stringtranslate.com

Законопроект 37, принятый в Орегоне в 2004 году, и Законопроект 49, принятый в Орегоне в 2007 году

Орегонский бюллетень Мера 37 была спорной инициативой по землепользованию , которая была принята в американском штате Орегон в 2004 году и теперь кодифицирована как Орегонские пересмотренные статуты (ORS) 195.305. Мера 37 занимала видное место в дебатах о правах владельцев собственности в сравнении с правом общественности на обеспечение соблюдения экологических и других правил землепользования. Избиратели приняли Меру 49 в 2007 году, существенно уменьшив влияние Меры 37. [2]

Содержание предложения

Закон, принятый Мерой 37, позволяет владельцам недвижимости, стоимость которой снижена экологическими или другими правилами землепользования, требовать компенсацию от правительства штата или местного самоуправления. Если правительство не выплачивает истцу компенсацию в течение двух лет с момента подачи иска, закон позволяет истцу использовать недвижимость только в соответствии с правилами, действовавшими на момент его/ее покупки. [3] Однако некоторые типы правил освобождаются от этого.

Правовой контекст

Сторонники меры 37 описывают ее как защиту от «регулятивного изъятия», понятия, корни которого лежат в толковании Конституции Соединенных Штатов .

Пятая поправка к Конституции США заканчивается следующим образом:

…также частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации.

Эта фраза обеспечивает основу для правительственного права принудительного отчуждения имущества и требует компенсации за правительственное присвоение физической собственности. Иногда она использовалась для требования компенсации за ограничения использования, которые лишают владельца любого экономически выгодного использования земли. См. дело Верховного суда США 1922 года Pennsylvania Coal Co. против Mahon .) [4]

Сторонники Меры 37 использовали более широкое толкование концепции нормативного изъятия, чем того требует Верховный суд, считая, что любое снижение стоимости части собственности — например, снижение в результате экологического регулирования — требует выплаты компенсации владельцу. [5]

Мера 37 была признана неконституционной решением окружного суда 2005 года [6] , но Верховный суд штата Орегон отменил это решение [7] , постановив, что закон не является неконституционным, и отметив, что суд не уполномочен выносить решение о его эффективности:

Является ли мера 37 как политический выбор мудрым или глупым, дальновидным или слепым, это выходит за рамки компетенции суда.

Политический контекст

Орегон

В начале 1970-х годов законопроект Сената 100 и план развития центра города Портленда 1972 года установили смелые руководящие принципы регулирования землепользования. Орегон стал известен своим строгим планированием землепользования. В то время как некоторые жители Орегона очень гордятся этим, другие считают себя жертвами государственного надзора. Сильное принятие в 2004 году (61%) Меры 37 считается политической реакцией на это наследие регулирования [8] и следует за несколькими другими безуспешными попытками ограничить регулирование землепользования:

По всей стране

Законодательное собрание штата Вашингтон направило Инициативу 164 (также известную как Референдум 48) на голосование в 1995 году. Этот законопроект о «регулятивных изъятиях» был похож на Меру 37 в своем ограничении возможности местных органов власти регулировать землепользование. Законопроект подвергся широкой критике и не был одобрен избирателями. [10]

В 2006 году избиратели шести западных штатов рассматривали инициативы голосования, аналогичные законопроекту 37 штата Орегон 2004 года. [11] Все штаты, за исключением Аризоны, отклонили эти инициативы. [12]

Инициатива Аризоны объединила вопрос землепользования/регулирования, являющийся центральным для Орегонского законопроекта 37, с ограничением права принудительного отчуждения (аналогично Орегонскому законопроекту 39 (2006) ). Сторонники инициативы Аризоны сосредоточили свои аргументы почти исключительно на менее спорной части инициативы, касающейся права принудительного отчуждения. [13]

Инициатива Невады также объединила эти два вопроса. Регуляторные части инициативы Невады (т. е. наиболее схожие с Мерой 37 Орегона) были сняты Верховным судом штата, а избиратели одобрили оставшиеся ограничения на принудительное отчуждение собственности. Инициатива Невады будет пересмотрена на следующих выборах.

Этот всплеск связанных инициатив отражает растущее влияние политических активистов, которые координируют производство и пропаганду инициатив по голосованию на национальном уровне. Многие из инициатив по голосованию в следующей таблице (в многочисленных штатах) были профинансированы либертарианцем из Нью-Йорка Хоуи Ричем и группами, с которыми он связан, в первую очередь Американцами за ограниченное правительство .

