stringtranslate.com

Кредитная корпорация домовладельцев

Корпорация ссуды домовладельцам ( HOLC ) была спонсируемой правительством корпорацией, созданной в рамках « Нового курса» . Корпорация была основана в 1933 году Законом о ссудных корпорациях домовладельцев под руководством президента Франклина Д. Рузвельта . [2] Его цель заключалась в рефинансировании ипотечных кредитов, которые в настоящее время находятся в дефолте, чтобы предотвратить потерю права выкупа , а также расширить возможности покупки жилья.

HOLC создал систему оценки жилья с картами с цветовой кодировкой, которые классифицировали рискованность кредитования домохозяйств в разных районах. Хотя карты основывались на различных жилищных и экономических показателях, они также использовали демографическую информацию (например, расовый, этнический и иммигрантский состав районов) для классификации кредитоспособности. [3] Со времени работы Кеннета Т. Джексона в 1980-х годах ряд исследований показал, что HOLC был ключевым сторонником «красной линии» и движущей силой расовой сегрегации по месту жительства и расового имущественного неравенства в Соединенных Штатах. [4] [5] [3]

Организационная история

HOLC было создано в качестве агентства по чрезвычайным ситуациям под надзором Совета Федерального банка жилищного кредитования (FHLBB) в соответствии с Законом о кредитах домовладельцам 1933 года, 13 июня 1933 года. [6] Он был передан вместе с FHLBB и его компонентами Федеральному агентству кредитования путем реорганизации. План № I от 1939 года , вступивший в силу 1 июля 1939 года. Вместе с другими компонентами упраздненного FHLBB он был передан Федеральному управлению банка жилищного кредитования (FHLBA), Национальному жилищному агентству , указом EO 9070 от 24 февраля 1942 года. Его совет директоров был упразднен Планом реорганизации № 3 от 1947 года, вступившим в силу 27 июля 1947 года, и HOLC был передан в целях ликвидации Совету банка жилищного кредитования в рамках Агентства жилищного строительства и жилищного финансирования . Оно было прекращено приказом Секретаря Совета Банка жилищного кредитования с 3 февраля 1954 г. на основании закона от 30 июня 1953 г. (67  Стат.  121).

Операции

HOLC выпустил облигации, а затем использовал их для покупки ипотечных кредитов у кредиторов. Приобретенные кредиты предназначались для домовладельцев, у которых возникли проблемы с выплатой ипотечных кредитов «не по своей вине». HOLC рефинансировал кредиты заемщикам. Многие кредиторы получили выгоду от продажи кредитов, поскольку HOLC купил кредиты, предложив облигации на сумму, равную сумме основного долга заемщика, плюс невыплаченные проценты по кредиту, плюс налоги, которые кредитор заплатил за недвижимость. Эта стоимость кредита была суммой кредита, который был рефинансирован для заемщика. Заемщик выиграл, потому что ему предложили кредит на более длительный срок по более низкой процентной ставке. Уменьшение суммы основного долга происходило редко.

Политика погашения кредита и взыскания задолженности

В период с 1933 по 1935 год HOLC выдал чуть более миллиона кредитов. В этот момент он прекратил выдавать новые кредиты, а затем сосредоточился на погашении кредитов. Типичный заемщик, чей кредит был рефинансирован HOLC, просрочил выплаты по кредиту более чем на 2 года и просрочил более 2 лет уплату налогов на недвижимость. HOLC в конечном итоге лишил права выкупа 20 процентов кредитов, которые он рефинансировал. Прежде чем наложить взыскание на кредит, оно имело тенденцию ждать до тех пор, пока заемщик не перестанет производить платежи по кредиту в течение более года. Когда HOLC налагал взыскание, он обычно ремонтировал дом. Во многих случаях они сдавали дом в аренду до тех пор, пока его не удалось перепродать. HOLC старался избегать быстрой продажи слишком большого количества домов, чтобы избежать негативного воздействия на цены на жилье. В конечном итоге более 800 000 человек погасили свои кредиты HOLC, и многие погасили их вовремя. [7] [8] HOLC официально прекратила свою деятельность в 1951 году, когда ее последние активы были проданы частным кредиторам. HOLC распространялся только на несельскохозяйственные дома стоимостью менее 20 000 долларов. HOLC также оказал помощь ипотечным кредиторам, рефинансируя проблемные кредиты и увеличивая ликвидность учреждений. Когда в 1951 году были проданы последние активы, HOLC получила небольшую прибыль. [9] [10]

Красная черта

Бруклин, штат Нью-Йорк , карта красной линии HOLC

HOLC часто называют инициатором введения «красной линии» в сфере ипотечного кредитования . [11] [12] Карты HOLC [13] , созданные в 1930-е годы для оценки кредитоспособности, имели цветовую маркировку в зависимости от риска безопасности ипотечного кредитования, при этом большинство афроамериканских районов с непропорциональной вероятностью были отмечены красным цветом, указывая на то, что они обозначены как «опасные». [14] Эти карты были созданы в рамках проекта HOLC City Survey, который осуществлялся с конца 1935 по 1940 год. [15] Возможно, по иронии судьбы, HOLC выдавала кредиты на рефинансирование афроамериканским домовладельцам на начальном этапе «спасения», прежде чем оно начало проводить «красную черту». карты. [16] Расистские взгляды и формулировки, обнаруженные в оценочных листах HOLC и картах безопасности жилых помещений, созданных HOLC, предоставили федеральную поддержку практикам в сфере недвижимости, которые способствовали сегрегации американского жилья на протяжении 20-го века. [17]

