Однокомнатное жилье ( SRO ) — это тип недорогого жилья, обычно ориентированный на жителей с низким или минимальным доходом или одиноких взрослых, которые предпочитают минималистский образ жизни и снимают небольшие меблированные однокомнатные комнаты с кроватью, стулом и иногда небольшим письменным столом. [1] Квартиры SRO сдаются в аренду в качестве постоянного и/или основного места жительства [2] отдельным лицам в многоквартирном доме, где арендаторы делят кухню, туалеты или ванные комнаты. Площадь квартир SRO составляет от 7 до 13 квадратных метров (от 80 до 140 квадратных футов). [3] [1] В некоторых случаях современные квартиры могут иметь небольшой холодильник, микроволновую печь или раковину. [1]
SRO — это форма доступного жилья , в некоторых случаях для бывших или иных бездомных людей. [4] Квартиры SRO — это наименее дорогая форма несубсидируемого арендного жилья, при этом средняя арендная плата даже в Нью-Йорке составляла от 450 до 705 долларов в месяц в 2013 году. [5] Этот термин в основном используется в Канаде и США. С 1970-х и 1980-х годов наблюдается растущее замещение квартир SRO, ориентированных на малообеспеченных людей в процессе джентрификации , при этом объекты SRO продаются и превращаются в кондоминиумы . [6] В период с 1955 по 2013 год в США было ликвидировано почти миллион квартир SRO путем регулирования, преобразования или сноса. [7]
Термин SRO относится к тому факту, что арендатор арендует отдельную комнату, а не полноценную квартиру (апартаменты). В то время как соседи по комнате, неформально делящие квартиру, могут также иметь спальню и общую ванную комнату и кухню, арендатор SRO арендует единицу SRO индивидуально. [8] Подразделения SRO могут быть предоставлены в меблированных комнатах , многоквартирных домах или в незаконных преобразованиях частных домов в множество небольших комнат SRO. Существует множество уровней качества, начиная от «кабинки с потолком из проволочной сетки» на самом низком уровне, до небольших гостиничных номеров или небольших квартир-студий без ванных комнат на самом высоком уровне. [9] Их также могут называть «гостиницами SRO», что подтверждает, что многие здания являются старыми гостиницами, которые находятся в плохом состоянии ремонта и обслуживания. [10] Также было заявлено, что аббревиатура SRO означает «только для одного жильца». [6] Термины « жилой отель » [2] или « единица эффективности » также используются для обозначения некоторых SRO. [11]
Термин возник в Нью-Йорке , вероятно, в 1930-х годах ( Оксфордский словарь английского языка приводит самую раннюю ссылку в 1941 году), но такие гостиницы появились раньше прозвища по крайней мере на пятьдесят лет. [1] SRO существуют во многих американских городах и наиболее распространены в крупных городах. Во многих случаях сами здания раньше были отелями в центральном деловом районе города или рядом с ним , как правило, построенными в конце 19-го и начале 20-го веков. Теодор Драйзер описал первые гостиницы SRO в своем «натуристском романе о городской жизни» 1900 года « Сестра Кэрри » . [1]
К 1880-м годам городские реформаторы начали работать над модернизацией городов; их усилия по созданию «единообразия в пределах территорий, меньшей смешенности социальных классов, максимальной приватности для каждой семьи, гораздо меньшей плотности для многих видов деятельности, зданий, удаленных от улицы, и постоянного порядка застройки» привели к тому, что отели SRO пришлось сократить. [10] К 1890-м годам отели SRO стали «запрещенным жильем; их жильцы — запрещенными гражданами». [10] Инспектор полиции Нью-Йорка Томас Бирнс заявил, что вместо того, чтобы оказывать отелям SRO «паллиативную» помощь, с ними следует обращаться с помощью «ножа, волдырей и ампутационных инструментов». [12]
Реформаторы использовали моральные кодексы, строительные нормы, противопожарные нормы, зонирование, комитеты по планированию и инспекции для ограничения или ликвидации отелей SRO. [12] Примером моральной критики являются заявления Саймона Любина о том, что «нерегулируемые отели» «распространяют венерические заболевания среди солдат». [12] Другие реформаторы пытались запретить мужчинам и мальчикам останавливаться в одних и тех же отелях из-за опасений по поводу гомосексуализма. [12] Строительные нормы и правила безопасности критиковали такие проблемы отелей SRO, как «пожарные ловушки, темные комнаты, ненадлежащая сантехника, недостаточная вентиляция». [12] В Сан-Франциско проверки и ограничения строительных норм часто использовались для расового преследования китайских рабочих и мест их проживания. [12]
