Принятие ипотеки — это передача условий и баланса существующей ипотеки покупателю финансируемой недвижимости , обычно требующая, чтобы принимающая сторона соответствовала требованиям кредитора или гаранта. [1] Все ипотечные кредиты потенциально принимаются, хотя кредиторы могут попытаться предотвратить принятие ипотечного кредита с помощью пункта о выплате при продаже . Некоторые типы ипотечных кредитов неопровержимо принимаются, например, те, которые застрахованы FHA , гарантированы VA или гарантированы USDA . По состоянию на 2014 год предполагаемые ипотечные кредиты FHA и VA составляют приблизительно 18%, или один из каждых шести, ипотечных кредитов в Соединенных Штатах. [1]
Принятие ипотеки покупателем обычно включается в акт, хотя нет требования, чтобы это было в письменной форме. В большинстве юрисдикций требуется явное принятие. Если акт умалчивает или двусмысленно говорит об этом, суд будет считать, что покупатель не намеревался принимать ипотеку.
Однако некоторые допускают, чтобы предположение подразумевалось на основе поведения сторон. Например, внесение платежей по ипотеке может свидетельствовать о намерении принять ее, как и выплата суммы, меньшей стоимости имущества (если разница составляет непогашенную сумму по ипотеке). При отсутствии принятия ипотеки покупателем покупатель покупает имущество, подлежащее ипотеке, что означает, что имущество по-прежнему обременено, и у кредитора есть интерес к этому имуществу.
Например, домовладелец должен 30-летний ипотечный кредит в размере $250 000 за свой дом. Потенциальный покупатель хочет купить дом за $300 000 и сохранить ту же ипотеку, чтобы избежать процесса и расходов на подачу заявки на новый кредит. Покупатель платит $50 000 наличными за собственный капитал и берет на себя ипотеку в размере $250 000, становясь ответственным за долг.
Для принятия существующего ипотечного кредита обычно необходимо получить согласие кредитора до процесса принятия. Передача имущества с существующим ипотечным кредитом, которая производится без согласия кредитора, иногда называется продажей «подлежащего» существующему кредиту. В большинстве случаев этот тип передачи не исключает права кредитора потребовать погашение кредита в соответствии с положением о необходимости погашения при продаже в кредите.
После завершения принятия продавец запрашивает освобождение от ответственности у кредитора. Если ипотека принимается без согласия кредитора, продавец будет нести ответственность за любой дефолт со стороны покупателя. В случае займа VA освобождение от ответственности может быть получено после принятия, даже если одобрение кредитора не было дано до завершения процесса принятия.
В Соединенных Штатах принятие ипотеки большинства типов ипотечных кредитов ограничено включением пункта о выплате при продаже . Этот тип положения позволяет кредитору требовать выплаты полного остатка по кредиту, если имущество передается новому владельцу без согласия кредитора. Однако все кредиты, застрахованные FHA, и кредиты VA (датированные после 1 марта 1988 года) принимаются, пока покупатель является кредитоспособным, поскольку они намеренно не включают пункты о выплате при продаже.