Ассоциация домовладельцев (или ассоциация домовладельцев [ HOA ], иногда называемая ассоциацией владельцев недвижимости [ POA ], развитием общих интересов [ CID ] или сообществом домовладельцев ) — это частная, юридически зарегистрированная организация , которая управляет жилищным сообществом, собирает взносы и устанавливает правила для его жителей. Ассоциации домовладельцев в основном существуют в Соединенных Штатах , Канаде , на Филиппинах , а также в некоторых других странах. Они создаются либо ipso jure (например, в здании с несколькими владельцами ), либо застройщиком с целью маркетинга , управления и продажи домов и участков в жилом районе . [1] Застройщик может передать контроль над ассоциацией домовладельцев после продажи заранее определенного количества участков. [1]
В большинстве случаев человек, желающий купить жилье в районе HOA, должен стать его членом и, следовательно, должен соблюдать регулирующие документы, включая учредительные документы, CC&R ( договоры , условия и ограничения) и подзаконные акты, которые могут ограничивать выбор владельца, например, изменения внешнего дизайна (например, цвета краски). HOA особенно активны в городском планировании , зонировании и землепользовании — решениях, которые влияют на темпы роста, качество жизни, уровень налогообложения и стоимость земли в сообществе. [2] : страница?
В Соединенных Штатах первые товарищества собственников жилья были созданы в Калифорнии Генри Хантингтоном как фактическая форма сегрегации, призванная не допустить афроамериканцев и евреев (а позднее и азиатов) на его объекты недвижимости.
Большинство HOA зарегистрированы и подчиняются законам штата, которые регулируют некоммерческие корпорации и HOA. Государственный надзор за HOA различается от штата к штату; некоторые штаты, такие как Флорида и Калифорния , [3] [4] имеют большой объем законов о HOA. Другие штаты, такие как Массачусетс , [5] имеют ограниченный закон о HOA. HOA обычно встречаются в жилых комплексах с момента принятия Закона Дэвиса-Стерлинга о развитии общих интересов в 1985 году. В Канаде HOA подчиняются строгим провинциальным правилам и, таким образом, довольно редки по сравнению с Соединенными Штатами. Однако в последние десятилетия HOA нечасто создавались в новых районах застройки в Альберте и Онтарио .
Наиболее быстрорастущей формой жилья в Соединенных Штатах сегодня являются застройки с общими интересами (CID), категория, которая включает запланированные единичные застройки односемейных домов , кондоминиумов и жилищных кооперативов . [ актуально? ] [6] С 1964 года товарищества собственников жилья становятся все более распространенными в Соединенных Штатах. Торговая ассоциация Института общественных ассоциаций подсчитала, что в 2010 году товарищества собственников жилья управляли 24,8 миллионами американских домов и 62 миллионами жителей. [7] Во всем остальном мире товарищества собственников жилья, хотя они и существуют в некоторых районах, встречаются редко.
На протяжении столетий общины, неформально или формально, объединяли ресурсы для содержания общих территорий, таких как колодцы или дороги. Однако современные HOA установили соглашения и ограничения по актам, чтобы диктовать, кто может купить дом в застройке. Они были детьми ограничений по актам в новом виде запланированного подразделения, и они создали национальный правовой прецедент для зонирования районов исключительно для высококлассных односемейных жилых домов. Частные ограничения обычно включали положения, такие как минимальные требуемые затраты на строительство дома и исключение всех неевропеоидов, а иногда и нехристиан, из проживания, за исключением домашней прислуги. [8] [9]
В ранний послевоенный период после Второй мировой войны многие были определены так, чтобы исключить афроамериканцев и, в некоторых случаях, евреев, а также азиатов на Западном побережье. [10] Некоторые из первых HOA были образованы в начале 20-го века в округе Лос-Анджелес . [11] [ нужна страница ] Ассоциация по благоустройству Арройо Секо в Пасадене была основана около 1905 года Генри Хантингтоном , транзитным магнатом, который создал несколько жилых районов только для белых. [11] [ нужна страница ] Ассоциация по благоустройству Лос-Фелиз (действующая и по сей день) в Лос-Анджелесе была основана в 1916 году. [ нужна цитата ] Расовый договор в районе Сиэтла, штат Вашингтон , гласил: «Никакая часть указанной собственности, настоящим переданной, никогда не будет использоваться или заниматься каким-либо евреем или лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы». [12] В 1948 году Верховный суд США постановил, что такие соглашения не имеют исковой силы в деле Шелли против Кремера . Однако частные контракты фактически поддерживали их в силе до тех пор, пока Закон о справедливом жилье 1968 года не запретил такую дискриминацию. [13] Однако, требуя одобрения арендаторов и новых владельцев, HOA все еще имеют возможность разрешать менее формализованную дискриминацию.