В 1917 году в Калифорнии был принят новый закон о гостиницах, который запрещал строительство новых гостиниц с небольшими комнатами-кабинками. [12] В дополнение к запрету или ограничению отелей SRO, реформаторы землепользования также приняли правила зонирования, которые косвенно сократили SRO: запретили смешанное жилое и коммерческое использование в районах, подход, который означал, что любым оставшимся жителям отеля SRO будет трудно питаться в местном кафе или ходить в ближайший продуктовый магазин, чтобы купить еду. [12] Нежилое использование, такое как религиозные учреждения (церкви) и профессиональные офисы (врачи, юристы), по-прежнему разрешалось в соответствии с этими новыми правилами зонирования, но людям из рабочего класса (сантехникам, механикам) не разрешалось заниматься такими видами деятельности, как гаражи или сантехнические предприятия. [12]
В Соединенных Штатах наблюдалось снижение количества однокомнатных жилых помещений в период упадка городов в 1960-х и 1970-х годах . Например, в Чикаго 81% жилого фонда SRO исчезло в период с 1960 по 1980 год. [13] С начала 1970-х годов предложение мест SRO не соответствовало спросу в городах США. [10] В 1970 году газеты в США писали о «кризисе [предложения] SRO». [10] Отели SRO в центре города предлагают мало или, возможно, вообще не предлагают комнат для сдачи в аренду туристам. [10] Действительно, после окончания Второй мировой войны недорогие отели, которые стали SRO, были потеряны и не заменены, а потери были связаны с переоборудованием в офисные помещения, сносом или модернизацией для сдачи в аренду туристам. [10] Например, в Сан-Франциско с 1975 по 1980 год было потеряно 6085 комнат SRO; В Чикаго с 1973 по 1984 год было потеряно более 23 000 единиц SRO. [10] Некоторые считали, что закрытие отелей SRO — это хорошо, так как это означало «закрытие некачественного жилья и нежелательных соседей» и их «общественного беспокойства»; с другой стороны, это также рассматривалось как причина увеличения числа бездомных. [10]
Пол Грот утверждает, что некоторые жители центра города «буквально не могут существовать без них [SRO]», поскольку у них «[м]ало, если вообще есть, альтернатив жилья». [10] Существуют «мифы о сегодняшних жителях отелей [SRO]», утверждающие, что все они «изолированные, нуждающиеся и инвалиды; все пожилые; все на пособии; все пожилые мужчины; или все матери на пособии с тремя маленькими детьми...[,] социально маргинальные, все слегка психотические, все алкоголики или наркоманы, все бродяги и временные», а некоторые журналисты используют уничижительный термин «гостиница социального обеспечения». [10] Исследование, проведенное в 1985 году в Чикаго, выявило «значительное меньшинство обедневших рабочих». [10] В Нью-Йорке около трети жителей SRO являются чернокожими, а четверть — испаноязычными. [10] Большинство жителей SRO не переезжают чаще, чем съемщики квартир, вопреки упоминаниям в СМИ о «временных лицах». [10]
В середине 1990-х годов многие «должностные лица городского здравоохранения, архитекторы, городские планировщики и политики по-прежнему утверждают, что никто не должен жить в [SRO] отелях», которые рассматриваются как ведущие к «серьезной социальной и физической дезадаптации» и «общественному неблагополучию». [10] Помимо критики в СМИ, жители SRO, как правило, «невидимы» и «невидимы» в политике и реформах жилищной реформы. [10] Жители SRO, как правило, не упоминаются явно в законодательстве, рассматриваемом городскими жилищными сообществами и усилиями по городскому развитию, что означает, что жителям SRO часто приходится переезжать из района в район в соответствии с изменениями в планировании недвижимости. [10] Архитектор из Сан-Франциско Джон Лю назвал отели SRO «самым спорным, самым заброшенным и наименее понятным из всех типов жилья». [10] Невидимость жителей SRO вызвана отсутствием интереса к жизни бедных и отсутствием у них «политического электората», поскольку большая часть жилищной политики сосредоточена на семье. [10] В связи с огромным сокращением количества комнат SRO, доступных для населения с самым низким доходом в США, роль SRO перенимают приюты для бездомных ; однако многие бездомные избегают останавливаться в приютах, поскольку считают их «опасными и непривлекательными» или потому что они не соответствуют требованиям для входа (из-за алкогольного опьянения), что приводит к тому, что все больше людей спят на улицах. [14]
Отели SRO могут быть буквально невидимы для прохожих с более высоким доходом, когда они незаметно расположены на верхних этажах ресторана или розничного магазина. [10] Существует спор о том, являются ли жители отелей SRO «бездомными». [10] Пол Грот утверждает, что жители отелей SRO «не бездомные. Они живут в, по общему признанию, минимальных и необычных жилых помещениях, часто в ужасном ремонте и под ужасающе неадекватным управлением, но, тем не менее, это жилые помещения». [10] Отели SRO считались социально приемлемыми даже в конце 1950-х годов: в фильме Альфреда Хичкока «Головокружение» был изображен молодой административный персонал, живущий в отелях SRO в центре города. [10] Эквивалентный термин для SRO — «жилой отель». [2]
