Термин «гибкая ипотека» относится к жилищному ипотечному кредиту , который предлагает гибкость в требованиях к ежемесячным выплатам. Гибкая ипотека впервые появилась в Австралии в начале 1990-х годов (отсюда и американский термин « австралийская ипотека »), однако она не приобрела популярности до конца 1990-х годов. Этот метод приобрел популярность в США и Великобритании в последнее время из-за пузыря на рынке жилья в США . [1] [2] [3]
Также используется термин «ускорение ипотеки» , поскольку ипотечный кредит может быть погашен быстрее, чем стандартная ипотека, если заемщик имеет возможность это сделать. При использовании традиционных ипотечных кредитов заемщики часто сталкиваются с крупными штрафами за дополнительные выплаты капитала или за несвоевременную выплату платежей.
Особым типом гибкой ипотеки, распространенной в Австралии и Великобритании , является компенсационная ипотека . Ключевой особенностью компенсационной ипотеки является способность снижать взимаемые проценты путем компенсации кредитного баланса по ипотечному долгу, при этом проценты начисляются на основе непогашенного чистого долга. Некоторые кредиторы имеют единый счет для всех транзакций, его часто называют ипотекой текущего счета .
Типичные особенности включают в себя:
Эти особенности позволяют гибкой ипотеке адаптироваться к индивидуальным обстоятельствам. Это особенно полезно для заемщиков, которые работают не по найму, а также для тех, у кого переменный доход, который не всегда фиксирован. Например, заемщики, чей доход включает значительную, но нерегулярную комиссионную часть, могут использовать комиссионные платежи для переплаты, тем самым сокращая срок или позволяя им недоплачивать в других случаях.
Особым типом гибкой ипотеки, распространенной в Австралии и Великобритании , является компенсационная ипотека .
Ключевой особенностью компенсационной ипотеки является возможность снизить взимаемые проценты за счет компенсации кредитного баланса по ипотечному долгу.
Например, если баланс ипотеки составляет 200 000 долларов США, а баланс кредита — 50 000 долларов США, проценты начисляются только на чистый баланс в размере 150 000 долларов США. [4] Некоторые кредиторы имеют единый счет для всех транзакций, который часто называют ипотекой текущего счета .
Кредиторы обычно устанавливают кредитный лимит в начале ипотечного кредита и позволяют заемщикам кредитовать и перевыплачивать до этого лимита. Лимит может периодически пересматриваться. Кредитор может установить ограничения на лимиты кредитования ближе к концу срока ипотеки с целью обеспечения погашения капитала. Однако многие кредиторы допускают полную просадку до даты окончания ипотечного кредита, когда кредит должен быть погашен. Это может вызвать большие проблемы для недисциплинированных заемщиков и тех, кто приближается к пенсионному возрасту, если кредитор не желает продлевать срок (особенно по причине возраста).
Другие кредиторы имеют несколько счетов. Есть как минимум ипотечный счет и депозитный счет. Часто кредитор разрешает несколько счетов для кредитового баланса, а иногда и для дебетового баланса. Различные счета позволяют заемщикам условно разделить свои деньги в соответствии с целями, в то время как все счета каждый день засчитываются в счет ипотечного долга.
Компенсационные ипотечные кредиты полезны, поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам выше, чем процентные ставки по сберегательному счету.
Например, если у кого-то есть ипотечный кредит в размере 600 000 долларов США под 5% годовых и компенсационный счет, на который он вложил 200 000 долларов США, проценты будут взиматься только с 400 000 долларов США (600 000 долларов США – 200 000 долларов США). Тогда новая сумма процентов к уплате составит 20 000 долларов США (600 000 долларов США × 5% - 200 000 долларов США × 5% = 400 000 долларов США × 5%). Таким образом, проценты были фактически уменьшены на 10 000 долларов США (200 000 × 5%) по сравнению с первоначальными процентами в 30 000 долларов США.
Без компенсационного счета 200 000 долларов будут сохранены на сберегательном счете, процентная ставка которого составит 3,5% в год. Если деньги находятся на счете в течение одного года, полученные проценты составят 7000 долларов США (200 000 долларов США × 3,5%).
Первый вариант позволяет снизить проценты на 10 000 долларов, а второй дает 7 000 долларов. Таким образом, размещение денег на компенсационном счете позволяет сэкономить больше денег за счет снижения процентов, чем любые проценты, полученные на вашем сберегательном счете. В некоторых странах, таких как Австралия, государственные органы, такие как Австралийское налоговое управление, также облагают налогом любые проценты, полученные от сбережений, что еще больше сокращает сбережения.
Компенсационная ипотека может иметь налоговые преимущества для заемщика. Вместо получения процентов по кредитному остатку (который может облагаться налогом), кредит приносит сокращение выплаченных процентов по ипотечному кредиту (чего не происходит). Например, в Великобритании компенсационные ипотечные кредиты часто позиционируются как предлагающие «эффективные с точки зрения налогообложения» сбережения. Проценты, полученные на депозитных счетах резидентов Великобритании, считаются доходом и подлежат налогообложению. С учетом пособия по личным сбережениям ставка составляет не менее 20%. [5]