В соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса США ( 26 USC § 1031) налогоплательщик может отсрочить признание прироста капитала и связанных с ним обязательств по федеральному подоходному налогу при обмене определенными типами имущества, процесс, известный как обмен 1031. В 1979 году суды расширили этот подход, включив в него неодновременную продажу и покупку недвижимости, процесс, иногда называемый обменом Старкера .
До 2018 года положения об отсрочке, предусмотренные в разделе 1031, распространялись на широкий спектр имущества. Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест 2017 года отменил раздел 1031 для всех типов имущества, за исключением недвижимости. [1]
Чтобы соответствовать разделу 1031 Налогового кодекса , обмениваемая недвижимость должна быть предназначена для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. До 2018 года акции, облигации и другая недвижимость были указаны как явно исключенные разделом 1031, хотя секьюритизированная недвижимость не была исключена. Сегодня в раздел 1031 включена только недвижимость . Обмениваемая недвижимость должна быть «аналогичного вида», т. е . иметь одинаковую природу или характер, даже если она отличается по классу или качеству (например, одна коммерческая квартира от другой). Личная недвижимость аналогичного класса считалась недвижимостью аналогичного вида в соответствии с положениями до 2018 года. Личная недвижимость, используемая преимущественно в Соединенных Штатах, и личная недвижимость, используемая преимущественно в других местах, не считались недвижимостью аналогичного вида.
Недвижимость, как правило, относится к одному типу, независимо от того, улучшена она или нет. [2] Однако недвижимость в Соединенных Штатах и недвижимость за пределами Соединенных Штатов не будут относиться к одному типу. Как правило, «одинаковый тип» в отношении недвижимости означает любую недвижимость, которая классифицируется как недвижимость в любом из 50 штатов США или в Вашингтоне, округ Колумбия , а в некоторых случаях и на Виргинских островах США.
Налогоплательщики, которые держат недвижимость в качестве инвентаря или покупают недвижимость для перепродажи, считаются «дилерами». Эти объекты не подпадают под действие Раздела 1031. Однако, если налогоплательщик является дилером и инвестором, он или она может использовать Раздел 1031 для квалифицируемых подобных объектов. Имущество для личного пользования не подпадает под действие Раздела 1031.
Налогоплательщики могут задаться вопросом, включаются ли такие предметы, как оборудование, используемое на объекте недвижимости, в единовременную продажу объекта недвижимости, и можно ли отложить признание связанных с этим доходов. Согласно постановлению Казначейства §1.1031(k)-1(c)(5)(i), имущество, которое передается вместе с более крупным предметом стоимости, не превышающей 15% от справедливой рыночной стоимости более крупного объекта недвижимости, не требует идентификации в течение 45-дневного периода идентификации, но его все равно необходимо обменять на имущество аналогичного рода, чтобы отсрочить доход.
Наличные для выравнивания транзакции не могут быть отложены в соответствии с разделом 1031 Кодекса, поскольку наличные не являются чем-то подобным. Эти наличные называются «загрузкой», а прибыль, в пределах получения этих наличных, облагается налогом по обычным ставкам подоходного налога.
Если обязательства, принятые покупателем, превышают обязательства продавца (налогоплательщика), будет признана реализованная прибыль продавца. Однако если продавец принимает на себя большую ответственность, чем покупатель, реализованный убыток не может компенсировать любую реализованную и признанную прибыль от получения товара, например, наличных денег или другого личного имущества, считающегося товаром.
Первоначально дела 1031 должны были быть одновременными передачами права собственности. Но после вынесения решения по делу Старкер против Соединенных Штатов [ 3] договор об обмене имуществом в будущем практически то же самое, что и одновременная передача. Это дело изобрело концепцию обмена Старкера . Именно в рамках этого дела, решенного в 1979 году, возникли правила выбора отложенного признания 1031. Чтобы выбрать признание 1031, налогоплательщик должен идентифицировать имущество для обмена до закрытия, идентифицировать заменяющее имущество в течение 45 дней с момента закрытия и приобрести заменяющее имущество в течение 180 дней с момента закрытия. Квалифицированный посредник также должен быть использован для содействия сделке, удерживая всю прибыль от продажи, а затем выплачивая эти деньги при закрытии или иногда в качестве комиссий, связанных с приобретением нового имущества.
