Национальная ассоциация риэлторов ( NAR ) — американская торговая ассоциация [4] для тех, кто работает в сфере недвижимости . По состоянию на декабрь 2023 года [обновлять]в ней насчитывалось более 1,5 миллиона членов [5] , что делает ее крупнейшей торговой ассоциацией в Соединенных Штатах [6], включая институты, общества и советы NAR, вовлеченные во все аспекты индустрии жилой и коммерческой недвижимости . Организация владеет товарным знаком США на термин «Риэлтор». [7] NAR также функционирует как саморегулируемая организация для брокерских услуг в сфере недвижимости. Штаб-квартира организации находится в Чикаго .
.JPG/1280px-National_Association_of_Realtors_building_(Washington_DC).JPG)
Национальная ассоциация риэлторов была основана 12 мая 1908 года как Национальная ассоциация бирж недвижимости в Чикаго, штат Иллинойс. [8] [9] В 1916 году она изменила свое название на Национальную ассоциацию советов по недвижимости ( NAREB ). [8] [9] Нынешнее название было принято в 1972 году. [8] [9]
Членами NAR являются брокеры по жилой и коммерческой недвижимости , продавцы недвижимости, управляющие недвижимым имуществом, оценщики, консультанты и другие лица, занятые во всех аспектах индустрии недвижимости (недвижимого имущества), где требуется государственная лицензия на практику. Члены входят в один или несколько из примерно 1600 местных советов или ассоциаций риэлторов. Они привержены кодексу этики и стандартам практики, версия которого была впервые принята в 1913 году. [10]
NAR регулирует сотни местных служб множественного листинга (MLS), которые являются информационными биржами, используемыми по всей стране брокерами по недвижимости. (Однако многие MLS независимы от NAR, хотя членство обычно ограничивается лицензированными брокерами и их агентами; MLSPIN [11] является примером одной из крупнейших независимых MLS в Северной Америке .)
Посредством сложной договоренности NAR устанавливает политику для большинства служб множественного листинга, а в конце 1990-х годов, с развитием Интернета, NAR разработала правила, разрешающие обмен данными в Интернете (IDX), в соответствии с которыми брокеры разрешали просматривать часть своих данных в Интернете через веб-сайты брокеров или агентов, а также веб-сайты виртуальных офисов (VOW), которые требовали от потенциальных покупателей регистрации для получения информации.
Эти политики позволяли участникам — будь то индивидуальные брокеры или крупные региональные компании — ограничивать доступ к некоторым или всем данным MLS отдельными брокерами (будь то брокеры, работающие исключительно в Интернете, или местные конкуренты). В 2005 году это побудило Министерство юстиции подать антимонопольный иск против NAR, утверждая, что его правила MLS относительно этих типов ограничений на отображение данных были продуктом заговора с целью ограничения торговли путем исключения брокеров, которые использовали Интернет для работы, отличной от традиционных стационарных брокеров. (Описание действий Министерства юстиции см. в разделе Антимонопольные дела по делу США против Национальной ассоциации риэлторов [ 12] ) Между тем, различные тенденции в сфере недвижимости , такие как расширенный доступ потребителей и Интернет, объединяют существующие местные организации MLS в более крупные и более общегосударственные или региональные системы MLS, такие как в Калифорнии и Вирджинии/Мэриленде/Вашингтоне, округ Колумбия, Metropolitan Regional Information Systems .
В ответ на это дело NAR предложила создать единую систему отображения листинга в Интернете , которая не позволяла бы участникам исключать отдельных брокеров (будь то стационарные или исключительно интернет-брокеры), но требовала бы всеобщего отказа от отображения на сайтах всех других брокеров . [ требуется ссылка ] Эта система стала системой IDX. Хотя IDX позволяет общественности просматривать листинги MLS, она по-прежнему требует, чтобы информация о брокерском листинге была размещена на листинге везде, где она появляется (брокеры законно «владеют» листингами своего брокерства), чтобы предотвратить искажение информации о листинге и возложить ответственность за информацию на брокера, как предписывает закон.
