Справедливая компенсация — это право, закрепленное в Пятой поправке к Конституции США (и в конституциях соответствующих штатов), которое применяется всякий раз, когда частная собственность отбирается правительством. Согласно конституциям некоторых штатов, она также полагается, когда правительство «наносит ущерб» частной собственности.
Обычно правительство подает иск о принудительном отчуждении собственности, чтобы изъять частную собственность для общественного пользования, и справедливая компенсация определяется в суде, если землевладелец не урегулирует вопрос с правительством. Однако, когда правительство не подает иск о принудительном отчуждении собственности и не платит за изъятие, владелец может потребовать компенсацию в иске, называемом обратным осуждением .
По соображениям целесообразности суды обычно используют справедливую рыночную стоимость в качестве меры справедливой компенсации. Основным доказательством справедливой рыночной стоимости почти во всех случаях принудительного отчуждения являются отчеты об оценке, составленные оценщиками, нанятыми обеими сторонами. Из-за сложности прекращения процесса принудительного отчуждения и единственного вопроса, как правило, заключающегося в том, какая справедливая компенсация причитается землевладельцу, судебный процесс по принудительному отчуждению часто называют «битвой оценщиков».
Рыночная стоимость является преобладающей, но не исключительной мерой определения справедливой компенсации, причитающейся землевладельцу в соответствии с Пятой поправкой. Справедливая рыночная стоимость определяется оценщиками как наиболее вероятная цена в денежном выражении, которую готовый купить покупатель согласился бы продать заинтересованному продавцу, при этом каждый из них полностью осведомлен о хороших и плохих характеристиках собственности, при этом собственность выставляется на рынок в течение достаточного времени для привлечения предложений. [1] Но в случаях принудительного отчуждения собственности справедливая рыночная стоимость определяется как самая высокая цена, которую можно получить на открытом рынке, при этом стоимость не зависит от неизбежности принудительного отчуждения собственности. Другими словами, собственность должна оцениваться так, как если бы проект, для которого она отчуждается, не существовал — это известно как доктрина «влияния проекта». [1] [2]
Рыночная стоимость не включает в себя случайные потери (например, стоимость переезда, потеря деловой репутации и т. д.), но некоторые из этих потерь частично компенсируются законами, такими как федеральный Закон о единообразной помощи при переезде ( Свод федеральных правил 49) и его аналоги в штатах. [3] Судебный отказ в компенсации за убытки бизнеса, понесенные в случае, когда бизнес, осуществляемый на отчужденной земле, уничтожается в результате отчуждения, стал предметом многочисленных споров и жесткой критики со стороны юридических комментаторов. [4] [5] Тем не менее, только один штат (Аляска) допускает их восстановление во всех случаях, и то же самое делают несколько других в разной степени. [5]
В зависимости от юрисдикции гонорары адвокатов и оценщиков владельца недвижимости могут быть оплачены оценщиком. В Калифорнии и Нью-Йорке присуждение таких гонораров является дискреционным решением суда, тогда как в других штатах, таких как Южная Каролина, это является обязательным. [6] [7] Более того, владельцы недвижимости всегда имеют право на получение процентов по справедливой компенсации, причитающейся им, если платеж задерживается. [8]
Поскольку принудительное отчуждение собственности трудно предотвратить, почти во всех делах о принудительном отчуждении собственности единственным вопросом, который должен быть определен в суде, является справедливая компенсация, причитающаяся землевладельцу, и оценка стороны, которая из них более достоверна. [9] Соответственно, судебный процесс по принудительному отчуждению собственности часто рассматривается как «битва оценщиков», поскольку оценки, как выражение мнения, могут существенно различаться для любой данной собственности. [9] [10] [11] Хотя их оценки могут быть разными, оценщики как осуждающего, так и осуждаемого следуют одному и тому же трехэтапному процессу:
