Агенты по закупкам или агенты по закупкам — это люди или компании, которые предлагают купить товары или имущество от имени другой стороны. [1] Агенты по закупкам или агенты по закупкам (или фирмы) — это альтернативные термины для агентов по закупкам. [2] Индент — это заказ на товары на определенных условиях продажи. [3] [4]
У нас есть агенты по всем видам продукции: от сырьевых товаров до специализированного оборудования, изготовленного на заказ.
В Соединенных Штатах агенты, покупающие недвижимость таким образом, также известны как агенты по поиску недвижимости или агенты покупателей. Это профессионалы, действующие исключительно от имени покупателя недвижимости, которые помогают клиенту на протяжении всего процесса покупки, от поиска недвижимости, соответствующей требованиям клиента, до переговоров с продавцом о наилучшей возможной цене и условиях, а также помогают клиенту в ходе юридического процесса по завершению приобретения.
Агенты по покупке часто проводят предварительный просмотр объектов недвижимости от имени своих клиентов, составляют список наиболее подходящих и обычно сопровождают клиентов на все просмотры. Чтобы обеспечить наиболее эффективный просмотр объектов недвижимости, большинство агентов предлагают своим высококлассным клиентам услуги шофера , а иногда даже просмотры на вертолете. Часто они также предлагают услуги личного консьержа , который может запланировать все просмотры, забронировать отели, трансферы и другие удобства для клиента. Эти услуги могут быть особенно полезны для международных клиентов, которые, как правило, прилетают для просмотра объектов недвижимости. Кроме того, агенты обычно могут связать клиента со всеми необходимыми техническими специалистами, которые требуются на разных этапах процесса покупки, такими как юристы, геодезисты и другие специалисты.
Агенты по закупкам могут иметь доступ к нерыночным объектам недвижимости через свою сеть контактов, хотя это зависит от рыночных условий и от того, насколько сильны связи агента на местном уровне.
Этическое поведение является очень важным аспектом для оценки профессионализма агента по закупкам: он должен всегда консультировать своих клиентов без какой-либо личной заинтересованности ради собственной выгоды.
Первоначально агенты по покупке работали исключительно с более состоятельными слоями населения, но в последнее время, особенно на более конкурентных рынках, таких как Лондон или Париж, начальный уровень значительно снизился до объектов стоимостью около 500 000 фунтов стерлингов или 500 000 евро (см. The Daily Telegraph , [5] ).
На одном конце спектра находятся суперпредставленные местные эксперты по недвижимости, которые могут быть бесценным ресурсом для покупателя, настроенного на внерыночные или предрыночные объекты, а также на частные сделки. Эти специалисты часто способны находить внерыночные объекты, поскольку у них тесные связи с агентами по недвижимости (или, в Соединенных Штатах , брокерами по недвижимости ), они знают других местных посредников, которые могут отмечать эксклюзивные конфиденциальные сделки, таких как юристы , частные банкиры, инвестиционные менеджеры или другие специалисты, и они иногда лично знают владельцев лучших элитных объектов недвижимости для продажи в районе, который они охватывают. Если это то, что ищет покупатель, то размер компании менее важен, поскольку контакты устанавливаются со временем и находятся в руках нескольких опытных специалистов, которые могут работать как в более крупных организациях, так и самостоятельно. Агенты по покупке также часто имеют тесные связи с застройщиками, где агент может получить доступ к новым объектам до того, как они выйдут на открытый рынок.
Лучшие агенты по покупке также будут иметь обширные знания о недвижимости в вашем целевом районе и свяжутся с владельцами подходящей недвижимости напрямую, чтобы узнать, продадут ли они ее. Это ставит вас в более слабую позицию на переговорах, но это означает, что у вас будет доступ к недвижимости, которую не получат другие покупатели, и если ваш агент по покупке является опытным переговорщиком, вам, возможно, не придется платить премию.
На другом конце спектра находятся агентства, которые действуют скорее как компании по переезду: хорошо организованные, работающие на разных языках, помогающие своим клиентам со всеми необходимыми документами, имеющие хорошие связи с различными специалистами и другими компаниями для предоставления полномасштабного обслуживания; такие компании могут быть менее способны отслеживать внерыночные сделки или иметь дело напрямую с владельцами частной собственности.