В 1963 году FHA одобрила федеральное ипотечное страхование жилья исключительно для кондоминиумов или домов в подрайонах, имеющих квалификационную HOA. Обоснованием было то, что застройщики хотели обойти законы о плотности. Однако результатом стало отвлечение инвестиций от многоквартирного жилья и строительства или реконструкции домов в центре городов. Это ускорило исход среднего класса в пригороды и в жилье общего пользования. Быстрое расширение федерально субсидируемых автомагистралей в рамках федеральных программ облегчило доступ к новым районам.
По словам Дональда Р. Стабиле, взрывной рост числа CID (многие из которых были основаны на ассоциациях домовладельцев) во многом был обусловлен публикацией 1964 года (TB 50) Института городских земель . [14] [ нужна страница ] Этот технический бюллетень финансировался Национальной ассоциацией строителей жилья и некоторыми федеральными агентствами: FHA , Службой общественного здравоохранения США , Управлением гражданской обороны , Администрацией по делам ветеранов и Администрацией городского обновления. [15]
В 1970-х годах растущая нехватка земли для пригородной застройки привела к росту стоимости земли, что побудило застройщиков увеличить плотность домов на земле. [ оригинальное исследование? ] Чтобы сделать это, сохраняя при этом пригородный вид, они группировали дома вокруг зеленых открытых зон, поддерживаемых ассоциациями. Эти ассоциации предоставляли услуги, которые ранее предоставлялись муниципальными агентствами, финансируемыми за счет налогов на недвижимость. Жители такой застройки также должны были платить местные налоги. Соответственно, местные органы власти начали продвигать развитие подразделений как средство улучшения своего денежного потока. [ 16 ]
В целях контроля загрязнения воды Закон США о чистой воде 1977 года потребовал, чтобы все новые объекты недвижимости задерживали ливневые воды, чтобы поток на соседние объекты не превышал сток до застройки. В результате почти все жилые объекты должны были строить зоны задержания или удержания для удержания избыточной ливневой воды до тех пор, пока она не будет сброшена на уровне потока до застройки. Поскольку эти зоны задержания обслуживают несколько домов, они почти всегда обозначаются как «общие» зоны. Это требование стало причиной для застройщиков создать HOA. Хотя эти зоны могут быть размещены на участке отдельного домовладельца, что устраняет необходимость в ассоциации, некоторые муниципалитеты США теперь требуют, чтобы эти зоны были частью общей зоны, чтобы гарантировать, что ответственность за обслуживание несет организация, а не отдельное лицо или сам муниципалитет. [ требуется ссылка ] Застройщики недвижимости часто создавали HOA для обслуживания таких общих зон. Создав HOA, застройщики расширили сферу своей деятельности, предоставив себе полномочия регулировать изменения в жилых помещениях, требованиях к ландшафтному дизайну и обслуживанию, цвете домов и т. д., а также ряд других требований и удобств, которые, по мнению застройщиков, сделают их проект более привлекательным для рынка. [ неопределенно ] [ необходима цитата ]
Институт общественных ассоциаций (CAI) — это торговая ассоциация частных лиц и предприятий, которые продают товары или услуги HOA, и в ней доминируют юристы и менеджеры HOA . [17] [ нужна страница ] CAI не представляет HOA. Он лоббирует законодательные органы штатов, в которых есть HOA, с целью продвижения законодательства, выгодного для его интересов. [18] [19] [20]
Хотя в некоторых случаях членство в HOA может быть добровольным для владельца недвижимости, в большинстве случаев членство в HOA является обязательным. Как только владелец приобретает недвижимость в пределах подразделения, этот владелец становится обязательным членом HOA и должен платить взносы и соблюдать правила HOA.
Взамен владелец/член имеет право участвовать в управлении HOA и пользоваться удобствами, предлагаемыми HOA, при условии, что они вносят текущие взносы (или имеют план платежей, чтобы стать текущими). Как только владелец продает или иным образом передает права на все имущество, принадлежащее HOA, владелец перестает быть членом HOA и теряет все ранее имевшиеся права.
Обычно HOA структурированы как частные корпорации или частные некорпоративные ассоциации (обычно как некоммерческие). HOA регулируются федеральными и государственными законами, применимыми к корпорациям (или некорпоративным ассоциациям, если они так структурированы), а также собственными «управляющими документами» HOA. [21]
Управляющие документы HOA обычно "работают вместе с землей" , что означает, что все нынешние и будущие владельцы недвижимости в пределах HOA будут связаны ими как условием права собственности на недвижимость. Обычно они включают:
Обычно CC&R подлежат исполнению как юридические документы. Однако бывают случаи, когда CC&R становится незаконным из-за позднее принятого государственного или федерального закона и, следовательно, больше не подлежит исполнению. Например, составленное застройщиком соглашение, дающее застройщику исключительные права на внесение поправок в CC&R, было объявлено не подлежащим исполнению как вопрос публичной политики по крайней мере в одном штате, где застройщик пытался внести поправки спустя годы после того, как он продал всю собственность. Позднее законодательный орган этого штата кодифицировал эту публичную политику. [22] Другие примеры включают CC&R, запрещающие продажу собственности определенным расовым группам; Закон о справедливом жилье также сделал все это неконституционным и не подлежащим исполнению.
