Доступное жилье — это жилье, которое считается доступным для тех, чей доход домохозяйства равен или ниже среднего , согласно рейтингу национального правительства или местного органа власти с помощью признанного индекса доступности жилья . [1] Большая часть литературы о доступном жилье относится к ипотеке и ряду форм, которые существуют в континууме — от экстренных приютов для бездомных до переходного жилья , нерыночной аренды (также известной как социальное или субсидированное жилье ), формальной и неформальной аренды, жилья для коренных народов и заканчивая доступным владением жильем. [2] [3] [4] [5] Спрос на доступное жилье, как правило, связан с уменьшением доступности жилья, таким как рост арендной платы, в дополнение к росту бездомности. [6]
Выбор жилья является ответом на сложный комплекс экономических, социальных и психологических импульсов. [7] Например, некоторые домохозяйства могут решить тратить больше на жилье, потому что чувствуют, что могут себе это позволить, в то время как у других может не быть выбора. [8]
Существует несколько способов определения и измерения доступного жилья. Определение и измерение могут меняться в разных странах, городах или для конкретных политических целей. [9] [10] [11] [12]
Определение доступного жилья может меняться в зависимости от страны и контекста. Например, в Австралии Национальная группа саммита по доступному жилью разработала свое определение доступного жилья как жилья, которое «...достаточно адекватно по стандарту и местоположению для домохозяйств с низким или средним доходом и не стоит так дорого, что домохозяйство вряд ли сможет удовлетворить другие основные потребности на устойчивой основе». [13] Доступное жилье в Соединенном Королевстве включает «социальное арендное и промежуточное жилье, предоставляемое определенным подходящим домохозяйствам, потребности которых не удовлетворяются рынком». [14] В некоторых контекстах доступное жилье может означать только субсидированное или государственное жилье, тогда как в других случаях оно может включать естественно встречающееся доступное жилье или «доступное» для разных уровней доходов от домохозяйств без дохода до домохозяйств со средним доходом, но обремененных расходами. [15] [16] [17]
Медианный мультипликатор , рекомендованный Всемирным банком и Организацией Объединенных Наций, оценивает доступность жилья путем деления медианной цены дома на валовой (до вычета налогов) медианный годовой доход домохозяйства. [18]
Распространенной мерой доступности в масштабах всего сообщества является количество домов, которые может себе позволить домохозяйство с определенным процентом медианного дохода . Например, на идеально сбалансированном рынке жилья медианное домохозяйство (более состоятельная половина домохозяйств) может официально позволить себе медианный вариант жилья, в то время как те, чей доход ниже медианного, не могут позволить себе медианный дом. 50%-ная доступность медианного дома указывает на сбалансированный рынок. [1]
Некоторые страны рассматривают тех, кто живет в относительной бедности , которая обычно определяется как доход менее 60% от среднего дохода домохозяйства . [19] [20] В своих политических отчетах они рассматривают наличие или отсутствие жилья у людей, доход которых составляет 60% от среднего дохода.
Определение доступности жилья является сложным, и обычно используемый инструмент соотношения расходов на жилье к доходу был оспорен. В Соединенных Штатах [21] и Канаде [22] общепринятым ориентиром доступности жилья является стоимость жилья, включая коммунальные услуги, которая не превышает 30% от валового дохода домохозяйства . [23] Некоторые определения включают расходы на техническое обслуживание как часть расходов на жилье. [24] Канада, например, перешла на правило 25% с правила 20% в 1950-х годах. В 1980-х годах это было заменено правилом 30%. [7] Индия использует правило 40%. Некоторые способы достижения этих соотношений — жить с соседями по комнате и делить арендную плату или иметь дешевое соглашение об аренде по комнатам .
Используя эту модель, например, исследователи определили, что в 2022 году около половины арендаторов в Соединенных Штатах платили менее 30% своего ежемесячного дохода за аренду и коммунальные услуги, около четверти платили от 30% до 50%, а около четверти платили более 50%. [25] [26]
Существует несколько типов индексов доступности жилья, которые учитывают ряд факторов, а не только доход, при оценке доступности жилья. [27] [28]
Американская национальная ассоциация риэлторов и другие группы измеряют рыночное жилье с помощью индекса доступности жилья, который измеряет, может ли типичная семья претендовать на ипотечный кредит на типичный дом. Этот индекс рассчитывает доступность на основе национального медианного ценового односемейного дома, медианного дохода типичной семьи и преобладающей процентной ставки по ипотеке, чтобы определить, может ли семья со средним доходом претендовать на ипотеку на типичный дом. [29] Для интерпретации индексов значение 100 означает, что семья со средним доходом имеет ровно столько дохода, чтобы претендовать на ипотеку на дом со средней ценой. [29] Индекс выше 100 означает, что семья со средним доходом имеет более чем достаточный доход для ипотечного кредита на дом со средней ценой (при условии, что у них есть первоначальный взнос в размере 20 процентов). [29] Например, составной HAI 120,0 означает, что семья, получающая средний семейный доход, имеет 120% дохода, необходимого для получения обычного кредита, покрывающего 80 процентов существующего односемейного дома по средней цене. [29] Увеличение HAI показывает, что эта семья более способна позволить себе дом по средней цене. [29]
