Овердейл — небольшой жилой район в центре Монреаля , ставший известным символом борьбы между защитниками природы и застройщиками.
В середине 1980-х годов два застройщика, Роберт Ландау и Дуглас Коэн, работавшие под разными именами, в том числе Les Galleria Dorchester и Grinch Realties, приобрели ряд зданий в районе, ограниченном Овердейл-авеню, Люсьен Л'Алье-стрит, Маккей. Улица и бульвар Дорчестер (в 1987 году Дорчестер был переименован в бульвар Рене Левеск). Застройщики предложили снести все дома и заменить их большим многоквартирным домом.
Исполнительный комитет Монреаля, возглавляемый мэром Жаном Доре , разделился по этому вопросу. Доре пришел к власти благодаря Монреальскому гражданскому движению (известному на французском языке как Объединение граждан и граждан Монреаля , или RCM ). ДМК считал защиту прав арендаторов одной из своих основных задач. Доре пообещал изменить методы сноса домов своего предшественника, мэра Жана Драпо , но когда застройщики пообещали проект, который принесет значительные муниципальные налоговые поступления, Доре решил разрешить проект по выселению арендаторов домов и сносу зданий, в которых проживало 87 жителей. . Среди зданий, подлежащих сносу, было множество прекрасных построек викторианской эпохи , а также бывший дом Луи Ипполита Лафонтена . Арендаторы и эксперты [ кто? ] утверждал, что территория достаточно велика, чтобы можно было построить новый проект рядом с существующими постройками, однако апелляции были отклонены.
Городские инспекторы осудили здания как опасные для окружающей среды. Арендаторам было приказано покинуть дом, что избавило арендодателей от необходимости договариваться о выезде каждого отдельного арендатора. Несмотря на протесты и аресты, а также значительную общественную реакцию против запланированного проекта и методов выселения арендаторов, здания, за исключением бывшего дома Лафонтена, были снесены в 1989 году.
Обещанный кондоминиум стоимостью 100 миллионов долларов не строился десятилетиями и оставался стоянкой до 2015 года, когда началось строительство.
Застройщики заплатили городу за строительство отдельного здания подальше от центра города, которое будет предложено выселенным арендаторам. В новостройке арендная плата была намного выше. Жителям района Овердейл было предложено переехать в новый проект, но большинство отказалось.
Это хронологическое изложение событий, связанных с спором вокруг Овердейла, основанное на заметках архитектора Майкла Фиша .
Лето: Корпорация Дориа, владелец всей жилой недвижимости в квартале (Маккей, Дорчестер, Люсьен-Л'Алье, Овердейл), подает заявку на получение разрешения на снос всего жилья в квартале. В жилом доме из серого камня 75 квартир и комнат-студий, трехэтажный жилой дом, четыре триплекса, особняк, переоборудованный в апартаменты, и 7 бывших величественных домов из серого камня, переоборудованных в квартиры. Средняя площадь всех квартир составляет 48 кв.м. Канадская перепись населения, охватывающая этот блок домов, отмечает, что средний доход домохозяйства составляет 8000 долларов в год. Следующий по величине переписной участок на острове охватывает проект Дозуа, где средний доход составляет 11 000 долларов в год.
Осень: Городская администрация под руководством мэра Драпо решает отказать в разрешении на снос любых зданий. В решении горисполкома отмечается, что все здания осмотрены городскими экспертами и констатируют, что все здания находятся в хорошем состоянии. Более того, эксперты, представляющие провинцию, которые также рассмотрели предложение о их сносе, заявляют, что все здания имеют определенную историческую ценность, что их можно отремонтировать, где это необходимо, с экономическими затратами, что их можно легко интегрировать в любой дальнейшего развития и рекомендует городу сохранить все здания. Жители протестуют в ноябре. [1] [2]
Зима: Коэн и Ландау, купив нежилую и пустующую недвижимость в квартале, покупают всю жилую недвижимость, чтобы стать единоличным владельцем квартала. Во всем квартале около 13000 квадратных метров земли. Они подтверждают, что заплатили за весь блок 11 миллионов долларов. Вместе с источником, близким к группе Доре, Кэмерон Шарлебуа, Коэн и Ландау просят новоизбранного члена исполнительного комитета Джона Гардинера изменить зонирование квартала для масштабной перепланировки. Гардинер соглашается позволить Коэну и Ландау построить два новых небольших многоквартирных дома, которые будут принадлежать городу, по принципу «затраты плюс» на свободной городской земле в нескольких кварталах от них. Земля оценивается в 235 000 долларов.
Застройщики предлагают до 1,1 миллиона долларов в счет покрытия стоимости строительства сверх любых договоренных для них ипотечных кредитов. Они обещают выделить до 135 000 долларов для выплаты субсидий на аренду жильцам, когда и если они переедут. Город соглашается выплатить все ипотечные кредиты этих зданий на сумму не менее 1,25 миллиона долларов и предоставить временные субсидии на арендную плату для перемещенных жителей в размере до 135 000 долларов. Общий вклад города в пользу застройщиков оценивается в: землю — 235 000 долларов США; субсидии на аренду — 135 000 долларов США; и ипотечная гарантия - не менее 1,25 миллиона долларов; улицы и переулки — 207 000 долларов; и дополнительная стоимость сайта в размере 1,88 миллиона долларов, что на общую сумму не менее 3,7 миллиона долларов. Коэн и Ландау обещают выделить до 1,1 миллиона долларов на стоимость новых зданий и 135 000 долларов на субсидии на аренду, если жители переедут в новые здания. Общая сумма составляет максимум 1,24 миллиона долларов. В новых зданиях будет 67 номеров и квартир вместо 75 существующих номеров и квартир в существующих зданиях. [3]
Июнь: Гардинер объявляет о предложении Коэна и Ландау о застройке и о «щедром жесте» застройщиков по замене снесенных домов. Он заявляет, что является «первым» в «защите» жителей-арендаторов городом. Гардинер начинает переговоры с жителями Овердейла от имени застройщиков, чтобы заставить их быстрее переехать в новые здания. Он обещает советнику Арнольду Беннетту и другим активистам жилищного строительства, близким к его муниципальной партии, что арендная плата в новых зданиях не вырастет по сравнению с низкими уровнями в зданиях Овердейла.
Июль: Жители отмечают, что арендная плата, предлагаемая большинству из них, в новых зданиях на 40% выше, а субсидии сводятся к нулю на четвертый год. Жители разделяются между собой под сильным постоянным давлением со стороны домовладельцев, городских властей, лоббистов и средств массовой информации. Пожилые бедные обитатели ночлежки соглашаются на предложение переехать, а несколько других пожилых и больных жителей покидают этот район, чтобы избежать стресса от затяжной драки. Некоторые жители считают, что временные субсидии на аренду, предлагаемые каждому, можно улучшить и даже сделать постоянными. Они продолжают безуспешно вести переговоры с Гардинером. Публичные комментарии в крупных средствах массовой информации, газетах, радио и телевидении резко, даже яростно направлены против жителей в поддержку города и застройщиков. Член местного городского совета и обозреватель Montreal Gazette Ник Ауф дер Мор пишет статью для Montreal Daily News, в которой обвиняет жителей в жадности. Статья перепечатана в газете как платная реклама.
Жители просят архитектора Майкла Фиша изучить возможность остаться в своих домах, купить их по рыночной стоимости и помочь повысить прибыльность планов застройщика. Сенатор Серж Джояль обнаружил, что один из домов был бывшим домом Луи Ипполита-Лафонтена, важного патриота во время восстания 1837-38 годов . Историческая ценность здания усиливается тем фактом, что Лафонтен позже был первым премьер-министром Соединенных Штатов с 1848 по 1851 год. Тем не менее, на всех зданиях вывешены уведомления о заявках на снос. Подано несколько апелляций в Арбитражную комиссию против сноса. Коэн и Ландау отозвали заявление о сносе дома Лафонтена «при условии, что будет доказано, что это действительно дом Лафонтена».
Август: Переговоры между жителями и городом продолжаются. Медленно обсуждаются переходные фонды (возмещение ущерба в соответствии с арендным кодексом) тем, кто согласен быстро уехать, до 3000 долларов на одного арендатора квартиры и 1400 долларов на одного жильца, который сможет быстро уехать. Мало кто из жителей берет деньги. Объявлены общественные слушания. Городской исполнительный комитет объявляет о своем пересмотренном намерении сохранить четыре здания на улице Маккей, дом Лафонтена и четыре триплекса на улице Овердейл. Это позволит снести апартаменты Kinkora-Cadillac и все дома из серого камня на проспекте Кинкора. [4] Слушания продлятся два вечера перед комитетом городских советников.
