В сфере недвижимости преобразование кондоминиума или преобразование кондоминиума представляет собой процесс предоставления права собственности на доходную собственность или другие земли, в настоящее время находящиеся под одним титулом, для преобразования из единоличного владения всей собственностью (которая часто уже является многоквартирным домом ) в индивидуально продаваемые единицы как кондоминиумы . Такое право обычно вытекает из одобрений, выдаваемых государственными/провинциальными и/или местными муниципальными органами власти (а часто и другими соответствующими агентствами, такими как органы охраны природы).
На самом деле, практически каждый проект кондоминиума можно охарактеризовать как преобразование собственности, которая, как правило, находится под одним титулом, в собственность, которая разделена на части, так что титул на большинство таких частей (т. е. единиц) может быть сохранен отдельно. Однако термин «преобразование» обычно зарезервирован только для тех проектов, которые подразумевают изменение титула (а иногда и использования) существующей структуры , такой как многоквартирный жилой дом, рядные дома (таунхаусы) или коммерческий многоквартирный арендный участок.
(В этом разделе конверсии обсуждаются в первую очередь с точки зрения маркетинга или риелтора.)
Рынок конверсий жилых кондоминиумов обычно возникает, когда цена на односемейные дома становится выше уровня, доступного для покупателя-новичка. На горячем рынке конверсий задействовано несколько типов инвесторов. Например, опытный застройщик может купить многоквартирный дом, нанять консультанта для оформления прав, а затем модернизировать здание, чтобы отдел продаж мог продать их как отдельные кондоминиумы. В качестве альтернативы, мама и папа владели многоквартирным домом на 20 квартир в течение 20 лет и хотят его продать. Вместо того чтобы сразу продать его как многоквартирный дом, они нанимают консультанта для оформления прав и продают здание по цене кондоминиума застройщику, который завершает работу.
Для определения потенциала продаж переоборудованных объектов необходим анализ рынка . Эта часть процесса включает в себя проведение исследования района и любых конкурирующих комплексов: осмотр внешнего вида зданий, состояния внутренних помещений объектов, состояния территории и пакета удобств на месте.
(В этом разделе конверсии обсуждаются в первую очередь с точки зрения маркетинга или риелтора.)
Используя вышеизложенное исследование, формулируется план преобразования, принимая во внимание как положительные, так и отрицательные стороны собственности. План включает в себя бюджетирование необходимых мероприятий по восстановлению и добавление любых удобств, которых может не хватать.
Кондоминиум управляется формой ассоциации домовладельцев , которая в некоторых юрисдикциях, таких как Онтарио, Канада , фактически является корпорацией кондоминиума, управляемой советом директоров. Ассоциация, членами которой являются все владельцы единиц кондоминиума, устанавливает определенные руководящие принципы относительно обязательств владельцев единиц, касающихся владения их единицей и их участия в сообществе кондоминиумов, с учетом ограничений, руководящих принципов и процедур, изложенных в применимом законодательном режиме. Работа ассоциации или корпорации очень важна для успеха преобразования кондоминиума (после преобразования, обслуживания имущества и, в конечном счете, повышения стоимости имущества).
Маркетинг кондоминиумов может осуществляться либо через риелтора, либо штатным персоналом. (Как указано выше, в программе следует использовать модельный блок.) Прямые почтовые кампании — рассылка брошюр в жилые комплексы — часто бывают очень успешными. Телевизионные ролики на кабельных каналах также могут быть очень продуктивными. Еще один мощный маркетинговый инструмент, который следует учитывать при переходе, — это привлекательный пакет финансирования, который может быть предоставлен потенциальным покупателям кондоминиумов.
С 2010 года тенденция преобразования жилых комплексов в кондоминиумы набирает обороты. Беда низких процентных ставок, которая на протяжении нескольких кварталов парализовала фундаментальные основы квартир, является движущей силой самого большого бума преобразования кондоминиумов за последние два десятилетия. На рынках по всей стране застройщики кондоминиумов платят премию за приобретение и преобразование арендной недвижимости в кондоминиумы.
В 2007 году большинство рынков в США испытали падение средних цен продажи кондоминиумов, и было проведено гораздо меньше преобразований. Некоторые из завершенных проектов теперь продаются на аукционах по сниженным ценам или остаются непроданными.