Массачусетский технологический институт (MIT) разработал индекс доступности жилья, который пытается охватить общую стоимость жилья по нескольким факторам, включая доступность занятости, удобства, транспортные расходы и доступ к транзиту, качество школ и т. д. При расчете индекса очевидная стоимость аренды и ипотечных платежей изменяется с учетом скрытых затрат на эти варианты. [30] Другие группы также создали индексы доступности жилья на основе удобств. [31]
Центр технологий соседства разработал Индекс доступности жилья и транспорта (H+T), который обеспечивает комплексное представление о доступности, включающее как стоимость жилья, так и стоимость транспорта на уровне района. [32] CNT отмечает, что измерение доступности в размере 30% дохода домохозяйств приводит к тому, что чуть более половины (55%) районов США считаются «доступными» для типичного домохозяйства. [32] Они отмечают, что такое измерение не учитывает транспортные расходы (например, несколько автомобилей, бензин, техническое обслуживание), которые обычно являются вторыми по величине расходами домохозяйства. [32] Когда транспортные расходы учитываются при измерении, количество доступных районов в стране падает до 26%, что приводит к чистой потере 59 768 районов, которые американцы действительно могут себе позволить. [32] Согласно измерениям CNT, люди, которые живут в районах с эффективным местоположением, которые компактны, многофункциональны и имеют удобный доступ к рабочим местам, услугам, общественному транспорту и удобствам, как правило, имеют более низкие транспортные расходы. [32] [33]
Некоторые аналитики полагают, что доход является основным фактором, определяющим доступность жилья, а не цена и доступность. [34] В рыночной экономике распределение дохода является ключевым фактором, определяющим количество и качество получаемого жилья. Поэтому для понимания проблем доступного жилья необходимо понимать тенденции и различия в доходах и богатстве . Жилье часто является самой большой статьей расходов семей с низким и средним доходом. Для семей с низким и средним доходом их дом также является самым большим источником богатства. [35]
Другой метод изучения доступности рассматривает обычную почасовую заработную плату штатных работников, которым выплачивается только минимальная заработная плата (установленная местным, региональным или национальным правительством). [36] Этот метод пытается определить, могут ли работники с таким доходом позволить себе адекватное жилье.
Измерение доступного жилья — сложная задача. Разные организации рассматривают разные вещи: некоторые — покупку домов, другие — аренду квартир. Например, многие исследования в США учитывают только среднюю арендную плату за двухкомнатную квартиру, независимо от местоположения или качества. Из-за этого жилье может выглядеть дороже, чем оно есть на самом деле для многих людей. Кроме того, эти исследования часто игнорируют более дешевые варианты, такие как комнаты в домах или незаконные преобразования, даже если они распространены. Наконец, кто-то, выплачивающий ипотеку, может выглядеть так, будто он борется за выживание в один месяц, но в следующем месяце все будет хорошо, что еще больше искажает данные.
Затраты обусловлены рядом факторов, включая:
В исследованиях установлена связь между предложением жилья и ценой на жилье; жилье, как правило, дороже, когда наблюдается дефицит жилья (когда предложение не соответствует спросу). [41] [42] [43] В некоторых странах рынок не в состоянии удовлетворить растущий спрос на предложение жилого фонда по доступным ценам. Хотя спрос на доступное жилье, особенно на арендное жилье, доступное для лиц с низким и средним доходом, увеличился, предложение не увеличилось. [44] [45] [46] [47] [48] YIMBY утверждают, что строительство большего количества жилья делает жилье более доступным. [49] Потенциальные покупатели жилья вынуждены обращаться к рынку аренды, который также находится под давлением. [50] Недостаточное предложение доступного жилого фонда увеличивает спрос на частный и социальный арендный сектор, а в худшем случае приводит к росту уровня бездомности. [51] Уровень бездомности коррелирует с более высокой арендной платой, особенно в районах, где арендная плата превышает 30% от среднего дохода в районе. [52] [53]
В Австралии правительство штата Виктория обнародовало планы построить 800 000 новых домов в течение десятилетия с 2024 года, чтобы помочь решить жилищный кризис . Однако доктор Дункан Максвелл, директор Инициативы по строительству будущего Университета Монаша, выразил обеспокоенность тем, что рабочая сила в строительстве в Виктории слишком мала для того, чтобы правительство штата смогло достичь своей амбициозной новой цели по строительству домов в 80 000 домов в год, и обучение будет иметь ключевое значение для достижения цели по жилью, но «требуются изменения» как со стороны правительства, так и со стороны строительной отрасли, чтобы переосмыслить способ строительства домов в Австралии. В частности, доктор Максвелл сказал, что для достижения этой цели сектору необходимо будет полагаться на технологии и сборные материалы и сосредоточиться на проектировании меньших и более эффективных зданий. [54]
