Строительный контракт — это взаимное или юридически обязывающее соглашение между двумя сторонами, основанное на политике и условиях, зафиксированных в форме документа. Двумя вовлеченными сторонами являются один или несколько владельцев недвижимости и один или несколько подрядчиков . Владелец, которого часто называют «работодателем» или «клиентом», [1] имеет полное право решать, какой тип контракта следует использовать для конкретного объекта, который будет построен, и устанавливать юридически обязывающие условия в договорном соглашении . [2] Строительный контракт — это важный документ, поскольку он определяет объем работ, риски, продолжительность, обязанности, результаты и юридические права как подрядчика, так и владельца.
Существует три основных типа строительных контрактов, определяемых в соответствии с механизмом расчета суммы, подлежащей уплате заказчиком: контракты с единовременной выплатой, контракты с повторным измерением и контракты с возмещением затрат. Различные типы различаются в первую очередь в отношении того, кто берет на себя риски, какая сторона должна оплачивать расходы сверх графика, и какая сторона может сохранить экономию, если стоимость проекта меньше предполагаемой стоимости. [3]
Другие типы договоров и описания целей договоров включают:
В рамках договора с фиксированной ценой владелец соглашается выплатить подрядчику фиксированную фиксированную сумму после завершения работы без разбивки расходов. [8] [9] После завершения работы не требуется никаких подробных измерений.
В контракте с фиксированной суммой полная работа в соответствии с планом и спецификациями выполняется подрядчиком за определенную фиксированную сумму в соответствии с соглашением. Владелец предоставляет необходимую информацию, а подрядчик взимает определенную сумму. Этот контракт подходит, когда количество позиций ограничено или когда можно определить точные объемы работ, которые должны быть выполнены. Подробные спецификации всех позиций работы, планы и чертежи деталей, гарантийный депозит, штраф, прогресс и другие условия контракта включены в соглашение. Хотя это контракт с фиксированной суммой и графиком, подрядчик будет получать оплату с регулярным интервалом в 2–3 месяца в соответствии с ходом выполнения работ на основании сертификата, выданного ответственным инженером. В соглашение включен график ставок для оплаты дополнительных позиций.
В рамках договора с фиксированной суммой «фиксированная цена» за работу, которую необходимо выполнить, согласовывается клиентом и подрядчиком до начала работ. Этот договор может применяться как к жилищному строительству, так и к коммерческим контрактам. Он может быть более рискованным для подрядчика, поскольку существует меньше механизмов, позволяющих ему изменять свою цену.
Коммерческий договор — это соглашение, содержащее все работы, которые должны быть выполнены для строительства коммерческого здания или нежилого здания. Умело составленный коммерческий договор может защитить интересы обеих сторон, минимизировать риски и увеличить прибыльность для подрядчика.
Внутренний строительный контракт — это соглашение, содержащее все работы, которые должны быть выполнены для строительства коммерческого или жилого здания, существующего или находящегося на территории определенной страны, а не зарубежной или международной.
Когда самая низкая ставка и сравнительная позиция среди подрядчиков уже определены до открытия тендера, то используется контракт с процентной ставкой. Процентный контракт — это тип контракта, где нет возможности несбалансированного тендера.
При оплате по принципу «стоимость плюс фиксированная плата» владелец выплачивает подрядчику согласованную сумму сверх документально подтвержденной стоимости работ. [10]
Это договорный тип контракта, в котором фактические и прямые расходы оплачиваются, а дополнительная плата за накладные расходы и прибыль обычно оговаривается сторонами. Владелец имеет больший контроль над проектом; однако риски передаются владельцу. [11]
В контракте «затраты плюс» указано, что клиент соглашается возместить строительной компании расходы на строительство, такие как оплата труда, материалов и другие расходы, а также дополнительную оплату, обычно указываемую в виде процента от полной стоимости контракта.
