Закон о регистрации земли 2002 г. (c 9) — это закон парламента Соединенного Королевства , который отменил и заменил предыдущее законодательство, регулирующее регистрацию земли , в частности Закон о регистрации земли 1925 г. , который регулировал более раннюю, хотя и похожую, систему. Закон, вместе с Правилами регистрации земли , [3] [4] [5] регулирует роль и практику Земельного кадастра Ее Величества .
Закон о регистрации земли 2002 года был принят в ответ на доклад Комиссии по законодательству и Управления земельного кадастра Ее Величества «Регистрация земли для XXI века» (2001 г.). [6] Закон:
Закон внес некоторые существенные изменения в закон, регулирующий зарегистрированную землю. В частности, он:
Раздел 4 устанавливает, что регистрация права собственности на землю является обязательной при наступлении одного из следующих событий:
Невыполнение регистрации в требуемые сроки означает, что покупатель или получатель получает только справедливое право собственности на землю, а продавец или передающий остается зарегистрированным владельцем. Лицо с справедливым правом собственности, т. е. не зарегистрировавшееся, не может воспользоваться правилами приоритета, изложенными в разделах 29 и 30 Закона, и может оказаться уязвимым, если (все еще) зарегистрированный владелец попытается совершить другую сделку с землей.
При первой регистрации регистратор присваивает каждому зарегистрированному имуществу определенную степень права собственности.
В случае с недвижимостью, находящейся в полной собственности , в соответствии со статьей 11 Закона может быть присвоен один из следующих видов права собственности:
В случае арендованных земельных участков может быть присвоен один из следующих видов права собственности в соответствии со статьей 12 Закона:
Это имущественные права, которые являются законными только в случае регистрации. Распоряжения, подлежащие регистрации в соответствии со ст. 27:
Согласно п. 27(1): «Если распоряжение должно быть завершено путем регистрации, оно не вступает в силу по закону до тех пор, пока не будут выполнены соответствующие требования».
Согласно ст. 29 Закона, лицо, приобретающее право собственности на основании регистрируемого права собственности за ценное встречное удовлетворение (обычно это право полной собственности или аренды, но также и ипотека) и успешно зарегистрированное в качестве владельца права собственности, приобретает его только при соблюдении следующих условий:
Все остальные интересы откладываются до интересов, находящихся в распоряжении, т.е. интересы успешно зарегистрированного покупателя получают приоритет над всеми другими интересами.
Примечание: если получатель не является покупателем (например, получателем подарка или по завещанию), он или она принимает право собственности с учетом всех ранее существовавших имущественных прав, влияющих на землю – см. раздел 28 LRA 2002
Ограничение в реестре собственников препятствует регистрации распоряжения, если оно не соблюдено.
Это подходящий способ предупредить покупателя о существовании справедливого семейного интереса, который возникает в рамках траста земли. Ограничение не защищает приоритет этого интереса или какое-либо право на занятие — оно уведомляет покупателя об интересе. В любом случае, в обычном случае покупатель переусердствует, и в таких случаях неважно, знает ли покупатель о справедливом семейном интересе или нет. (Закон о праве собственности 1925 г.; Закон о трастах земли и назначении попечителей 1996 г.)
Ограничения также полезны для контроля сделок с землей в качестве вторичного средства защиты. Например, лицо, имеющее опцион на покупку земли (например, застройщик), должно защитить этот интерес посредством Уведомления. Однако они также могут ввести ограничение, чтобы предотвратить или быть предупрежденными о любой попытке передать землю в нарушение опциона.
Согласно ст. 32 Закона: «Уведомление — это запись в реестре [обязательств] относительно обременения интереса, влияющего на зарегистрированное имущество или обременение».
Согласно ст. 33, следующие интересы не могут быть защищены уведомлением:
Во всех случаях эти интересы защищены от покупателя другими способами.
Согласно ст. 34, все другие интересы могут быть защищены уведомлением. Примеры включают:
Закон известен изменениями, внесенными в правила, регулирующие противоправное владение зарегистрированной землей (правила, применимые к незарегистрированной земле, остаются прежними, а для получения права собственности по-прежнему требуется 12 лет владения).