Руководство товариществом собственников жилья будет осуществлять совет директоров .
Первоначально совет состоит из членов, назначенных застройщиком, чтобы сохранить характер сообщества, которое застройщик имеет для него. По мере того, как процент владения переходит от застройщика к владельцам, соответствующий процент меняется с членов, назначенных застройщиком, на домовладельцев, избранных на ежегодном собрании, и в конечном итоге совет будет состоять исключительно из членов, избранных домовладельцами.
Обычно совет (или его части) избирается на ежегодном собрании домовладельцев, как указано в Уставе. Чтобы избежать того, чтобы владелец нескольких участков (который, вероятно, владеет участками для перепродажи или сдачи в аренду) контролировал работу HOA (в ущерб тем владельцам, которые владеют только одним участком или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или дома для отдыха), Устав может ограничить всех владельцев (независимо от количества находящихся в их собственности участков) одним или двумя голосами на владельца.
В зависимости от штата заседания совета директоров могут быть открытыми для публики, за исключением случаев, когда совет директоров может провести «исполнительное заседание» для обсуждения конфиденциальных вопросов (например, обсуждения со своим юристом предстоящего судебного процесса).
Совет директоров принимает решения относительно HOA, включая управление финансами HOA, защиту реальных и нематериальных активов HOA (как правило, предоставляемых удобств, которые были основой для побуждения людей к покупке участков) и обеспечение соблюдения регулирующих документов. [23] Советы директоров имеют фидуциарную обязанность перед владельцами недвижимости; нарушение этой обязанности может привести к ответственности отдельных директоров, и поэтому HOA часто принимает этический кодекс для членов совета, чтобы гарантировать, что они действуют этично и в соответствии со своими обязанностями. [23] Чтобы получить четкое представление об обязанностях совета HOA, членам сообщества необходимо прочитать CC&Rs, Устав и Устав своей ассоциации, а также другие правила. [24]
Многие товарищества собственников жилья (особенно крупные с более престижными удобствами) нанимают управляющие компании для выполнения функций управления ассоциацией.
Услуги по управлению обычно делятся на три категории: только финансовые, полное управление и управление на месте. Финансовые услуги обычно охватывают администрирование банковских счетов, бухгалтерский учет, сбор оценок и бюджет HOA. Полное управление обычно включает финансовые услуги плюс помощь в проведении заседаний совета директоров (ведение протоколов, повесток дня и т. д.), выборов в совет директоров и обязанностей по техническому обслуживанию (получение заявок подрядчиков и т. д.). Управление на месте обычно включает все услуги по полному управлению плюс прямую помощь домовладельцам с назначенным менеджером HOA.
Требования к образованию для менеджеров различаются от штата к штату, некоторые требуют сертификации при любых обстоятельствах, а другие имеют более мягкий подход. Например, в то время как Калифорния не требует, чтобы менеджеры HOA были сертифицированы, она требует, чтобы менеджеры соответствовали определенным образовательным требованиям для получения сертификации. [25]
Через свое правление товарищество собственников жилья обеспечивает определенный уровень удобств (хотя он существенно различается у разных товариществ собственников жилья), регулирует деятельность на территории жилого комплекса, взимает налоги и может (если это разрешено CC&R или законодательным органом штата) налагать штрафы за несоблюдение требований.
В зависимости от регулирующих документов, советы HOA могут создавать комитеты, такие как «комитет архитектурного контроля» (это очень распространенный комитет, и часто этот комитет имеет окончательные полномочия по одобрению или отклонению заявки на строительство), комитет по бассейну, комитет по надзору за соседями и т. д.
В зависимости от регулирующих документов или законов штата товарищество собственников жилья может иметь полномочия налагать аресты на имущество (за неуплату взносов и/или несоблюдение CC&R, примером могут служить расходы на снос несоответствующего строения, например, мобильного дома на участке, предназначенном для строительства жилья на месте) и, в конечном итоге, обращать на него взыскание.
Домовладельцы имеют возможность защищаться от таких действий и обычно имеют право подать в суд на HOA за договорные или установленные законом нарушения или за юридическое определение относительно применимости положения в руководящих документах. Однако, поскольку HOA являются частными ассоциациями, они не считаются «государственными субъектами», подпадающими под конституционные ограничения, [26] и, следовательно, домовладельцы не могут подавать в суд за нарушения гражданских прав в соответствии с 42 USC 1983.
Главной силой HOA является возможность заставить владельцев недвижимости платить долю общих расходов на общее содержание HOA и удобств, обычно пропорциональную интересам собственности (либо поквартирно, либо на основе площади). Эти расходы обычно возникают из-за эксплуатации и содержания общей собственности, которые существенно различаются в зависимости от типа ассоциации. HOA может иметь, в дополнение к обычной оценке, «специальную» оценку непредвиденных расходов (например, на содержание дорог).