Инициативы 2006 года, ограничивающие регулирование землепользования и отчуждения земель:

Законодательный текст

Ниже приведены первые три раздела закона; полную версию см. на сайте Oregon State Land Use.

  1. Если государственный орган принимает или вводит в действие новый регламент землепользования или вводит в действие регламент землепользования, принятый до даты вступления в силу настоящей поправки, который ограничивает использование частной недвижимости или любых прав на нее и приводит к снижению справедливой рыночной стоимости недвижимости или любых прав на нее, то владельцу недвижимости должна быть выплачена справедливая компенсация.
  2. Справедливая компенсация должна быть равна уменьшению справедливой рыночной стоимости затронутого имущественного интереса в результате принятия или исполнения постановления о землепользовании на дату подачи владельцем письменного требования о компенсации в соответствии с настоящим законом.
  3. Подпункт (1) настоящего закона не применяется к правилам землепользования:
    1. Ограничение или запрещение деятельности, которая обычно и исторически признается нарушением общественного порядка в соответствии с общим правом. Этот подраздел должен толковаться узко в пользу нахождения компенсации в соответствии с этим актом;
    2. Ограничение или запрещение деятельности по защите общественного здоровья и безопасности, такой как противопожарные и строительные нормы, правила охраны здоровья и санитарии, правила обращения с твердыми или опасными отходами и правила контроля загрязнения;
    3. В той мере, в какой регулирование землепользования должно соответствовать федеральному закону;
    4. Ограничение или запрет на использование собственности в целях продажи порнографии или исполнения обнаженных танцев. Однако ничто в этом подразделе не направлено на то, чтобы повлиять или изменить права, предусмотренные Конституцией Орегона или Соединенных Штатов; или
    5. Вступил в силу до даты приобретения имущества собственником или членом семьи собственника, который владел данным имуществом до приобретения или наследования собственником, в зависимости от того, что произошло раньше.

Поддержка меры 37

Аргументы в поддержку включения в брошюру для избирателей Меры 37, представленные отдельными лицами и заинтересованными группами, можно найти здесь.

Сторонники утверждают, что Мера 37 обеспечила защиту стоимости имущества, гарантируя, что новое законодательство не снизит стоимость имущества или не ограничит возможности развития. Лесозаготовительные компании и застройщики были наиболее активными сторонниками (и основными спонсорами) Меры 37 [19], предположительно потому, что экологические и другие правила землепользования коснутся их самым непосредственным образом.

Спонсор Меры 37, Oregonians In Action , и различные сторонники мобилизовали поддержку во время выборов 2004 года, используя случай Дороти Инглиш, тогда 92-летней женщины, как cause célèbre . Принятые правила зонирования не позволили Инглиш разделить свою землю на части, которые могли бы достаться каждому из ее детей. [20]

Оппозиция мере 37

Аргументы против, представленные отдельными лицами и заинтересованными группами для включения в брошюру для избирателей по Мере 37, можно найти здесь.

Ниже приведены основные аргументы, выдвинутые против Меры 37:

Влияние

По состоянию на 12 марта 2007 года было подано 7562 иска по Мере 37 на выплаты за соблюдение правил или отказы от землепользования на площади 750 898 акров (3038,78 км2 ) по всему штату Орегон. [26]

Поданным искам были подвергнуты мобильные дома-парки на священных местных захоронениях, торговые центры на сельскохозяйственных землях и гравийные карьеры в жилых кварталах. В законе нет положений о том, что владельцам соседних участков должно быть предоставлено публичное уведомление при подаче иска. Поскольку муниципалитеты не могут позволить себе миллиарды в качестве компенсации, законы были отменены во всех случаях, кроме одного. [23]

Общая сумма исков, поданных в Портленде, штат Орегон , к 4 декабря 2006 года составила более 250 миллионов долларов. Многие из этих исков были поданы крупными застройщиками. [27]

За пределами Орегона некоторые утверждают, что мера 37 могла снизить поддержку национального законодательства против разрастания городов . [19]

Конкретные случаи

Владельцы Schreiner's Iris Gardens подали иск в конце 2006 года, требуя либо 9,5 млн долларов, либо право на раздел своих 400 акров (1,6 км 2 ). Они утверждают, что не собираются менять назначение собственности, но хотят сохранить возможность выбора на будущее. [28]

Джон Бентон, фермер из округа Худ-Ривер , подал иск по Мере 37, требуя либо 57 миллионов долларов, либо право построить 800 домов на его 210 акрах (0,85 км 2 ) собственности. Соседние фермеры возражали, поскольку, как они ожидали, такое изменение окажет значительное влияние на их сообщество. [19]