Закон предусматривает, что любой, кто занимает зарегистрированную землю без разрешения владельца и относится к ней как к своей собственности в течение 10 лет, имеет право подать заявление на регистрацию в качестве владельца, хотя система, введенная Законом, означает, что немногие претензии будут удовлетворены. В частности, согласно пункту 1(1) Приложения 6 к Закону:
Земельный кадастр обязан уведомить зарегистрированного владельца земли о том, что была подана заявка на получение права собственности. Затем у зарегистрированного владельца есть 65 рабочих дней, чтобы возразить против регистрации. Возражение может оспаривать право заявителя быть зарегистрированным в качестве владельца или, что чаще, зарегистрированный владелец будет требовать преимущества процесса, изложенного в пункте 5 Приложения 6. Это предусматривает, что зарегистрированный владелец, который возражает, имеет еще два года, чтобы выселить нежелательного владельца. Для обеспечения выселения в течение этих двух лет зарегистрированному владельцу будет достаточно того, что он будет ссылаться на свой зарегистрированный титул. Никакой другой причины указывать не нужно. Неспособность обеспечить выселение нежелательного владельца в течение этих двух лет дает нежелательному владельцу право повторно подать заявку на регистрацию, и такая вторая заявка будет удовлетворена.
В трех особых случаях нежелательный владелец может быть зарегистрирован как собственник без необходимости ждать еще два года и даже если собственник возражает. Эти особые случаи обычно возникают, потому что нежелательный владелец имеет какую-то другую причину для заявления права собственности в дополнение к своему владению в течение (как минимум) 10 лет.
Новые правила, регулирующие противоправное владение, можно найти в Части 9 Закона, а правила, регулирующие процедуры регистрации противоправного владельца, можно найти в Приложении 6 к Закону.
Эти правила гораздо сложнее соблюсти, чем общее право в отношении противоправного владения, хотя теперь ясно, что все правила противоправного владения (на незарегистрированной земле, в соответствии с LRA 1925 и LRA 2002) соответствуют правам человека, см. в целом решение Большой палаты Европейского суда по правам человека в деле JA Pye (Oxford) Ltd and Another v United Kingdom. В статье Кобба и Фокса [7] утверждается, что Закон 2002 года несправедливо благоприятствует землевладельцам в исках о противоправном владении (через пункты 2 и 3 Приложения 6), при этом игнорируя моральные вопросы, связанные с самовольным захватом. Реформа, введенная Законом 2002 года, придерживается мнения, что преднамеренный самовольный захват «...по крайней мере в некоторых случаях равносилен санкционированию кражи земли». [8] Между тем, зарегистрированный владелец считается «безупречным», даже если собственность была забыта, [9] согласно Закону 2002 года «... разработанному для защиты зарегистрированных владельцев от возможности такого надзора или непреднамеренности». [7] Поэтому Кобб и Фокс утверждают, что действующий закон игнорирует моральные оправдания неправомерного владения, такие как все более недоступное жилье и предотвращение «застоя земли», вместо этого навязывая точку зрения, что «преднамеренные сквоттеры морально виновны» [7] за их преднамеренное вторжение, «в то время как землевладельцы морально безупречны». [7]
Зарегистрированному владельцу нужно просто возразить и затем приступить к выселению в течение двух лет. Таким образом, требование неблагоприятного владельца уязвимо в соответствии с Законом 2002 года, а зарегистрированный владелец защищен во всех обстоятельствах, кроме самых необычных.
После принятия Закона местные советы и другие организации, владеющие крупными земельными наделами, начали систематическую регистрацию своих земель, чтобы не допустить потери права собственности в пользу сквоттеров.
Любое лицо может подать возражение Регистратору по поводу заявления (ст. 73). Регистратор должен уведомить заявителя и, если возражение не является необоснованным, должен устранить возражение по соглашению между сторонами. Если соглашение не может быть достигнуто, дело должно быть передано в Отдел регистрации земель, Палата по имуществу, Трибунал первого уровня (ранее называвшийся Адъюдикатор Земельного кадастра Ее Величества), который назначается лордом- канцлером (ст. 107–114). Трибунал также рассматривает апелляции от пострадавших лиц на решения Регистратора относительно доступа к Сети регистрации земель (ст. 5).
Трибунал может вынести любое постановление , которое Высокий суд мог бы вынести для исправления или отмены определенных распоряжений, контрактов и других документов, затрагивающих интересы в земле. Апелляции на решение Регуляторного органа могут быть поданы в Высокий суд (ст. 111).