Сентябрь: в отчете комитета городского совета рекомендуется сохранить все здания и «интегрировать жильцов в застройку многоквартирных домов» с созданием нового здания меньшего размера, в которое войдут определенные жильцы, которые не будут частью курятника на этом участке. Только член совета Ник Ауф дер Мор не согласен, назвав доклад комитета «сумасшедшим». Городской совет почти единогласно голосует против отчета своего комитета и принимает план развития, разработанный Гардинером. Четыре члена совета голосуют против большинства городского совета. Несколько других воздержались, в том числе влиятельный председатель комитета советник Андре Лавалле. С тех пор несколько советников от партии Доре заседают как независимые.
Октябрь: жители впервые протестуют против решения совета и задают вопросы городскому совету. Жители будут приходить почти на каждое заседание совета в течение следующих месяцев, чтобы проводить демонстрации и требовать изменений, позволяющих им оставаться в своих домах.
Ноябрь: Демонстрация жителей на съезде MCM. Делегаты голосуют за сохранение программы партии, которая призывает к интеграции зданий и жильцов в новые застройки, за исключением случаев, когда это является непомерно дорогостоящим. Городской исполнительный комитет поручает своему комитету по наследию признать историческим памятником дом Лафонтена и его ближайшего серого соседа-триплекса Ссоне, первоначально построенного как пристройку к дому Лафонтена. Комитет по наследию проводит слушания. Возражения архитекторов застройки, представленных архитектором Панзини, комитетом поддержаны. Только дом Лафонтена считается городом культурной ценностью.
13 января: В арбитражной комиссии по сносу жилого имущества Монреаля открываются слушания по вопросу о том, следует ли сносить квартиры Кинкора-Кадиллак и серые каменные здания на Кинкора-стрит.
16 марта: Судья Верховного суда приказывает остановить работы на 10 дней, пока проблема не будет решена. [5]
Апрель: Коэну и Ландау город выдает разрешения на преобразование всех зданий, которые Арбитражная комиссия прикажет сохранить, из жилых домов в коммерческие и офисные. Эта тактика позволяет немедленно на законных основаниях выселить жителей из всех зданий, даже из тех, которые будут сохранены. В разрешительных документах отмечается, что дом Лафонтена с его каменной пристройкой и ряд на улице Маккей станут общественным центром с фитнес-клубом и офисами. На утверждение таких разрешений обычно уходит несколько месяцев. Они утверждаются в течение девяти дней. Интенсивные работы по сносу начинаются немедленно в пустующих зданиях и пустующих квартирах, несмотря на то, что у некоторых арендаторов есть действующие договоры аренды на проживание в своих квартирах. Еще шесть жителей или сторонников арестованы и заключены в тюрьму на один день за то, что не допустили рабочих к этой работе. В конечном итоге они будут криминализированы. Жители получили от Верховного суда предписание прекратить эту работу. Мэр Доре называет работу «преждевременной и провокационной».
Май: Арбитражная комиссия решает рекомендовать одобрить все заявленные заявки на снос. Федеральный министр жилищного строительства Макиннес объявляет о 100% увеличении числа жителей с очень низкими доходами, которые могут жить в некоммерческих кооперативах. Возможность кооператива на площадке Овердейла улучшена, что позволит увеличить предложение Коэну и Ландау. Начинаются слушания в Верховном суде по поводу вынесения жильцами постоянного запрета на отмену разрешений на переустройство на том основании, что постановление о зонировании, которое требует наличия в квартале только жилых домов, противоречит выдаче коммерческих разрешений. Утверждаются ошибки в разрешительных чертежах и процессах. Жители создают некоммерческий кооператив и подают заявки на получение устава от провинции.
Июнь: Кооператив снова предлагает 700 000 долларов за здания, что почти в два раза превышает стоимость квартир Ландау и Коэна, оставляя излишки прав на застройку всего квартала. Поскольку здания будут снесены застройщиками, это сделка с землей, от которой умный застройщик не сможет отказаться. Однако ему отказывают. Письмо, написанное мэром и Гардинером, поддерживает подачу заявки на сотрудничество высокопоставленным правительствам в рамках строительства многоквартирного дома.
14 июня: Городская пожарная служба приказывает эвакуировать здания на улице Маккей и апартаменты Kinkora-Cadillac, сославшись на незначительное опасное состояние зданий.
