Управление строительством ( CM ) направлено на контроль качества объема, времени и стоимости проекта (иногда называемого треугольником управления проектами или «тройными ограничениями») для максимального удовлетворения владельца проекта. [1] [2] Оно использует методы и программное обеспечение управления проектами для надзора за планированием, проектированием, строительством и закрытием строительного проекта безопасно, в срок, в рамках бюджета и спецификаций.
Практики управления строительством называются менеджерами по строительству . Они обладают знаниями и опытом в области управления бизнесом и строительной науки . [3] Профессиональные менеджеры по строительству могут быть наняты для крупномасштабных, высокобюджетных проектов ( коммерческая недвижимость , транспортная инфраструктура , промышленные объекты и военная инфраструктура ), называемых капитальными проектами. Менеджеры по строительству используют свои знания методов реализации проекта для оптимальной реализации проекта.
Подрядчики назначаются на строительный проект во время проектирования или после того, как проект был завершен лицензированным архитектором или лицензированным инженером-строителем. Это делается путем проведения тендера с различными подрядчиками. В соответствии с методом поставки проекта подрядчик выбирается с использованием одного из трех распространенных методов отбора: выбор по низкой цене, выбор по лучшей стоимости или выбор на основе квалификации.
Менеджер по строительству нанимается для следующих целей: средства и методы предоставления услуг, связь с уполномоченным органом, управление временем , контроль документации , контроль и управление затратами, контроль качества, принятие решений , математика , рабочие чертежи , чертежи записей и человеческие ресурсы . [4]
В США Ассоциация управления строительством Америки (CMAA) утверждает, что наиболее распространенные обязанности руководителя строительства делятся на следующие 7 категорий: планирование управления проектами, управление затратами, управление временем, управление качеством, администрирование контрактов, управление безопасностью и профессиональная практика управления строительством. Профессиональная практика управления строительством включает в себя определенные виды деятельности, такие как определение обязанностей и структуры управления командой управления проектом, организация и руководство путем внедрения контроля проекта, определение ролей и обязанностей, разработка протоколов связи и выявление элементов проектирования и строительства проекта, которые могут привести к спорам и претензиям. [5] [ не удалось проверить ]
Функции управления строительством обычно включают в себя следующее:
Заявка предоставляется владельцу управляющими строительством, которые готовы завершить свой строительный проект. Заявка сообщает владельцу, сколько денег он должен заплатить управляющей строительной компании, чтобы завершить проект. [4]
Этапы типичного строительного проекта определяются как осуществимость , проектирование , строительство и эксплуатация [7] , каждый из которых относится к жизненному циклу проекта.
Осуществимость и проектирование включают четыре этапа: программирование и осуществимость, схематическое проектирование, разработка проекта и контрактная документация. Ответственность за обеспечение соответствия проекта всем строительным нормам и правилам лежит на проектной группе. Именно на этапе проектирования происходит процесс торгов. [4]
Предварительная стадия строительства начинается, когда владелец дает уведомление о начале работ подрядчику, которого он выбрал в ходе торгов. Уведомление о начале работ выдается, когда владелец дает разрешение подрядчику начать работу над проектом. Первым шагом является назначение проектной группы, в которую входят менеджер проекта (PM), администратор контракта, суперинтендант и полевой инженер. [4]
На этапе подготовки к строительству необходимо провести исследование участка. Исследование участка проводится для того, чтобы выяснить, необходимо ли предпринять какие-либо шаги на рабочем участке. Это делается для того, чтобы подготовить участок до начала фактического строительства. Это также включает в себя любые непредвиденные условия, такие как исторические артефакты или проблемы окружающей среды. Необходимо провести анализ почвы, чтобы определить, находится ли почва в хорошем состоянии для строительства. [4]
Этап закупок — это когда закупаются рабочая сила, материалы и оборудование, необходимые для завершения проекта. Это может сделать генеральный подрядчик, если компания выполняет все свои строительные работы самостоятельно. Если подрядчик не выполняет свою работу самостоятельно, он получает ее через субподрядчиков. Субподрядчики — это подрядчики, которые специализируются на одном конкретном аспекте строительных работ, например, бетоне, сварке, стекле или плотницких работах. Субподрядчики нанимаются так же, как и генеральный подрядчик, то есть через процесс торгов. Заказы на закупку также являются частью этапа закупок. [4]
Этап строительства начинается с предварительного совещания, которое проводит суперинтендант (на американском проекте). На предварительном совещании принимаются решения, касающиеся рабочих часов, хранения материалов, контроля качества и доступа на площадку. Следующий шаг — переместить все на строительную площадку и все настроить. [4]
График платежей подрядчикам за выполненные работы — это график, в котором указано, когда (в соответствии с основными этапами проекта или указанными датами) подрядчикам и поставщикам будут производиться выплаты за текущий ход выполнения работ.
Прогрессивные платежи или промежуточные платежи представляют собой частичные платежи за работу, выполненную в течение части периода строительства, обычно месяца. Прогрессивные платежи производятся генеральным подрядчикам, субподрядчикам и поставщикам по мере продвижения строительных проектов. Платежи обычно производятся ежемесячно, но могут быть изменены для достижения определенных этапов. Прогрессивные платежи являются важной частью администрирования контракта для подрядчика. Правильная подготовка информации, необходимой для обработки платежей, может помочь подрядчику финансово завершить проект. [8]
После того, как владелец въезжает в здание, начинается гарантийный период. Это необходимо для того, чтобы все материалы, оборудование и качество соответствовали ожиданиям владельца, которые включены в контракт. [4]
Когда строительные машины ездят по площадке или перемещают землю, образуется много пыли, особенно в засушливые месяцы. Это может вызвать сбои в работе близлежащих предприятий или домов. Популярный метод борьбы с пылью — это использование водовоза, который разбрызгивает воду на сухую грязь, чтобы свести к минимуму перемещение пыли внутри и снаружи строительной площадки. При попадании воды образуется грязь. Эта грязь прилипает к шинам строительных машин и часто выносится на близлежащие дороги. Подметальная машина может чистить дороги, чтобы уменьшить загрязнение дорог.
Проектные совещания проводятся через запланированные интервалы для обсуждения хода строительства и любых проблем или вопросов. Обсуждение и любые решения, принятые на совещании, должны быть задокументированы. [4]
Дневники, журналы и ежедневные полевые отчеты позволяют отслеживать ежедневную деятельность на рабочем месте.
Отчеты по труду требуются ежедневно. Также список трудозатрат, PERT CPM необходимы для планирования трудозатрат, чтобы завершить проект вовремя.
Образование в области управления строительством предоставляется в различных форматах: формальные программы получения степени (двухлетняя степень младшего специалиста ; четырехлетняя степень бакалавра , степень магистра , управление проектами , степень инженера по управлению операциями , степень доктора философии , научный сотрудник с докторской степенью ); обучение на рабочем месте; а также непрерывное образование и профессиональное развитие. Информация о программах получения степени доступна в ABET , Американском совете по строительному образованию (ACCE), Американской академии управления проектами (AAPM), Ассоциации управления строительством Америки (CMAA) или Ассоциированных школах строительства (ASC).
По данным Американского совета по строительному образованию (одного из академических аккредитационных агентств, ответственных за аккредитацию программ по управлению строительством в США), академическая область управления строительством охватывает широкий спектр тем. Они варьируются от общих навыков управления, через навыки управления, связанные со строительством, до технических знаний методов и практик строительства. Существует много школ, предлагающих программы по управлению строительством, в том числе некоторые предлагают степень магистра. [9] [10]
Программное обеспечение для управления капитальными проектами (CPMS) относится к системам, которые в настоящее время доступны и помогают владельцам /операторам капитальных проектов, менеджерам программ и руководителям строительства контролировать и управлять огромным объемом информации, которую создают проекты капитального строительства. Коллекция или портфель проектов только усложняет задачу. Эти системы имеют разные названия: программное обеспечение для управления капитальными проектами, программное обеспечение для компьютерного строительства, программное обеспечение для управления строительством, информационные системы управления проектами. Обычно управление строительством можно отнести к подмножеству CPMS, где область действия CPMS не ограничивается этапами строительства проекта.
