Закон о всеобъемлющих разрешениях [1] — это закон штата Массачусетс , который позволяет застройщикам доступного жилья обходить некоторые аспекты муниципальных подзаконных актов о зонировании и другие требования. Он состоит из Главы 40B Общих законов Массачусетса (MGL), Разделов 20–23, а также связанных с ними правил, изданных и применяемых Департаментом жилищного строительства и развития сообществ Массачусетса. [2] [3] Глава 40B была принята в 1969 году для решения проблемы нехватки доступного жилья по всему штату путем снижения барьеров, созданных местными муниципальными процессами утверждения разрешений на строительство, местным зонированием и другими ограничениями. Ее цель — стимулировать производство доступного жилья во всех сообществах по всему Содружеству.
Для целей настоящего закона доступное жилье определяется как единица, которая может быть куплена или арендована домохозяйством, доход которого составляет до 80% от среднего дохода в этом районе. Такое жилье должно подлежать ограничениям доступного жилья для сохранения доступности в долгосрочной перспективе.
Согласно главе 40B, в любом муниципалитете, где ни один из трех установленных государством минимальных требований не выполняется для количества доступного жилья, существующего в сообществе, застройщик может строить более плотно, чем это разрешено муниципальными правилами зонирования, позволяя больше единиц на акр земли при строительстве новой застройки, если по крайней мере 25% (или 20% в определенных случаях [4] ) новых единиц имеют долгосрочные ограничения доступности. Три установленных законом минимума следующие: [5]
Глава 40B продолжает оставаться спорной и не преодолела многочисленные барьеры, которые существуют для строительства доступного жилья в штате. Исследование Национальной коалиции по жилью с низким доходом оценило Массачусетс как наименее доступный штат для аренды квартиры в 2003 году. [6] Несмотря на закон, в Массачусетсе строится меньше новых единиц доступного жилья по сравнению с потребностями штата. Правительство штата в качестве политики работает над увеличением предложения недорогого жилья. Дефицит способствует разрастанию, поскольку работники переезжают дальше от рабочих мест, чтобы получить доступное по цене жилье. Высокая стоимость жилья является одной из причин, по которой молодые люди уезжают из Массачусетса. [7]
Муниципалитеты время от времени пытались получить классификацию «доступного» для существующих недорогих единиц жилья, которые не ограничены законом, чтобы сохранить долгосрочный будущий доступный статус единиц. Некоторые муниципалитеты просили разрешить мобильные дома . [8] [9] По состоянию на апрель 2016 года [обновлять]законодатели штата в настоящее время рассматривают возможность внесения этого изменения. [10]
Целью Закона о доступном жилье (глава 40B) является сделать не менее 10% жилого фонда каждого сообщества Массачусетса доступным для домохозяйств со средним доходом. По состоянию на 30 июня 2011 года 39 сообществ достигли этой цели. Подробная информация доступна в Департаменте жилищного строительства и развития сообществ (DHCD) Subsidized Housing Inventory. Кроме того, 101 сообщество разработало Планы производства доступного жилья, которые были одобрены DHCD. Шесть из этих сообществ были сертифицированы как соответствующие контрольным показателям в своих планах, что дает им право на защиту «безопасной гавани» от предложений Главы 40B в соответствии с 760 CMR 56.03()(b) и 56.03(4)(f).
За последнее десятилетие Закон о доступном жилье напрямую отвечал за приблизительно 80% доступного жилья, построенного в Массачусетсе за пределами крупных городов. Более 58 000 домов были построены для работающих семей, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями по всему штату благодаря этому закону. Почти половина всех единиц жилья была создана некоммерческими организациями, такими как Habitat for Humanity. [11]
Управление генерального инспектора Массачусетса с 2005 по 2012 год выпустило несколько отчетов, критикующих слабое соблюдение ограничений прибыли застройщиков для проектов 40B, и описало уловки, используемые застройщиками для получения большей прибыли от доступного жилья, чем разрешено законом и правилами, а также то, что муниципалитеты и штат не осуществляют надлежащий надзор, аудит и исполнение муниципальных соглашений с застройщиками и отчетов застройщиков о продажах и прибыли в соответствии с соглашениями и законом. [12] [13] Кроме того, до своего ухода с должности в 2012 году генеральный инспектор Массачусетса Грегори Салливан часто критиковал главу 40B. [14] В результате рекомендаций Управления генерального инспектора Департамент жилищного строительства и развития общин «предпринял конструктивные действия для устранения выявленных недостатков, которые укрепят общий процесс контроля, осуществляемый как владельцами арендных проектов по главе 40B, так и администраторами проектов, чтобы гарантировать, что только домохозяйства, имеющие право на доход, занимают доступные квартиры, разработанные в соответствии с главой 40B». [15]
В 2008 году Департамент жилищного строительства и развития общин Массачусетса выпустил комплексный пересмотр правил и руководств для главы 40B. В том же году Верховный суд Массачусетса вынес семь решений по существенным и процессуальным вопросам в отношении закона главы 40B, что почти равно числу решений, вынесенных за предыдущее десятилетие. [16]
2 ноября 2010 года избиратели Массачусетса отклонили инициативную петицию (вопрос 2), которая отменила бы главу 40B. Голосование было 1 254 759 (58%) против отмены и 900 405 (42%) за отмену. [17] Кампания по защите закона о доступном жилье, государственный избирательный комитет, был сформирован для противодействия отмене закона. Кампания была коалицией из более чем 950 лиц и организаций, включая гражданских, деловых, религиозных и академических лидеров, а также старших, экологических, жилищных и гражданских прав групп. Кампанию поддержали все три кандидата в губернаторы: Деваль Патрик, Тим Кэхилл и Чарли Бейкер. Группа утверждала, что отмена закона о доступном жилье немедленно остановит создание жилья, которое будет доступно по цене для пожилых людей и работающих семей во многих общинах по всему Содружеству Массачусетса. [11]
{{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )