Comparables (или comps ) — термин оценки недвижимости, относящийся к объектам с характеристиками, которые схожи с объектом недвижимости, стоимость которого ищется. Это может быть сделано либо агентом по недвижимости , который пытается установить стоимость дома или имущества потенциального клиента с помощью анализа рынка , либо лицензированным или сертифицированным оценщиком или инспектором, использующим более определенные методы, при выполнении оценки недвижимости . [1]
При определении сопоставимых показателей обычно учитываются пять факторов:
Оценка недвижимости похожа на любой другой статистический процесс выборки. Сопоставимыми являются взятые и измеренные образцы, а результатом является оценка стоимости, называемая «мнением о стоимости» в терминологии оценки недвижимости. В большинстве статистических процессов выборки ищут одного наилучшего оценщика. Однако, поскольку рынки недвижимости, как известно, крайне неэффективны, а данные о рыночных транзакциях подвержены значительным ошибкам, процесс оценки, как правило, опирается на несколько одновременных подходов к стоимости, с оценочным согласованием в качестве последнего шага для получения мнения оценщика. Таким образом, сопоставимые данные используются во всех подходах к оценке. [2]
Этот подход оценивает стоимость строительства улучшений, как если бы они были новыми, и вычитает факторы амортизации, бесполезности и внешнего устаревания. К этому добавляется стоимость участка и улучшений участка. Результатом является стоимость, полученная с помощью затратного подхода. Сопоставимые данные используются для оценки стоимости участка и могут также быть полезны при оценке затрат на строительство и других факторов. Однако на практике большинство оценщиков используют стандартные услуги по оценке затрат и используют метод срока службы для амортизации.
Затратный подход исторически готовился как часть большинства оценок коммерческой недвижимости. Однако угрызения совести по поводу включения затратного подхода (когда он не был уместен) рассеялись за последние 20 лет.
Принцип замещения является технической основой для использования подхода на основе затрат. Согласно принципу замещения, благоразумный покупатель не заплатит больше, чем стоимость строительства аналогичной недвижимости. Другими словами, человек не потратит 2 000 000 долларов на покупку нового жилого комплекса, если он может построить его за 1 500 000 долларов.
Стоимость подхода к затратам представляет собой сумму рыночной стоимости земли, амортизированной стоимости замещения и предпринимательских усилий. Земля обычно оценивается с использованием подхода сравнения продаж. Стоимость замещения представляет собой стоимость строительства здания того же качества и функциональной полезности, что и оцениваемая собственность. (Стоимость воспроизводства представляет собой стоимость строительства точной копии. Этот подход иногда используется для старых зданий, построенных с использованием материалов и/или видов мастерства, которые в настоящее время не используются.)
Внешнее устаревание происходит, когда обстоятельства за пределами границ объекта недвижимости негативно влияют на его стоимость. Например, офисное здание в Нью-Йорке пострадает от внешнего устаревания, если занятость офисов на Манхэттене упадет с 93% до 75%. Особняк, построенный рядом со скотобойней, является еще одним примером внешнего устаревания.
Предпринимательская прибыль — это сумма компенсации, необходимая для того, чтобы побудить кого-то организовать участок, инвесторов, долг, архитектуру, строительство и аренду, необходимые для планирования и строительства недвижимости. Соответствующий размер предпринимательской прибыли зависит от таких факторов, как конкуренция, сложность проекта, рыночные условия и мудрость плана застройщика. В некоторых случаях внешнее или функциональное устаревание препятствует предпринимательской прибыли.
Ниже приводится краткое изложение затратного подхода:
Рыночная стоимость земли + Стоимость замещения новых улучшений - Все формы амортизации + Предпринимательская прибыль = Рыночная стоимость по затратному подходу
Это подход, который чаще всего ассоциируется с использованием сопоставимых объектов. Оценщик ищет достаточно сопоставимых объектов (всего три при анализе жилой недвижимости, гораздо больше при оценке нежилой недвижимости) и вносит корректировки в продажные цены сопоставимых объектов в соответствии с различными факторами сравнения. Например, если площадь рассматриваемого жилого помещения составляет 1000 квадратных футов (93 м2 ) , а сопоставимого объекта — 1100, то продажная цена сопоставимого объекта будет скорректирована в сторону понижения , чтобы учесть эту разницу в стоимости. Корректировка в сторону понижения может быть очень небольшой, поскольку предельные цены сопоставимых факторов обычно намного ниже средних цен в небольших диапазонах значений.
Этот подход основан на дисконтированных или капитализированных оценках будущих денежных потоков. Часто эти будущие денежные потоки должны оцениваться с использованием сопоставимых объектов, приносящих доход. Ставки дисконтирования и ставки капитализации часто оцениваются с использованием недавних продаж сопоставимых объектов с соответствующими корректировками для учета дифференциального риска между сопоставимыми объектами и объектом.
Оценщиков часто просят оценить влияние определенных факторов, таких как загрязнение, сервитут или дефект строительства. Оценщики, которые специализируются на такой работе, обычно ведут базы данных сопоставимых транзакций, тематических исследований или академических исследований, на которых могут обоснованно основываться корректировки. [3]
Comparables также могут использоваться при выполнении " Comp Check ", что на сленге означает простой анализ, обычно выполняемый агентом по недвижимости или брокером, чтобы оценить потенциальный диапазон цен продажи или значений. Важно отметить, что фактическая оценка недвижимости обычно выполняется в соответствии с набором стандартов, наиболее распространенным в США Едиными стандартами профессиональной оценочной практики , или сокращенно USPAP. Существуют также инструменты, которые могут помочь покупателям или продавцам жилья оценить стоимость их недвижимости, но для полного и всестороннего анализа своей собственности потенциальные клиенты всегда должны полагаться на анализ лицензированного или сертифицированного оценщика.