Fast-track building construction — жаргон строительной отрасли, обозначающий стратегию реализации проекта, которая заключается в том, чтобы начать строительство до завершения проектирования. Цель — сократить время до завершения. [1]
Более короткие графики желательны по причинам, которые различаются у владельцев зданий. Более короткий график может сократить время выхода производителя на рынок , потребность школьного округа в снижении переполненности или просто предоставить новый дом для семьи раньше. Более короткие графики также могут сократить стоимость финансирования строительства и сократить накладные расходы для проектных и строительных организаций. Более короткие графики также могут уменьшить влияние инфляции во время строительства. Таким образом, ускоренное отслеживание проекта достигается за счет интеграции этапов проектирования и строительства.
Fast track сложнее в управлении, чем традиционный процесс design-bid-build . Он требует детального знания процесса, эффективного планирования, целостности и тесной координации между организациями, выполняющими работу.
Окончательная стоимость проекта неизвестна, когда начинается строительство, поскольку проектирование не завершено. [2] При традиционном процессе «проектирование-торги-строительство» полный комплект строительной документации и спецификаций описывает то, что застройщик соглашается построить, и служит основой контракта. В проектах Fast-track проект, строительная документация и спецификации являются неполными, поэтому установление окончательной стоимости представляет проблемы. Чтобы справиться с этой трудностью, владельцы обычно используют контракт с возмещением затрат со застройщиком (руководителем строительства или генеральным подрядчиком). Контракт может включать смету расходов без гарантии или может быть гарантированная максимальная цена (GMP). Однако даже при GMP могут возникнуть споры относительно объема работ, охватываемых GMP, поскольку проект был неполным на момент заключения контракта.
Также существует риск того, что работа, выполненная на ранней стадии проекта, может не соответствовать более поздним проектным решениям. Например, если форма здания изменится после того, как фундамент будет построен, это увеличит затраты и задержку на изменение готового фундамента. Или элемент оборудования, выбранный на поздних этапах процесса, может потребовать дренажей или подключения к воде и электропитанию, которые не были предусмотрены на ранних этапах проекта. Кроме того, интерпретация задания на проектирование подрядчиком может отличаться от интерпретации владельца, что может привести к конфликту интересов.
Если время не имеет решающего значения, владельцы могут благоразумно подойти к завершению проектирования и получить фиксированную единовременную цену до начала строительства (процесс проектирование-торги-строительство). Однако, если есть причина ускорить сдачу проекта, Fast-track можно использовать с любой стратегией сдачи проекта, такой как CM at Risk и Agency CM (см. Управление строительством ), проектирование-строительство , мостообразование и интегрированная сдача проекта . Даже традиционный процесс проектирование-торги-строительство может использовать концепции Fast-track, предлагая отдельные общие строительные контракты для этапов работы.
Однако многие владельцы выбирают опытные проектные команды и считают, что вознаграждение стоит рисков. Один источник утверждает, что Fast-track используется в 40 процентах строительных проектов. [3]
На протяжении большей части 19-го и 20-го веков обычным процессом поставки проекта был последовательный проектирование-торги-строительство, с периодом времени между завершением одной фазы и началом следующей. Архитектор и/или инженер завершал проект, делал подробные чертежи конструкции, писал спецификации и приглашал нескольких подрядчиков представить предложения, в которых указывалась их цена за выполнение проекта., [4] [5]
Обычно государственные организации предпочитали ставку «паушальной суммы» на все этапы работы (все от проектирования до строительства) и также должны были присудить строительные работы участнику с самой низкой квалифицированной ставкой. Политическое предположение состояло в том, что ставка с низкой паушальной суммой демонстрировала разумное использование государственных денег, а открытые конкурсные торги демонстрировали справедливый выбор подрядчиков. Поскольку конкурсные торги с паушальной суммой требовали полных строительных чертежей и спецификаций, Fast-track, используемый в промышленности, был недоступен для государственных владельцев.
Однако большинство правил государственных закупок допускают закупку архитектурных, инженерных и других услуг на основе квалификации поставщика услуг. (См. Закон Брукса [6] о подходе, используемом федеральным правительством.)