_pg420_YOUNG_MEN'S_INSTITUTE,_Y.M.C.A.,_222_BOWERY.jpg/1280px-(King1893NYC)_pg420_YOUNG_MEN'S_INSTITUTE,_Y.M.C.A.,_222_BOWERY.jpg)
В США YMCA начала строить помещения SRO в 1880-х годах для размещения людей из сельской местности, которые переехали в города в поисках работы. [15] Типичное жилье YMCA SRO предоставляет «малообеспеченное временное жилье за арендную плату в размере 110 долларов в неделю (в 2005 году)» для проживания, которое обычно длится от трех до шести месяцев. [15] К 1950 году 670 из 1688 YMCA в США предоставляли помещения SRO, что обеспечивало 66 959 спальных мест. [15] К 1970-м годам типичным арендатором YMCA, скорее всего, были бездомные люди и молодежь, сталкивающаяся с жизненными проблемами, а не люди, мигрирующие из сельской местности. [15]
Поп-песня и гей-гимн « YMCA » в исполнении Village People описывает смесь «гей-культуры и тренировок рабочего класса, сосуществующих в одном общественном пространстве» в YMCA, создавая «смесь белых воротничков и синих воротничков, а также пенсионеров и ветеранов», при этом около половины жителей были геями. [16] Хотя песня создает впечатление, что в 1970-х годах в YMCA SRO царила атмосфера вечеринки, Пол Грот утверждает, что в подразделениях YMCA SRO на самом деле было «больше надзора за вашей социальной жизнью — своего рода управление тем, как вы себя ведете... [чем] в коммерческом доме с меблированными комнатами, где в основном хотели убедиться, что комнаты сдаются», без контроля за тем, кого вы приводите в свою комнату. [16] Хотя некоторые YMCA нанимали профессионалов для помощи бездомным и проблемной молодежи (например, консультантов по наркозависимости, социальных работников и т. д.), в целом к 2000-м годам (десятилетию) большинство YMCA решили отказаться от предоставления SRO. К 2004 году только 81 из 2594 YMCA имели подразделения SRO. [15]
На протяжении большей части ранней истории Нью-Йорка жилье предоставлялось в совместных помещениях, которые сегодня, вероятно, можно было бы описать как SRO. [17] Эти помещения предоставляли жилье одиноким мужчинам с низким доходом и, в меньшей степени, одиноким женщинам с низким доходом. [17] В Нью-Йорке количество помещений SRO значительно возросло во время Великой депрессии, но с деинституционализацией психически больных людей помещения SRO стали заполняться арендаторами с диагнозами психического здоровья, что привело к запрету на строительство новых помещений SRO в 1950-х годах и налоговым льготам для арендодателей за преобразование SRO в обычные квартиры. [18]
В конце 1940-х годов десятки тысяч пуэрториканских семей переехали в Верхний Вест-Сайд; в ответ на этот новый спрос на жилье, домовладельцы преследовали арендаторов квартир с контролируемой арендной платой, чтобы заставить их съехать, и превратили квартиры в многокомнатные SRO, в некоторых случаях почти утроив свой доход от аренды того же самого многоквартирного дома. [19] Жилье, предназначенное для пуэрториканцев, выросло в цене в ответ на спрос, в то время как домовладельцы сократили его содержание. [19] По мере увеличения числа пуэрториканцев возникла перенаселенность, открылись винные погреба и ориентированные на испаноязычных жителей магазины; пожилые белые жители со средним доходом стали «истеричными по поводу преступности и безопасности», и проводились общественные собрания для решения проблемы «иностранцев» и «низких типов». [20]
Политика против SRO 1955 года была введена, когда демографический состав жителей SRO изменился в сторону семей иммигрантов; в среде, находящейся под влиянием «различной степени ксенофобии и расизма», город предпринял шаги по запрету строительства новых единиц SRO, предотвращению проживания семей в SRO и изменению строительных норм и зонирования, чтобы воспрепятствовать SRO. [21] В 1970-х годах город ввел налоговые льготы для арендодателей, чтобы побудить их преобразовывать SRO в обычные квартиры, программа, которая с 1976 по 1981 год ликвидировала две трети фонда SRO в городе. [22]
Хотя к 1980-м годам город осознал, что единицы SRO необходимо сохранить из-за их роли в размещении бездомных, и ввел политику поощрения сохранения единиц SRO, количество единиц SRO сократилось вдвое (по сравнению с самым высоким показателем в эпоху Великой депрессии). [18] В 1985 году город попытался остановить потерю оставшихся единиц SRO, запретив «конверсию, изменение или снос» зданий SRO, но к 1989 году этот закон был отменен апелляционным судом. [23] Огромная потеря единиц SRO в Нью-Йорке «не является неизбежным результатом» «рыночных сил»; она была вызвана взаимодействием между городской жилищной политикой и рыночными силами. [24]
