Смягчение убытков [1] используется для описания третьей стороны, помогающей домовладельцу, подразделения в банке, которое смягчает убытки банка, или фирмы, которая занимается процессом переговоров между домовладельцем и кредитором домовладельца. Смягчение убытков работает над тем, чтобы договориться об условиях ипотеки для домовладельца, которые предотвратят обращение взыскания . Эти новые условия обычно достигаются посредством изменения кредита, переговоров о короткой продаже, переговоров о коротком рефинансировании , договора вместо обращения взыскания , переговоров о наличных за ключи, частичного займа, плана погашения , воздержания или других видов урегулирования кредита. Все эти варианты направлены на снижение финансовых рисков для кредитора (или инвестора).
Наиболее распространенной выгодой для домовладельца является предотвращение принудительного взыскания , поскольку смягчение убытков работает либо для освобождения домовладельца от долга, либо для создания ипотечного урегулирования, которое является финансово устойчивым для домовладельца. Кредиторы получают выгоду, смягчая убытки, которые они понесли бы в случае принудительного взыскания у домовладельца. Немедленное принудительное взыскание создает огромное финансовое бремя для кредитора.
Смягчение убытков было инструментом, используемым кредиторами в течение десятилетий, но пережило колоссальный рост с конца 2006 года . [4] Это быстрое расширение было ответом на резкое увеличение конфискаций имущества по всей стране. [5] До конца 2006 года, начала 2007 года; смягчение убытков было крошечным отделом в большинстве кредитных учреждений. Фактически, подъем перед почти полным крахом всей финансовой системы показывает, что смягчение убытков практически не существовало. Десятилетний период до 2007 года стимулировал быстрый рост цен на жилье из года в год, вызванный низкими процентными ставками и низкими стандартами андеррайтинга. Смягчение убытков было необходимо только в крайних случаях из-за способности домовладельцев неоднократно рефинансировать и избегать дефолта.
Начиная с 2007 года ипотечная индустрия почти рухнула. Большое количество кредиторов вышли из бизнеса, а остальные были вынуждены ликвидировать все кредитные программы, которые были наиболее подвержены взысканию. [6] Эти взыскания были в основном вызваны упаковкой и продажей субстандартных и других рискованных ипотечных кредитов. Передача права собственности от ипотечного кредитора стороннему инвестору оказалась катастрофической. Кредиторы выдавали рискованные кредиты и продавали их, не будучи напрямую затронутыми неспособностью заемщика платить. Эта практика побудила ипотечных кредиторов снизить требования к одобрению ипотеки до самых низких уровней в истории. Кредиторы продавали пулы этих ипотечных кредитов инвестиционным фирмам, которые упаковывали и перепродавали их на рынке в форме выпусков облигаций. Инвестиционные фирмы не были наивны относительно качества ипотечных кредитов, поэтому они покупали кредитные дефолтные свопы (тип страхового продукта, технически не являющегося страхованием) для защиты от неизбежного дефолта. Фактически, кредитные дефолтные свопы были созданы в это время и не существовали до жилищного бума. Это привело к тому, что миллионы неквалифицированных людей получили ипотечные кредиты. Другим важным фактором «обвала ипотеки» стали рейтинговые агентства облигаций. Агентства оценили субстандартные ипотечные пулы как «инвестиционный уровень», что открыло практически неограниченный доступ крупным инвесторам (взаимным фондам, пенсионным фондам и даже странам) к покупке этих выпусков облигаций (инвестиционный уровень ввел в заблуждение управляющих финансами, заставив их думать, что облигации менее рискованны, чем они были на самом деле). Когда домовладельцы начали не выплачивать ипотечные платежи, облигации оказались слишком рискованными для инвестиций. Это заставило инвестиционные компании прекратить покупку вновь созданных ипотечных пулов. Кроме того, инвестиционные компании увидели, что свопы по дефолту не являются настоящей защитой и по сути бесполезны. Кредиторы больше не могли продавать вновь созданные ипотечные кредиты. Это остановило восстановление капитала, необходимого этим ипотечным банкам для кредитования. Фактически, более 200 ипотечных банков были либо вынуждены закрыться, либо обанкротились. Этот кризис был назван « кредитным кризисом » и кризисом субстандартного ипотечного кредитования . [7]
Выжившие кредиторы столкнулись с растущими потерями от конфискаций имущества. Кроме того, им пришлось полагаться исключительно на ссудный капитал, полученный из депозитов. Такая обстановка вынудила резко ужесточить правила кредитования.
Это привело к тому, что миллионы людей оказались не в состоянии рефинансировать свои рискованные субстандартные кредиты, кредиты с регулируемой ставкой и отрицательной амортизацией . Многие люди пострадали от резкого увеличения платежей. В то же время цены на жилье резко упали из-за «жилищной коррекции», которая была вызвана рекордными случаями лишения права выкупа. Согласно данным RealtyTrac, с декабря 2007 года по июнь 2010 года в США кредиторы изъяли в общей сложности 2,36 миллиона объектов недвижимости посредством лишения права выкупа (REO). Кроме того, было получено 3,48 миллиона уведомлений о дефолте и запланировано 3,46 миллиона аукционов по лишению права выкупа. Этот значительный рост объектов недвижимости на рынке снизил стоимость домов, создав рынок с меньшим количеством квалифицированных заемщиков, чем домов на продажу. Когда спрос меньше, цены падают. До этого стоимость домов была на сильно завышенных уровнях из-за исторически низких процентных ставок [8] и устойчивого снижения кредитных требований к домовладельцу для получения ипотеки. Многие домовладельцы обнаружили, что у них отрицательный капитал , что означает, что баланс ипотеки был значительно выше рыночной стоимости дома, также известного как «под водой». Многие домовладельцы решили добровольно отказаться от ипотеки. «Под водой» означает, что их дом больше не является для них активом. При всем этом, что было против них, и очень малом количестве вариантов, результатом для многих стал дефолт и лишение права выкупа или смягчение убытков .
Смягчение убытков может быть согласовано напрямую домовладельцем или адвокатом. Будьте осторожны с мошенническими претензиями третьих лиц, исследование профессора Алана М. Уайта, проведенное в 2008 году, показало, что из 4342 изученных им изменений только 62 получили основные скидки. [9]
Все еще ощущая удар, это привело к потере капитала (из-за завышенных уровней) для каждого домовладельца в стране. [10] При меньшем капитале домовладельцы с меньшей вероятностью смогут претендовать на кредит, который рефинансирует их из рискованного кредита; при меньшем капитале меньше домовладельцев смогут претендовать на кредитную линию под залог жилья или вторую ипотеку , чтобы оплатить финансовые чрезвычайные ситуации. [11]