Закон о регистрации земли 2002 года (c 9) — это закон парламента Соединенного Королевства , который отменил и заменил предыдущее законодательство, регулирующее регистрацию земли , в частности Закон о регистрации земли 1925 года , который регулировал более раннюю, хотя и аналогичную систему. Закон вместе с Правилами регистрации земли [3] [4] [5] регулирует роль и практику Земельного кадастра Ее Величества .
Закон о регистрации земли 2002 года был принят в ответ на доклад Комиссии по правовым вопросам и Земельного реестра Ее Величества «Регистрация земли в XXI веке» (2001 г.). [6] Закон:
Закон внес некоторые существенные изменения в закон, регулирующий регистрацию земель. В частности, это:
Статья 4 предусматривает, что регистрация недвижимости на земле является обязательной при наступлении одного из следующих событий:
Отсутствие регистрации в случае необходимости означает, что покупатель или правопреемник получает только справедливое право собственности на землю, а продавец или передатель остается зарегистрированным владельцем. Лицо, обладающее справедливым правом собственности, т.е. не зарегистрировавшееся, не может воспользоваться правилами приоритета, установленными в статьях 29 и 30 Закона, и может оказаться уязвимым, если (все еще) зарегистрированный собственник попытается совершить еще одну сделку с землей.
При первой регистрации регистратор присваивает каждому зарегистрированному поместью степень правового титула.
В случае поместий, находящихся в безусловном владении , может быть присвоена одна из следующих степеней титула в соответствии со ст. 11 Закона:
В случае арендованного имущества может быть присвоена одна из следующих категорий титула в соответствии со ст. 12 Закона:
Это права собственности, которые являются законными только в случае регистрации. Распоряжения, подлежащие регистрации согласно ст. 27 из них:
Согласно с. 27(1): «Если распоряжение должно быть завершено путем регистрации, оно не действует по закону до тех пор, пока не будут выполнены соответствующие требования».
Согласно с. 29 Закона, лицо, приобретающее долю на основании регистрируемого отчуждения за ценное вознаграждение (обычно в собственность или в аренду, но также включая юридическую ипотеку) и успешно зарегистрированное в качестве владельца доли, принимает ее при условии только:
Все остальные интересы переходят на интересы по распоряжению – т.е. интерес успешно зарегистрированного покупателя получает приоритет над всеми другими интересами.
Примечание: если получатель не является покупателем (например, получателем подарка или по завещанию), он или она получает право собственности с учетом всех ранее существовавших имущественных интересов, затрагивающих землю – см. раздел 28 LRA 2002.
Ограничение на регистрацию прав собственности не позволяет зарегистрировать отчуждение, если оно не соблюдается.
Это подходящий способ предупредить покупателя о существовании справедливого семейного интереса, возникающего в связи с доверительным управлением землей. Ограничение не защищает ни приоритет этого интереса, ни какое-либо право владения – оно уведомляет покупателя об интересе. В любом случае, в обычном случае покупатель переусердствует, и в таких случаях не имеет значения, знает ли покупатель о справедливых семейных интересах или нет. (Закон о имущественном праве 1925 года; Закон о земельных трастах и назначении попечителей 1996 года)
Ограничения также полезны для контроля над сделками с землей в качестве вторичного средства защиты. Например, лицо, имеющее возможность приобрести землю (например, застройщик), должно защитить этот интерес посредством Уведомления. Однако они также могут ввести ограничение, чтобы предотвратить или предупредить о любой попытке передать землю в нарушение этого варианта.
Согласно с. 32 Закона: «Уведомление — это запись в реестре [обременений] в отношении бремени процентов, влияющих на зарегистрированное имущество или залог».
Согласно с. 33, уведомлением не могут быть защищены следующие интересы:
Во всех случаях эти интересы защищаются от покупателя другими способами.
Согласно с. 34, все остальные интересы могут быть защищены уведомлением. Примеры включают в себя:
Закон известен изменениями, которые он внес в правила, регулирующие неправомерное владение зарегистрированной землей (правила, применимые к незарегистрированной земле, остались прежними, и для получения права собственности по-прежнему требуется 12-летнее владение).