Пол Тиррелл утверждает, что когда цены на жилье в Нью-Йорке выросли в начале 2000-х годов (десятилетие), арендодатели SRO пытались выселить давних арендаторов SRO, чтобы освободить свою недвижимость для более прибыльного использования (одним из таких способов была краткосрочная аренда в стиле Airbnb). [25] Владельцы отеля Ace Hotel, бывшего объекта SRO, переоборудовали свое здание в роскошный отель, и только несколько долгосрочных арендаторов SRO с низким доходом использовали свои договоры аренды для проживания в отеле. [25] В Нью-Йорке насчитывается около 100 000 нелегальных единиц SRO, многие из которых «небезопасны, со слишком большим количеством людей» для этого пространства и отсутствием надлежащих пожарных выходов и вентиляции. [7] Некоторые арендодатели, которые хотят переоборудовать свой старый отель SRO в роскошный бутик-отель, могут преследовать арендаторов или подкупать арендаторов с низким доходом, чтобы они уехали. [26] Закон города Нью-Йорк требует, чтобы владельцы зданий получили сертификат об отсутствии притеснений (CONH) для сноса или переоборудования своего здания, чтобы доказать, что они не намеренно выселяли арендаторов путем притеснений или взяточничества. [27] [28] Жители нелегальных SRO Нью-Йорка неохотно жалуются в жилищные органы на состояние своих квартир или нарушения правил аренды, поскольку это может привести к их выселению. [29]
С ростом популярности Airbnb , онлайн-сервиса аренды комнат и домов, активисты жилищного строительства были обеспокоены тем, что доступность квартир SRO сократится, поскольку арендодатели могут обнаружить, что они могут больше зарабатывать, сдавая комнаты туристам. В марте 2016 года защитники доступного жилья в Нью-Йорке были рады, когда судья постановил, что объект SRO в Верхнем Вест-Сайде (отель Imperial Court) не может сдавать комнаты в аренду на срок менее 30 дней, краткосрочный срок, который будет благоприятствовать аренде туристами по сравнению с долгосрочными арендаторами с низким доходом. [30]
В Нью-Йорке некоторые общественные деятели рекомендовали снова сделать SRO легальными из-за значительного роста цен на аренду по всему городу. [31] Роуз Хаггерти, активистка движения за доступное жилье, стремится развивать новое доступное жилье, как описано ниже: [32]
В конце 2023 года губернатор Кэти Хоукул объявила, что миллионы будут потрачены на восстановление единиц SRO для активного жилья. [33] В тот же период мэр Эрик Адамс объявил о новых масштабных программах по предоставлению доступного жилья. [34] [35]
В середине 19 века золотоискатели, моряки и сезонные сборщики фруктов и овощей жили в отелях SRO в Сан-Франциско зимой. [3] SRO играли ключевую роль в предоставлении жилья одиноким взрослым и семьям иммигрантов, особенно из Китая, Филиппин, Японии и стран Латинской Америки; район SRO получил прозвище «гостиничный город» из-за количества отелей SRO. [3] К концу 1940-х годов Агентство по реконструкции Сан-Франциско начало работу по «устранению упадка» и сносу, при этом тысячи единиц SRO были разрушены, чтобы освободить место для реконструкции. [3]
В 1966 году члены сообщества, выступающие за развитие, сформировали Ассоциацию планирования и городского обновления Сан-Франциско (SPUR) для лоббирования выселения бедных, иммигрантов и представителей меньшинств, являющихся арендаторами SRO: SPUR заявила, что «если Сан-Франциско решит эффективно конкурировать с другими городами за новые «чистые» отрасли и новую корпоративную власть, его население приблизится к стандартным белым англосаксонским протестантским характеристикам», и поэтому ассоциация призвала оказать «влияние» на население города для достижения целей SPUR по улучшению «здоровья города». [3] В 1968 году, когда было запрошено разрешение на снос отеля International, отеля SRO, в котором проживали филиппинские пенсионеры, активисты и протестующие боролись за то, чтобы не допустить его сноса. Хотя общественные группы пытались остановить снос активизмом и судебными исками, к 1977 году арендаторов приказали выселить; протестующие образовали живую цепь, чтобы остановить снос, но полиция выселила их, и здание было снесено. [3]
В 1970-х годах, когда Сан-Франциско стал популярным и экономически успешным городом, соискатели работы приезжали в поисках жилья; Джастин Герман, исполнительный директор Агентства по реконструкции Сан-Франциско, критиковал наличие SRO, говоря: «Эта земля слишком ценна, чтобы позволять бедным людям парковаться на ней». [3] К 1980 году гостиничная и конгрессная индустрии лоббировали строительство новых отелей для туристов; активисты-арендаторы протестовали против того, что они считали «манхэттенизацией» города, включая джентрификацию и влияние на движение транспорта и чистоту воздуха. [3] С 1975 по 2000 год арендодатели ликвидировали около 6085 единиц SRO. [3] С 1989 по 2002 год более 1700 единиц SRO были уничтожены пожарами. [3] Даже в 2000-х годах иммигранты живут по три-четыре арендатора в комнате SRO. [3]