Ряд исследователей утверждают, что нехватка доступного жилья — по крайней мере, в США — отчасти вызвана неравенством доходов. [56] [57] [58] Дэвид Родда отметил, что с 1984 по 1991 год количество качественных арендных квартир сократилось, поскольку спрос на жилье более высокого качества увеличился. [56] : 148 Благодаря джентрификации старых районов, например, в Восточном Нью-Йорке, цены на аренду быстро выросли, поскольку арендодатели нашли новых жильцов, готовых платить более высокую рыночную ставку за жилье, и оставили семьи с низким доходом без арендных квартир. Политика налога на имущество в виде адвалорных ставок в сочетании с ростом цен затруднила или сделала невозможным для жителей с низким доходом идти в ногу со временем. [59]
Нехватка доступного жилья ложится особым бременем на местную экономику. Кроме того, индивидуальные потребители сталкиваются с задолженностями по ипотеке и чрезмерными долгами и, следовательно, сокращают потребление. Сочетание высоких расходов на жилье и высокого уровня задолженности способствует сокращению сбережений. Эти факторы могут привести к сокращению инвестиций в сектора, которые имеют важное значение для долгосрочного роста экономики. [ необходима цитата ]
Географическое распределение доступного жилья и его соответствующие ограничения обеспечивают непропорциональное распределение выгод для определенных экономических групп. Исследования показали, что города с большей вероятностью имеют ограничения по зонированию, которые фактически ограничивают расширение доступного жилья в этих районах. [60] Эти ограничения по зонированию увеличивают цены на жилье, заставляя застройщиков, которые создают субсидируемое жилье, искать другие варианты. [60] Ограничения по зонированию заставляют семьи с низким доходом жить в районах с ограниченными возможностями, ограничивая доступ к столичной экономике. [61] Эти модели зонирования в конечном итоге заставляют разрыв в доходах между различными социально-экономическими группами расширяться, создавая анклавы малообеспеченных и богатых районов. [62] Эти анклавы диктуют распределение труда, вызывая географическое распределение отраслей, которые непропорционально исключают малообеспеченных жителей из прибыльных отраслей. [61]
Поскольку население мира продолжает расти (ожидается, что к середине века оно достигнет 9 миллиардов), [63] все больше людей переселяются в города из-за выгод индустриализации. Эти выгоды включают возможности трудоустройства и лучшие условия жизни с доступом к инфраструктуре, образованию, здравоохранению и отдыху. [64] Этот процесс называется урбанизацией. Всемирный банк сообщает, что к 2050 году почти 7 из 10 человек в мире будут жить в городах. [65] Однако такой рост создает проблемы для городского развития, поскольку городам предстоит эффективно использовать ресурсы в соответствии с мировым спросом на доступное жилье.
По оценкам, в мире 1,6 миллиарда человек живут в неудовлетворительных жилищных условиях. [66] Большая часть этого населения живет в « городских трущобах », которые представляют собой густонаселенные, бедные жилые районы, состоящие из плотно застроенных домов, в которых нет надлежащего жилья и основных потребностей, таких как чистая вода, еда, средства гигиены и электричество. [67] Трущобы обычно образуются в развивающихся странах, когда население мигрирует из сельских районов в городские в поисках работы и лучших условий жизни. Но из-за высоких цен на городскую жизнь и ряда других факторов, таких как экономическая стагнация, мигранты вынуждены переезжать в такие трущобы. [67] Самая большая трущоба в мире — Неза-Чалько-Ица в Мексике, в которой проживает почти четыре миллиона человек. [67] По оценкам, к 2030 году 1 из 4 человек на планете будет жить в трущобах или других неформальных поселениях. [68]
Между тем, около 140 миллионов человек во всем мире являются бездомными, как правило, в результате выселения из трущоб. [69] Поскольку жители трущоб не имеют права собственности или права аренды на недвижимость, их часто выселяют из дома те, кто имеет право на землю, и оставляют без нее. [70] Тот же принцип применяется в Соединенных Штатах, где людей, которые не могут позволить себе ипотеку или аренду, выселяют и оставляют без дома.
В сентябре 2019 года Совет экономических консультантов Исполнительного управления президента США опубликовал отчет «Состояние бездомности в Америке». В отчете установлено, что «более полумиллиона человек становятся бездомными за одну ночь в Соединенных Штатах», при этом примерно 65% или 350 000 человек живут в приютах для бездомных, а 35% — чуть менее 200 000 человек — не имеют крова на улицах (живут на тротуарах или в парках, машинах или заброшенных зданиях). [71] Почти половина (47%) всех бездомных без крова находятся в штате Калифорния. Показатели бездомности в приютах самые высокие в Бостоне, Нью-Йорке, Вашингтоне (округ Колумбия), причем только в Нью-Йорке проживает более одной пятой всех бездомных в США [71] В рамках спроса и предложения в отчете анализируются основные факторы, которые вызывают различия в бездомности в разных сообществах. Принимая во внимание четыре основных фактора, способствующих появлению бездомного населения: (i) более высокую цену на жилье в результате чрезмерного регулирования рынка жилья; (ii) терпимость к ночевке на улице (вне приюта или жилья); (iii) предложение приютов для бездомных; и (iv) характеристики людей в сообществе, которые повышают вероятность бездомности, [71] в докладе приводятся федеральные меры и программы, направленные на сокращение бездомности.