Последствия «красной линии», как отмечено на картах HOLC, сохраняются и по сей день. Исследование, опубликованное в 2018 году, показало, что 74 процента районов, которые HOLC оценили как районы высокого риска или «опасные», сегодня являются районами с низким и средним доходом, в то время как 64 процента районов, оцененных как «опасные», сегодня являются районами меньшинств. [18] «Как будто некоторые из этих мест оказались в ловушке прошлого, заперев районы в концентрированной нищете», - сказал Джейсон Ричардсон, директор по исследованиям NCRC, группы по защите прав потребителей. [19]

Ошкош, Висконсин Карта красной линии HOLC

Исследование, проведенное в 2020 году в American Sociological Review, показало, что HOLC привел к существенному и устойчивому увеличению расовой сегрегации по месту жительства. [4] Исследование, проведенное в 2021 году в American Economic Journal, показало, что районы, классифицированные как зоны повышенного риска на картах HOLC, в течение следующих 30–35 лет стали все более сегрегированы по расовому признаку, а также в долгосрочной перспективе наблюдалось снижение домовладения, стоимости домов и кредитов. баллы. [20] Оценка районов, проведенная HOLC в 1930-х годах, коррелирует с «показаниями здоровья, занятости, образования и доходов» в этих же районах десятилетия спустя. [21]

Со времени повторного открытия документов HOLC в 1980-х годах велись серьезные споры о точной роли HOLC и его карт в «красной черте»: даже несмотря на то, что оценки соседства в значительной степени совпадают с расой и продолжающимся неравенством, неясно, насколько именно это влияет У самого HOLC было. [22] Согласно статье историка экономики Прайса В. Фишбека и трех соавторов, опубликованной в 2021 году, [23] вина, возложенная на HOLC, неуместна. Вместо того, чтобы «по иронии судьбы» выдать несколько кредитов афроамериканцам на «начальном этапе», а затем стать главным сторонником «красной линии», HOLC фактически рефинансировал ипотечные кредиты для афроамериканцев почти пропорционально доле афроамериканских домовладельцев. [ нейтралитет оспаривается ] Структура кредитов по существу не имела никакого отношения к картам «красной линии», поскольку программа по созданию карт даже не началась до тех пор, пока 90% соглашений о рефинансировании HOLC уже не были заключены . [ нейтралитет оспаривается ]​

Однако HOLC поделился своими картами с другой крупной жилищной программой «Нового курса» — Федеральным жилищным управлением . Но у FHA уже была своя собственная дискриминационная программа систематического рейтингования городских кварталов, и HOLC использовало дискриминационные рекомендации FHA для своих карт. [24]

Что касается частных кредиторов, хотя утверждение Кеннета Т. Джексона о том, что они полагались на карты HOLC для реализации своей собственной дискриминационной практики, широко повторяется, доказательства того, что частные кредиторы имели доступ к картам, слабы. [23] :  10-11  Напротив, хорошо документировано, что частные кредиторы понимали, какие районы FHA предпочитает, а какие нет; застройщики пригородных новых объектов часто открыто рекламировали возможность страхования своей недвижимости от FHA в рекламе для потенциальных покупателей. «Красная черта» была устоявшейся практикой в ​​​​индустрии недвижимости до того, как федеральное правительство сыграло в ней какую-либо значительную роль; Если какое-либо федеральное агентство виновато в сохранении этой практики, то это Федеральное управление жилищного строительства, а не Корпорация по кредитованию домовладельцев. [25] [23]