Раздел 1031(a) Налогового кодекса ( 26 USC § 1031) устанавливает правила признания реализованных прибылей (или убытков), которые возникают в результате обмена аналогичного имущества, предназначенного для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. В нем указано, что никакая реализованная прибыль или убыток не будут признаваться в момент обмена.
В нем также говорится, что имущество, подлежащее обмену, должно быть идентифицировано в течение 45 дней и получено в течение 180 дней. [4]
1031(b) устанавливает, когда можно получить имущество и добычу того же рода. Прибыль признается в размере полученной добычи.
1031(c) охватывает случаи, аналогичные случаям в 1031(b), за исключением случаев, когда транзакция приводит к убыткам. Убытки не признаются на момент транзакции, но должны быть перенесены вперед в форме более высокой базы на полученное имущество.
1031(d) определяет расчетную базу для имущества, приобретенного в ходе обмена на равноценные объекты. В нем говорится, что база нового имущества совпадает с базой переданного имущества за вычетом любых денег, полученных налогоплательщиком, плюс любая прибыль (или за вычетом любого убытка), признанная по сделке. Если сделка подпадает под 1031(b) или (c), база распределяется между полученными объектами имущества (кроме денег), и в целях распределения на такое другое имущество назначается сумма, эквивалентная его справедливой рыночной стоимости на дату обмена.
В пункте 1031(e) указано, что скот разного пола не подлежит равноценному обмену.
В статье 1031(h)(1) указано, что недвижимость за пределами Соединенных Штатов и недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не являются однородными.
Продажа сдаваемой собственности и приобретение заменяющей собственности не обязательно должны быть одновременными. Неодновременный обмен иногда называют обменом с отсрочкой уплаты налога Старкера , названным в честь инвестора, который выиграл дело против Налоговой службы США (IRS). [3]
Для неодновременного обмена налогоплательщик должен использовать квалифицированного посредника , следовать указаниям IRS и использовать выручку от продажи для покупки соответствующей, аналогичной, инвестиционной или деловой собственности. Имущество на замену должно быть «идентифицировано» в течение 45 дней после продажи старого имущества, а приобретение имущества на замену должно быть завершено в течение 180 дней с момента продажи старого имущества.
С 2018 года раздел 1031 может использоваться только в связи с продажей недвижимости. До изменений в налоговом законодательстве 2018 года обмены движимым имуществом могли подпадать под действие раздела 1031. Обмены акциями корпораций в разных компаниях не подпадали под действие раздела. Также не подпадали под действие раздела обмены долями участия в разных партнерствах и обмены скотом разного пола. Однако с постановления IRS 2002 года (см. раздел обмена арендаторами в общем праве 1031 ) обмены арендаторами в общем праве (TIC) разрешены. Для обмена недвижимостью в соответствии с разделом 1031 любая недвижимость, которая считается «недвижимой собственностью» в соответствии с законодательством штата, где находится недвижимость, будет считаться «аналогичной», если и старая, и новая недвижимость удерживаются владельцем для инвестиций или для активного использования в торговле или бизнесе, или для получения дохода.
Чтобы получить полную выгоду, заменяющее имущество должно иметь равную или большую стоимость, и все доходы от отказавшегося имущества должны быть использованы для приобретения заменяющего имущества. Налогоплательщик не может получить доходы от продажи старого имущества; это дисквалифицирует обмен на часть доходов от продажи, которую получил налогоплательщик. По этой причине обмены (особенно неодновременные изменения) обычно структурируются таким образом, что интерес налогоплательщика в отказывающемся имуществе передается квалифицированному посреднику до закрытия продажи. Таким образом, налогоплательщик не имеет доступа к средствам или контроля над ними, когда продажа старого имущества закрывается.
При закрытии продажи отказавшегося имущества выручка отправляется закрывающим агентом (обычно титульной компанией, компанией эскроу или закрывающим адвокатом) квалифицированному посреднику, который удерживает средства до тех пор, пока сделка по приобретению заменяющего имущества не будет готова к закрытию. Затем выручка от продажи отказавшегося имущества депонируется квалифицированным посредником для покупки заменяющего имущества. После закрытия приобретения заменяющего имущества квалифицированный посредник доставляет имущество налогоплательщику, и все это без того, чтобы налогоплательщик когда-либо имел «конструктивное получение» средств.