Закон предусматривает, что любой, кто занимает зарегистрированную землю без разрешения владельца и обращается с ней как со своей собственностью в течение 10 лет, имеет право подать заявление на регистрацию в качестве владельца, хотя система, введенная Законом, означает, что лишь немногие претензии будут удовлетворены. В частности, согласно пункту 1(1) Приложения 6 к Закону:
Земельный регистр обязан уведомить зарегистрированного собственника земли о подаче заявления на право владения. Затем у зарегистрированного владельца есть 65 рабочих дней, чтобы возразить против регистрации. Возражение может оспаривать право заявителя на регистрацию в качестве владельца или, что чаще, зарегистрированный владелец будет требовать преимущества процедуры, указанной в пункте 5 Приложения 6. Это предусматривает, что у зарегистрированного владельца, который возражает, есть еще два года для выселения. противный владелец. Для обеспечения выселения в течение этих двух лет будет достаточно, чтобы зарегистрированный собственник опирался на свое зарегистрированное право собственности. Никакой другой причины указывать не нужно. Неспособность обеспечить выселение противного владельца в течение этих двух лет дает противному владельцу право повторно подать заявку на регистрацию, и такое второе заявление будет успешным.
В трех особых случаях противоправный владелец может быть зарегистрирован в качестве собственника без необходимости ждать еще два года, даже если собственник возражает. Эти особые случаи обычно возникают потому, что у противного владельца есть какая-то другая причина претендовать на право собственности в дополнение к владению в течение (по крайней мере) 10 лет.
Новые правила, регулирующие противоправное владение, можно найти в части 9 Закона, а правила, регулирующие порядок регистрации противоправного владельца, - в Приложении 6 к Закону.
Эти правила гораздо труднее соблюдать, чем общее право в отношении неправомерного владения, хотя теперь ясно, что все правила неправомерного владения (на незарегистрированной земле, в соответствии с LRA 1925 г. и согласно LRA 2002 г.) соответствуют правам человека, см. как правило, решение Большой палаты Европейского суда по правам человека по делу JA Pye (Oxford) Ltd and Another v United Kingdom. В статье Кобба и Фокса [7] утверждается, что Закон 2002 года несправедливо отдает предпочтение землевладельцам в исках о неправомерном владении (через параграфы 2 и 3 Приложения 6), игнорируя при этом моральные проблемы, связанные с сквоттингом. Реформа, проведенная Законом 2002 года, придерживается мнения, что преднамеренное сквоттинг «... по крайней мере в некоторых случаях равносильно санкционированию кражи земли». [8] Между тем, зарегистрированный владелец считается «невиновным» даже в том случае, если собственность была забыта, [9] согласно Закону 2002 года «...призванный защитить зарегистрированных владельцев от возможности такого надзора или небрежности». [7] Таким образом, Кобб и Фокс утверждают, что действующий закон игнорирует моральные оправдания неблагоприятного владения, такие как все более недоступное жилье и предотвращение «застоя земли», вместо этого закрепляя точку зрения, что «непреднамеренные скваттеры заслуживают моральной ответственности» [ 7] за их умышленное вторжение на территорию, «в то время как землевладельцы морально невиновны». [7]
Зарегистрированному владельцу необходимо просто возразить и затем приступить к выселению в течение двух лет. Таким образом, требование противного владельца является уязвимым в соответствии с Законом 2002 года, и зарегистрированный владелец защищен во всех случаях, кроме самых необычных.
После принятия Закона местные советы и другие организации, владеющие крупными земельными владениями, начали систематическую регистрацию своих земель, чтобы предотвратить потерю прав собственности скваттерами.
Любой может подать возражение Регистратору по поводу заявления (раздел 73). Секретарь должен проинформировать заявителя и, если возражение не является безосновательным, должен устранить возражение по соглашению между сторонами. Если соглашение не может быть достигнуто, дело должно быть передано в Отдел земельной регистрации, Палату собственности, Трибунал первого уровня (ранее называвшийся арбитром Земельного кадастра Его Величества), который назначается лордом- канцлером (ст. 107–114). Трибунал также рассматривает апелляции потерпевших на решения Регистратора относительно доступа к сети земельного кадастра (гл. 5).
Трибунал может издать любой приказ , который может издать Высокий суд, об исправлении или отмене определенных распоряжений, контрактов и других документов, затрагивающих интересы в земле. Апелляция на решение Регулятора может быть подана в Высокий суд (статья 111).