Фраза «проектирование, предложение, строительство» описывает преобладающую модель управления строительством, в которой генеральный подрядчик привлекается через тендер после завершения проектирования архитектором или инженером.
Многие владельцы, особенно государственные учреждения, заключают контракты, известные как контракты на проектирование-строительство . В этом типе контракта строительная группа (известная как проектировщик-строитель) отвечает за принятие концепции владельца и завершение детального проектирования перед (после одобрения проекта владельцем) началом строительства. Виртуальное проектирование и технология строительства могут использоваться подрядчиками для соблюдения сжатых сроков строительства.
Контракт на проектирование-строительство имеет три основных преимущества. Во-первых, строительная группа мотивирована работать с архитектором над разработкой практичного проекта. Команда может найти креативные способы сократить расходы на строительство, не снижая при этом функциональность конечного продукта. Второе важное преимущество касается графика. Многие проекты сдаются в эксплуатацию в сжатые сроки. Согласно традиционному контракту, строительство не может начаться до тех пор, пока не будет завершено проектирование и проект не будет присужден участнику торгов. В контракте на проектирование-строительство подрядчик устанавливается с самого начала, и строительные работы могут продолжаться одновременно с проектированием. Третье важное преимущество заключается в том, что подрядчик на проектирование-строительство имеет стимул удерживать объединенные расходы на проектирование и строительство в рамках бюджета владельца. Если важна скорость, контракты на проектирование и строительство могут быть присуждены отдельно; торги проводятся по предварительным планам в рамках контракта с ограничением по превышению, а не единого твердого контракта на проектирование-строительство.
Основная проблема [11] с контрактами на проектирование-строительство заключается в неотъемлемом конфликте интересов. В стандартном контракте архитектор работает на владельца и несет прямую ответственность перед владельцем. В соглашении о совместной работе по проектированию-строительству архитектор работает на проектировщика-строителя, а не на владельца, поэтому проектировщик-строитель может принимать решения по проектированию и строительству, которые выгодны проектировщику-строителю, но которые могут не принести пользы владельцу. Во время строительства архитектор обычно выступает в качестве представителя владельца. Это включает в себя проверку работы строителя и обеспечение того, чтобы продукты и методы соответствовали спецификациям и нормам. Роль архитектора скомпрометирована, когда архитектор работает на проектировщика-строителя, а не на владельца напрямую. Таким образом, владелец может получить здание, которое перепроектировано для увеличения прибыли проектировщика-строителя, или здание, построенное с использованием менее качественных продуктов для максимизации прибыли. Однако в контракт вписываются поощрительные положения для смягчения этих проблем.
Метод реализации проекта, при котором строительная компания берет на себя полную ответственность за проект.
Строительная отрасль обычно включает в себя три стороны: владельца, лицензированного проектировщика ( архитектора или инженера ) и строителя (обычно называемого генеральным подрядчиком ). Традиционно существует два контракта между этими сторонами, поскольку они работают вместе, чтобы планировать, проектировать и строить проект. [12] Первый контракт — это контракт между владельцем и проектировщиком, который включает планирование, проектирование и администрирование строительного контракта. Второй контракт — это контракт между владельцем и подрядчиком, который включает строительство. Из-за этих двух контрактов между проектировщиком и подрядчиком существуют косвенные отношения третьей стороны.
Владелец также может заключить контракт с компанией по управлению строительными проектами в качестве консультанта, создавая третьи договорные отношения в проекте. Роль руководителя строительства заключается в предоставлении строительных консультаций проектировщику, проектных консультаций строителю от имени владельца и других консультаций по мере необходимости.