Первым фактором, способствующим росту бездомности, является более высокая цена на жилье в результате чрезмерного регулирования рынков жилья. Как указано в указе президента Трампа об учреждении Совета Белого дома по устранению нормативных барьеров для доступного жилья, такие правила включают в себя: «чрезмерно ограничительный контроль зонирования и управления ростом; контроль арендной платы; громоздкие строительные и реабилитационные кодексы; чрезмерные требования к энергоэффективности и водосбережению; необоснованные квоты максимальной плотности; требования по сохранению исторических объектов; чрезмерно обременительные правила в отношении водно-болотных угодий или охраны окружающей среды; устаревшие правила и ограничения для сборного жилья; неоправданные требования к парковке; громоздкие и отнимающие много времени процедуры выдачи разрешений и проверки; налоговая политика, которая препятствует инвестициям или реинвестированию; чрезмерно сложные требования к рабочей силе; и непомерные сборы за воздействие или застройщика». Эти правила сокращают предложение жилья и, как следствие, увеличивают стоимость дома. Учитывая связь между более высокими ценами на жилье и бездомностью, в отчете было смоделировано влияние дерегулирования на жилье в отдельных мегаполисах. В исследовании показано, что если бы 11 мегаполисов со значительным дефицитом жилья были дерегулированы, то бездомность сократилась бы на 54 процента в Сан-Франциско, на 50 процентов в Гонолулу, на 40 процентов в Окснарде и Лос-Анджелесе, на 38 процентов в Сан-Диего, на 36 процентов в Вашингтоне, округ Колумбия, и на 19–26 процентов в Бостоне, Денвере, Нью-Йорке, Сиэтле и Балтиморе. [71]
Вторым фактором, представленным в отчете, является переносимость сна на улице (вне убежища или жилья). Исследования показывают, что в городах с более теплым климатом значительно выше уровень бездомности без убежища по сравнению с городами с холодным климатом. [71] Бездомные более терпимы к жизни без убежища в районах с более теплыми условиями, поэтому в Лос-Анджелесе и Сан-Диего одни из самых высоких показателей без убежища.
Третий фактор, объясняющий различия в бездомности, — это предложение заменителей жилья через приюты для бездомных. «Некоторые места, включая Нью-Йорк, штат Массачусетс и округ Колумбия, предоставляют законное «право на жилье», которое обещает жилье определенного минимального уровня качества». [71] Это означает, что независимо от занятости жилье обеспечивает определенный уровень качества. «Таким образом, пока минимальное качество жилья установлено достаточно высоким (т. е. выше, чем уровни равновесного качества, достигнутые в других местах), мы ожидаем, что места с правом на жилье будут иметь большее предложение приютов для бездомных». [71] Поскольку большее предложение приютов влечет за собой более высокое качество жилья, люди, которые в противном случае не были бы бездомными, живут в приютах, потому что они предоставляют лучшую альтернативу. Это приводит к снижению спроса на жилье и росту бездомности.
Четвертая и последняя причина бездомности — более высокая распространенность факторов риска на индивидуальном уровне. К этим факторам относятся психическое здоровье, злоупотребление психоактивными веществами, тюремное заключение, бедность и социальные связи. [71] «Согласно подсчету бездомных на момент времени в 2018 году, 111 122 бездомных (20 процентов) имели тяжелое психическое заболевание, а 86 647 бездомных (16 процентов) страдали от хронического злоупотребления психоактивными веществами. Среди всех взрослых, которые пользовались приютом в какой-то момент в 2017 году, 44 процента имели инвалидность». [71] Кроме того, «люди, испытывающие бездомность, как правило, имеют низкие доходы и относительно слабые социальные связи». [71] Хотя подавляющее большинство людей с этими проблемами не являются бездомными, существует тесная связь с теми, кто является таковыми.
Федеральное правительство предоставляет финансирование сообществам для поддержки программ помощи бездомным. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) является крупнейшим источником федеральных средств, предоставив 2,6 млрд долларов США в совокупности через программу Continuum of Care (CoC) и программу Emergency Solution Grant только в 2019 году. [71] Эти две программы поддерживают конкурсное финансирование сообществ для помощи бездомным, предоставления приюта в чрезвычайных ситуациях, временного жилья, быстрого переселения, постоянного поддерживающего жилья и профилактики бездомности. Департамент по делам ветеранов США (VA) предоставляет 1,8 млрд долларов США на программы, которые обслуживают бездомных ветеранов, в дополнение к финансированию от HUD, специально предназначенному для бездомных ветеранов. [71] Другие более мелкие источники финансирования включают Министерство здравоохранения и социальных служб США, Министерство образования США и Министерство труда США. Государственные и местные органы власти, а также частная благотворительность также предоставляют существенное финансирование и поддержку помощи бездомным. [71]
Администрация Трампа реализовала ряд политик в сочетании с программами помощи бездомным, направленных на устранение четырех основных факторов бездомности. Наиболее значимой была реформа подхода Housing First, который предоставляет конкурентоспособное финансирование CoC. Хотя программа сохраняет обязательство предоставлять жилье без каких-либо предварительных условий для участников программы, Уведомление о доступности финансирования 2019 года предоставило сообществам гибкость в установлении требований к участию в обслуживании для участников после того, как они стабилизировались в жилье. [71] Такие реформы позволяют программам помощи бездомным помогать уязвимым бездомным людям стать самодостаточными посредством трудоустройства и получения дохода.