Осенью 2006 года Пэйлинс, пара из Прайнвилля, подала иск по Мере 37, требуя либо 200 000 долларов, либо право на застройку их собственности, которая находится на живописном участке римрока, хорошо видимом из города. Город провел собственную оценку потенциальной стоимости собственности и предложил 47 000 долларов. Это был первый случай, когда правительство предложило деньги вместо отказа от ограничений на землепользование, и он подчеркивает отсутствие в Мере четкого процесса определения стоимости, связанной с иском. [29]

В статье от 15 января 2007 года общегосударственная газета осветила иск, основанный на Мере 37, в округе Худ-Ривер, в котором землевладельцы намерены застроить участок сельской земли, в восемь раз превышающий площадь города Худ-Ривер :

По мере начала переговоров Худ-Ривер становится идеальным примером. Ни в одном другом округе динамика Меры 37 не говорит так прямо об изменении экономики и образа жизни Орегона. [30]

Мера 49

В 2007 году законодательный орган штата Орегон вынес Меру 49 на специальное голосование 6 ноября 2007 года . Она была принята 62% голосов. [32] Мера отменяет и изменяет многие положения Меры 37. [33] Законодательный орган заявил, что ограничит пагубные последствия Меры 37, ограничив некоторые разработки, которые эта мера допускала. [34]

Эта мера защищает сельскохозяйственные угодья, лесные массивы и земли с дефицитом грунтовых вод двумя способами.

Во-первых, не допускается разделение на высокоценных сельскохозяйственных землях, лесных массивах и землях с ограниченным доступом к грунтовым водам. Заявители не могут построить более трех домов на таких землях.

Во-вторых, заявители не могут использовать эту меру для обхода действующих законов о зонировании, которые запрещают коммерческую и промышленную застройку, такую ​​как торговые центры и шахты, на землях, зарезервированных под жилые дома, фермы, леса и другие виды использования.

Рекордное количество аргументов в 117 оплачиваемых дебатов по поводу Меры 49 появилось в брошюре избирателей на тех выборах, большинство из которых высказались в ее пользу. [35]