Оценка может выплачиваться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно; как правило, чем больше удобств, тем чаще должна выплачиваться оценка. Некоторые ассоциации управляют небольшим или не управляют никакой общей собственностью, и расходы связаны исключительно с обеспечением соблюдения ограничений использования или предполагаемых услуг. Другие фактически являются частными городами со сложными удобствами, включая частные дороги, уличное освещение, услуги, коммунальные услуги, здания, находящиеся в общей собственности, бассейны и даже школы. Оценки, выплачиваемые HOA в Соединенных Штатах, составляют миллиарды долларов в год, но не классифицируются как налоги на имущество. [27]
При определении того, какой должна быть оценка, важно учитывать, какие фонды требуются. Всегда должно быть минимум два фонда: операционный фонд и резервный фонд. Операционный фонд используется для оплаты операционных расходов ассоциации. Резервный фонд используется для оплаты нечастых и дорогостоящих расходов на обслуживание, ремонт и замену активов общей зоны. Резервный фонд имеет решающее значение для снижения вероятности специальной оценки (упомянутой в рисках ниже). Рекомендуется получить исследование резерва , чтобы помочь определить и установить ставку взноса в резерв, которая включается в регулярную ежемесячную оценку.
Согласно исследованию 2019 года, опубликованному в журнале Journal of Labor Economics , «дома в товариществах собственников жилья стоят в среднем как минимум на 4%, или на 13 500 долларов, дороже, чем аналогичные дома за пределами товариществ собственников жилья. Премия товарищества собственников жилья коррелирует со строгостью местного регулирования землепользования, расходами местных органов власти на общественные блага и мерами общественного отношения к расе». [28] Исследование также показало, что люди в районах товариществ собственников жилья «в среднем более обеспечены и расово сегрегированы, чем те, кто живет в других близлежащих районах». [28]
Восприятие преимуществ, которые HOA предоставляет домовладельцам, варьируется в зависимости от конкретных правил и практики HOA. [29] Эти преимущества могут включать удобства (например, бассейн, теннисные корты, клуб и открытые площадки). [29] Отдельные лица также могут получать большую или меньшую выгоду в зависимости от своего политического положения в ассоциации и степени, в которой решения сообщества соответствуют их предпочтениям. В судебном деле 1994 года Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assn. Верховный суд Калифорнии отметил:
«...Ассоциации собственников «могут быть мощной силой, как для добра, так и для зла» в жизни своих членов. Поэтому любой, кто покупает объект в комплексе с общими интересами, зная о дискреционных полномочиях ассоциации собственников, принимает «риск того, что полномочия могут быть использованы таким образом, что это принесет пользу сообществу, но нанесет вред отдельному человеку» [30] .
Преимущества для домовладельцев могут включать в себя услуги по обслуживанию и управлению, предоставление рекреационных удобств, таких как бассейны и парки, страховое покрытие, обеспечение соблюдения стандартов внешнего вида сообщества, что может привести к более высокой стоимости недвижимости, а также возможность для членов планировать развитие в соответствии с ценностями сообщества. [31] [ ненадежный источник? ]
Недостатки для домовладельцев могут включать финансовое бремя взносов в ассоциацию, штрафные санкции и расходы на поддержание стандартов внешнего вида; ограничения на использование имущества и личную автономию; а также потенциальную возможность ненадлежащего управления со стороны правления, включая возможность произвольного или жесткого соблюдения правил. [32] [ ненадежный источник? ]
Многие муниципалитеты приветствовали HOA, полагая, что они могут сократить эксплуатационные расходы для местного правительства. Поскольку домовладельцы иногда платят за дороги, парки и другие услуги в пределах застройки, местное правительство может полагать, что оно может получить доход от налогов на недвижимость от владельцев в застройке, которая обходится муниципалитету мало или вообще ничего. [33]
Исследование калифорнийских HOA, проведенное в 2009 году, показало, что это предположение было частично верным, но что общее влияние HOA на муниципалитеты было неоднозначным. Хотя HOA действительно компенсировали расходы городских властей в небольшой степени, они также сократили общие налоговые поступления, поскольку их члены, изолированные от более крупного сообщества, имели тенденцию голосовать за снижение налогов, которые город требовал для финансирования услуг. Это привело к общему сокращению государственных расходов, что непропорционально затронуло тех граждан, которые не проживали в HOA.