Этот тип строительного контракта является альтернативой соглашениям с фиксированной суммой. Он обеспечивает гибкость и прозрачность для домовладельца и снижает риск для подрядчика, поскольку строительный контракт Cost Plus гарантирует ему прибыль.
Разница между этим типом контракта, который является контрактом на основе затрат, и контрактом с фиксированной ценой заключается в том, что в гарантированной максимальной цене (GMP), если есть какая-либо экономия в результате затрат по недооценке, то это будет контракт с оговоренной ценой, и подрядчики оставят экономию, полученную от затрат по недооценке, себе, и у них нет никаких обязательств возвращать ее владельцам. Тем не менее, эта экономия может быть разделена как подрядчиком, так и владельцем. [12] Другое отличие касается статуса планов. Контракт с фиксированной ценой может использоваться, когда у владельца есть полный набор строительных планов, спецификаций и т. д., в противном случае предпочтительнее включить гарантированную максимальную цену (GMP), чтобы компенсировать этот недостаток. Когда используется Cost-Plus, лучше, чтобы владелец определил гарантированную максимальную цену, чтобы предотвратить любые дополнительные затраты, и подрядчик должен предоставить владельцу первичные данные о стоимости проекта. [13]
Дьюк и Кармен заявили: «Стоимость плюс с GMP устанавливает верхний предел общих затрат на строительство и сборов, за которые несет ответственность владелец. Если сторона, выполняющая работу по этому методу ценообразования, превышает GMP, она несет ответственность за такое превышение…Стоимость плюс с GMP и соглашение о разделении экономии затрат могут стимулировать обе стороны строительного контракта работать вместе максимально эффективно». [14]
В этом типе контракта владелец имеет больше полномочий для мониторинга, проверки и аудита проекта периодически до окончательной оплаты. Таким образом, риск будет передан от владельца подрядчику, и это будет привлекательно для клиента. [12]
В случае с затратами плюс процент владелец платит более 100 процентов от документально подтвержденной стоимости, что обычно требует подробного учета расходов. [15] В этом типе контракта подрядчику выплачивается фактическая стоимость работы плюс определенный процент в качестве прибыли. Различные контрактные документы, чертежи, спецификации не являются необходимыми на момент подписания соглашения. Подрядчик должен вести все записи о стоимости материалов и рабочей силы, и подрядчик будет получать оплату в соответствии с ответственным инженером. Этот тип контракта подходит для экстренных работ, таких как трудности с фундаментными условиями, строительство дорогостоящих конструкций и т. д. Федеральные правила закупок США конкретно запрещают использование этого типа для контрактов федерального правительства США . [16]
В рамках контракта на повторное измерение (или переоценку) цена, подлежащая уплате за всю работу, должна быть установлена путем детального измерения различных частей работы и оценки выполненной работы по таблице цен, включенной в контракт. [3] Красная книга FIDIC 4-го издания [ 17] (предшественник Красной книги 1999 года) используется в некоторых частях мира в качестве контракта на повторное измерение для работ по гражданскому строительству. [ 18]
Соглашение о субподряде — это контракт, в первую очередь, между застройщиком или главным подрядчиком и субподрядчиком. Он определяет периметры специализированных работ, которые должны быть выполнены для строительного проекта. [6]
Этот контракт основан на единицах, поставленных на место, а не на единой цене. Оплата рассчитывается по определенной ставке для каждого элемента, например, кубический ярд для бетона, умноженный на количество поставленных на место. «Подрядчик называет владельцу цену за определенную задачу или объем работы, хотя на момент заключения контракта стороны могут не знать фактическое количество единиц работы, которые должны быть выполнены». [14] Следовательно, у владельца нет точной окончательной цены до завершения проекта. [19] Этот тип контракта обычно используется, когда объем работы не может быть установлен, например, в проектах гражданского строительства, где задействованы выемка грунта и камня. Подрядчику платят на основе единиц, которые были поставлены на место и проверены владельцем. [20]
Контракты с удельной стоимостью обеспечивают большую гибкость в расхождениях в полевых количествах, и по этой причине они всегда используются в контрактах на строительство крупных и автомагистральных сооружений. [19] Associated General Contractors of America (AGC) утверждает, что этот тип контракта практически не используется для всего проекта и в основном применяется при заключении контрактов с субподрядчиками, для которых идентификация различных количеств имеет важное значение, и они обычно используются для работ по ремонту и техническому обслуживанию. По этой причине он «не особенно полезен для большинства частных строительных проектов, за исключением случаев, когда он является частью единовременной суммы или контракта «издержки плюс», применяемого к выбранным компонентам рабочих элементов, таким как удаление грязи или заполнение, отделка оборудования и т. д.» [14]
Специальные контракты далее подразделяются на пять типов:
Владелец осуществляет управление подрядчиком. Подрядчик осуществляет управление внутренними подразделениями и субпоставщиками.