Преобладающая идея обмена 1031 заключается в том, что поскольку налогоплательщик просто обменивает одну собственность на другую собственность(и) «аналогичного рода», то налогоплательщик не получает ничего, что можно было бы использовать для уплаты налогов. Кроме того, налогоплательщик имеет непрерывность инвестиций, заменяя старую собственность. Вся прибыль по-прежнему заперта в обмененной собственности, и поэтому никакая прибыль или убыток не «признаются» и не заявляются для целей подоходного налога.
Хотя он не используется в Налоговом кодексе, термин « boot » обычно используется при обсуждении налоговых последствий обмена 1031. Boot — это старый английский термин, означающий «что-то, данное в дополнение к». «Boot received» — это деньги или справедливая рыночная стоимость «другого имущества», полученного налогоплательщиком в результате обмена. Деньги включают все денежные эквиваленты, долги, обязательства или ипотеки налогоплательщика, принятые на себя другой стороной, или обязательства, которым подлежит имущество, обмениваемое налогоплательщиком. «Другое имущество» — это имущество, которое не является подобным по виду, например, личное имущество, долговое обязательство покупателя, обещание выполнить работу на имуществе, бизнес и т. д.
Существует множество способов для налогоплательщика получить "boot", даже непреднамеренно. Налогоплательщику важно понимать, что может привести к boot, если он хочет избежать налогооблагаемого дохода.
Наиболее распространенными источниками загрузки являются следующие:
Существует и существует много путаницы вокруг использования Раздела 1031 и вторых домов. Хотя большинство налогоплательщиков покупают вторые дома, ожидая повышения их стоимости, Служба постановила, что недвижимость, которая приобретается для личного пользования, НЕ является инвестиционной недвижимостью и, следовательно, не подпадает под действие Раздела 1031.
До 2008 года многие люди обменивались своими вторыми домами, так как не было практически никаких указаний относительно того, что является и не является собственностью, удерживаемой для инвестиций. Наконец, в налоговой процедуре 2008-16 IRS четко определила, что является приемлемым. Эта налоговая процедура создает безопасную гавань для налогоплательщиков, желающих использовать раздел 1031 с недвижимостью, которая следует простому набору правил:
В течение как минимум двух лет до и после обмена:
Обмен по §1031 начинается в наиболее раннюю из следующих дат:
и заканчивается в наиболее раннюю из следующих дат:
Период идентификации составляет первые 45 дней периода обмена. Период обмена составляет максимум 180 дней. Если у Обменника есть несколько сданных объектов недвижимости, сроки начинаются с даты передачи первого объекта недвижимости. Эти сроки не могут быть продлены ни по какой причине, за исключением объявления Президентом бедствия.
Крайний срок, выпадающий на любой выходной или праздничный день, не допускает продления. Например, если ваша налоговая декларация должна быть подана 15 апреля, но эта дата приходится на субботу, то дата подачи налоговой декларации переносится на первый рабочий день после 15 апреля или на понедельник, 17 апреля. Однако если крайний срок приходится на воскресенье, требования по обмену должны быть выполнены не позднее последнего рабочего дня перед датой крайнего срока, т. е. предыдущей пятницы.
Идентифицированное заменяющее имущество, уничтоженное пожаром, наводнением, ураганом и т. д. после истечения 45-дневного периода идентификации, не дает право Обменнику идентифицировать новое имущество. Однако обмен может быть прекращен этим событием, если оно (a) указано в письменной форме (например, непредвиденное обстоятельство в договоре купли-продажи); (b) находится вне контроля Обменника или любой стороны обмена; и (c) является единственным или последним имуществом, которое Обменник имеет право приобрести в соответствии с правилами обмена.
Ошибочное определение кондоминиума A, когда подразумевался кондоминиум B, не позволяет изменить идентификацию после истечения 45-дневного периода идентификации. Несоблюдение этих сроков может привести к неудавшемуся обмену.
Правила IRS контролируют период времени, в течение которого заменяющая недвижимость должна удерживаться, прежде чем ее можно будет продать или использовать для заключения нового отсроченного обмена налогами. На рынках с высоким ростом люди могут воспользоваться возможностью продать свое личное жилье (где прирост капитала не должен быть ниже 250 000 долларов для одинокого человека или 500 000 долларов для супружеской пары — см. Закон об освобождении налогоплательщиков от 1997 года ) и переехать в бывшую арендную недвижимость на определенный период времени, чтобы превратить ее в свое новое личное жилье. Однако с недавним законодательством налоги на прирост капитала по такой сделке больше не избегаются полностью. Теперь налогоплательщик будет должен уменьшающуюся сумму налога на прирост капитала при переводе недвижимости из арендной в личную резиденцию после окончательного распоряжения имуществом.
