New York State Division of Housing and Community Renewal ( DHCR ) — это агентство правительства штата Нью-Йорк [1], ответственное за управление программами жилищного строительства и развития сообществ для содействия доступному жилью, возрождению сообществ и экономическому росту. Его основные функции включают в себя надзор за регулированием аренды через State Office of Rent Administration (ORA), управление программами доступного жилья, предоставление финансовой помощи для развития и восстановления жилья, поддержку инициатив по развитию сообществ, обеспечение соблюдения законов о справедливом жилье и управление Программой помощи в утеплении. DHCR подвергся критике со стороны групп по защите прав арендаторов за неспособность контролировать собственные программы и огромные задержки в расследовании случаев незаконного дерегулирования из-за большого отставания. [2] [3] [4]
Через свое Управление по управлению арендной платой (ORA) DHCR отвечает за администрирование и обеспечение соблюдения законов о стабилизации арендной платы и контроле арендной платы в Нью-Йорке и других юрисдикциях по всему штату. Это включает в себя рассмотрение и утверждение повышения арендной платы, рассмотрение жалоб арендаторов, расследование нарушений, предписание исправлений и наложение штрафов на арендодателей, которые были признаны несоответствующими. Что касается этой ответственности, DHCR широко критиковалось за их неспособность контролировать повышение арендной платы/незаконную дерегуляцию, наказывать арендодателей, которые нарушают закон в отношении повышения арендной платы, и за последующее создание обширного списка дел, о которых сообщили арендаторы. [2] [3] [4] Помимо правил аренды, DHCR также отвечает за обеспечение соблюдения кодексов обслуживания жилья, выступает посредником в спорах между арендодателем и арендатором и обеспечивает соблюдение арендодателями требований ордера на пригодность для проживания .
DHCR администрирует различные программы, направленные на развитие, восстановление и сохранение доступного жилья в штате. Программы включают в себя программу Mitchell–Lama Housing Program , федеральный налоговый кредит на жилье для малоимущих и государственный налоговый кредит на жилье для малоимущих, который предлагает налоговые льготы для поощрения частных инвестиций в доступное жилье; федеральную программу HOME Investment Partnerships Program HTFC , которая предлагает средства для жилищных проектов, ориентированных на домохозяйства с низким доходом; и государственный трастовый фонд для жилья с низким доходом HTFC , который предоставляет финансовую поддержку для строительства и восстановления доступных возможностей аренды и владения жильем. HTFC получает кадровую и административную поддержку от DHCR.
DHCR также реализует инициативы по развитию сообществ, направленные на содействие экономическому росту и оживление сообществ. Ключевые программы включают программу New York Main Street, которая предоставляет финансовую помощь и техническую поддержку для помощи сообществам в оживлении традиционных главных улиц и районов в центре города, и федеральную программу Community Development Block Grant , которая предлагает средства местным органам власти, некоммерческим организациям и организациям на базе сообществ для проектов, которые улучшают инфраструктуру сообщества, поддерживают местный бизнес и создают рабочие места. Государственный фонд развития жилья предоставляет кредиты некоммерческим организациям для разработки проектов жилья для малоимущих.
Другие программы включают Программу помощи в аренде жилья в сельской местности для проектов, финансируемых за счет ипотечных кредитов по Программе 515 Службы сельского жилья Министерства сельского хозяйства США , а также Программу помощи в адаптации к погодным условиям, которая помогает сократить расходы на отопление/кондиционирование.
Закон о государственном жилье 1926 года создал Государственный совет по жилищному хозяйству. [5] [6] Закон был повторно принят в 1927 году для создания Бюро по жилищному хозяйству. [7] Статья XVIII о жилищном хозяйстве была добавлена в Конституцию Нью-Йорка с 1 января 1939 года. [8] Разделение жилья было продолжено в 1939 году с принятием Закона о государственном жилье . [9] [10] «Обновление сообщества» было добавлено в 1961 году . [11] Временная государственная комиссия по арендной плате за жилье была включена в DHCR как Управление по управлению арендной платой в 1964 году. [12] Корпорация трастового фонда жилья была создана в 1985 году, и комиссар стал ее председателем. [13] [14]
DHCR сталкивалась со значительными проблемами надзора и подвергалась критике на протяжении многих лет, особенно в отношении своей роли в регулировании и обеспечении соблюдения законов о стабилизации арендной платы. [3] Арендаторы и группы по защите прав потребителей часто указывали на ряд недостатков и системных проблем, которые отрицательно повлияли на арендаторов Нью-Йорка.
Одним из основных критических замечаний к DHCR является неадекватное обеспечение соблюдения законов о стабилизации арендной платы. Арендаторы сообщали о многочисленных случаях, когда арендодатели незаконно повышали арендную плату или не поддерживали свою недвижимость в хорошем состоянии, но при этом сталкивались с минимальными последствиями со стороны DHCR. Эта воспринимаемая снисходительность привела к созданию климата, в котором некоторые арендодатели чувствуют себя достаточно смелыми, чтобы игнорировать правила, не опасаясь серьезных последствий. [15] В 2007 году проверка, проведенная Генеральным инспектором штата Нью-Йорк, выявила существенные недостатки в надзоре DHCR за жилищной программой Митчелла-Ламы . В отчете было установлено, что DHCR не обеспечила соблюдение правил отбора арендаторов и правил финансового управления, позволила неквалифицированным заявителям получать квартиры и разрешила жилищным компаниям обходить правила, касающиеся распределения квартир и финансовой отчетности. Кроме того, сами сотрудники DHCR получили выгоду от программы, что вызвало обеспокоенность по поводу конфликта интересов. [3]
«Генеральный инспектор штата Кристина Хаманн сегодня опубликовала результаты углубленной проверки, проведенной ее офисом, в которой сделан вывод о том, что контроль со стороны Управления жилищного строительства и обновления общин штата Нью-Йорк за программой доступного жилья Митчелла-Ламы и обеспечение соблюдения ее собственных правил были в целом несовершенны.