Большинство из более чем восьми миллиардов людей на Земле сейчас живут в городских районах. [72] В мире существует более 500 городских регионов с населением более одного миллиона человек. [73] Города становятся мегаполисами, становятся мегаполисами и даже «галактиками» с населением более 60 миллионов человек. В регионе Дельта Янцзы-Большой Шанхай сейчас проживает более 80 миллионов человек. Токио-Йокогама, прилегающие к Осаке-Кобе-Киото, имеют общее население в 100 миллионов человек. Быстрый рост населения приводит к увеличению потребности в доступном жилье во многих городах. [74] Наличие доступного жилья в непосредственной близости от общественного транспорта и связанное с распределением рабочих мест стало серьезно дисбалансировать в этот период быстрой региональной урбанизации и растущей конвергенции плотности. [75] [76]
Доступность жилья — это больше, чем просто личная проблема, с которой сталкиваются отдельные домохозяйства, которые не могут легко найти место для проживания. [77] Многие городские планировщики считают, что отсутствие доступного жилья оказывает негативное влияние на общее состояние здоровья общества. [78]
Нехватка доступного жилья может сделать недорогую рабочую силу более дефицитной и увеличить требования к транспортным системам (поскольку работники преодолевают большие расстояния между работой и доступным жильем). «Столкнувшись с небольшим количеством доступных вариантов, многие люди пытаются найти менее дорогое жилье, покупая или арендуя его дальше от места работы, но длительные поездки на работу часто приводят к более высоким транспортным расходам, которые сводят на нет любую экономию на жилье». [79] Это называется подходом «езди, пока не будешь иметь право», который приводит к удаленному развитию и заставляет людей проезжать большие расстояния, чтобы добраться до работы, купить продукты, отвезти детей в школу или заняться другими видами деятельности. [79] Удачно расположенное жилье может значительно сэкономить расходы домохозяйства на поездки и, следовательно, улучшить общую экономику семьи, даже если арендная плата выше, чем у жилья в более бедном месте. [13] [80]
Как в крупных мегаполисах, так и в региональных городах, где цены на жилье высоки, отсутствие доступного жилья ставит местные фирмы в невыгодное положение с точки зрения конкуренции. Они оказываются под давлением заработной платы, поскольку пытаются сократить разрыв между доходами и ценами на жилье. У ключевых работников меньше вариантов жилья, если цены вырастают до недоступного уровня. Различия в доступности жилья между районами могут создавать препятствия на рынке труда. Потенциальных работников отговаривают от перехода на работу в районы с меньшей доступностью. Их также отговаривают от миграции в районы с высокой доступностью, поскольку низкие цены на жилье и арендная плата указывают на низкий потенциал прироста капитала и плохие перспективы трудоустройства. [81] Отсутствие доступного жилья может привести к дефициту дешевой рабочей силы (поскольку работникам приходится преодолевать большие расстояния). [82]
«В дополнение к страданиям семей, которые не могут найти себе жилье, многие городские планировщики считают, что отсутствие доступного жилья негативно влияет на общее состояние здоровья общества». [82] Улучшение теплового комфорта в доме, особенно в домах без достаточного тепла и для жильцов с хроническими респираторными заболеваниями, может привести к улучшению здоровья и способствовать социальным отношениям. [83] Рост стоимости жилья в американских городах был связан со снижением числа учащихся в местных школах. [84] [85]
Американский журнал общественного здравоохранения признает бездомность проблемой общественного здравоохранения. [86] В исследовании 2013 года отсутствие доступного жилья было номером один в списке причин бездомности среди семей с детьми и лиц без сопровождения взрослых. [87] Исследования, проведенные в Канадском журнале психиатрии, показали, что доступ к быстрому постоянному жилью с лечением, реабилитацией и службами поддержки привел к снижению расходов на приют и отделение неотложной помощи. [88]
Доступное жилье, как выяснилось, снижает вероятность того, что семья будет вынуждена переехать из-за финансовых проблем, таких как выселение, лишение права выкупа или повышение арендной платы. [89] Исследование, посвященное влиянию лишения права выкупа на успеваемость учащихся в системе государственных школ Бостона, обнаружило связь, которая предполагает, что лишение права выкупа имеет небольшую отрицательную связь с результатами тестов и посещаемостью отдельных учащихся, с учетом предыдущих результатов тестов или посещаемости учащегося. [90] Технический отчет 1996 года также показал, что учителям, обучающим учащихся, которым приходилось часто переезжать, приходилось сокращать темп обучения и больше повторять, чтобы учитывать вариативность и неопределенность в обучении учащихся. [91]
Появился новый подраздел доступного жилья: устойчивое доступное жилье. Многие исследователи внесли свой вклад в этот подраздел, открыв инновационные методы, позволяющие сделать доступное жилье менее вредным для окружающей среды. [92] [93] [94] Одним из методов, на который делается акцент, является создание устойчивых к стихийным бедствиям единиц доступного жилья для снижения воздействия стихийных бедствий, связанных с изменением климата. [92] Этот метод включает использование устойчивых к погодным условиям материалов для строительства жилья и размещение единиц доступного жилья в географических районах, устойчивых к стихийным бедствиям. [92] Другой метод заключается в создании новых стандартов для доступного жилья, таких как энергоэффективность и эффективность местоположения. [93] Исследование Альберта Чана и Майкла Адэбре о взаимосвязи между устойчивым жильем и доступным жильем показало, что установление стандартов для энергии и местоположения поможет снизить экологические стрессоры, такие как выбросы парниковых газов. [93] Было обнаружено, что повышение устойчивости единиц доступного жилья обеспечивает такие преимущества, как снижение затрат на энергию, увеличение экономической ценности устойчивого жилья и повышение комфорта для жителей устойчивого жилья. [94]
Согласно исследованию 2022 года, проекты LIHTC в США повышают стоимость земли в близлежащих районах. [95]
Политики на всех уровнях — глобальном, национальном, региональном, муниципальном, общественных ассоциаций — пытаются отреагировать на проблему доступного жилья, чрезвычайно сложный кризис глобальных масштабов, с помощью множества политических инструментов. [77] Эти ответы варьируются от временных финансовых инструментов до долгосрочных межправительственных [96] инфраструктурных изменений. Наблюдается рост числа политиков, занимающихся доступным жильем, поскольку цены на жилье резко возросли, что привело к кризису в сфере доступного жилья. [51] Кроме того, процесс оценки последствий поиска доступного жилья является довольно спорным и может иметь расовые и классовые последствия .