Антимонопольный иск был урегулирован в мае 2008 года. [13] Соглашение об урегулировании предписывало, чтобы все системы Multiple Listing Service разрешали доступ интернет-конкурентам. [13] [14] Оно требовало от NAR относиться к онлайн-брокерам так же, как и к традиционным брокерам, и запрещало NAR исключать онлайн-брокеров из членства, поскольку у них нет традиционной бизнес-модели. [15] NAR не признала никаких правонарушений и не выплачивала ни штрафов, ни возмещения убытков в рамках сделки. [15] Федеральный судья официально одобрил урегулирование в ноябре 2008 года . [16] [17] Главный юрисконсульт NAR считал, что урегулирование не повлияет на комиссионные, выплачиваемые широкой публикой, но профессор бизнеса в Университете Западного Мичигана предсказал, что возросшая конкуренция приведет к снижению комиссионных на 25–50 процентов. [15]
Другая серьезная антиконкурентная практика поддерживается (косвенно) различными законами штатов, которые запрещают «делиться» комиссионными с лицами, не имеющими лицензии. В широком толковании это считается препятствием для агента покупателя предоставлять кредит своим покупателям из полученных комиссионных. В настоящее время существует 10 штатов, где агентам по недвижимости и брокерам запрещено предлагать покупателям или продавцам жилья денежные скидки или подарки любого рода с наличной стоимостью более 25 долларов. Различные риелторы в таких штатах успешно оспорили эту интерпретацию в штатах, которые теперь разрешают эту практику (в частности, Патрик Ли, риелтор из Огайо, и многочисленные агенты в Кентукки). Дело Кентукки в конечном итоге рассматривалось с Министерством юстиции США в качестве истца и Комиссией по недвижимости Кентукки в качестве ответчика. [18]
В 2019 году совет Национальной ассоциации риэлторов одобрил Политику прозрачного сотрудничества. Политика, которая требует от брокеров подавать листинг в Службу множественных листингов в течение одного рабочего дня с момента продажи недвижимости публике. [19]
Национальная ассоциация риэлторов считается одной из самых влиятельных групп особых интересов в Соединенных Штатах. [20] [21] [22] В 2023 году организация потратила 52 миллиона долларов на лоббирование, заняв второе место в списке OpenSecrets по объему расходов. [23] С 1998 года она потратила на лоббирование в общей сложности 850 миллионов долларов. [24]
Комитет политического образования в сфере недвижимости (REPEC), комитет политических действий , был сформирован в 1969 году с целью избрания кандидатов, дружественных риелторам. [25] Он был переименован в Комитет политических действий риелторов (RPAC) в 1974 году после внесения изменений в федеральное избирательное законодательство. [26] В настоящее время RPAC утверждает, что является крупнейшим торговым объединением PAC в стране и ежегодно выделяет около 4 миллионов долларов кандидатам, которые поддерживают интересы в сфере недвижимости. [27] [28]
В период с 1924 по 1950 год Кодекс этики риэлтора включал прямые ссылки на расовую сегрегацию. [29] [30] Риэлторам было запрещено помогать чернокожим покупателям жилья переезжать в белые кварталы, и за несоблюдение этого правила им грозили штрафы, которые могли закончить карьеру. [31] [32] Пункт, поощряющий сегрегацию, не был полностью удален из Кодекса этики риэлтора до 1974 года. [33] [34]
Национальная ассоциация риэлторов выступила против Закона о справедливом жилье в 1968 году, который запретил расовую дискриминацию при продаже жилья. [35] [34]
Некоторые эксперты [36] полагают, что брокеры и риэлторы несут, по крайней мере, частичную ответственность за кризис субстандартного ипотечного кредитования , намеренно завышая воспринимаемую рыночную стоимость домов и впоследствии поощряя покупателей брать более крупные ипотечные кредиты, чем необходимо. Теория заключается в том, что сговор с ипотечными кредиторами позволил риэлторам заработать большие объемы комиссионных на заемных деньгах для завышенной стоимости домов без риска для риэлторов. Многие жертвы [ кто? ] считают, что покупателей домов обманом заставили взять более крупные кредиты, чтобы купить более дорогие дома, а более высокие цены продаж принесли риэлторам более высокие комиссии. Такая практика [ требуется разъяснение ] не считается «неэтичной» NAR, которая утверждает, что является саморегулируемой организацией ; однако очевидные последствия [ требуется разъяснение ] показывают обширный и существенный вред, нанесенный обществу. Многие жертвы призывают Комиссию по ценным бумагам и биржам начать агрессивно регулировать [37] агентов и возмещать переплаты покупателям жилья.