21 июня: Мэр Доре отказывается убеждать застройщиков продать свои дома кооперативу. Он защищает договоренности такими, какие они есть.
22 июня: Жителям отказывают в разрешении устранить «опасные условия» в домах самостоятельно за свой счет.
27 июня: Остальные жители разрушенных домов забаррикадировались в своих квартирах.
28 июня: Еще шесть жителей и их сторонников арестованы полицией за то, что они не позволили городским жителям выйти из зданий, и эвакуированы. Тринадцать жителей арестованы и заключены в тюрьму на ночь в ходе утренней полицейской операции с участием отряда по охране общественного порядка, отряда спецназа и взвода из 20–30 полицейских по опустошению зданий. Более поздний суд приказал нескольким жителям и приговорил их воздерживаться от любых демонстраций в течение двух лет.
29 июня: Мэр Доре защищает применение силы против жителей.
Июль: Жители продолжают пытаться убедить Ландау, Коэна и Доре продать свой дом со 100% прибылью своему кооперативу в рамках строительства многоквартирного дома. Тем временем застройщики получили 3,7 миллиона долларов в виде городских пожертвований и 1,6 миллиона долларов в виде уступок застройщикам государственному проекту, открытому только для арендаторов среднего класса.
Сентябрь: Снесены следующие здания. Все, что осталось, — это три фасада на Маккей-стрит, дом Лафонтена, его пристройка из серого камня и три кирпичных триплекса, выходящих на Овердейл. Все они были распотрошены под офисы, которые так и не были построены, весь остальной городской квартал засыпан гравием, и с тех пор работает парковка.
Падение: Верховный суд отказывается вмешаться и остановить снос. Апелляции не будет.
Зима: дом Лафонтена и его пристройки вырвали изнутри и перевезли под офисы. Через несколько недель происходит коллапс.
Сентябрь: Подожжены разрушенные дома на Маккей-стрит. От охраняемых домов на улице сейчас мало что осталось под снос. Это происходит через неделю. Кирпичные триплексы на Овердейле уже снесены, их заменили новые парковочные места.
Октябрь: Залог в размере 200 000 долларов, требуемый Коэном и Ландау для гарантии нового строительства, требуемого их изменением зонирования и разрешением на снос, подлежит оплате, но остается неоплаченным.
22 мая: В художественной галерее Университета Конкордия открывается выставка искусства, посвященная борьбе за сохранение домов Овердейла .
Сквот, призванный привлечь внимание к бедности и жилищному кризису в Монреале, занимает дом Лафонтена на несколько недель.
Зима: зрелые кофейные деревья Кентукки обрезаются несколькими годами ранее перед домом Лафонтенов, их корни вырывают вверх.
Весна: несколько знаменитых канадцев со всей страны просят что-нибудь сделать с домом Лафонтенов. Они предлагают превратить дом в музей.
Июнь: Фиш просит мэра Жеральда Трамбле вмешаться и, по крайней мере, немедленно омологировать собственность вокруг дома Лафонтена. Запрос передается местному мэру округа. Сенатор Серж Джоял. Лиз Бэкон и Филлис Ламберт просят Федеральную комиссию по памятникам объявить дом федеральным историческим объектом. Комиссия по федеральным памятникам отказывается это сделать.
Затем они обращаются в Провинциальную комиссию по памятникам с просьбой классифицировать Дом. Комиссия отказывается, но соглашается пересмотреть решение.
Жан Франсуа Лизе , Жак Моне и другие известные историки настаивают на классификации здания по провинции в местных газетах. Они ссылаются на решающее историческое значение Лафонтена для Канады и для выживания франкоязычного населения Северной Америки.
Август: Алан Хустак из The Gazette пишет статью о доме, в которой цитируются несколько заинтересованных групп, желающих использовать дом для центра общественного перевода. В редакционной статье, опубликованной на следующий день, говорится, что желающие этого должны просто купить недвижимость. Владелец Ландау говорит, что участок стоит 50 миллионов долларов.
Несколько видных и давних членов совета ДСМ были возмущены решением разрешить проект и выйти из партии. [6] Среди них были Сэм Боски, Марвин Ротран и Марсель Севиньи. В MCM произошел раскол, от которого он уже никогда не оправится. Доре и MCM были отстранены от должности в 1994 году.
С 1992 года для всего города написан новый генеральный план города. Фасад Овердейла позволяет построить здания высотой 25 м.