Кондо -отель , также известный как кондотель , кондо-отель или кондоминиум , представляет собой здание, которое по закону является кондоминиумом , но работает как отель, предлагает краткосрочную аренду и имеет стойку регистрации.
Кондо-отели, как правило, представляют собой высотные здания, построенные и эксплуатируемые как роскошные отели, обычно в крупных городах и на курортах. [1] В этих отелях есть кондоминиумы, которые позволяют кому-то владеть загородным домом с полным спектром услуг . Когда они не используют этот дом, они могут использовать маркетинг и управление, осуществляемые сетью отелей, для аренды и управления кондоминиумом, как и любым другим гостиничным номером.
Правительство США очень строго относится к типу рекламы, которую можно размещать в отношении проектов кондоминиумов. Некоторые проекты кондоминиумов рекламируют себя как инвестиции в недвижимость, но поскольку ценность этих кондоминиумов как инвестиций в недвижимость не совсем ясна, правительство США в настоящее время запрещает использование этого упоминания при рекламе кондоминиумов. [ нужна цитата ]
В Калифорнии отели-кондоминиумы подвергались критике за то, что они позволяли застройщикам обходить законы, призванные защитить общественный доступ к пляжам . Поскольку в таком объекте есть гостиничные номера, его можно классифицировать как место общественного пользования, даже несмотря на то, что большинство объектов находятся в частной собственности, и объект мало что делает для размещения населения. [2]
На Филиппинах отели-кондоминиумы имеют документ на недвижимость в кондоминиуме. Это позволяет иностранцам приобретать до 30% квартир в кондотелях, в отличие от большинства другой недвижимости. [3] Это сделало данную разработку популярной в стране.
Хотя это и не полный список, но наиболее популярные места в США для размещения кондоминиумов включают: Аспен , Чикаго , Майами , Форт-Лодердейл , долину Лас-Вегаса , Нью-Йорк , Миртл-Бич, Южная Каролина , и Орландо, Флорида . Кондо-отели также можно найти на горнолыжных курортах и в международных направлениях, таких как Хако, Коста-Рика . В 2006 году инвесторы потратили около 250 миллионов долларов на кондоминиумы, причем большая часть этих расходов была сосредоточена на курортных зонах.
Обратите внимание, что анализ экономики кондоминиума чрезвычайно сложен из-за сложности получения точной информации о потенциальном потоке доходов. Застройщики обычно не предоставляют важные данные или оценки стоимости номеров или уровня занятости, опасаясь попасть под действие правил Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) в отношении инвестиций, в отличие от правил в сфере недвижимости . [4]
Основными факторами, влияющими на финансовый результат владения, являются доходы от аренды, повышение курса или обесценивание, кредитование и налоговые вычеты. [ нужна цитата ]
Доход от аренды делится с управляющей компанией, и владельцы обычно не платят авансовых платежей за управление, которое включает в себя маркетинг и бронирование квартир. [ нужна цитата ] Типичные ежемесячные платежи за квартиры в пуле аренды включают резерв FF&E (мебель, приспособления и оборудование) и курортный сбор(ы). Хотя распределение доходов между владельцем и управляющей компанией варьируется от проекта к проекту, большинство из них колеблется в пределах 50 процентов. Большинство отелей-кондоминиумов, особенно таких брендовых отелей, как Westin или Ritz-Carlton , стратегически расположены в курортных зонах или популярных городских районах, что обеспечивает высокие цены за ночь и постоянную заполняемость круглый год. Доходы от аренды от гостей отеля зависят от характера поездок и могут снизиться.
Многие кондо-отели, особенно фирменные кондо-отели, продемонстрировали двузначный рост и превзошли традиционные кондоминиумы или дома на одну семью на том же курортном рынке. Кондо-отели представляют собой простую недвижимость, оформленную за плату, и их можно покупать и продавать, как и другие формы недвижимости. Из-за отсутствия данных о перепродаже на многих развивающихся рынках, где можно найти кондо-отели на стадии строительства, эксперты проявляют осторожность при рассмотрении вопроса о покупке кондо-отеля исключительно в инвестиционных целях. [5] Как и в случае с традиционной недвижимостью, ее повышение никогда не гарантируется. Совсем недавно именно этот сценарий произошел в Лас-Вегасе. Некоторые из наиболее известных отелей-кондоминиумов были проданы на вторичном рынке дешевле, чем на этапе подготовки к строительству.
Финансирование, как правило, обходится дороже, чем для основного места жительства. [ нужна цитата ] Ставки по ипотеке могут быть на целый пункт выше, и в прошлом это было особенно верно, потому что финансовые учреждения не были знакомы с концепцией кондо-отеля. Покупки перед началом строительства требуют значительного первоначального взноса, и покупатели не увидят финансовой отдачи или не смогут использовать свое жилье до тех пор, пока отель не будет завершен и не будет готов к эксплуатации. Кроме того, владельцам, возможно, придется приобрести дополнительную страховку для защиты от претензий по ответственности и некоторых видов ущерба или потерь.
Дополнительные налоговые льготы можно получить, владея кондо-отелем. [ нужна цитата ] Если кондо-отель используется для неосновного проживания или сдачи в аренду жилья, владельцы могут иметь возможность ускорить амортизацию своего кондо-отеля с 39 лет до 27,5, 15, 7 и даже 5 лет. Налоговое законодательство кондо-отелей определяет это и влияет на отдельных лиц в каждом конкретном случае, поскольку налоговая ситуация каждого потенциального покупателя различна.
Как и в большинстве кондоминиумов, владельцы кондо-отелей обязаны платить взносы ассоциации домовладельцев , обычно называемые ТСЖ. Плата и услуги могут сильно различаться. Факторами, вызывающими колебания, являются звездный рейтинг и уровень эксплуатации отеля, а также его физическое расположение. Например, недвижимость, расположенная на берегу океана, может регулярно подвергаться воздействию прибрежных погодных условий, что, в свою очередь, может увеличить потребность в более регулярном обслуживании внешней части здания. Точно так же недвижимость, расположенная на горнолыжном курорте, должна выдерживать сильные зимние штормы, а также должна иметь услуги по уборке снега.
За исключением исключений, многие сборы и услуги, имеющиеся в ТСЖ, фиксированы и очень мало колеблются от проекта к проекту. Подобные услуги обычно включают в себя общие коммунальные услуги, коммунальные услуги в местах общего пользования, резервирование отдельных помещений и зданий, уход за территорией, плату за использование спортивных площадок , охрану , борьбу с вредителями , затраты на механический ремонт, системы охранной сигнализации , обслуживание парковочных мест , обслуживание бассейнов и т. д. управление собственником и административные услуги. Предметы, связанные с влиянием гостей отеля, обычно не включаются в сборы ТСЖ; к ним относятся расходы на ведение домашнего хозяйства , а также расходы, связанные с укомплектованием персоналом и эксплуатацией отеля. [6]