В 2005 году Министерство юстиции США подало официальную жалобу на Национальную ассоциацию риэлторов за нарушение раздела 4 Антимонопольного закона Шермана . [38] [39] Жалоба была направлена на то, чтобы запретить Национальной ассоциации риэлторов «поддерживать или применять политику, которая ограничивает конкуренцию со стороны брокеров, использующих Интернет для более эффективного и экономичного обслуживания продавцов и покупателей жилья, а также принимать другие связанные с этим антиконкурентные правила» . [38]
Министерство юстиции оспорило правила MLS NAR, которые препятствовали конкуренции со стороны интернет-брокеров. [38] [17] 18 ноября 2008 года суд вынес окончательное решение, одобряющее урегулирование против NAR. [17] Согласно окончательному решению, NAR согласился с политикой, оспариваемой Соединенными Штатами, и заменил ее правилами, которые не дискриминируют брокеров, использующих Интернет для предоставления недорогих брокерских услуг потребителям. [38] [17] [40]
В 2012 году American Home Realty Network, Inc., оператор NeighborCity , подала встречные антимонопольные иски в ответ на пару исков об авторских правах , утверждая, что «иски об авторских правах, поданные против нее двумя многопрофильными листинговыми службами при финансовой поддержке Национальной ассоциации риэлторов, являются частью согласованных усилий NAR по выводу компании из бизнеса и устранению ее как поставщика услуг для брокеров по недвижимости». [41] Во встречных исках также утверждается, что заявленные авторские права никогда не были надлежащим образом зарегистрированы. [41] [42] В деле Миннесоты, в котором излагаются иски против NAR, но NAR напрямую не упоминается в качестве встречного ответчика, AHRN подала второй измененный встречный иск, добавив Edina Realty и Home Services of America в качестве встречных ответчиков по искам о нарушении антимонопольного законодательства и недобросовестной конкуренции. [43] Edina Realty является дочерней компанией HomeServices of America, Inc. , компании Berkshire Hathaway , которая владеет брокерскими фирмами по недвижимости в штатах по всей стране, включая Миннесоту , Мэриленд , Северную Каролину , Джорджию , Вашингтон , Орегон , Аризону , Род-Айленд , Коннектикут , Айову , Небраску , Огайо , Иллинойс , Канзас , Южную Каролину , Миссури , Пенсильванию , Индиану , Кентукки , Алабаму и Калифорнию . [41] [43] [44] [45] [46] Ранее в 2012 году среднеатлантическая служба множественного листинга Metropolitan Regional Information Systems, Inc. (MRIS) и базирующаяся в Сент-Поле , штат Миннесота, региональная служба множественного листинга Minnesota Inc. (NorthstarMLS) подали иски о нарушении авторских прав против NeighborCity. [41] [42] Национальная ассоциация риэлторов заявила, что окажет финансовую поддержку для покрытия юридических расходов NorthstarMLS и MRIS. [45] [47]
Еще один иск был подан в марте 2019 года, оспаривающий политику компенсаций NAR, которая требует, чтобы все брокеры-члены требовали всеобъемлющую, не подлежащую обсуждению комиссию со стороны покупателя при размещении дома в Службе множественного листинга (MLS). [48] [49]
31 октября 2023 года федеральное гражданское жюри установило, что NAR вступила в сговор с целью завышения комиссионных, выплачиваемых агентам по недвижимости покупателей жилья, и постановило, что NAR и ее соответчики должны возместить ущерб в размере почти 1,8 млрд долларов США . [50] [51] Иск Бернетт и др. против Национальной ассоциации риэлторов и др . рассматривался в Окружном суде США по Западному округу Миссури в Канзас-Сити и включал обвинения в нарушении федеральных и государственных антимонопольных законов со стороны NAR, HomeServices of America , Keller Williams Realty , Anywhere Real Estate (материнская компания Coldwell Banker , Century 21 Real Estate и Sotheby's International Realty ) и Re/Max . [50] [51] [52] Anywhere и Re/Max ранее урегулировали свою ответственность и согласились выплатить меньший ущерб, оставив NAR, HomeServices и Keller Williams защищать иск в суде. [50] [51] После оглашения вердикта и до вынесения окончательного решения NAR и HomeServices заявили о своем намерении подать апелляцию, и Keller Williams рассматривала возможность сделать это. [50] [51] [53] В марте 2024 года NAR согласилась пойти на соглашение о сокращении ущерба до 418 миллионов долларов США , отменив свои правила о комиссиях и отказавшись от права на апелляцию. [54] В результате урегулирования, начиная с августа 2024 года, комиссионные сборы агентов покупателей не могут рекламироваться, и покупатели должны подписать договор со своим агентом до совместного осмотра недвижимости. [55] The Wall Street Journal сообщила, что урегулирование, как ожидается, сократит комиссии по недвижимости, вынудит некоторых агентов уйти из отрасли и приведет к сокращению членства в NAR. [56]
Риэлторы, как члены NAR, также имеют возможность пройти обучение для получения дополнительных сертификатов по различным специальностям, некоторые из которых поддерживаются NAR, предлагая сертификацию и курсы повышения квалификации, доступные по всей стране. [57]
В феврале 2010 года NAR запустил HouseLogic.com, впервые попытавшись напрямую охватить потребителей. [58]
Во вторник федеральное жюри постановило, что влиятельная Национальная ассоциация риелторов и несколько крупных брокерских компаний вступили в сговор с целью искусственного завышения комиссионных, выплачиваемых агентам по недвижимости, — решение, которое может радикально изменить процесс покупки жилья в Соединенных Штатах.
представители NAR и HomeServices of America заявили, что планируют обжаловать вердикт, в то время как представитель Keller Williams заявил, что компания рассмотрит возможность подачи апелляции.