В 1960-х годах, во время войны во Вьетнаме, студенты, поступившие в высшие учебные заведения, были отсрочены от призыва. В результате колледжи и университеты взорвались. Проблемы переполненности были острыми, поскольку проектирование и строительство учебных зданий обычно занимало от 4 до 6 лет. Между тем, высокий уровень инфляции подрывал строительные бюджеты. [7] 4-5-летний график проекта мог привести к значительному снижению покупательной способности выделенных средств на строительные проекты.
В 1968 году Фонд строительства Нью-Йоркского государственного университета (SUCF) [8] нанял Кодилла Роулетта Скотта (CRS) для изучения способов сокращения сроков. [9] Завершенное исследование выдвинуло гипотезу, что SUCF может сэкономить 25–45 процентов времени при поэтапном строительстве. Они могли бы оставаться в рамках своих правил закупок, выбрав компанию (CM) для услуг по управлению строительством — которая не будет предоставлять строительную рабочую силу или материалы — на основе квалификации.
CM не будет выполнять никаких фактических строительных работ. CM будет нести профессиональную ответственность за представление интересов владельца в качестве агента, аналогично архитектору.
CM консультировал архитектора и владельца по стоимости и технологии строительства на этапе проектирования и оценивал общую стоимость. Архитектор завершал строительные чертежи и спецификации поэтапно, а CM принимал открытые, конкурентные заявки на эти этапы работы, перекрывая проектные и строительные работы. Например, CM мог принимать заявки на расчистку участка и выравнивание, как только была установлена базовая конфигурация здания и были завершены чертежи и спецификации для этого этапа работы. Компании, которые обычно выступали в качестве субподрядчиков, предлагали работу. У покупателя с самой низкой ценой был прямой контракт с владельцем, превращаясь из субподрядчика в генерального подрядчика. У владельца было несколько основных контрактов.
Это была не совсем оригинальная концепция. Было несколько предыдущих примеров подобных процессов — Tishman Construction (теперь часть AECOM ) предоставляла услуги по управлению строительством для Всемирного торгового центра, который был построен поэтапно (строительство началось в 1966 году, здание было разрушено 11 сентября 2001 года).
SUCF принял отчет CRS по Fast-track и нанял Smith, Hinchman & Grylls (теперь SmithGroupJJR ) для реализации их первого проекта Fast-track в Университете Стоуни-Брук , Стоуни-Брук, Нью-Йорк. Проект Стоуни-Брук и более поздние проекты CRS продемонстрировали, что прогнозируемая экономия времени была консервативной. Иногда использование Fast-track и CM сокращало время до трети или меньше от обычных графиков. [10] [11]
Отчет назывался «Ускоренный». Было напечатано много копий. Концепция профессионального руководителя строительства, который мог бы осуществлять поэтапное проектирование и строительство (ускоренный) для общественных проектов, быстро распространилась. Администрация общих служб США и многие другие институциональные и правительственные клиенты по всей территории США приняли этот процесс.
Однако, несмотря на преимущества сокращенного графика, многим владельцам не нравилась ответственность за управление несколькими основными строительными контрактами по одному проекту, и они были обеспокоены отсутствием гарантированной максимальной цены. В конце 1900-х и начале 2000-х годов многие государственные организации изменили свои правила закупок, чтобы позволить CM удерживать контракты и гарантировать цену и график. Чтобы различать первоначальную концепцию и дополнительную концепцию услуг CM, оригинал назывался Agency CM, а CM, который удерживал контракты и предоставлял гарантии, назывался CM at-Risk (см. Управление строительством ).
Термин «ускоренное строительство» теперь широко используется в строительной отрасли США.
, но хотя решение ускорить проект почти всегда является экономическим, окончательные затраты в ходе процесса, как правило, неизвестны.
по ускоренной схеме существует уже несколько десятилетий (см. Digital Architect), и теперь, по данным некоторых отраслевых ассоциаций, на его долю приходится до 40 процентов строительных проектов.
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )Исследование «Ускоренного пути», подготовленное Кодиллом Роулеттом Скоттом для Строительного фонда Нью-Йоркского государственного университета.
Опыт Smith Hinchmans & Grylls в поэтапных проектах SUNY подтверждает эти прогнозы.