Андеррайтинг ипотеки — это процесс, который кредитор использует для определения того, является ли риск (особенно риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств [1] ) предложения ипотечного кредита конкретному заемщику приемлемым и является ли он частью более крупного процесса ипотечного кредитования . Большинство рисков и условий, которые рассматривают андеррайтеры , подпадают под пять «С» андеррайтинга: кредит , емкость, денежный поток, обеспечение и характер. (В Великобритании это также известно как три канона кредита — емкость, обеспечение и характер.)
Чтобы помочь андеррайтеру оценить качество кредита, банки и кредиторы создают руководства и даже компьютерные модели , которые анализируют различные аспекты ипотеки и дают рекомендации относительно связанных с ней рисков. Однако окончательное решение об одобрении или отклонении кредита всегда остается за андеррайтером.
Риски для кредитора бывают трех видов: риск процентной ставки, риск дефолта и риск досрочного погашения.
Для кредитора существует риск, что ставка по ипотеке с плавающей ставкой может снизиться. Если это не сопровождается коррелированным снижением ставок по обязательствам кредитора, прибыль пострадает.
Если ставка по ипотечному договору значительно увеличивается, это обычно выгодно кредитору при отсутствии коррелированного увеличения ставок по обязательствам. Однако кредитор сталкивается с риском того, что увеличение процентной ставки может оказаться неподъемным для заемщика, что приведет к дефолту заемщика, в этом случае может потребоваться изъятие имущества (со значительными расходами на изъятие).
Кроме того, кредитор сталкивается с риском того, что стоимость имущества, являющегося основанием для ипотеки, может упасть ниже непогашенного остатка по ипотеке; если это событие побудит заемщика объявить дефолт из-за морального риска , кредитор должен будет не только понести расходы на реализацию процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, но и продать имущество по цене, которая не окупит инвестиции кредитора.
Дополнительным риском для кредиторов является досрочное погашение . Если рыночные процентные ставки падают, заемщик может рефинансировать ипотеку с фиксированной ставкой , оставив кредитору сумму, которую теперь можно инвестировать только с более низкой ставкой доходности. Этот риск можно смягчить различными видами штрафов за досрочное погашение, которые сделают рефинансирование невыгодным, даже если ставки других кредиторов снизятся.