Освобождение от налога 421 -a — это освобождение от налога на имущество в американском штате Нью-Йорк , которое предоставляется застройщикам для строительства новых многоквартирных жилых домов в Нью-Йорке . Как указано в настоящее время, программа также направлена на продвижение доступного жилья в наиболее густонаселенных районах Нью-Йорка. Освобождение предоставляется для любых зданий, которые добавляют несколько новых жилых единиц, и обычно длится от 15 до 25 лет после завершения строительства здания. Более длительные периоды освобождения применяются в менее густонаселенных районах внешних районов и верхнего Манхэттена .
Первоначальная программа получила свое название от раздела 421-a в Законе о налоге на недвижимость в Нью-Йорке. Программа 421-a началась в 1971 году, и позднее правительство штата добавило положения, обязывающие создавать доступные жилые единицы, чтобы застройщики могли претендовать на программу. Согласно первоначальной программе, районы, в которых застройщики имели право на налоговые льготы, включали весь Манхэттен и части остального Нью-Йорка.
Первоначальная программа прекратила свое действие в январе 2016 года после разногласий между правительством штата и правительством города Нью-Йорк, но в ноябре 2016 года было достигнуто соглашение между профсоюзами, застройщиками и губернатором Эндрю Куомо о ее возобновлении в ожидании одобрения Законодательного собрания штата Нью-Йорк . После переговоров по бюджету в апреле 2017 года программа была официально возобновлена, и официальное новое название программы — « Доступный Нью-Йорк ». Программой управляет Департамент по сохранению и развитию жилищного фонда города Нью-Йорка . В рамках программы большая часть стабилизационного пособия, предоставляемого арендаторам рыночного жилья, исчезает, как и старые версии 50%-ного общественного предпочтения, что делает эту программу спорной. Права арендаторов были расширены в соответствии с Законом о стабильности и защите арендаторов жилья 2019 года , что побудило защитников жилья призвать к отмене 421-a.
Президент Совета по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) Джеймс Уилан в январе 2022 года «выразил поддержку предложенной губернатором Кэти Хоукул программе «Доступные кварталы для жителей Нью-Йорка», представляющей собой ребрендинг истекающей налоговой льготы 421-а» [1] .
Программа 421-a распространяется на застройщиков в Нью-Йорке, которые строят многоквартирные дома на земле, которая «пустует, преимущественно пустует или не используется в полной мере». [2] 421-a распространяется на недавно построенные, рыночные, [3] многоквартирные жилые дома, тогда как отремонтированные или переоборудованные многоквартирные жилые дома подлежат налоговым льготам и освобождению от налогов J-51. [4] [5] Программа также требует, чтобы часть квартир в новом жилом комплексе была доступной по цене, чтобы застройщик мог претендовать на налоговое освобождение. [6]
Правила освобождения от налога 421-a включают несколько «зон повышенной доступности» в частях Манхэттена , Квинса и Бруклина . Здания с более чем 300 жилыми единицами, расположенные в этих зонах, получат 100% освобождение от налога на срок до трех лет во время строительства, а также 100% освобождение на 35 лет после завершения строительства, при условии, что они соответствуют одному из трех вариантов 421-a. Для всех других зданий, которые не соответствуют требованиям варианта повышенной доступности, эти здания будут иметь налоговое освобождение на 3 года во время процесса строительства и 35 лет после окончания строительства, при условии, что они соответствуют одному из трех других вариантов 421-a. Однако 100% освобождение будет применяться только в течение первых 25 лет после завершения строительства. [5]
В течение периода освобождения от уплаты налога застройщик должен платить по меньшей мере налоги на имущество, уплаченные за имущество до предоставления освобождения. [2] Застройщики не должны платить налоги на возросшую стоимость имущества в течение периода освобождения от уплаты налога, с поэтапным периодом, в течение которого налоговая льгота постепенно уменьшается в течение многих лет. [7] В противном случае потерянные налоги на имущество пошли бы городскому правительству в качестве дохода от налога на имущество. [2]