«Базовая дата» — это контрольная дата, с которой можно оценить изменения условий. В строительном контракте включение базовой даты обычно используется как механизм распределения риска между владельцем и подрядчиком в отношении изменений, которые могут произойти в период между ценообразованием подрядчика в тендере и подписанием контракта. Этот период может быть потенциально очень длительным, и происходящие изменения могут оказать существенное влияние на стоимость работ. [22]
Базовая дата устанавливает дату отсчета, с которой условия, на которых была подготовлена заявка, считаются известными подрядчику и, таким образом, должным образом отражены в их цене. Если указанные условия изменяются до того, как контракт будет реализован, то контракт может быть скорректирован, чтобы отразить это.
В очень маленьких проектах, где временные рамки короткие, это может не считаться необходимым. В более крупных проектах базовая дата может использоваться для изменения суммы контракта или иногда продления сроков, или даже для определения того, какие правила будут применяться к контракту (например, какая редакция правил арбитража ).
Точные положения будут зависеть от конкретной формы контракта, который принимается. Например, в контракте на проектирование и строительство, выданном Joint Contracts Tribunal (JCT), базовая дата определяет распределение риска в отношении изменений в нормативных актах, изменений в освобождении от НДС и изменений в определениях дневных работ. Согласно Стандартному строительному контракту JCT, издание 2011 г., если есть изменения в «Законодательных требованиях» после базовой даты контракта, то подрядчик должен изменить объем работ, чтобы соответствовать. Изменение будет считаться изменением, за которое подрядчик имеет право получить оплату, даже если не было выпущено никаких официальных инструкций. [23]
Практическое завершение происходит, когда подрядчик возвращает владение площадкой владельцу, обычно в то время, когда работа была завершена и принята клиентом. Сертификат практического завершения обычно подтверждает это принятие. Обычно половина удержанных денег высвобождается, потенциальная ответственность подрядчика за оцененные убытки заканчивается и начинается период устранения дефектов. [24]
Удержание — это сумма денег, удерживаемая владельцем по договору в качестве гарантии от незаконченных или некачественных работ. [25] Это может быть процент от выполненной работы, но не может быть незаконным. [ необходимо разъяснение ]
Секционное завершение относится к положению в строительном контракте, которое допускает разные даты завершения для разных разделов работ. Это распространено в крупных проектах, которые завершаются поэтапно, позволяя клиенту забрать завершенные части, пока продолжается строительство других. [26]
Snagging относится к процессу, в котором владелец или агент владельца проверяет наличие любых дефектов, которые подрядчик должен исправить до внесения окончательного платежа. Британская потребительская организация Which? утверждает, что наиболее распространенные проблемы, выявленные при обследовании защемлений в жилых помещениях, как правило, связаны с завершением штукатурки , укладки плитки, плинтусов и внешней кирпичной кладки . [27]
{{cite book}}: CS1 maint: другие ( ссылка )