Политика доступного жилья имеет политические, философские и этические элементы. Проще говоря, доступность жилья относится к сумме капитала, который имеется в наличии, по отношению к цене товаров, которые можно получить. Государственная политика формируется на основе базовых предположений о природе самого жилья. Является ли жилье базовой потребностью, правом, привилегией или общественным благом? Или это просто еще один потребительский выбор на уровне домохозяйства , товар или инвестиция в системе свободного рынка? [97] [98] «Жилищная политика представляет собой замечательную лакмусовую бумажку для ценностей политиков на каждом уровне власти и различных сообществ, которые на них влияют. Часто этот тест просто измеряет теплоту или холодность сердца более обеспеченных и обеспеченных по отношению к семьям с более низким социально-экономическим статусом». [99]
Для борьбы с трущобами , бездомностью и другими социальными и экономическими последствиями недоступности жилья многие группы выступают за « право на жилье ». Статья 25 Всеобщей декларации прав человека признает право на жилье как часть права на достаточный уровень жизни . [100] Статья 11(1) Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (МПЭСКП) также гарантирует право на жилье как часть права на достаточный уровень жизни . [100] Многие группы по правам на жилье также пытаются бороться с социальными и политическими проблемами, которые связаны с доступом к качественному доступному жилью, такими как жилищная дискриминация , ограничение доступа и отсутствие доступа к удобствам в районах с доступным жильем, включая продовольственные пустыни и транзитные пустыни . [101] [102] [103] [104] [105] [106]
Одним из потенциальных способов решения проблемы доступного жилья являются инструменты государственной политики, которые фокусируются на спросе на рынке, программы, которые помогают домохозяйствам достичь финансовых показателей, которые делают жилье доступным. Это может включать подходы, которые просто способствуют экономическому росту в целом — в надежде, что более сильная экономика, более высокий уровень занятости и более высокая заработная плата увеличат способность домохозяйств приобретать жилье по рыночным ценам. Политика федерального правительства определяет банковскую и ипотечную практику кредитования, налоговые и нормативные меры, влияющие на строительные материалы, профессиональную практику (например, сделки с недвижимостью). [96] Покупательная способность отдельных домохозяйств может быть повышена с помощью налоговой и фискальной политики, которая приводит к снижению стоимости ипотечных кредитов и стоимости заимствований. Государственная политика может включать реализацию программ субсидий и схем стимулирования для средних домохозяйств. [96] Для наиболее уязвимых групп, таких как пожилые люди, семьи с одним родителем, инвалиды и т. д., может быть реализована некоторая форма стратегии финансируемых государством пособий, предоставляющая отдельным домохозяйствам достаточный доход, чтобы позволить себе жилье.
В настоящее время политика, способствующая производству со стороны предложения, включает в себя благоприятную политику землепользования, такую как инклюзивное зонирование , смягчение экологических норм и обеспечение соблюдения квот на доступное жилье в новых застройках. [ необходима ссылка ]
В некоторых странах, таких как Канада и США, муниципальные органы власти начали играть большую роль в разработке и реализации политики в отношении формы и плотности муниципального жилья в жилых районах еще в 1950-х годах. [96] На муниципальном уровне продвигаемые инструменты политики включают разрешения на зонирование для различных типов жилья или типов жилья Missing Middle, таких как дуплексы, коттеджи, рядные дома, четырехквартирные дома и вспомогательные жилые единицы . [107] [108] [109] [110] Некоторые муниципалитеты также сократили количество парковочных мест , которые должны быть построены для нового строения, чтобы сократить расходы на приобретение земли и строительство. [111] [112] [113] [114] [ 115] [116] [117] Другие распространенные стратегии включают сокращение расходов на получение разрешений и времени ожидания нового жилья, разрешение на застройку небольших участков, освобождение от налога на многоквартирные дома, бонусы за плотность, сохранение существующего доступного жилья и развитие, ориентированное на транзит. [118] [119] [120] [121]
Существующее жилье, которое является доступным, может быть использовано вместо строительства новых структур. Это называется «Естественное доступное жилье», или NOAH. [122]
В жилищном кооперативе люди объединяются на демократической основе, чтобы владеть или управлять жилищным фондом, в котором они живут. Обычно эти жилые единицы принадлежат и контролируются коллективно корпорацией, которая принадлежит и контролируется совместно группой лиц, имеющих равные доли в этой корпорации. [123] [124] В кооперативах с рыночной ставкой владельцы могут накапливать капитал и продавать свою долю в корпорации по рыночной ставке. В жилищном кооперативе с ограниченным капиталом существуют ограничения на прибыль, которую члены могут получить от продажи своей доли (например, ограничение цены продажи), чтобы поддерживать доступное жилье. [123]