В 1970-х годах существовала обеспокоенность тем, что строительство жилых домов сокращается, поскольку люди переезжают из Нью-Йорка в пригороды. [8] В ответ на эту тенденцию штат принял первоначальную программу освобождения от налогов 421-a в 1971 году с целью поощрения строительства большего количества жилого жилья в городе. [9] Программа освобождения от налогов 421-a сохраняла налоги на имущество для застройщика на стабильном уровне во время и в течение определенного периода времени после строительства. Целью этого было снижение большого налогового бремени, которое повышенная оценка имущества создавала для застройщика, что затем стимулировало бы строительство жилого жилья в этом процессе. [10]
Первоначальная программа 421-a детализировала налоговый период освобождения от уплаты налогов в течение трех лет или периода строительства, в зависимости от того, что короче. В течение этого периода застройщик платил нулевой налог на имущество. После этого начался десятилетний период освобождения, в течение которого застройщики были освобождены от увеличения налогов в течение двух лет, за которым следовало 20%-ное снижение налогового освобождения каждые два года (80% освобождение в третий год, 60% освобождение в пятый год и т. д.). Это продолжалось до десятого года, в течение которого застройщик начинал платить полный налог на имущество, установленный для общей стоимости имущества. Все застройщики многоквартирного жилья за пределами Географической зоны отчуждения (GEA) имели право на этот вычет. Эта версия освобождения оставалась в силе до добавления требований к доступному жилью в 1980-х годах. [8]
В рамках первоначальной программы 421-a применялась ко всем жилищам, имеющим не менее десяти единиц жилья. Вышеуказанное освобождение применялось к стоимости улучшений жилья. Первоначальная программа 421-a также требовала, чтобы арендная плата в зданиях, получающих налоговые льготы, была как минимум на 15% ниже арендной платы сопоставимых единиц поблизости. Жилые единицы 421-a также подпадали под действие всех местных законов о стабилизации арендной платы, которые принимались на период в десять лет или на срок действия законов о стабилизации арендной платы, в зависимости от того, какой период был короче. [2]
В 1976 году законодательный орган штата принял поправки, запрещающие Департаменту по сохранению и развитию жилищного фонда (HPD) аннулировать сертификаты соответствия требованиям для любых проектов, начатых с 1 июля 1976 года. В 1977 году программа была продлена еще на четыре года. Затем, в 1978 году, было отменено требование о том, чтобы частные здания содержали не менее шести жилых единиц. Три года спустя некондоминиумы, участвующие в программе, стали подпадать под действие законов о стабилизации арендной платы, что является изменением по сравнению с тем, когда некондоминиумы лишь временно подпадали под действие тех же законов. Поправки 1981 года также позволили HPD ограничивать доступ к программе для территорий, которые не нуждались в налоговых льготах или должны были использоваться в нежилых целях. В 1983 году некоторым городам штата было разрешено ограничивать, сдерживать или обусловливать льготы 421-a. В пересмотренном варианте 1983 года государство также отменило налоговые льготы 421-a для многоквартирных домов, которые были переоборудованы из нежилых помещений. [2]
В 1984 году штат постановил, что арендная плата за здания, построенные после 1 января 1974 года, должна быть стабилизирована до 15 мая 1985 года. Кроме того, штат постановил, что Совет по оценке города Нью-Йорка должен рассмотреть все местные ограничения на льготы 421-a для утверждения. Кроме того, штат принял законы, которые официально ограничили льготы для проектов в Манхэттене : площади в Манхэттене, имеющие право на освобождение, были сокращены, и ранее некоммерческие участки теперь должны были недоиспользоваться в течение трех лет до начала строительства, чтобы получить право на программу освобождения от налога 421-a. [2]