Сан-Франциско является примером города, который захватил особенно убогие SRO и отремонтировал их для обездоленных. Арендодатели, которые намерены преобразовать SRO, могут попытаться убедить своих арендаторов подписать освобождения, которые могут потребовать переселения арендодателем и/или компенсации арендатору. Департамент жилищного строительства и городского развития США субсидирует реабилитацию SRO для борьбы с бездомностью в соответствии с Законом Мак-Кинни-Венто о помощи бездомным 1987 года. [36] Сан-Франциско принял Указ о преобразовании отелей SRO в 1980 году, который ограничивает преобразование отелей SRO в туристические. SRO заметны в сообществах Тендерлойн , Мишн-Дистрикт и Чайнатаун .
В 2001 году супервайзер Сан-Франциско Крис Дейли спонсировал законопроект, запрещающий владельцам SRO взимать «гостевую плату» — долгосрочную практику, чтобы менеджеры отелей могли получать «долю» от торговли наркотиками или проституции в здании. После того, как серия пожаров уничтожила многие SRO в Сан-Франциско и оставила без крова около тысячи арендаторов, была инициирована новая программа по снижению риска пожара в отелях SRO. [37] В 2015 году появились сообщения о том, что отель EPIK в Сан-Франциско превратит New Pacific Hotel, бывший отель SRO, в роскошный бутик-отель. [38] Городской указ 1980 года запрещает владельцам SRO сдавать в аренду туристам помещения SRO для краткосрочного пребывания (что приведет к штрафу, если только владелец не создаст заменяющее помещение SRO). [38]
Джерри Трит, заместитель городского прокурора Сан-Франциско, говорит, что SRO «часто являются последним барьером между беднейшим населением Сан-Франциско и улицами». [38] Трит говорит, что некоторые владельцы SRO делают «абсолютный минимум для поддержания своих зданий», что приводит к небезопасным помещениям SRO. [38] В 2014 году городской прокурор Деннис Эррера подал в суд на владельцев и управляющих 15 SRO Сан-Франциско за «широко распространенные нарушения государственных и местных законов, направленных на защиту здоровья, безопасности и прав аренды жителей». [39] Эррера утверждает, что SRO преследуют или иным образом вытесняют арендаторов SRO до того, как они смогут получить 30-дневную аренду, которая дает им защиту, действие, называемое «музыкальными комнатами». [39] Он также утверждает, что SRO либо не ремонтируют свои помещения, либо делают ремонт без разрешений и без лицензированных, квалифицированных подрядчиков. [39]
В 2016 году The Guardian сообщила, что средняя арендная плата SRO в Чайнатауне Сан-Франциско выросла с 610 долларов в 2013 году до 970 долларов в 2015 году (средняя арендная плата за все арендное жилье составила 3907 долларов). [40] Рост арендной платы SRO обусловлен переходом от аренды китайским иммигрантам к «выпускникам колледжей, одиноким взрослым и белым людям». [40] В 2016 году около 60% арендаторов поддерживающего жилья Сан-Франциско жили в отелях SRO. [41] Газетные репортеры обнаружили «хронические проблемы с обслуживанием, нарушения санитарных норм и разочарованных жильцов» в некоторых из этих отелей SRO, как правило, построенных столетие назад, включая отель Crosby в Тендерлойне, в котором были «нашествие паразитов», отсутствие электричества, протекающие трубы и ненадежный лифт. [41] После многочисленных жалоб владельцы отеля Crosby потратили 700 000 долларов на ремонт и модернизацию здания. [41] Проблемы старых отелей SRO города — это «старые здания с устаревшей инфраструктурой, заполненные травмированными или неблагополучными людьми, которые иногда могут быть разрушительными или небрежными, накапливая , привлекая вредителей или преднамеренно портя имущество». [41] Henry, другой отель SRO, также улучшается: персонал перекрашивает его, устанавливает атриум, Wi-Fi и компьютеры. [41]
В статье 2018 года говорится, что некоторые владельцы SRO в Сан-Франциско «держат комнаты [SRO] пустыми, возможно, годами, что повышает стоимость здания» вместо того, чтобы сдавать их в аренду людям с низким доходом; Эрик Шмитт утверждает, что каждая седьмая комната SRO в городе пустует, а в некоторых отелях свободны 100% номеров. [42]