Как отмечается в исследовании,
«...критики частных правительств утверждают, что HOA подрывают поддержку государственных учреждений. Те, кто вступает в них, могут обойти государственную систему: домовладельцы, которые боятся преступности, не должны голосовать за налоговые доллары, чтобы бороться с корнем проблемы; они могут построить ворота, чтобы не пускать преступников. Противники утверждают, что подрыв общественной поддержки, отраженный в избирательных урнах, приводит к дальнейшему ухудшению муниципальных услуг и сокращению местных доходов. Нечлены испытывают снижение уровня государственных услуг и могут оказаться в худшем положении. В крайнем случае HOA могут способствовать настроениям отделения и выхода из государственного сектора». [34]
Застройщики недвижимости создают товарищества собственников жилья, веря, что они могут способствовать способности застройщика строить и продавать объекты с выгодой. Предоставление общих удобств может позволить застройщикам строить с большей плотностью, если местное правительство поощряет такие результаты. Кроме того, освобождая муниципалитеты от расходов на содержание дорог и коммунальных служб, застройщики могут получить более выгодные условия. [33] Обычно застройщик сохраняет некоторый контроль над товариществом собственников жилья до тех пор, пока не будет продано определенное количество объектов, и не будут введены в действие соглашения, условия и ограничения товарищества собственников жилья для достижения этой цели. [35]
Потенциальным недостатком для застройщика является то, что он может быть подвергнут ответственности перед HOA за плохое строительство, вводящий в заблуждение маркетинг или другие проблемы. В этих случаях HOA может подать в суд на застройщика. [36]
В работе «Добровольный город» , опубликованной либертарианским Независимым институтом , Дональд Дж. Будро и Рэндалл Дж. Холкомб отмечают, что создатель ассоциации (например, застройщик) заинтересован в создании правительства, структурированного таким образом, чтобы максимизировать прибыль и, таким образом, увеличить цену продажи недвижимости. [1] Если определенное решение приведет к увеличению цены продажи определенных участков и снижению цены продажи других, застройщик выберет вариант, который принесет его проекту наибольший чистый доход. Это может привести к неоптимальным результатам для домовладельцев.
HOA создали новое сообщество как муниципальную корпорацию. [37] Голосование в HOA основано на праве собственности, [38] К 1970-м годам только владельцы недвижимости имели право голосовать, в то время как арендаторам было запрещено напрямую голосовать за квартиру. [37] Однако они могли иметь дело напрямую со своими арендодателями по их договору аренды, поскольку именно эта сторона несет перед ними ответственность. [ необходима цитата ] В книге 1973 года « Сообщества, получающие федеральную помощь: новые измерения в городском развитии » автор Хью Майлдс-младший поднял вопросы о конституционности наличия ассоциации, которая имела полномочия муниципального правительства, несмотря на то, что была частной по своей природе. [37]
Кроме того, представительство при голосовании равно доле владения, а не количеству людей. [39] Большинство владельцев недвижимости могут быть отсутствующими арендодателями , чьи ценности или стимулы могут не совпадать с ценностями или стимулами арендаторов. Однако некоторые HOA ограничивают владельцев нескольких объектов недвижимости одним или двумя голосами независимо от количества принадлежащих им участков, поэтому отсутствующие владельцы не в конечном итоге контролируют HOA в ущерб жителям, которые владеют только одним участком или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или дома для отдыха. [ требуется ссылка ]
В некоторых HOA застройщик может иметь несколько голосов за каждый участок, который он сохраняет, но домовладельцы ограничены только одним голосом за участок, которым владеют. Это было оправдано тем, что это позволяет жителям избегать затрат на принятие решений до тех пор, пока не будут даны ответы на основные вопросы о процессе застройки, и что как остаточный претендент застройщик имеет стимул максимизировать стоимость собственности. [40]
Ассоциации домовладельцев подвергались критике за чрезмерно ограничительные правила и положения о том, как домовладельцы могут себя вести и использовать свою собственность. [41] [42] Некоторые утверждают [ кто? ] , что у лидеров ассоциаций домовладельцев ограниченные финансовые стимулы избегать жесткого или произвольного поведения, и если люди не начнут массово уходить, это не окажет существенного влияния на стоимость дома члена совета директоров. [ оригинальное исследование? ]
Некоторые из ограничений, которые обычно налагают товарищества владельцев жилья, включают ограничение длины травы , количества автомобилей на участке, количества животных, которых можно держать на участке, максимальной громкости воспроизведения музыки в определенное время дня, того, какие знаки можно размещать на участке, и какие растения можно сажать. [43] [44]
Владельцы домов оспаривали ограничения на политические высказывания в ассоциациях, которые федеральные или государственные конституционные гарантии гарантируют как права, утверждая, что некоторые частные ассоциации являются де-факто муниципальными органами власти и, следовательно, должны подвергаться тем же правовым ограничениям. [ необходима цитата ]
В нескольких судебных решениях говорилось, что частные субъекты могут ограничивать осуществление прав отдельных лиц на частную собственность. [ необходима ссылка ] Решение 2007 года в Нью-Джерси гласило, что частные жилые сообщества имеют право устанавливать разумные ограничения на политические высказывания и что, делая это, они не действуют как муниципальные органы власти. [45] За редкими исключениями суды отклоняли заявления о том, что частные субъекты подлежат конституционным ограничениям в той же степени, что и суды и полиция.
