Обветшание — термин, означающий разрушительное событие для здания, но чаще всего используемый во множественном числе в английском праве для
Термин «ветхость» происходит от латинского слова, означающего «разброс камней» ( lapides ) здания. [1]
.jpg/1280px-More_Dilapidation_(3712693387).jpg)
В общем английском праве пожизненный арендатор не имеет права рубить лес, разрушать здания и т. д. или приводить здания в негодность (см. Waste ). В глазах закона владелец прихода является пожизненным арендатором своего бенефиция , и любые растраты, добровольные или разрешительные, с его стороны должны быть возмещены его администраторами его преемнику в должности. Принципы, на которых должны быть установлены такие разрушения, и применение денег, подлежащих уплате в отношении них, зависят частично от старого церковного права и частично от актов парламента . [1]
Вопросы относительно церковного разрушения обычно возникают в отношении жилого дома и других зданий, принадлежащих живущим. Ограждения , изгороди, рвы и тому подобное включены в вещи, за которые бенефициар несет бремя и ответственность за возмещение . В ведущем деле (Росс против Эдкока, 1868, LR 3 CP 657) было сказано, что суд не был знаком ни с одним прецедентом или решением, расширяющим ответственность исполнителей завещания умершего настоятеля на какой-либо вид разрушения, выходящий за рамки разрушения дома, алтаря или других зданий или ограждений прихода. И было постановлено, что простое ненадлежащее управление или ненадлежащее возделывание церковных земель не даст повода для иска о разрушении. [1]
Чтобы поставить закон, касающийся ветхости, на более удовлетворительную основу, был принят Закон о церковной ветхости 1871 года. Здания, к которым применяется этот закон, определяются как такие жилые дома, алтари, стены, заборы и другие здания и вещи, которые настоятель прихода по закону и обычаю обязан поддерживать в исправном состоянии. В каждой епархии архидьяконы и сельские деканы назначают инспектора , подлежащего одобрению епископа ; и такой инспектор должен по указанию епископа осматривать здания в следующих случаях, а именно: [1]
Инспектор определяет требуемые работы и дает оценку их вероятной стоимости. В случае вакантного прихода новый и старый бенефициары или его представители могут подать возражения против отчета инспектора по любым основаниям факта или закона, и епископ после рассмотрения может сделать заказ на ремонт и его стоимость, за которые несет ответственность покойный бенефициар или его представители . Сумма, указанная таким образом, становится долгом покойного бенефициара или его представителей новому бенефициару, который должен выплатить деньги, когда они будут возвращены, губернаторам Королевской Анны Баунти . [1]
Губернаторы оплачивают работы по выполнению по получении сертификата от инспектора; и инспектор, когда работы завершены к его удовлетворению, выдает сертификат об этом, эффект которого, в отношении действующего лица, заключается в том, чтобы защитить его от ответственности за ветхость в течение следующих пяти лет. Ненужные здания, принадлежащие жилому дому, могут быть снесены по решению епископа и с согласия покровителя. Поправочный статут 1872 года (Поправка к Закону о церковных ветхостях (1871 г.)) касается главным образом авансов губернаторов Королевы Анны Баунти для целей этого акта. [1]
В сфере коммерческой недвижимости «обветшание» относится к нарушениям условий договора аренды, касающихся состояния имущества, а также к процессу устранения этих нарушений. [2]
Арендаторы заключают договоры коммерческой аренды, соглашаясь содержать помещения в состоянии ремонта; если они этого не делают, применяется закон об обветшалости. Арендодатели имеют возможность вручить арендатору график обветшания либо во время, либо, что чаще всего, в конце срока аренды , перечислив нарушения соглашения. Средства правовой защиты для арендодателя будут заключаться в том, чтобы арендатор выполнил указанные работы или чтобы он попытался взыскать с арендатора стоимость устранения неисправности. [3] Обветшание происходит в основном в конце срока аренды, и часто между арендодателями и арендаторами возникают споры относительно его масштабов, и для того, чтобы прийти к выводу, это неизбежно приводит к оценке прошлого прецедентного права, которое насчитывает более 100 лет. В условиях экономического спада обветшание также является обычным явлением либо в течение срока аренды, либо если арендатор использует пункт о разрыве. [4] Большинство случаев обветшания решаются путем переговоров, но существуют и другие методы демонстрации убытков, понесенных арендодателем, такие как оценка с учетом снижения стоимости. Арендодатели и арендаторы обычно консультируются со специалистом-оценщиком или консультантом по недвижимости.
Существуют официальные руководства по ветхости, такие как протокол PLA, который в настоящее время принят в соответствии с Правилами гражданского судопроизводства в 2012 году. [5] Королевский институт дипломированных оценщиков выпускает руководство по рассмотрению претензий по ветхости, и в настоящее время оно находится в шестом издании. [6] Стандарт бухгалтерского учета FRS12 Совета по финансовой отчетности требует, чтобы арендаторы включали в бюджет ветхость в своих счетах [7], что приводит к тому, что все больше арендаторов обращаются за консультацией по ветхости до окончания срока аренды. [8]