Прибытие азиатских иммигрантов в район Сиэтла в 1880-х годах, многие из которых жили в переполненных меблированных комнатах, вызвало беспокойство городского совета, который в 1886 году принял постановление о кубическом воздухе, требующее 500 кубических футов воздушного пространства на одного жителя. [43] К началу 1900-х годов (десятилетие) азиатские иммигранты из Японии и Китая, которые обосновались в Сиэтле, как правило, были мужчинами из семьи, которые переехали в районы Чайнатаун и Нихонмачи города и жили в SRO. [44] Китайские иммигранты приезжали в Сиэтл, чтобы работать шахтерами, поварами, железнодорожными рабочими и рабочими консервного завода. [43] Эти жители SRO использовали рестораны, бани и парикмахерские для удовлетворения своих жизненных потребностей, пока они работали в промышленности района Сиэтла. [45] Некоторые SRO, ориентированные на азиатских жителей, имели баню в подвале для обслуживания клиентов японских иммигрантов. [46]
Один SRO в китайском квартале Сиэтла, в котором размещались рабочие-иммигранты, отель West Kong Yick, был закрыт в 1970-х годах, когда он не мог позволить себе соответствовать обновлениям пожарных и строительных норм Сиэтла; он все еще был закрыт в 2018 году. [43] К 1980 году из 350 первоначальных жилых отелей Сиэтла все еще стояли только 77 из-за сноса. [43] В 1990-х годах несколько крупных отелей SRO были отремонтированы, включая Milwaukee, Northern Pacific и Eastern; однако обновления пожарной безопасности, безопасности и сейсмостойкости привели к значительному росту арендной платы (например, арендная плата в отеле Publix выросла с 75 долларов в неделю для SRO в начале 2000-х до 1350 долларов в месяц для микро-студии в 2018 году). [43]
С 2009 по 2014 год в Сиэтле наблюдался значительный рост строительства и создания новых единиц SRO, предназначенных для сдачи в аренду по рыночным ставкам, средняя ежемесячная арендная плата по которым составляла 660 долларов США. Например, в 2013 году было построено 1800 единиц SRO и микроквартир. [47] В 2018 году СМИ описали растущую популярность микроквартир как новую тенденцию; однако в статье о Сиэтле в Market Urbanism Report говорится, что это «реконструкция того, как давно работали города США», поскольку люди, ищущие « одинокое проживание и централизованные местоположения», готовы принимать квартиры меньшего размера, даже несмотря на то, что цены за квадратный фут могут быть выше, чем в некоторых более крупных единицах. [48] В отчете говорится, что микроквартиры эпохи 2018 года были известны как SRO в начале 20-го века, и в них жили «как богатые, так и бедные» (хотя богатые жили в роскошных отелях с проживанием, а бедные жили в «домах для поденных рабочих»). [48] Группы жителей района в Сиэтле раскритиковали новые микроквартиры SRO, утверждая, что они «наносят вред характеру сообщества и создают... нечеловеческие условия проживания; в связи с этими опасениями город принял постановления, запрещающие строительство микроквартир/SRO. [48]
В Канаде отели SRO (также известные как «жилые отели») чаще всего встречаются в Ванкувере . (В других крупных городах, таких как Торонто, меблированные комнаты в переоборудованных односемейных домах являются эквивалентной формой доступного жилья.) Отели SRO в Ванкувере могут быть либо частными и коммерческими, либо частными и некоммерческими, либо принадлежащими государству. По состоянию на 2019 год в Ванкувере насчитывалось в общей сложности 156 отелей SRO. Большинство из них заняты в основном (хотя и не исключительно) людьми, борющимися с проблемами психического здоровья и/или наркозависимости, и которые с большей вероятностью, чем в среднем, столкнулись с бездомностью. Арендаторы, как правило, имеют свои собственные отдельные комнаты, но делят туалет и кухню с другими арендаторами. [49] Номера обычно стоят от 375 до 800 долларов (CAD, c. 2015), что значительно ниже средней стоимости арендного жилья в Ванкувере. [50]
Большинство SRO изначально предназначались для краткосрочного размещения сезонных рабочих-мужчин, а также молодых семей и недавних иммигрантов в начале 1900-х годов. Два отеля, которые позже стали печально известными, Balmoral и Regent, даже считались роскошными. [52] Однако сначала Депрессия, а затем закрытие психиатрических больниц в 1970-х годах (и сопутствующее отсутствие внимания или ухода за психически больными жителями Ванкувера), наряду с бегством богатых и среднего класса в пригороды, способствовали упадку и отсутствию инвестиций в центр города Истсайд . К 1970-м и 1980-м годам репутация SRO Ванкувера была плохой. В диссертации 1989 года в Университете Британской Колумбии, написанной Мерседес Момпель Антолин, утверждалось, что только 10–20% SRO были хорошего или приемлемого качества на момент написания статьи. И даже к 1989 году число саморегулируемых организаций сокращалось: в период с 1978 по 1986 год было потеряно 2704 единицы, в основном из-за давления все более горячего рынка недвижимости. [53]