В 2002 году 11-й окружной апелляционный суд в деле Лорен против Сассера отказался распространять действие Шелли за пределы расовой дискриминации и отклонил оспаривание запрета ассоциации на знаки «для продажи» . В деле Лорен суд постановил, что вне контекста расового соглашения он не будет рассматривать судебное принуждение к исполнению частного контракта как государственное действие, а как частное действие, и, соответственно, отклонит любое средство правовой защиты в соответствии с Первой поправкой. [46]
В деле Twin Rivers группа домовладельцев, коллективно именуемая The Committee for a Better Twin Rivers, подала в суд на ассоциацию, требуя обязательного судебного запрета, разрешающего домовладельцам размещать политические знаки и отменяющего ограничения на политические знаки, введенные ассоциацией, как неконституционные. Апелляционный суд признал ограничения на политические знаки неконституционными и недействительными, но апелляционный суд был отменен, когда Верховный суд Нью-Джерси отменил решение апелляционного суда в 2007 году и восстановил решение суда первой инстанции . [47]
В некоторых штатах США (например, Техас ) HOA может конфисковать дом члена без какой-либо судебной процедуры, чтобы собрать специальные оценки, сборы и штрафы, или иным образом наложить принудительное удержание на имущество, которое при продаже имущества позволяет HOA собирать иным образом неуплаченные оценки. [48] В 2008 году солдат, служивший в Ираке, был проинформирован о том, что его полностью оплаченный дом стоимостью 300 000 долларов во Фриско, штат Техас, был конфискован и продан за 3500 долларов, чтобы вернуть неуплаченные членские взносы HOA в размере 800 долларов. [48] В 2010 году дело было урегулировано, и солдат восстановил право собственности на дом. Федеральные законы, защищающие военнослужащих от гражданских исков , могли быть его защитой; [ по мнению кого? ] однако, запрет на разглашение информации не позволяет раскрыть подробности.
Другие штаты, такие как Флорида , требуют судебного слушания . Лишение права выкупа без судебного слушания может произойти, когда в ипотеке или трастовом акте существует «пункт о праве продажи». [49]
В самостоятельно опубликованном докладе профессора Вашингтонского университета оспаривается утверждение о том, что товарищества собственников жилья защищают стоимость недвижимости, и на основании опроса округа Харрис, штат Техас (где действует необычный правовой режим в отношении изъятия заложенного имущества) утверждается: «Хотя изъятия заложенного имущества товариществами собственников жилья якобы мотивируются попытками повысить стоимость недвижимости, ни деятельность по изъятию заложенного имущества, ни товарищества собственников жилья, по-видимому, не связаны с ростом цен на жилье выше среднего». [50]
Советы HOA также могут собирать специальные оценки со своих членов в дополнение к установленным сборам, иногда без прямого голосования домовладельцев по этому вопросу, хотя большинство штатов накладывают ограничения на возможности ассоциации делать это. Специальные оценки часто требуют голосования домовладельцев, если сумма превышает предписанный лимит, установленный в уставе ассоциации.
В Калифорнии , например, специальная оценка может быть установлена советом без голосования членов, только если общая оценка составляет пять процентов или менее от годового бюджета ассоциации. Таким образом, в случае ассоциации из 25 подразделений с годовым операционным бюджетом в размере 100 000 долларов совет может установить оценку в размере только 5 000 долларов для всего населения (5 000 долларов, разделенные на 25 подразделений, равны 200 долларам на подразделение). Более крупная оценка потребует большинства голосов членов.
В некоторых исключительных случаях, особенно в вопросах общественного здравоохранения или безопасности , размер специальных оценок может быть по усмотрению совета. Если, например, произошел разрыв канализационной линии, совет может немедленно проголосовать за существенную оценку, утверждая, что проблема влияет на общественное здравоохранение и безопасность. Однако на практике большинство советов предпочитают, чтобы владельцы имели возможность высказывать свое мнение и голосовать по оценкам.
Все чаще HOA оперируют большими суммами денег. Хищения из ассоциаций иногда происходили из-за нечестных членов правления или менеджеров сообщества, с потерями до миллионов долларов. [51] [52] Опять же, Закон Дэвиса-Стерлинга в Калифорнии, который был разработан для защиты владельцев, требует, чтобы правления имели соответствующее страхование ответственности, чтобы возместить ассоциации любые правонарушения. Большие бюджеты и экспертные знания, необходимые для управления такими группами, являются частью аргументов в пользу обязательной сертификации менеджеров (через Институт ассоциаций сообщества, государственные советы по недвижимости или другие агентства).