Менеджера строительного проекта иногда называют «представителем владельца». Роль CM заключается в представлении интересов владельца на различных этапах проекта, начиная с технико-экономических обоснований и концептуального планирования проекта. Менеджеры по строительству помогают принимать обоснованные решения от имени владельца посредством планирования, проектирования, получения разрешений, закупок по строительному контракту и во время строительства. Основная роль CM заключается в обеспечении выполнения условий строительного контракта подрядчиком. CM может быть физическим лицом или компанией, ориентированной на предоставление услуг по управлению строительством. CM обычно не имеет контрактов с фирмами по проектированию или строительными фирмами, но помогает или руководит усилиями от имени владельца по закупке этих услуг и обеспечению успешного выполнения условий этих контрактов.
Фирма CM обычно нанимается как персональная или профессиональная, основанная на квалификации услуга, а не как предложение. Расходы основаны на гарантированной максимальной цене или фиксированной цене и обоснованы уровнем усилий или планом кадрового обеспечения, который определяет часы на каждую задачу по обслуживанию, которые должны быть предоставлены, и основаны на индивидуальных оплачиваемых почасовых ставках предлагаемого персонала, назначенного на проект.
Управление стоимостью строительства — это платная услуга, в рамках которой менеджер по строительству (CM) несет ответственность исключительно перед владельцем, действуя в интересах владельца на каждом этапе проекта. Менеджер по строительству предлагает беспристрастные консультации по таким вопросам, как:
Всестороннее управление каждым этапом проекта, начиная с первоначальной концепции и определения проекта, приносит владельцам наибольшую выгоду. По мере того, как время идет за пределами фазы предварительного проектирования, способность CM к экономии средств уменьшается. Агентство CM может представлять владельца, помогая выбирать проектные и строительные группы и управлять проектированием (предотвращая разрастание объема ), помогая владельцу оставаться в рамках заранее определенного бюджета с помощью ценностной инженерии, анализа затрат и выгод и сравнений наилучшей стоимости. Область программного обеспечения и приложений технологии совместной работы в строительстве была разработана для применения информационных технологий в управлении строительством.
Риск CM — это метод поставки, который подразумевает обязательство руководителя строительства выполнить проект в рамках Гарантированной максимальной цены (GMP). Руководитель строительства выступает в качестве консультанта владельца на этапах разработки и проектирования (предстроительные услуги) и в качестве генерального подрядчика во время строительства. Когда руководитель строительства связан с GMP, фундаментальный характер отношений меняется. Помимо действий в интересах владельца, руководитель строительства должен контролировать расходы на строительство, чтобы оставаться в пределах GMP.
CM at-risk — это глобальный термин, обозначающий деловые отношения строительного подрядчика, владельца и архитектора (или проектировщика). Обычно соглашение CM at-risk исключает строительный проект с «низкой ставкой». Соглашение GMP является типичной частью соглашения CM-и-владельца (сравнимо с контрактом с «низкой ставкой»), но с корректировками в ответственности CM. Преимуществом соглашения CM at-risk является управление бюджетом. До завершения проектирования проекта (шесть-восемнадцать месяцев координации между проектировщиком и владельцем) CM участвует в оценке стоимости строительства проекта на основе целей проектировщика и владельца (концепция проекта) и объема проекта. При балансировке затрат, графика, качества и объема проекта проект может быть изменен вместо того, чтобы перепроектироваться; если владелец решает расширить проект, корректировки могут быть внесены до ценообразования. Чтобы управлять бюджетом до завершения проектирования и мобилизации строительных бригад, главный менеджер осуществляет управление площадкой и закупает основные предметы для эффективного управления временем и затратами. [13]
Метод рискованной доставки лучше всего подходит для крупных проектов — как полного строительства, так и реконструкции, — которые сложно определить, которые могут изменить объем работ или имеют строгие сроки выполнения. Кроме того, это эффективный метод в проектах, содержащих техническую сложность, многоотраслевую координацию или несколько фаз. [14]
Начиная с Программы ускоренного строительства мостов в конце 2000-х годов, Департамент транспорта Массачусетса начал применять методы ускоренного строительства, в рамках которых он подписывает контракты со стимулами за раннее завершение и штрафами за позднее завершение, а также использует интенсивное строительство в течение более длительных периодов полного закрытия, чтобы сократить общую продолжительность проекта и снизить затраты. [15]
{{cite web}}: Отсутствует или пусто |title=( помощь )