Теория ставки арендной платы — это географическая экономическая теория, которая описывает, как цена и спрос на недвижимость изменяются по мере увеличения расстояния от центрального делового района (CBD). Она гласит, что разные землепользователи будут конкурировать друг с другом за землю вблизи центра города . Это основано на идее, что розничные предприятия хотят максимизировать свою прибыльность , поэтому они гораздо более готовы платить больше за землю вблизи CBD и меньше за землю дальше от этой области. Эта теория основана на рассуждении, что чем более доступна область (т. е. чем больше концентрация клиентов), тем она прибыльнее.
Все землепользователи конкурируют за наиболее доступную землю в пределах центрального делового района. Сумма, которую они готовы заплатить, называется «арендная плата». Результатом является рисунок концентрических колец землепользования, создающий модель концентрической зоны .
Можно предположить, что согласно этой теории самые бедные дома и здания будут находиться на самых окраинах города, поскольку это единственное место, которое они могут себе позволить занять. Однако в наше время это случается редко, поскольку многие люди предпочитают жертвовать доступностью близости к деловому району и переезжать на окраины поселения, где можно купить больше земли за ту же сумму денег (как гласит теория ставки арендной платы). Аналогичным образом, жилье для людей с низким доходом жертвует большей жилой площадью ради повышения доступности к трудоустройству. По этой причине, например, жилье для людей с низким доходом во многих городах Северной Америки часто находится во внутренней части города, а жилье для людей с высоким доходом — на окраинах поселения.
Хотя позже теория ренты бид использовалась в контексте городского анализа, хотя еще не использовала этот термин, она была впервые разработана в сельскохозяйственном контексте. Одним из первых теоретиков эффектов ренты бид был Давид Рикардо , по мнению которого рента на наиболее продуктивную землю основана на ее преимуществе над наименее производительной, а конкуренция среди фермеров гарантирует, что все преимущества достаются землевладельцам в форме ренты. Позже эту теорию развил Й. Х. фон Тюнен , который объединил ее с понятием транспортных издержек. Его модель подразумевает, что рента в любом месте равна стоимости его продукта за вычетом производственных издержек и транспортных издержек. Признав, что транспортные издержки постоянны для всех видов деятельности, это приведет к ситуации, когда виды деятельности с самыми высокими производственными издержками будут расположены вблизи рынка, а виды деятельности с низкими производственными издержками — дальше.
Концентрическая структура землепользования, созданная таким образом, очень напоминает городскую модель, описанную выше: CBD – высоко жилой – низко жилой. Эта модель, представленная Уильямом Алонсо , была вдохновлена моделью фон Тюнена. [1]
Пользователи земли, будь то торговые , офисные или жилые помещения , все конкурируют за самую доступную землю в центральном деловом районе (CBD). Сумма, которую они готовы платить, называется ставкой арендной платы. Это обычно можно отобразить в виде «кривой ставки арендной платы», исходя из того, что самая доступная земля, как правило, в центре, является самой дорогой землей.
Торговля (в частности, крупные универмаги и сетевые магазины ) готова платить самую большую арендную плату , чтобы располагаться во внутреннем ядре. Внутреннее ядро очень ценно для этих пользователей, поскольку традиционно является наиболее доступным местом для большого населения. Такое большое население необходимо для универмагов, которым требуется значительный оборот. В результате они готовы и могут платить очень высокую стоимость аренды земли. Они максимизируют потенциал своего участка, строя много этажей. По мере удаления от внутреннего ядра сумма, которую коммерция готова платить, быстро снижается.
Однако промышленность готова платить за то, чтобы находиться во внешнем ядре. Для фабрик доступно больше земли , но она все еще имеет много преимуществ внутреннего ядра, таких как рынок и хорошие транспортные связи.
По мере удаления от центра земля становится менее привлекательной для промышленности из-за сокращения транспортных связей и сокращения рынка. Поскольку домовладельцы не слишком полагаются на эти факторы и могут позволить себе более низкие издержки (по сравнению с внутренним и внешним ядром), они могут покупать здесь землю. Чем дальше от внутреннего ядра, тем дешевле земля. Вот почему внутригородские районы очень густонаселены (например, террасами , квартирами и высотными зданиями ), в то время как пригороды и сельские районы более редконаселены (с двухквартирными и отдельными домами).
Теория ставки арендной платы была реализована в агентном моделировании, где она использовалась для моделирования преобразования сельскохозяйственных земель в городскую застройку в модели концентрического города. [2]