Мера 49 была принята даже с большим перевесом, чем Мера 37. Мера больше не разрешает оспаривать ограничения на промышленное или коммерческое использование имущества. Кроме того, истцы должны доказать свои убытки, представив оценки имущества за год до и через год после принятия постановления. Для ограничений землепользования, принятых до 2007 года, ограничение может быть отменено только для того, чтобы разрешить истцу построить от одного до трех домов на своей земле или до 10 домов, если имущество не является высокоценной сельскохозяйственной землей, и они могут доказать, что отказ необходим для восстановления оценочной стоимости имущества. [36]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Орегонская синяя книга (PDF) (отчет). Государственный секретарь штата Орегон . стр. 27. Получено 29 ноября 2022 г.
  2. ^ ab Бетани Р. Бергер, Чего хотят владельцы и что делают правительства: уроки эксперимента в Орегоне, 78 Fordham L. Rev. 1291 (2009), https://ssrn.com/abstract=1408343
  3. ^ "Штат Орегон: Мера DLCD 37". Архивировано из оригинала 2006-08-09 . Получено 2006-08-11 .
  4. ^ FindLaw: Конституция США: Пятая поправка: Аннотации стр. 14 из 16
  5. ^ Регулирующие сборы
  6. ^ "Судья постановил, что мера 37 неконституционна". Portland Business Journal . 14 октября 2005 г. Получено 30 января 2007 г.
  7. ↑ Макферсон против Департамента административных служб, 340 Or. 117, 130 P.3d 308 (2006) Архивировано 25 сентября 2006 г., на Wayback Machine
  8. ^ Газон: Зелёная мечта: Экотопия под угрозой исчезновения (Seattle Weekly)
  9. ^ Оппенгеймер, Лора (25 сентября 2006 г.). «Враги захвата земель расширяют прицел». The Oregonian . Получено 29 декабря 2006 г.
  10. ↑ Олсен, Кен (29 мая 1995 г.). «Законодательное собрание голосует за подрезание штата Вашингтон». High Country News . Архивировано из оригинала 28 сентября 2007 г. Получено 20 января 2007 г.
  11. ^ de Place, Eric (12 октября 2006 г.). «Сторонники предложения 207 должны спросить, как обстоят дела с 37 округами Орегона». Tucson Citizen . Архивировано из оригинала 29-09-2007 . Получено 22-12-2006 .
  12. ^ «Соседи Орегона говорят «НЕТ!» инициативам в стиле «Меры 37» (пресс-релиз). 1000 друзей Орегона. 8 ноября 2006 г. Получено 17 января 2007 г.[ постоянная мертвая ссылка ]
  13. ↑ Предложения по голосованию и обзор эффективности работы судов 2006 г. Архивировано 14 декабря 2006 г. на Wayback Machine
  14. ^ Общие результаты 2006 года по всему штату. Архивировано 13 декабря 2006 г. на Wayback Machine.
  15. ^ Деннисон, Майк (27 октября 2006 г.). "Выборы 2006 г. / Инициатива остается в силе". Missoulian . Получено 26.12.2006 .
  16. ↑ Официальные результаты всеобщих выборов в штате Невада 2006 г. Архивировано 18 декабря 2006 г. на Wayback Machine
  17. ^ "Nevada Ballot Measures, 2006". Проект Vote Smart . Архивировано из оригинала 2006-12-14 . Получено 2007-01-21 .
  18. ↑ Прайн, Эрик (23 октября 2006 г.). «Мера 37 и I-933: как они складываются». The Seattle Times .
  19. ^ abc Блейн Харден (28 февраля 2005 г.). «Законы против разрастания и права собственности сталкиваются в Орегоне». The Washington Post . Получено 06.07.2021 .
  20. ↑ Сэм Лоури (12 января 2006 г.). «Мера 37 в суде: должен быть лучший способ». NewWest . Архивировано из оригинала 27 сентября 2007 г. Получено 12 января 2007 г.
  21. ^ Rypkema, Donovan (13 июня 2001 г.). «Права собственности и общественные ценности» (PDF) . Georgetown Environmental Law & Policy Institute . Архивировано из оригинала (PDF) 27 сентября 2007 г. . Получено 22 января 2007 г.
  22. ↑ Джон Д. Эчеверриа (11 октября 2005 г.). «Палата представителей принимает решение о сносе Закона об исчезающих видах». Headwater News . Архивировано из оригинала 22 апреля 2007 г. Получено 17 января 2007 г.
  23. ^ ab "Архивная копия" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 8 сентября 2006 г. . Получено 18 октября 2006 г. .{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )
  24. ^ ab Editorial (30 октября 2006 г.). «Прайнвилл пытается спасти свой живописный вид на кромку скалы». The Oregonian . Получено 22 декабря 2006 г.
  25. ↑ Редакционная статья (4 декабря 2006 г.). «Раскрытие истинной игры, стоящей за Measure 37». The Oregonian . Получено 22 декабря 2006 г.
  26. ^ "Portland State Institute of Portland Metropolitan Studies | Measure 37 Database". Архивировано из оригинала 8 февраля 2007 г. Получено 11 февраля 2007 г.
  27. ↑ Ник Будник (19 декабря 2006 г.). «Measure 37 hammers city». Portland Tribune . Получено 20 апреля 2013 г.[ постоянная мертвая ссылка ]
  28. ↑ The Associated Press (27 октября 2006 г.). «Производитель ирисов подает иски по Мере 37». The Register Guard . Получено 16 января 2007 г. [ мертвая ссылка ]
  29. ↑ Мэтью Прюш (26 октября 2006 г.). «Прайнвилл предлагает оплату по Мере 37». The Oregonian . Получено 16.01.2007 .
  30. ↑ Оппенгеймер, Лора (15 января 2007 г.). «Будет ли место для груш, рай под Мерой 37?». The Oregonian . Получено 20 января 2007 г.
  31. ^ Брэдбери, Билл (6 ноября 2007 г.). «Официальные результаты – Специальные выборы 6 ноября 2007 г.». Отдел выборов . Секретарь штата Орегон . Получено 27 декабря 2008 г.
  32. ↑ Мерфи, Тодд (6 ноября 2007 г.). «Избиратели Орегона подавляющим большинством поддерживают Меру 49». Portland Tribune . Получено 20 апреля 2013 г.[ постоянная мертвая ссылка ]
  33. ^ http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 6 ноября 2007 г., Специальные выборы
  34. ^ http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 Пояснительное заявление
  35. ^ Хоган, Дэйв «Руководство для избирателей, насыщенное аргументами по Мере 49» The Oregonian , 26 сентября 2007 г.] Получено 7 октября 2007 г.]
  36. ↑ Бюллетень по закону 49, гл. 424, 2007 г., Законы 1138-1147.

Внешние ссылки

Справочная информация о правах собственности

Ссылки, специфичные для Орегона

Политико-правовой анализ