В отчете Генерального инспектора «Углубленный обзор надзора Отдела жилищного строительства и обновления общин за программой Митчелла-Ламы» описываются результаты проверки, которая выявила существенные недостатки в надзоре DHCR за программой Митчелла-Ламы в период с января 2003 года по октябрь 2006 года. Офис Генерального инспектора начал проверку в ответ на многочисленные жалобы жителей и других лиц, которые указывали на системные проблемы в надзорной роли DHCR.
Генеральный инспектор Хаманн заявил: «Вместо того чтобы защищать целостность программы, DHCR из-за своих собственных недостатков позволила жилищным компаниям нарушать правила, касающиеся распределения квартир, финансовой отчетности и заключения договоров. Глубокие и системные недостатки DHCR привели к увеличению расходов для арендаторов и распределению квартир среди неквалифицированных заявителей за счет тех, кто имел законное право на эти же квартиры».
(Офис Генерального инспектора штата Нью-Йорк, 19 сентября 2007 г.) [3]
Агентство также подверглось критике за значительные задержки в обработке жалоб арендаторов и дел о завышении арендной платы. Эти задержки могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет, оставляя арендаторов в длительных периодах неопределенности и финансового напряжения. Задержка дел часто приводит к задержке правосудия, когда арендаторы продолжают переплачивать арендную плату или жить в неудовлетворительных условиях, ожидая действий DHCR. [16] [17] Примером может служить рассмотрение заявления о дерегулировании 2016 года арендодателем, которое было отклонено в 2019 году из-за поправок в законы о дерегулировании высокой арендной платы/высокого дохода в соответствии с Законом о стабильности жилищного сектора и защите арендаторов 2019 года . Арендодатель своевременно подал заявление о дерегулировании, но медленная обработка DHCR привела к трехлетней задержке перед отклонением, в результате чего дело осталось нерешенным. [4] Кроме того, арендаторы, требующие возмещения за завышение арендной платы, право, расширенное законодательными реформами 2019 года, также сталкиваются со значительными задержками. Разрешение этих дел может занять до трех лет, причем часто проходит два года, прежде чем дела будут переданы одному из ограниченного числа инспекторов по аренде в DHCR. Эти задержки не только продлевают финансовый стресс для арендаторов, но и могут привести к тому, что они примут менее выгодные соглашения с арендодателями. Значительные задержки в рассмотрении дел DHCR подрывают эффективность законов о защите арендаторов и подчеркивают необходимость улучшения работы агентства для обеспечения своевременного и справедливого разрешения дел, связанных с жильем. Критики DHCR говорят, что обширное количество нерассмотренных дел свидетельствует о прямом влиянии DHCR на неспособность контролировать отчетность арендодателей по арендной плате, что наносит непоправимый ущерб доступному жилью в Нью-Йорке и серьезный финансовый ущерб частным лицам. [4] [2]
Задержка в DHCR вызвала серьезные этические проблемы. Основная роль агентства включает в себя обеспечение соблюдения правил аренды и мониторинг отчетности по аренде, но невыполнение этих обязанностей привело к значительному отставанию дел. Это вызвало продолжительные финансовые и эмоциональные страдания арендаторов, ищущих возмещения за переплату арендной платы и другие проблемы. Несмотря на получение увеличенного финансирования налогоплательщиков, направленного на разрешение этих задержек, DHCR с трудом удалось добиться существенного прогресса. Эта ситуация предполагает потенциальное ненадлежащее управление средствами и поднимает вопросы об ответственности и прозрачности агентства. Критики утверждают, что неэффективность в работе DHCR и постоянные задержки в обработке дел подрывают доверие к способности агентства эффективно защищать права арендаторов. Этические проблемы усугубляются случаями, когда арендодатели занимались мошеннической деятельностью, такой как незаконное повышение арендной платы или дерегулирование единиц без надлежащего надзора. [18] [19] [20]
Еще одним важным пунктом разногласий является отсутствие прозрачности DHCR. Арендаторы и защитники утверждают, что процессы и решения агентства часто непрозрачны, что затрудняет понимание арендаторами своих прав или статуса их жалоб. Такое отсутствие ясности может отпугнуть арендаторов от подачи законных исков и подорвать доверие к способности агентства защищать права арендаторов . [17]
Совокупный эффект неудач DHCR был глубоким для арендаторов Нью-Йорка. Многие арендаторы испытали значительные финансовые трудности из-за неконтролируемых завышенных арендных ставок и расходов, связанных с проживанием в плохо обслуживаемом жилье. Кроме того, психологические последствия длительных судебных тяжб и неопределенность неразрешенных жалоб могут быть серьезными. Эти системные проблемы способствовали созданию среды, в которой арендаторы чувствуют себя уязвимыми и незащищенными, подрывая общую стабильность и доступность жилья в Нью-Йорке. [15]
Были случаи, когда DHCR не контролировал эти программы (например, жилищную программу Митчелла–Ламы ), и возникали этические проблемы из-за финансовой выгоды сотрудников DHCR за счет средств налогоплательщиков, несмотря на неспособность обеспечить соблюдение положений программы. [3]