В 2006 году AARP выразила обеспокоенность тем, что HOA представляют риск для финансового благополучия своих членов. Они предложили, чтобы «Билль о правах» домовладельцев был принят всеми 50 штатами, чтобы защитить пожилых людей от мошенников HOA. [53]
Однако многие HOA вводят регулярные аудиторские проверки бухгалтерского учета для снижения финансовых рисков домовладельцев . В рамках такой проверки независимый сторонний CPA (сертифицированный бухгалтер) [54] проводит всесторонний анализ финансовых записей и бухгалтерских процедур ассоциации, чтобы определить, являются ли они точными, законными и соответствуют ли они общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP) [55] [ нужна страница ] или другим системам отчетности. [56] После завершения запланированных аудиторских процедур CPA выпускает официальный отчет , в котором излагается мнение относительно финансового состояния организации.
В США требования к аудиту различаются от штата к штату, а также от HOA к HOA. Некоторые ассоциации обязаны проводить аудит своих финансовых отчетов ежегодно или раз в несколько лет. Для других достаточно провести проверку, компиляцию или согласованные процедуры. Бюджет HOA, его размер и условия, прописанные в соглашениях и уставах [57], часто выступают решающими факторами при определении того, является ли аудит обязательным для конкретного совета директоров. Аудит в конце каждого финансового года считается хорошим практическим правилом . Однако необходимость внеплановой проверки может возникнуть в случаях серьезных изменений, таких как переход к новому совету директоров или управляющей компании, реализация масштабного проекта по улучшению, получение значительной суммы денег при необычных обстоятельствах, подозрение в мошенничестве или хищении или другие неправомерные действия. [ необходима цитата ]
Процесс аудита товариществ собственников жилья можно разделить на четыре этапа: [58]
Некоторые ученые и должностные лица AARP утверждали , что HOA различными способами подавляют права своих жильцов. [60] Из-за судебных решений , описывающих HOA как своего рода частную организацию, советы директоров HOA не связаны конституционными ограничениями для правительств , хотя они фактически являются уровнем правительства. [61] Домовладельцы, которые считают, что произошло нарушение обязанностей советом директоров, могут баллотироваться в совет на следующих выборах или, в крайнем случае, подать в суд на ассоциацию за личный счет. [ оригинальное исследование? ]
Законы о корпорациях и HOA предоставляют ограниченную роль домовладельцам HOA. [62] Если ни статутное право, ни регулирующие документы корпорации не оставляют конкретный вопрос или действие для одобрения членами, законы о корпорациях предусматривают, что деятельность и дела корпорации должны осуществляться и «все корпоративные полномочия должны осуществляться» советом директоров или под его руководством. Многие советы директоров работают вне рамок законов своего штата о некоммерческих корпорациях. [ необходима цитата ] Знание корпоративных законов и государственных уставов имеет важное значение для надлежащего управления HOA. [ необходима цитата ]
После уведомления домовладельцем, адвокатом или другим государственным служащим о том, что организация HOA не соответствует законам штата, совет директоров обязан исправить свое управление. Некоторые штаты, такие как Техас , разрешают подачу обвинений в правонарушении против несоответствующего совета директоров и разрешают подачу исков против совета директоров и HOA. В некоторых случаях известная неспособность исправить управление совета директоров в соответствии с законами штата может привести к личной ответственности членов совета директоров, поскольку большинство страховых полисов, защищающих членов совета директоров от судебных исков, не покрывают умышленные неправомерные действия. [ необходима цитата ]
Департамент по делам сообщества штата Нью-Джерси сообщил о следующих наблюдениях за поведением правления ассоциации: [63]
«Из жалоб [в DCA] очевидно, что владельцы [домов] не осознавали, в какой степени правила ассоциаций могут регулировать их жизнь».
«Любопытно, что за редкими исключениями, когда государство уведомило советы директоров о минимальных юридических обязательствах ассоциации перед владельцами, они оспаривают их соблюдение. В тревожном количестве случаев владельцы, занимающие должности в советах директоров, используют свое влияние, чтобы наказать других владельцев, с которыми они не согласны. Полное отсутствие даже минимально требуемых стандартов, обучения или даже ориентации для тех, кто сидит в советах директоров, а также отсутствие независимого надзора очевидны в том, как советы директоров осуществляют контроль».
Подавляющее большинство... разочарования, вызванные дублирующими жалобами или непониманием жалобщиков, меркнут по сравнению с картинами недемократической жизни, с которой сталкиваются владельцы во многих ассоциациях. Письма регулярно выражают разочарование и возмущение, которые легко объяснить невозможностью привлечь внимание советов или управляющих недвижимостью, чтобы признать не менее важным рассмотреть их жалобы. Возможно, наиболее тревожным является открытие того, что советы или председатели советов, желающие действовать вопреки закону, своим руководящим документам или основополагающим демократическим принципам, не могут быть остановлены без чрезвычайных усилий со стороны владельцев и часто дорогостоящих судебных разбирательств.
Некоторые штаты настаивают на большем количестве сдержек и противовесов в HOA. Например , Закон о планируемом сообществе Северной Каролины [64] требует проведения слушания надлежащей правовой процедуры, прежде чем любой домовладелец может быть оштрафован за нарушение соглашения. Он также ограничивает размер штрафа и устанавливает другие ограничения.