Независимые агенты по покупке любят подчеркивать свою независимость от агентств по продаже, которые, в зависимости от страны, действуют либо от имени продавцов, либо как посредники между двумя сторонами (см. The Independent , [6] ). С другой стороны, некоторые известные агентства недвижимости также предлагают услуги по покупке, несмотря на оговорки относительно конфликта интересов.
Из-за разной природы агентств по закупкам потенциальным покупателям часто советуют связаться с несколькими компаниями, чтобы сравнить и сопоставить их преимущества. Как это часто бывает, лучше нанять профессионала, который более способен выслушать и понять наши потребности, даже если его или ее компания не полностью соответствует всем остальным требованиям.
Большинство агентов по покупке имеют значительный опыт в сделках; однако, как и агенты по недвижимости, лишь немногие из этих профессионалов имеют квалификацию геодезиста , поэтому они могут быть не лучшими консультантами, когда дело доходит до оценки имущества и прогнозирования будущих рыночных тенденций. По этой причине покупатель может полагаться на других консультантов или собственное суждение, прежде чем принять инвестиционное решение.
С географической точки зрения охват агентов по закупкам варьируется от довольно ограниченного фокуса на нескольких конкретных городских районах или субрегиональных областях (несколько городов и их окрестности) до общенациональных «сетевых» услуг. Однако у каждой компании есть несколько областей, где она сильна, и только в этих местах она может обеспечить превосходную ценность, особенно когда речь идет о поиске особых возможностей. Лишь немногие компании в Европе расширили свою деятельность, чтобы охватить более одной страны, наняв разных специалистов.
Существуют различные термины для агента по покупке, которые включают в себя: консультант по недвижимости, консультант по приобретению недвижимости, агент по переезду и искатель недвижимости. Согласно предыдущему параграфу, их навыки немного различаются, но бизнес очень похож. Поскольку этот конкретный раздел в индустрии недвижимости все еще относительно новый, по сравнению, например, с агентами по недвижимости, конкретные используемые термины все еще обсуждаются в каждой стране.
В некоторых европейских странах, например, в Великобритании , агентам по закупкам не нужно сдавать какой-либо специальный экзамен или получать какой-либо сертификат, чтобы начать заниматься своей профессией, в то время как в других странах, например, в Италии , Франции или Испании, они должны соответствовать тем же квалификационным и юридическим требованиям, что и агенты по продажам, хотя эти две роли существенно различаются. Этот кажущийся пробел в регулировании может быть заполнен, если и когда отрасль станет зрелой.
Комиссии агентов по покупке зависят от конкретного рынка недвижимости и часто различаются в пределах определенной страны. Общая структура комиссий состоит из небольшой регистрационной платы, которая возвращается (при условии, что покупатель завершит покупку в течение определенного времени, указанного в контракте) и взимается авансом, и комиссии за успех, которая представляет собой процент от цены покупки недвижимости и выплачивается при обмене контрактами или при подписании предварительного контракта.
Агенты по покупке обычно требуют эксклюзивности, что означает, что клиент не может продолжать поиск самостоятельно или через агентов по недвижимости в течение срока действия договора, который обычно длится от 3 до 6 месяцев.
Французским компаниям запрещено взимать какие-либо регистрационные сборы, и по закону они обязаны привязывать всю свою компенсацию к успешному завершению сделки. Однако хорошие агенты по закупкам не получают никакой прибыли от регистрационного сбора; главная цель сбора — повысить вероятность того, что клиент искренне привержен покупке; в противном случае они потеряют регистрационный сбор по истечении определенного периода времени.
Гонорар за успех — это процент от цены продажи. Потенциальные покупатели недвижимости должны знать, что существуют два различных варианта, в основном зависящие от рыночных условий:
Все эти условия четко прописаны в договоре, который клиент подписывает заранее. Агенты по закупкам часто утверждают, что могут получить большую скидку с цены продажи, чем частный покупатель, поскольку они лучше знают цены, по которым на рынке недавно продавались аналогичные объекты недвижимости, и используют хорошие навыки ведения переговоров.
Полный свод этических норм изложен Омбудсменом по вопросам недвижимости [8] , членом которого должен быть любой уважаемый агент по закупкам.