Подсчет коммунальных расходов — это система, которая позволяет арендодателю , компании по управлению недвижимостью , ассоциации кондоминиумов , ассоциации домовладельцев или другому многоквартирному дому выставлять арендаторам счета за индивидуально измеренное потребление коммунальных услуг. [ необходима ссылка ] В этом подходе используются индивидуальные счетчики воды , газа или электроэнергии .
Подсчет на уровне ниже может также относиться к мониторингу потребления электроэнергии отдельным оборудованием в здании, таким как HVAC, внутреннее и наружное освещение, холодильное оборудование, кухонное оборудование и т. д. В дополнение к счетчику «основной нагрузки», используемому коммунальными службами для определения общего потребления здания, подсчет на уровне ниже использует отдельные «подсчетчики», которые позволяют управляющим зданиями и объектами иметь представление об использовании энергии и производительности их оборудования, создавая возможности для экономии энергии и капитальных затрат.
Обычно в многоквартирном доме есть либо один главный счетчик на всю недвижимость, либо счетчик на каждое здание, и недвижимость несет ответственность за весь счет за коммунальные услуги. Подсчет позволяет владельцам недвижимости, которые предоставляют коммунальные услуги своим арендаторам, иметь возможность учитывать потребление каждым арендатором в измеримых единицах. Справедливо выставляя счет каждому арендатору за его долю, подсчет способствует сохранению и компенсирует расходы на счета, полученные от главного счетчика, обслуживания и усовершенствования систем водоснабжения скважин, лагун или септиков. Подсчет разрешен законом в большинстве штатов и муниципалитетов, но владельцы должны проконсультироваться с поставщиком услуг по управлению коммунальными услугами для получения помощи в вопросах соответствия местным и государственным нормам и правилам. [1]
Типичными пользователями субсчетчиков являются мобильные дома , квартиры , кондоминиумы , таунхаусы , студенческие общежития и коммерческие районы . Обычно субсчетчики коммунальных услуг устанавливаются в ситуациях, когда местная коммунальная служба не может или не хочет индивидуально измерять рассматриваемую коммунальную службу. Муниципальные коммунальные компании часто неохотно берутся за измерение отдельных помещений по нескольким причинам. Одна из причин заключается в том, что арендаторы арендных помещений , как правило, более непостоянны и с них сложнее взыскать плату. Выставляя счета только владельцу, они могут наложить залог на недвижимость, если она не заплачена (в отличие от арендаторов, о существовании которых они могут не знать или которым нечего терять, если они съедут, не заплатив). Коммунальные службы также обычно предпочитают не устанавливать счетчики воды за пределами их сервитута (т. е. границы собственности), поскольку утечки в линию обслуживания будут до счетчика и могут меньше беспокоить владельца недвижимости. Другие причины включают трудности с доступом к счетчикам для считывания или электрические системы и сантехника , не подходящие для субсчетчиков. [ необходима ссылка ]
До внедрения субметра многие арендодатели либо включали стоимость коммунальных услуг в общую стоимость аренды или лизинга , либо делили потребление коммунальных услуг между арендаторами каким-либо образом, например, поровну, по квадратным футам с помощью методов распределения, часто называемых RUBS (система пропорционального выставления счетов за коммунальные услуги) или некоторыми другими способами. Без счетчика для измерения индивидуального потребления меньше стимулов для выявления неэффективности здания, поскольку другие арендаторы или арендодатель могут оплачивать все или часть этих расходов. Субинметр создает осведомленность о сохранении воды и энергии, поскольку арендодатели и арендаторы в равной степени знают, сколько они заплатят за эту неэффективность, если ее не устранить. [2] Экономия также позволяет владельцам недвижимости поддерживать стоимость аренды разумной и справедливой для всех единиц независимо от того, сколько воды или энергии они потребляют. [3] [4] [5] [6]
С другой стороны, субсчет дает возможность владельцам зданий переложить свои растущие расходы на электроэнергию на арендаторов, которые не владеют или не контролируют тепловую эффективность конструкции, ее изоляцию, окна и основные энергопотребляющие приборы. Арендодатели могут попытаться считать свои расходы на электроэнергию «дополнительной арендной платой», делая арендаторов подлежащими выселению за неуплату счетов за электроэнергию, что было бы невозможно, если бы они были прямыми клиентами коммунальной службы. [7] В августе 2009 года Совет по энергетике Онтарио отменил все субсчета арендодателей и разрешил будущие субсчета только с информированного согласия арендатора, включая предоставление арендаторам энергоаудита третьей стороной, чтобы они могли оценить общую стоимость аренды и электроэнергии. [8]
Некоторые субметрические продукты подключаются к программному обеспечению, которое предоставляет данные о потреблении. Эти данные предоставляют пользователям информацию для обнаружения утечек и зон с высоким потреблением. Пользователи могут применять эти данные для реализации проектов по сохранению или реконструкции с целью снижения потребления и затрат, выполнения правительственных предписаний или участия в программах зеленого строительства, таких как LEED и Green Globes.