Закон Калифорнии строго ограничил прерогативы советов, требуя проведения слушаний перед наложением штрафов, а затем уменьшая размер таких штрафов, даже если владельцы-члены не являются. В Калифорнии любое изменение правил, внесенное советом, подлежит утверждению большинством членов, если только пять процентов членов требуют голосования. Эта часть гражданского кодекса [65] также гарантирует, что любое несогласное лицо, претендующее на должность директора, должно быть полностью представлено членам, и что все заседания должны быть открыты, а пункты повестки дня заранее опубликованы. В таких штатах, как Массачусетс, нет законов, запрещающих односторонние изменения документов советом ассоциации.
Большинство домовладельцев облагаются налогом на имущество, независимо от того, находится ли указанное имущество в запланированной застройке, управляемой HOA. Такие налоги используются местными муниципалитетами для содержания дорог, уличного освещения, парков и т. д. В дополнение к муниципальным налогам на имущество, лица, владеющие частной собственностью, расположенной в запланированных застройках, подлежат оценке ассоциации, которая используется застройщиком для содержания частных дорог, уличного освещения, озеленения, безопасности и удобств, расположенных в запланированной застройке. [66]
Владелец недвижимости, не являющийся членом HOA, платит налоги для финансирования ремонта улиц, проводимого городом. Владельцы недвижимости, являющиеся членами HOA, платят те же самые налоги и получают выгоду от использования ими общественных дорог и т. д. без необходимости для местного правительства (т. е. налогоплательщиков) платить за частные дороги HOA и т. д., которые не может использовать владелец недвижимости, являющийся членом HOA. Распространение плановых застроек привело к экономии средств для местных органов власти двумя способами. Во-первых, за счет требования к застройщикам строить «общественные улучшения», такие как парки, перекладывая расходы на содержание улучшений на владельцев с общими интересами; и, во-вторых, за счет того, что плановые застройки несут ответственность за расходы на содержание инфраструктуры, которая обычно обслуживается муниципалитетом. [66]
В июне 2012 года Верховный суд Вирджинии постановил в деле Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority, что полномочия HOA налагать штрафы на владельцев за нарушение правил (включая задолженность) ограничены теми, которые прямо предусмотрены в действующих регулирующих документах HOA (например, в Уставе HOA). [67] [68]
До принятия Закона о телекоммуникациях 1996 года HOA могли ограничивать или запрещать установку спутниковых антенн . Во многих сообществах эти правила все еще действуют в их CC&R, но после октября 1996 года они больше не подлежат исполнению. За некоторыми исключениями, любой домовладелец может установить спутниковую антенну размером в один метр или меньше в диаметре (тарелки большего размера защищены на Аляске ). Хотя HOA могут поощрять размещение антенн как можно незаметнее, антенну должно быть разрешено размещать там, где она может принимать полезный сигнал. [69]
Во многих HOA есть ограничительные соглашения, запрещающие домовладельцу устанавливать антенну OTA (over-the-air) на крыше. Эти ограничения также больше не действуют, за исключением некоторых случаев. Например: антенна может быть установлена в любом месте, если только это не наносит ущерба общему имуществу. Кроме того, антенна должна быть спроектирована для приема местных, а не дальних сигналов и не должна выступать выше двенадцати футов над верхней линией крыши дома, если только HOA не предоставит исключение из-за смягчающих наземных помех. [69]
Во Флориде закон штата запрещает соглашения и ограничения по актам , запрещающие «дружественный Флориде ландшафтный дизайн» [70] , тип ксерискейпинга . Несмотря на закон, по крайней мере один домовладелец столкнулся с притеснениями и угрозами штрафов со стороны HOA за недостаточное количество травы после озеленения его двора для сокращения потребления воды. [71] Аналогичное законодательство было представлено и принято законодательным органом в Колорадо , но было наложено вето губернатором Биллом Оуэнсом [72] [73] Жители Колорадо продолжают призывать к регулированию для защиты ксерискейпинга, ссылаясь на HOA, которые требуют использования трав, потребляющих большое количество воды, и угрожают штрафами тем, кто не соблюдает соглашения. [74]
Альтернативой HIO является многоквартирный дом с доходом (MTIP). HOA и MTIP имеют принципиально разные формы управления. В CID взносы выплачиваются некоммерческой ассоциации. В MTIP арендная плата за землю выплачивается землевладельцу, который решает, как ее потратить. [16]
В обоих случаях определенные правила устанавливаются соглашением или договором аренды. В последнем случае у землевладельца есть более сильный стимул максимизировать стоимость всей управляемой собственности в долгосрочной перспективе (потому что он является остаточным претендентом на нее) и поддерживать удовлетворенность жителей, поскольку их доход зависит от их постоянного покровительства. Эти факторы приводятся в качестве аргументов в пользу MTIP. [16]
{{cite web}}: CS1 maint: archived copy as title (link)