Чтобы претендовать на этот обмен, необходимо соблюдать определенные правила:
Часто самым сложным компонентом обмена 1031 является определение заменяющей собственности в течение первых 45 дней после продажи сдаваемой собственности. IRS строго не допускает продлений.
Обмен 1031 похож на традиционный пенсионный план IRA или 401(k) . Когда кто-то продает активы в пенсионных планах с отсрочкой уплаты налогов , прирост капитала, который в противном случае облагался бы налогом, откладывается до тех пор, пока держатель не начнет обналичивать средства из пенсионного плана. Тот же принцип справедлив для обменов с отсрочкой уплаты налогов или инвестиций в недвижимость. Пока деньги продолжают реинвестироваться в другую недвижимость, налоги на прирост капитала могут быть отложены. В отличие от вышеупомянутых пенсионных счетов, доход от аренды инвестиций в недвижимость будет продолжать облагаться налогом по мере получения чистого дохода.
Многие аккредитованные инвесторы рассмотрят возможность создания траста Delaware Statutory Trust для завершения обмена 1031. [5] Альтернативой обмену 1031 для тех, кто хочет отсрочить налог на прирост капитала, но не хочет продолжать владеть имуществом, является структурированная продажа . Этот метод предлагает как покупателю, так и продавцу множество преимуществ и считается прекрасной возможностью для тех, кто хочет уйти с рынка недвижимости или бизнеса или выйти из него. Однако налог на прирост капитала будет оцениваться по мере получения платежей продавцом, в отличие от обмена 1031, при котором налог на прирост капитала может быть отложен на неопределенный срок для обменивающего лица.
Следующая последовательность представляет собой порядок шагов типичного обмена 1031:
Шаг 1. Воспользуйтесь услугами квалифицированного посредника , как правило, это зарегистрированный агент, имеющий федеральную лицензию (EA), или налоговый консультант, имеющий государственную лицензию , или сертифицированный бухгалтер (CPA).
Шаг 2. Продайте недвижимость, включив в договор купли-продажи пункт о сотрудничестве. «Покупатель осознает, что намерение продавца заключается в совершении обмена 1031 посредством этой сделки, и настоящим соглашается сотрудничать с продавцом для достижения этого без дополнительных затрат или ответственности для покупателя». Убедитесь, что ваш эскроу-офицер/агент по закрытию сделки связался с квалифицированным посредником, чтобы заказать документы по обмену.
Шаг 3. Заключите соглашение об обмене 1031 с квалифицированным посредником, в котором квалифицированный посредник указан в качестве принципала при продаже переданного имущества и последующей покупке заменяющего имущества. Соглашение об обмене 1031 должно соответствовать требованиям федерального налогового законодательства, особенно в отношении выручки. Вместе с основным документом соглашения подписывается поправка к документу условного депонирования, в которой квалифицированный посредник указан в качестве продавца. Обычно акт готовится для записи от налогоплательщика к истинному покупателю. Это называется прямой передачей. На данном этапе необязательно идентифицировать заменяющее имущество.
Шаг 4. Уступленное эскроу закрывается, и в заключительном отчете отражается, что квалифицированный посредник был продавцом, а выручка идет квалифицированному посреднику. Средства должны быть помещены на отдельный, полностью сегрегированный счет денежного рынка, чтобы обеспечить ликвидность и безопасность. Датой закрытия уступленного эскроу имущества является День Ноль обмена, и именно тогда начинают тикать часы обмена. Письменное удостоверение адреса заменяющей собственности должно быть отправлено в течение 45 дней, а идентифицированная заменяющая собственность должна быть приобретена налогоплательщиком в течение 180 дней.
Шаг 5. Налогоплательщик отправляет письменное удостоверение адреса или юридическое описание заменяющей собственности квалифицированному посреднику в 45-й день обмена или ранее. Документ должен быть подписан всеми, кто подписал соглашение об обмене. Его можно отправить по факсу, лично в руки или по почте квалифицированному посреднику, продавцу заменяющей собственности или его агенту, или совершенно не связанному с ним юристу, предпочтительно заказным письмом с уведомлением о вручении.