В качестве продолжения более раннего законодательства в 1985 году право проектов в ограниченной зоне на налоговые льготы 421-a было ограничено проектами, которые либо получили финансовую помощь от любого уровня правительства, либо имели 20% своих жилых единиц, сертифицированных HPD как доступные по цене. [2] [11] В то время ограниченная зона находилась в Манхэттене, примерно ограниченная 14-й улицей на юге и 96-й улицей на севере. За пределами исключенной зоны проекты имели освобождение «по праву» от десяти до пятнадцати лет. [11] Кроме того, законодательство 1985 года допускало 25-летний период освобождения, если проект осуществлялся в зоне сохранения района, находился в районе, подпадающем под ипотечное страхование, предоставляемое корпорацией по страхованию ипотечных кредитов на реабилитацию, или получал финансирование в соответствии с Законом о корпорации по реинвестированию в район . Программа 421-a была дополнительно продлена в том же году, и определение «периода строительства» было определено как три года или меньше. [2]
Начиная с 2006 года Географическая зона отчуждения (GEA) была расширена, чтобы включить другие части Нью-Йорка за пределами Манхэттена. Освобождение от налога 421-a распространяется на весь город, но требование о доступном жилье влияет только на строительные проекты в GEA. [11] Как правило, эти районы расположены там, где цены на жилье самые высокие и где доступное жилье больше всего необходимо. Вся GEA находится в Нью-Йорке. Согласно текущей программе, весь Манхэттен является частью GEA. Кроме того, набережные Квинса и Бруклина также являются частью GEA, наряду с частями северного Статен-Айленда , небольшой областью в центральном Квинсе и небольшой частью Бронкса . [13] Границы GEA устанавливаются как государственными, так и местными законами. [14]
В версии программы 2006 года действовало несколько правил. Для части GEA в Манхэттене к югу от 110-й улицы владелец должен был предоставить доступное жилье, чтобы получить какие-либо налоговые льготы 421-a. Для таких проектов десятилетнее освобождение от налогов можно было получить, построив доступные единицы за пределами участка, с помощью «передаваемого сертификата» от городского Департамента по сохранению и развитию жилищного фонда. Однако 20-летняя налоговая льгота могла быть получена только путем строительства доступных единиц на участке. В остальной части GEA сертификаты означали 15-летнее освобождение, а доступные единицы на участке означали 25-летнее освобождение. За пределами GEA передаваемые сертификаты были запрещены. 15-летнее освобождение всегда разрешалось для любого строительного проекта, а 25-летнее освобождение разрешалось, если в многоквартирном доме строились доступные единицы жилья. [7]
В июне 2015 года правительство штата согласилось возобновить программу освобождения от налогов 421-a, продлив ее еще на четыре года. Штат увеличил требование доступности с 20% до 25-30%. Однако штат продлил программу условно. [5] В частности, штат установил требование, чтобы рабочие и застройщики пришли к соглашению о том, будут ли рабочие на строительных проектах 421-a получать заработную плату на уровне профсоюза, что, по словам застройщиков, резко увеличит расходы на строительство. Независимое бюджетное управление города подсчитало, что требование заработной платы на уровне профсоюза увеличит стоимость плана доступного жилья мэра Билла де Блазио на 2,8 миллиарда долларов. Продление программы было недействительным, если такое соглашение о заработной плате на уровне профсоюза не будет достигнуто к 15 января 2016 года. Сторонники невозобновления программы утверждали, что программа несправедливо приносила пользу застройщикам недвижимости за счет налогоплательщиков Нью-Йорка; средства на программу в основном поступали от правительства Нью-Йорка. [15] Поскольку соглашение не было достигнуто к установленному сроку, программа 421-а прекратила свое действие в Нью-Йорке 15 января 2016 года. [3]
Однако дебаты о том, насколько программа помогла развить доступное жилье в городе, продолжались. Мэр Билл де Блазио и губернатор Нью-Йорка Эндрю Куомо , а также другие правозащитные группы были обеспокоены тем, что потеря налоговых льгот сделает строительство доступного жилья в городе слишком дорогим, и что городу придется платить больше за строительство таких единиц. [16] С момента вступления мэра де Блазио в должность в январе 2014 года и до окончания действия программы в январе 2016 года застройщики получили финансирование на 13 929 доступных единиц, из которых 5006 использовали программу освобождения от уплаты налогов 421-a. [16] В ответ на эту проблему губернатор Куомо собрал вместе лидеров профсоюзов и руководителей компаний по недвижимости, чтобы заключить соглашение о выплате заработной платы на уровне профсоюза по проектам 421-a. По итогам переговоров профсоюзы и застройщики достигли соглашения о выплате работникам 60 долларов в час на охваченных проектах в Манхэттене и 45 долларов в час на охваченных проектах в пределах мили от набережной Ист-Ривер в Квинсе и Бруклине. В связи с этим законопроект был представлен в законодательный орган штата для одобрения. [12] Программа была официально возобновлена с принятием бюджета штата Нью-Йорк в размере 153,1 млрд долларов в апреле 2017 года. [17]