Общественные земельные трасты — это некоммерческая корпорация, которая владеет землей, жильем или другими активами от имени района или сообщества. Общественный земельный траст приобретает и сохраняет право собственности на землю через некоммерческую организацию, которая владеет землей в трасте. [125] [126] Затем домовладельцы покупают или строят дом на земельном трасте, но не покупают землю, тем самым сокращая расходы. Если домовладелец продает, он может быть ограничен в том, за сколько он может продать дом, или семья может получить только часть возросшей стоимости собственности, а остаток останется в трасте для сохранения доступного жилья [126] [127] В Соединенных Штатах существует более 225 общественных земельных трастов. [128]
Статья либертарианской писательницы Вирджинии Пострел в номере Atlantic Monthly за ноябрь 2007 года сообщала об исследовании стоимости получения «права на строительство» (т. е. разрешения на строительство, бюрократии, проволочек и т. д.) в разных городах США. Стоимость «права на строительство» не включает стоимость земли или стоимость строительства дома. Исследование было проведено экономистами Гарварда Эдвардом Глейзером и Кристиной Тобио. Согласно таблице, прилагаемой к статье, стоимость получения «права на строительство» добавляет примерно 600 000 долларов к стоимости каждого нового дома, построенного в Сан-Франциско. В цитируемом исследовании, опубликованном Эдом Глейзером и Джозефом Дьёрко, сделан вывод о ценности права на строительство в разных местах на основе методологии сравнения стоимости односемейных домов на участках в четверть акра и в пол-акра для получения предельной цены земли, а затем сравнения цены продажи домов со стоимостью строительства для получения цены на землю плюс другие расходы, при этом разница между ними приписывается стоимости зонирования и другим разрешениям и правилам местного самоуправления. [129]
Многие правительства вводят ограничения на размер или стоимость жилья, в котором могут жить люди, [ требуется ссылка ] делая по сути незаконным постоянное проживание в доме, который слишком мал, дешев или не соответствует другим установленным правительством требованиям. Как правило, эти законы реализуются в попытке повысить воспринимаемый «стандарт» жилья по всей стране. Это может привести к тому, что тысячи домов по всей стране будут пустовать большую часть года, даже когда существует большая потребность в более доступном жилье; так обстоит дело в таких странах, как Швеция, Норвегия , Финляндия и Дания , где существует общая традиция иметь летний дом . Иногда это вызывает опасения по поводу соблюдения таких прав, как право пользоваться своей собственностью .
В Соединенных Штатах в большинстве городов действуют кодексы зонирования, которые устанавливают минимальный размер жилой единицы (часто 400 квадратных футов), а также количество не связанных между собой лиц, которые могут жить вместе в одной единице, что привело к «запрету нижней границы рынка частного жилья, что привело к росту арендной платы за все, что находится выше нее». [130] В Калифорнии в 2021 году исследователи подсчитали, что требования к парковке увеличивают стоимость строительства доступного жилья до 36 000 долларов за единицу и до 75 000 долларов за единицу в таких городах, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско. [131] До 2018 года в Лос-Анджелесе для разрешения строительства доступного жилья требовалось «письмо-подтверждение» от члена городского совета, в округе которого оно будет построено. Это позволяло членам городского совета блокировать строительство доступного жилья в своем округе без объяснения причин. [132] [133]
Субсидированное жилье — это спонсируемая государством или некоммерческой организацией экономическая помощь, направленная на снижение расходов и издержек на жилье, как правило, для людей с низким или средним доходом. Субсидируемые подходы могут принимать форму спонсируемых государством субсидий на аренду, спонсируемых государством надбавок к аренде, налоговых льгот или жилья, предоставляемого некоммерческой организацией. [134] [135]
В жилищном кооперативе взаимопомощи группа семей формирует кооператив для коллективного строительства, владения и управления землей, участвуя в процессе строительства жилья для кооператива. [136] [137] Каждая семья несет ответственность за внесение своего вклада в строительство жилищного комплекса для сокращения расходов, а члены берут на себя ответственность до, во время и после строительства. Уругвайская федерация жилищных кооперативов взаимопомощи (FUCVAM) завершила строительство почти 500 жилищных кооперативов, в которых разместилось более 25 000 семей. [138] [139]
Государственное жилье — это форма владения жильем, при которой недвижимость обычно строится и принадлежит государственному органу, центральному или местному. В некоторых странах государственное жилье ориентировано на предоставление доступного жилья для лиц с низким доходом, в то время как в других, таких как Сингапур , граждане с широким диапазоном доходов живут в государственном жилье. [140] [141] В Вене, Австрия, социальное жилье может быть полностью построено и эксплуатироваться государством или включать смесь строительства и управления государственными землями и частным сектором. [142] [143] В совокупности эти два типа жилья составляют около 46 процентов жилого фонда города (26% принадлежат и управляются государством, а 20% — государственно-частным партнерством) и обеспечивают жильем людей с самыми разными доходами. [142] [143] В Южной Корее государственная Корейская земельно-жилищная корпорация предоставила жилье 2,9 миллионам домохозяйств, что составляет 15% от общего числа домохозяйств в стране в 19,56 миллионов. Это включает в себя 2,7 миллиона вновь построенных единиц государственного жилья и 1,03 миллиона арендных домов, из которых 260 000 были куплены или арендованы Корпорацией по землепользованию и жилищному строительству. [144] [145]