Смотрите также

Сноски

  1. ^ «Реконструкция здания Корпорации ссуды домовладельцам (HOLC)» . Компания Джона К. Гримберга. Архивировано из оригинала 24 января 2013 года . Проверено 23 декабря 2010 г.
  2. ^ Первый годовой отчет Совета Федерального банка жилищного кредитования
  3. ^ Аб Ааронсон, Дэниел; Хартли, Дэниел; Мазумдер, Бхашкар; Стинсон, Марта (2022). «Долгосрочные последствия изменения карт 1930-х годов на детей». Журнал экономической литературы . дои :10.1257/жел. ISSN  0022-0515.
  4. ^ Аб Фабер, Джейкоб В. (21 августа 2020 г.). «Мы построили это: последствия вмешательства эпохи нового курса в расовую географию Америки». Американский социологический обзор . 85 (5): 739–775. дои : 10.1177/0003122420948464 . ISSN  0003-1224.
  5. ^ Ааронсон, Дэниел; Хартли, Дэниел; Мазумдер, Бхашкар (2021). «Последствия карт «красной линии» HOLC 1930-х годов». Американский экономический журнал: Экономическая политика . 13 (4): 355–392. дои : 10.1257/pol.20190414. hdl : 10419/200568. ISSN  1945-7731. S2CID  204505153.
  6. ^ "Отчеты Совета Федерального банка жилищного кредитования [FHLBB]" . Национальный архив . 15 августа 2016 г. Проверено 24 октября 2017 г.
  7. ^ Харрисс, К. Лоуэлл (1951). «История и политика Ссудной корпорации домовладельцев». НБЭР (1-е изд.). Нью-Йорк: Национальное бюро экономических исследований: 1.
  8. ^ Фишбэк, Прайс; Роуз, Джонатан; Сноуден, Кеннет (октябрь 2013 г.). Стоит сэкономить: как новый курс защитил домовладение (1-е изд.). Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN 978-0226082448.
  9. ^ Кроссни и Бартелт, статья «Городская география», 2005 г.. Архивировано 9 июля 2012 г., archive.today .
  10. ^ «Кроссни и Бартелт, 2006 г. Дебаты о жилищной политике» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 14 апреля 2008 г. Проверено 12 апреля 2008 г.
  11. ^ «В городах США последствия прошлой жилищной дискриминации для здоровья очевидны». NPR.org . Проверено 13 декабря 2020 г.
  12. ^ «Расистская жилищная политика привела к созданию некоторых крайне жарких районов». Наука . 2020-09-02. Архивировано из оригинала 3 сентября 2020 года . Проверено 13 декабря 2020 г.
  13. ^ Коннолли, NDB; Винлинг, ЛаДейл; Нельсон, Роберт К.; Марчиано, Ричард (19 января 2018 г.), «Картирование неравенства», The Routledge Companion to Spatial History , Routledge, стр. 502–524, doi : 10.4324/9781315099781-29, ISBN 9781315099781
  14. ^ Нельсон, Роберт К. «Составление карты неравенства». Картирование неравенства . Университет Ричмонда.
  15. ^ Мични, Тодд М. (ноябрь 2022 г.). «Как были составлены карты красных линий обзора города: более пристальный взгляд на отдел реабилитации ипотечных кредиторов HOLC». Журнал истории планирования . 21 (4): 316–344. дои : 10.1177/15385132211013361. S2CID  236560695.
  16. ^ Мични, Тодд М; Винлинг, ЛаДейл (январь 2020 г.). «Новые перспективы жилищной политики нового курса: объяснение и сопоставление ссуд HOLC для афроамериканцев». Журнал городской истории . 46 (1): 150–180. дои : 10.1177/0096144218819429. ISSN  0096-1442. S2CID  149628183.
  17. ^ Фройнд, Дэвид, член парламента (2007). Цветная собственность: государственная политика и белая расовая политика в пригородной Америке . Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN 978-0-226-26276-5.
  18. ^ Митчелл, Брюс (20 марта 2018 г.). «Карты «красной линии» HOLC: стойкая структура сегрегации и экономического неравенства». Национальная коалиция реинвестирования сообществ .
  19. ^ Ян, Трейси. «Красная черта была запрещена 50 лет назад. Она до сих пор причиняет вред меньшинствам». Вашингтон Пост .
  20. ^ Ааронсон, Дэниел; Хартли, Дэниел; Мазумдер, Бхашкар (2021). «Последствия карт «красной линии» HOLC 1930-х годов». Американский экономический журнал: Экономическая политика . 13 (4): 355–392. дои : 10.1257/pol.20190414. hdl : 10419/200568. ISSN  1945-7731. S2CID  204505153.
  21. ^ Уайт, Анна Г.; Гикема, Сет Д.; Логан, Том М. (июль 2021 г.). «Характеристики городского населения и их корреляция с исторической дискриминационной жилищной практикой». Прикладная география . 132 : 102445. doi : 10.1016/j.apgeog.2021.102445. S2CID  236261789.
  22. ↑ Маркли, Скотт (7 июля 2023 г.). «Федеральные карты красных линий: критическая переоценка». Городские исследования . 61 (2): 195–213. дои : 10.1177/00420980231182336.
  23. ^ abc Fishback, Прайс; Роуз, Джонатан; Сноуден, Кеннет; Сторрс, Томас (2021). «Новые данные о пересмотре федеральных жилищных программ в 1930-х годах». Журнал городской экономики . дои : 10.3386/w29244. hdl : 10419/251011. S2CID  239123963.
  24. ^ «Часть II, Раздел 9, Рейтинг местоположения» . Руководство по андеррайтингу: процедура андеррайтинга и оценки в соответствии с разделом II Национального жилищного закона с поправками, внесенными в феврале 1938 года . Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление . Рекомендуемые ограничения должны включать положения о следующем: Запрет на проживание в собственности лиц, за исключением расы, для которой они предназначены [...] Школы должны соответствовать потребностям нового сообщества, и их не должно посещать большое количество людей. негармоничные расовые группы
  25. ^ «Красная черта произошла не совсем так, как мы думали» . 21 сентября 2021 г.

дальнейшее чтение

Внешние ссылки