность дефолта заемщика, чем обычные, соответствующие ипотечные кредиты, поскольку люди с большей вероятностью оставят недвижимость, в которой они не живут, чем рискуют потерять свой основной дом. По состоянию на 2008 год существовали убедительные доказательства слабости ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами Alt-A, по причинам, аналогичным кризису ценных бумаг, обеспеченных субстандартными ипотечными кредитами.
Поскольку кредиты Alt-A в первую очередь не приобретались GSE, они, таким образом, стали более дорогими, и их стало гораздо труднее найти в результате общего кризиса на рынках ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Кредиты Alt-A все еще были доступны от отдельных учреждений, которые держали их «в портфеле», а не перепродавали инвесторам, и по состоянию на середину 2008 года существовало сильное давление на то, чтобы FNMA и FHLMC разрешили покупать больше кредитов. их. Однако процентные ставки по этой категории кредитования существенно выросли в период с 2006 по 2008 год в результате сокращения вторичного рынка .