Давление рынка недвижимости на арендаторов SRO не ослабевало в течение 30 лет с момента публикации этого тезиса. [54] Рыночный запас SRO сокращается как с точки зрения уровня вакантных площадей, так и с точки зрения доступности, а качество жизни в SRO сильно варьируется. [55] Некоторые частные отели SRO в Ванкувере печально известны своим плохим обслуживанием, отсутствующими арендодателями, преступностью и частыми передозировками наркотиков; семья Сахота была ответственна за владение многими такими отелями SRO, такими как Regent и Balmoral, оба из которых были закрыты и экспроприированы городом Ванкувером. [56] Хотя потеря этих жилых помещений не означает потерю качественного арендного фонда (Балморал [57] и Риджент [58] страдали от систематического и преднамеренного пренебрежения, и арендаторов пришлось эвакуировать), снижение доступности доступного жилья усугубилось закрытием некоторых отелей SRO. [59]
SRO являются приемлемым вариантом жилья для студентов, одиноких арендаторов, сезонных или других разъездных рабочих, вдов/вдовцов с пустующим гнездом, разведенных мужчин или женщин, людей с низким доходом или других, кто не хочет или не нуждается в больших жилищах или личной бытовой технике. Меньшие размеры и ограниченные удобства в SRO обычно делают их более доступным вариантом жилья, особенно в облагороженных районах или городских районах с высокой стоимостью земли и высокой арендной платой.
Арендная плата многих бедных арендаторов может быть оплачена полностью или частично благотворительными, государственными или федеральными программами, что дает арендодателям стимул принимать таких арендаторов. Некоторые здания SRO отремонтированы с налоговой льготой , при условии, что комнаты будут сдаваться арендаторам с низким доходом, а иногда и определенным группам с низким доходом, таким как бездомные , люди с психическими заболеваниями , люди с ВИЧ/СПИДом и так далее. Исследование 1991 года показало, что SRO могут успешно использоваться для предоставления жилья людям с хроническими психическими заболеваниями, поскольку SRO предоставляют жильцам «личную свободу и конфиденциальность», а также чувство общности. [60] Некоторые SRO управляются или финансируются благотворительными организациями, некоммерческими организациями и/или правительствами в качестве способа предоставления поддерживающего жилья «группам с особыми потребностями», которые включают людей, страдающих наркотической и алкогольной зависимостью, проблемами психического здоровья или инвалидностью. [61]
В то время как квартиры SRO в основном ассоциируются с арендаторами с низким доходом, в городах, где жилье дорогое и дефицитное, могут быть «квартиры SRO для среднего класса», тип микроквартир, ориентированный на арендаторов среднего класса и профессионалов. Первое здание микроквартирного жилья эпохи 2010-х годов в Нью-Йорке, Carmel Place , открылось в 2016 году. В нем 55 студий площадью от 260 до 360 квадратных футов. В статье о «квартирах SRO 21-го века» говорится, что, хотя «все еще существует стигма вокруг SRO из-за некоторого опыта прошлого века», существует «растущее признание того, что небольшие помещения могут быть хорошо управляемыми и безопасными, здоровыми для жизни и могут быть построены дешевле». [62] Вильямсбурге компании Common в Бруклине сдает в аренду отдельные комнаты, где жильцы делят кухню, за 2050 долларов в месяц; The Guardian утверждает, что «жилье с одной комнатой, очевидно, не является новой концепцией, однако гениальность позднего капитализма заключается в том, что оно сделало его желанным» для арендаторов с высоким доходом. [63]
В 2017 году в Нью-Йорке Мэтью и Сет Вайсман, управляющие Weissman Equities, отремонтировали частично пустующее жилое здание в Гарлеме, создав меблированные квартиры SRO площадью от 180 до 280 квадратных футов, которые сдаются в аренду за 1200–1600 долларов в месяц (включая коммунальные услуги и уборку). [64] «Роскошные», «насыщенные удобствами» квартиры SRO доступны за 2150 долларов в Common Baltic в Boerum Hill и за 3050 долларов в месяц в WeLive (жилая версия коворкинг-компании WeWork ). [65]
В Сан-Франциско Starcity переоборудует неиспользуемые парковочные гаражи, коммерческие помещения и офисы в однокомнатные жилые помещения, где арендаторы (типичными арендаторами являются специалисты в области технологий) получают меблированную спальню и доступ к Wi-Fi, услуги уборщика, а также общие кухни и гостиные за 1400–2400 долларов в месяц. Такой подход получил название «общежитие для взрослых». [66]
В Атланте PadSplit — это организация по совместному проживанию , которая преобразует односемейные дома в отдельные комнаты, в которых их члены могут жить по отдельности, с общей кухней и ванной комнатой, а также Wi-Fi и прачечной. [66] В отличие от WeLive, которая нацелена на высокооплачиваемых специалистов, PadSplit нацелена на членов рабочего класса, и взимает взносы за однокомнатную квартиру от 500 до 750 долларов в месяц.