Контейнерные жилые единицы — это готовые жилые единицы, построенные из транспортных контейнеров или подобных контейнеров. Их можно складывать или соединять, чтобы сделать более крупный дом или блок многоквартирного жилья. Рефрижераторные контейнеры или холодильные контейнеры — это контейнеры, построенные для перевозки охлажденных или замороженных продуктов. По сравнению со стандартными транспортными контейнерами, они имеют хорошую изоляцию стен, потолка и пола, поэтому они поддерживают более комфортную температуру. [146]
Жилье в виде трехэтажных триплексов более распространено в районе Новой Англии и стало популярным в конце 19-го и начале 20-го века с иммиграцией из Европы в то время. Каждый этаж находится в отдельной собственности или сдается в аренду. Если они находятся в собственности как кондоминиум, HOA сохраняет право собственности на внешнюю часть и двор. [147]
В зданиях с планировкой 5 на 1 и 1 на 1 парковочные места располагаются под жилыми помещениями, что позволяет строить более плотную застройку, поскольку парковки занимают много места, а парковка на улице ограничивает плотность зонирования конкретного участка. [148] [149]
Разные страны и города по всему миру нашли уникальные способы реагирования на потребность в доступном жилье. Например, в некоторых провинциях Китая местные органы власти ввели «торгуемые квоты на землю». Эти квоты позволяют застройщикам строить новые жилые единицы на внешних границах города, и, в свою очередь, земля за пределами города защищена от застройки. С другой стороны, в Лос-Анджелесе городское правительство недавно [ когда? ] ввело законодательство, позволяющее преобразовывать мотели в доступные жилые единицы, независимо от правил зонирования. В Брюсселе архитектурная фирма смогла перепрофилировать мыловаренную фабрику, создав доступные жилые единицы, которые включали квартиры с 1–6 спальнями, студии, лофты и дуплексы. Эти жилые единицы также являются энергоэффективными, поэтому имеют как социальные, так и экологические преимущества. [150]
В то время как инновационные методы строительства были невероятно успешными в таких странах, как Нигерия и Индия, города в более развитых странах нашли уникальные способы увеличения доступного жилья в густонаселенных городских районах посредством партнерства с частными застройщиками. Например, в Германии такие города, как Берлин и Гамбург, установили партнерские отношения с частными застройщиками для строительства новых единиц доступного жилья. В соглашении 2011 года застройщики в Гамбурге согласились строить 3500 новых единиц жилья в год, и 30% этих единиц будут доступны только для домохозяйств с низким и средним доходом. Чтобы поддержать работу застройщика, городское правительство Гамбурга согласилось предоставить городскую землю и приобрести частную землю, на которой будут построены единицы. Кроме того, Гамбург изменил правила городского планирования в местах, где преимущественно проживают люди с низким доходом, чтобы упростить процесс строительства доступного жилья. С другой стороны, в Берлине Альянс по жилищному строительству, который был создан в 2014 году, объединил местное правительство Берлина, частных арендодателей и арендодателей коммунальных служб, чтобы сделать арендуемые квартиры в городе более доступными. Владельцы коммунальных услуг, такие как некоммерческие организации, согласились строить 3000 новых жилищ каждый год. От 300 до 1000 из этих единиц будут предоставлены в качестве «необслуживаемой аренды». Кроме того, частные арендодатели согласились строить 6000 единиц каждый год, и от 600 до 1200 из этих единиц будут предоставлены в качестве «необслуживаемой аренды». [151]
Половина всех арендаторов в Соединенных Штатах тратят более 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги, больше, чем когда-либо в истории, согласно новому отчету Объединенного центра исследований в области жилищного строительства Гарвардского университета.
они охватывают весь политический спектр, от крайне левых активистов социальной справедливости до ярых либертарианцев-сторонников свободного рынка, YIMBY в целом согласны с тем, что города должны быть доступными и недорогими для всех, независимо от того, владеют ли они особняком за миллион долларов или арендуют студию за 900 долларов в месяц, работают ли они бариста или только что переехали в Сиэтл ради новой работы в Amazon.
С политической точки зрения это коалиция жадных и благонамеренных, которая привела к запрету доступного жилья в частном секторе в наших городах», – говорит он. Благонамеренные люди были потрясены условиями жизни бедных и рабочих семей. Жадные люди были потрясены перспективой жить по соседству с ними. Вместе этот неловкий альянс помог отстаивать законы, которые устанавливали минимальные условия проживания не только для безопасности, но и для определения того, сколько пространства разумно должно быть отведено для проживания человека.
Исследователи из Центра жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли обнаружили, что требования к парковке могут добавить до 36 000 долларов к стоимости одной доступной единицы жилья — больше, чем стоимость использования экологически чистых материалов или уплата сборов за развитие города. В Сан-Франциско и Лос-Анджелесе требования к парковке могут добавить до 75 000 долларов за единицу.