Система учета электроэнергии, как правило, включает в себя «главный счетчик», который принадлежит коммунальному предприятию, поставляющему воду, электричество или газ, при этом общий счет за использование выставляется непосредственно владельцу недвижимости. Затем владелец недвижимости или управляющий размещает свои собственные счетчики на отдельных участках арендаторов, чтобы определить индивидуальные уровни использования и выставить счет каждому арендатору за его долю. В некоторых случаях арендодатель может добавить стоимость использования к обычному счету за аренду или лизинг. В других случаях третья сторона может считывать показания, выставлять счета и, возможно, даже взимать плату за обслуживание. Некоторые из этих компаний также устанавливают и обслуживают счетчики и системы считывания показаний. [ необходима цитата ]
Панельные или цепные субсчетчики используются для измерения использования ресурсов той же системы для дополнительной безопасности, экономичности, надежности и поведенческих преимуществ. Они дают важную информацию о потреблении ресурсов системами здания и оборудованием, работающими в одной серии. Субсчетчики могут измерять использование одной панели или нескольких точек в системе панели с использованием одноточечных, многоточечных и ответвленных цепных субсчетчиков. [9]
Последняя [ уточнение необходимо ] тенденция в субметрировании — автоматическое считывание показаний счетчиков , или AMR. Эта технология используется для перехода от считывания показаний счетчиков к выставлению счетов с помощью автоматизированных электронных средств. Это могут быть карманные компьютеры , которые собирают данные с помощью сенсорных щупов, радиопередатчики, стационарные сетевые системы, где счетчик имеет передатчик или приемопередатчик , который отправляет данные в центральное местоположение, или передача через Wi-Fi , сотовую связь или интернет -соединения. [ требуется цитата ]
Хотя технически это не субметрирование, альтернативный метод распределения расходов на коммунальные услуги, называемый RUBS (Ratio Utility Billing Systems), иногда используется для распределения расходов среди арендаторов, когда настоящий субметрирование нецелесообразен или невозможен из-за ограничений сантехники или проводки. Этот метод делит расходы на коммунальные услуги на квадратные футы, количество жильцов или некоторую другую комбинацию соотношений затрат. [ необходима цитата ]
Субсчетчики могут иметь множество форм. Например, центральное отопление в многоквартирных домах в Бельгии, Германии и Швейцарии иногда измеряется с помощью заполненных жидкостью калиброванных колб, известных как распределители стоимости тепла , прикрепленных к каждому из радиаторов отопления. Компания, занимающаяся измерением, посещает квартиры примерно раз в год, считывает уровень жидкости и заменяет колбы. Некоторые владельцы квартир заменили колбы электронными субсчетчиками, которые передают показания температуры по радио на главный блок в каждой квартире. Главный блок, в свою очередь, передает собранные показания в коммунальную компанию, тем самым экономя как затраты на рабочую силу, так и неудобства как для арендатора, так и для арендодателя. Главный блок отображает число, представляющее текущую общую «тепловую ценность». [ необходима цитата ]
Концепция субметрирования была фактически «изобретена» где-то в 1920-х годах, когда были написаны многие законы, в настоящее время влияющие на субметрирование. [ необходимо разъяснение ] Субметрирование не было широко распространено до энергетического кризиса в середине 1970-х годов, который спровоцировал рост субметрирования потребления газа и электроэнергии. Субметрирование воды начало расти по всей стране в середине 1990-х годов, когда цены на воду и сточные воды начали расти. Однако субметрирование по-настоящему не закрепилось в мире управления недвижимостью до конца 1980-х годов, с постоянно растущими расходами, связанными с коммунальными услугами, и обществом, более осведомленным об охране окружающей среды.
Учет коммунальных услуг берет свое начало в Дании. В 1902 году два брата-датчанина, Аксель и Один Клориус, основали Clorius Controls. Компания начала работу по разработке и производству ряда автоматических регуляторов температуры. В 1924 году Clorius получила свой первый патент на распределитель стоимости тепла. Устройство предназначалось для измерения потребления энергии в квартирах, построенных с общей системой отопления с котлом. Устройство было прикреплено к каждому радиатору в квартире. Измеряя потребление энергии на каждом радиаторе, можно было подготовить счет за коммунальные услуги на основе потребления для каждого блока.