Наиболее эффективное и наилучшее использование имущества часто является наиболее важным фактором при определении справедливой рыночной стоимости земли, изымаемой в результате отчуждения. [12] Оно определяется как «разумно вероятное использование имущества, которое приводит к наибольшей стоимости». [13] Определение наиболее эффективного и наилучшего использования для отчуждаемого имущества является ориентиром для определения оценщиком его стоимости, диктуя, какие методологии он будет использовать при оценке. [1]
По данным Института оценки , наиболее эффективное и наилучшее использование имущества должно быть разумно вероятным с учетом физических характеристик имущества, земельных правил и законов, влияющих на имущество (включая возможность изменения этих правил и законов), и должно быть финансово осуществимым. [13] Оценщики традиционно анализируют альтернативные варианты использования имущества, чтобы определить его наиболее эффективное и наилучшее использование, используя следующие критерии в порядке убывания: [13]
1. Юридическая допустимость
Критерий юридической допустимости учитывает, как зонирована собственность, строительные нормы, частные ограничения, такие как ограничительные соглашения или сервитуты по охране, контроль округов по охране исторических объектов и экологические нормы. Все это может исключить многие потенциальные виды использования земли. [13] Оценщики также рассматривают разумную возможность изменения зонирования собственности, рассматривая другие объекты в этом районе и комплексный план муниципалитета. [13]
2. Физическая возможность
Критерий физической возможности учитывает размер, форму, топографию, почвы на участке, наличие инженерных коммуникаций, доступ к участку по дорогам и другими способами, а также другие экологические факторы, такие как наличие водно-болотных угодий или пойм. [1]
3. Финансовая осуществимость
Чтобы определить финансовую осуществимость проекта, оценщики смотрят на спрос и предложение в районе использования земли (например, если наиболее выгодным и эффективным использованием может быть заправочная станция, оценщик посмотрит, сколько заправочных станций расположено рядом с объектом недвижимости). [1] Оценщик также оценивает затраты на снос и замену существующих сооружений на объекте недвижимости, а также другие расходы, такие как сборы за выдачу разрешений. [9] Затем оценщик оценивает сумму чистого дохода, который может принести новое использование объекта недвижимости, и сможет ли этот чистый доход окупить изменения, внесенные в объект недвижимости. [1]
4. Максимальная рентабельность
В конце анализа оценщик проводит сравнительный анализ всех финансово осуществимых вариантов использования, чтобы определить, какой из вариантов использования является наиболее прибыльным. Вариант использования, который является наиболее прибыльным и удовлетворяет трем другим критериям, является наиболее эффективным и наилучшим использованием имущества. [1]
Существуют три традиционные методологии, используемые оценщиками для определения стоимости имущества и, следовательно, справедливой компенсации, причитающейся за него. Эти методологии следующие:
В типичном задании оценщик стороны в деле о принудительном отчуждении собственности использует все три метода, а затем определяет, какой из них наиболее точно рассчитывает справедливую рыночную стоимость объекта недвижимости. [9] Однако существуют ограничения для использования каждой методологии. Затратный подход не может использоваться для оценки стоимости пустующей земли, а подход сравнения продаж не может использоваться для оценки уникальных/специализированных объектов недвижимости, таких как муниципальный сад или электростанция. [14]
Подход сравнения продаж является предпочтительным подходом большинства судов при определении справедливой рыночной стоимости имущества. [1] Он также наиболее широко используется для жилой недвижимости. [15] При этом подходе «мнение о рыночной стоимости формируется путем сравнения объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому имуществу, которые недавно были проданы, выставлены на продажу или находятся в контракте (т. е. для которых недавно были поданы предложения о покупке и задаток)». [13] Оценщик вносит корректировки оценки в оценку осужденного имущества на основе сходств и различий недавно проданных объектов недвижимости. [1] Корректировки, сделанные оценщиком каждой стороны, являются одним из самых больших споров в судебном разбирательстве по делу о принудительном отчуждении собственности. [16]