В июне 2019 года Куомо подписал Закон о стабильности жилья и защите арендаторов 2019 года (HSTPA), защищающий дополнительные права арендаторов по всему штату Нью-Йорк. [18] [19] По данным The New York Times , HSTPA «знаменует собой поворотный момент» для миллионов жителей Нью-Йорка, живущих в квартирах со стабилизированной арендной платой «после неуклонного снижения защиты и потери десятков тысяч регулируемых квартир». [20] В то время как группы арендаторов приветствовали принятие законопроекта, [21] [22] группы арендодателей были обеспокоены тем, что некоторые из его положений подорвут их способность строить и содержать многоквартирные дома. [23] После принятия закона некоторые защитники жилья призвали к отмене налогового освобождения 421-a. [24]
В рамках плана 2017 года все жилищные комплексы должны включать от 25% до 30% доступных квартир, чтобы соответствовать требованиям программы, и у застройщиков было несколько способов выполнить это требование. [10] Ранее это требование доступности составляло 20%. [8] Однако, если первоначальный арендатор квартиры со стабилизированной арендной платой в здании, на которое распространяется освобождение, решит съехать, то владельцу здания больше не нужно будет сохранять стабилизированную арендную плату за эту конкретную квартиру для новых арендаторов, предполагая, что арендная плата за эту квартиру составляет более 2700 долларов в месяц. [25] Согласно старому закону 421-a, не было ограничений на арендную плату или доход. [5]
В рамках программы освобождение действует в течение трех лет строительства и еще 35 лет после завершения проекта. Полное освобождение от повышения налога будет действовать в течение первых 25 лет после периода строительства, при этом налоговые льготы за последние десять лет будут привязаны к количеству созданных доступных единиц. [10] Новая программа 421-a также является вариантом для проектов кондоминиумов. Однако проекты кондоминиумов имеют право на эту программу только в том случае, если проект имеет 35 единиц или меньше, не находится на Манхэттене и имеет оценочную стоимость единицы не более 65 000 долларов США. [10] Программа освобождения исключает проекты элитных кондоминиумов после того, как предложение об их включении было отклонено в законодательном собрании штата. Их включение увеличило бы стоимость программы на 1 миллиард долларов США за десять лет. [6]
Кроме того, срок действия льгот для застройщиков был увеличен с 25 до 35 лет, а требование поддерживать доступную арендную плату увеличено до 40 лет. [26] Проекты, которые соответствуют требованиям, но находятся за пределами зоны отчуждения, могут принять участие в программе. [6] [27] Программа будет действовать до 2022 года, [6] но может быть отменена уже в 2019 году из-за переговоров по регулированию арендной платы. [26]
Новая программа 421-a больше не требует от застройщиков включать «предпочтение сообщества» в качестве требования для возможности претендовать на программу. В старой версии застройщики были обязаны резервировать половину новых жилых единиц для существующих жителей близлежащего района. Они также должны были откладывать меньший процент единиц для муниципальных служащих, ветеранов войны и жителей с ограниченными возможностями. [28] [29]