Шаг 6. Налогоплательщик заключает соглашение о покупке заменяющей собственности, снова включая пункт о сотрудничестве. «Продавец осведомлен о намерении покупателя совершить обмен 1031 посредством этой сделки и настоящим соглашается сотрудничать с покупателем для достижения того же без дополнительных затрат или ответственности для продавца». Подписывается поправка, в которой квалифицированный посредник указывается в качестве покупателя, но снова сделка заключается от истинного продавца к налогоплательщику.
Шаг 7. Когда условия выполнены и эскроу готов к закрытию и, безусловно, до 180-го дня, согласно Соглашению об обмене 1031, квалифицированный посредник направляет обменные средства и валовую выручку на эскроу, а в заключительном отчете квалифицированный посредник указан как покупатель. Окончательный отчет отправляется квалифицированным посредником налогоплательщику, показывая средства, поступающие с одного эскроу и уходящие на другой, все без конструктивного получения налогоплательщиком.
Шаг 8. Налогоплательщик подает в Налоговую службу США (IRS) форму 8824 при подаче налоговой декларации, а также любые аналогичные документы, требуемые в вашем штате.
В большинстве случаев обмен по 1031 происходит так, как описано выше, когда сначала продается отказавшаяся собственность, а затем покупается заменяющая собственность. IRS также определила, что обратная последовательность также позволит избежать налога на прирост капитала при условии соблюдения определенных требований. Это называется «обратный 1031» или «обратный Старкер». При обратном обмене по 1031 налогоплательщик сначала покупает заменяющую собственность. У налогоплательщика есть 45 дней (после получения права собственности на заменяющую собственность) для определения отказывающейся собственности, которая будет продана. Продажа отказывающейся собственности должна быть завершена в течение 180 дней с момента покупки заменяющей собственности.
Налогоплательщик не может иметь прямого права собственности на оба объекта недвижимости во время обратного процесса обмена 1031. Право собственности на переданное имущество или заменяющее имущество должно принадлежать квалифицированному посреднику в течение всего процесса обмена.
Первый вариант заключается в том, что налогоплательщик передает право собственности на сдаваемую собственность квалифицированному посреднику в начале процесса; посредник удерживает право собственности на заменяющую собственность в течение всего процесса, пока она не будет продана. Налогоплательщик может немедленно получить право собственности на заменяющую собственность после покупки.
В качестве альтернативы, когда приобретается заменяющая собственность, право собственности немедленно переходит к квалифицированному посреднику, который удерживает право собственности на протяжении всего процесса. После того, как налогоплательщик продает отказавшуюся собственность, посредник передаст право собственности заменяющей собственности налогоплательщику.
Инвестор покупает торговый центр ( коммерческую недвижимость ) за $200 000 (его базовая стоимость). Через шесть лет он может продать недвижимость за $250 000. Это приведет к прибыли в размере $50 000, с которой инвестору обычно придется заплатить три вида налогов: федеральный налог на прирост капитала, налог штата на прирост капитала и налог на возврат амортизации, основанный на амортизации, которую он или она взяли на недвижимость с момента покупки инвестором недвижимости. Если инвестор инвестирует выручку от продажи в размере $250 000 в другую недвижимость или недвижимости (не трогая выручку и не используя квалифицированного посредника), то ему не придется платить никаких налогов на прибыль в это время.
Владелец отдельно стоящего дома площадью 3 акра (12 000 м2 ) переводится своим работодателем в другой штат. Вместо того чтобы продать дом, который больше не будет его личным местом жительства, он решает сдать его в аренду на определенный период времени. Спустя десять лет он решает, что хочет продать его, но в то же время у него есть взрослый сын, который будет учиться в колледже в другом штате. Он решает, что хочет купить многоквартирный дом в университетском городке, чтобы сын и другие студенты могли снимать его, пока они учатся. Его дом вырос с 200 000 до 300 000 долларов. Поэтому он организует обмен по разделу 1031 и покупает новую недвижимость, таким образом избегая налога на прирост капитала в то время.
В приведенном выше примере инвестору необходимо будет обосновать свои инвестиционные намерения в IRS, показав сыну и другим студентам договор аренды на условиях «вытянутой руки». Инвестор должен задекларировать доход и соответствующие амортизационные вычеты.
Помимо продажи недвижимости, продажа права собственности на недвижимость также может соответствовать требованиям обмена 1031. Примером этого может служить продажа сервитута.