Вносимые корректировки являются как количественными, так и качественными. Оценщики используют несколько статистических или аналитических методов для внесения количественных корректировок, таких как: варианты анализа чувствительности (например, парный или групповой анализ данных), анализ тенденций, анализ сценариев и капитализация разницы в доходах. [13]
Оценщики обычно сначала вносят финансовые корректировки между продажами сопоставимых объектов и конфискуемой недвижимостью. Однако они не обязаны делать этого, если их анализ собранных ими данных показывает иное. [13] Первые пять корректировок, как правило, вносятся в отношении условий финансирования каждой покупки, переданных прав собственности, условий продажи, расходов, произведенных вскоре после покупки, и рыночных условий. [13] на основе финансирования, используемого покупателем недвижимости, и рыночных условий на дату продажи недвижимости. [1] Это происходит потому, что стоимость недвижимости колеблется в зависимости от спроса и предложения, на которые влияют, среди прочего, изменения на финансовых рынках и процентные ставки по ипотеке. Когда процентные ставки по ипотеке высоки, спрос на рынке недвижимости ниже, и недвижимость продается по более низкой цене, чем она продавалась бы на благоприятном рынке. [13]
После внесения финансовых корректировок оценщик обычно делает то, что называется «корректировкой имущества». Эти корректировки касаются: «местоположения, физических характеристик, экономических характеристик, юридических характеристик и не связанных с недвижимостью компонентов». [13]
Корректировки различных характеристик объектов недвижимости могут привести к большим различиям в оценке любых сопоставимых объектов и объекта недвижимости, подлежащего сносу. [1] Однако общий стандарт заключается в том, что корректировки не должны влиять на оценку объекта недвижимости более чем на 15–25 процентов, поскольку в противном случае оценка будет основана больше на мнении оценщика и не будет подтверждена использованием подхода, основанного на данных. [14]
В делах о принудительном отчуждении собственности, в зависимости от юрисдикции, данные, собранные при продаже аналогичной недвижимости, могут быть приняты в качестве прямого доказательства и/или в качестве поддержки показаний оценщика. [1] Сторона, предлагающая сравнительные продажи, несет бремя доказывания того, что недвижимость аналогична той, которая конфискуется (например, недвижимость имеет одинаковое наиболее эффективное и наилучшее использование, дата продажи была недавней, но не до подачи иска о конфискации, недвижимость расположена в экономической близости друг от друга и т. д.). [1]
Затратный подход наиболее применим, когда конфискованное имущество специально спроектировано для определенного использования и нет сопоставимых объектов недвижимости, которые можно было бы использовать в методе сравнительных продаж. [16] Используя этот подход, оценщик оценивает имущество, определяя, «сколько будет стоить строительство или замена аналогичного объекта недвижимости». [16]
Подход к капитализации дохода «обычно дает надежные показатели стоимости для объектов, приносящих доход». [16] Используя этот подход, оценщики пытаются определить рыночную стоимость объекта, анализируя его способность приносить доход. Однако доказательства дохода, на которые опирается оценщик, должны быть отнесены к самому объекту, а не к бизнесу, расположенному на объекте. [16]
Традиционные три методологии оценки не всегда подходят для установления справедливой компенсации, причитающейся землевладельцу. Эти методологии сами по себе могут быть неподходящими для оценки уникальных имущественных интересов, которые не являются простым титулом, [14] или для оценки справедливой компенсации, причитающейся землевладельцам в юрисдикциях с защитой в конституциях их штатов, которые требуют выплаты справедливой компенсации землевладельцам, когда правительство «наносит ущерб» их имуществу. [17] [18] По этим причинам оценщики могут создавать гибридные или новые подходы для использования в своих оценках для дела о принудительном отчуждении собственности (или обратном осуждении). [18] Однако допустимость их мнений, основанных на этих методологиях, зависит от юрисдикционных правил доказывания на основании показаний свидетелей-экспертов. [14]
{{cite book}}: CS1 maint: дата и год ( ссылка )