После переговоров по бюджету штата Нью-Йорк в апреле 2017 года программа освобождения от налогов 421-a была возрождена как «Доступный Нью-Йорк». В качестве условия возрождения программы застройщики согласились платить своим работникам в среднем 60 долларов в час (включая льготы) [27] на всех проектах к югу от 96-й улицы в Манхэттене, которые затрагивают многоквартирные дома с 300 и более квартирами. [26] Кроме того, застройщики должны платить своим работникам среднюю заработную плату в размере 45 долларов в час (включая льготы) [27] на всех проектах в пределах мили от набережной Ист-Ривер, [6] также для многоквартирных домов с 300 и более квартирами. [26] Эта уступка стала победой для профсоюзных работников города. [6] Однако проекты, которые соответствуют этим требованиям по заработной плате, будут вознаграждены полным 100% освобождением на все 35 лет, [10] предоставляя застройщикам дополнительный источник дохода для компенсации возросших затрат на рабочую силу. [12] За пределами GEA застройщики все равно могут принять участие в программе и получить расширенные льготы, если они соответствуют требованиям программы. [6] Застройщики могут быть освобождены от требований по заработной плате, если они включают 50% или более единиц ниже рыночной стоимости. [27] Контролер города Нью-Йорка определит, выполнены ли требования по заработной плате. [6]
В результате принятия новой программы 421-a правительство штата прогнозирует, что новая программа 421-a будет генерировать в среднем 2500 единиц доступного жилья для жителей Нью-Йорка с уровнем дохода бедного, рабочего и среднего класса каждый год. [6] Анализ, проведенный городским независимым бюджетным управлением (IBO), предсказал, что программа создаст примерно от 10 000 до 15 800 единиц доступного жилья в течение десяти лет по цене за единицу в 568 000 долларов США. [12] Кроме того, достигнутое соглашение также привело к тому, что правительство штата выделило дополнительные 2,5 миллиарда долларов США из государственного бюджета для создания дополнительных 100 000 единиц доступного жилья и 6000 единиц поддерживающего жилья. Ранее эти деньги были задержаны из-за разногласий между демократами и республиканцами в правительстве штата по поводу использования этих средств. [25]
Критики утверждают, что программа освобождения от налогов 421-a несправедливо истощает налоговые поступления города. Текущие налоговые льготы обходятся городу примерно в 1,4 млрд долларов в год в виде потерянных налоговых поступлений. Городское правительство подсчитало, что новая программа, подписанная в закон, обойдется городу в 82 млн долларов в год в виде неуплаченных налогов на имущество по сравнению с предложением программы, сделанным в 2015 году. [6] Анализ, проведенный IBO, показал, что 35-летняя программа освобождения от налогов обойдется в 8,4 млрд долларов в течение следующих десяти лет, хотя застройщики утверждают, что эта цифра предполагает, что соответствующие проекты были бы построены без освобождения в любом случае. [25]
Критики утверждают, что новая программа 421-a обойдется городским налогоплательщикам даже дороже, чем старый план. IBO обнаружила, что новый план 421-a обойдется в 120 миллионов долларов в год или 1,2 миллиарда долларов за десять лет к общей стоимости программы. Это по сравнению со старой программой, которая обошлась бы в 7,2 миллиарда долларов за десять лет. Ассоциация по жилью и развитию районов, заинтересованная группа, выступающая за некоммерческие организации и группы доступного жилья, заявила, что городу нужны эти дополнительные деньги, чтобы компенсировать ожидаемые сокращения федерального финансирования города в следующем году, и что компании по развитию элитного жилья должны будут платить полные налоги на недвижимость, а не получать вычет. [30] Между тем, сенатор штата от Демократической партии Густаво Ривера заявил, что арендная плата не будет достаточно низкой для жителей его избирательного округа в Бронксе, чтобы воспользоваться программой. Сенатор Брэд Хойлман заявил, что доллары, выделенные на программу 421-a, должны вместо этого пойти напрямую на создание доступного жилья. [25]
Группы по торговле недвижимостью в ответ утверждают, что программа освобождения от уплаты налогов делает возможным строительство жилого жилья в первую очередь. Джон Бэнкс, президент Совета по недвижимости Нью-Йорка , заявил, что высокие затраты на строительство, дорогая земля и рост налогов сделают строительство невозможным без налоговых льгот. [16] Один застройщик также заявил, что они с большей вероятностью построят кондоминиумы вместо аренды без налоговых льгот, поскольку разница сделает кондоминиумы сравнительно более прибыльными. Застройщик заявил, что доступные арендные квартиры пострадают без программы 421-a. [31]