В зависимости от арендодателей и качества недвижимости условия SRO могут варьироваться от нищеты до чего-то вроде отеля длительного проживания. Некоторые из них были спроектированы и управлялись по типу общежития . Другие были «клеточными» отелями , в которых большая комната делилась на множество меньших с помощью гофрированной стали или перегородок из гипсокартона или кабинок, которые не достигали высоты первоначального потолка. Чтобы не дать арендаторам перелезть через стены в помещения друг друга, верхние части комнат были покрыты проволочной сеткой, что делало комнаты похожими на клетки. [67] Статья 1991 года в журнале Social Work называет гостиницы SRO «наименее желательным жилищным фондом страны» и утверждает, что эти объекты привели к тому, что пожилые люди «оказались в ловушке ситуации, которая усугубляла их изоляцию и отчуждение от общества», даже несмотря на то, что они «отчаянно нуждались в социальных услугах». [68] Здания SRO были связаны с риском пожара; В одном только Чикаго SRO, в которых произошли серьезные пожары, включали Barton Hotel в 1955 году, Royal Bench Hotel в 1981 году, Paxton Hotel в 1993 году и JR Plaza Hotel (также называемый «Занзибаром») в 1999 году. [69] В народном представлении отели SRO «несут на себе клеймо порока и пьянства», а в художественной литературе есть романы, в которых SRO используются для обозначения условий в районе скид-роу . [70]
В то время как городские реформаторы, выступающие за отмену SRO, заявляют, что вместо SRO следует создать «более «достойные» формы доступного жилья», Марко Д'Эрамо утверждает, что «жители SRO отвергли эту идею в... опросах, заявив, что они в разумной степени удовлетворены своим образом жизни квартиросъемщиков». [71] В 1990-х годах комнаты SRO в Чикаго стоили всего на 60 долларов в месяц меньше, чем аренда однокомнатной квартиры; однако SRO не требуют двухмесячного депозита, выплачиваемого чеком или кредитной картой (таким образом, требуется банковский счет), и гарантии регулярного дохода (стандартные требования для квартир). [72] Гостиницы SRO отличаются от государственных и некоммерческих жилищных служб тем, что, хотя эти учреждения предъявляют требования к «минимальному возрасту, праву на участие в программе по борьбе с алкоголизмом или наркотиками, религиозной принадлежности, зависимости от системы социального обеспечения», гостиницы SRO были анонимными и, как правило, принимали любого, кто мог платить ежемесячную арендную плату, не требуя удостоверения личности и информации для официальных баз данных, не устанавливая ограничений на то, когда жильцы могут входить или выходить, или не требуя подвергаться религиозной вербовке. [73] Исследование 485 арендаторов SRO в Нью-Йорке показало, что пожилые люди хотели оставаться в своих единицах SRO, чтобы они могли жить в «центрально расположенных районах, где жилье в апартаментах им не по карману», не деля комнату. [74] Исследование пришло к выводу, что для «многих пожилых жителей SRO удовлетворяют потребности, которые нелегко удовлетворить имеющимися альтернативами», и рекомендовало сохранить SRO в качестве варианта для пожилых людей. [74]
Исследование, проведенное в 2013 году среди примерно 3000 арендаторов SRO, проживающих в районе Downtown Eastside в Ванкувере, показало, что две трети из них ранее были бездомными и имели в среднем по три заболевания у каждого, 95% столкнулись с зависимостью от наркотиков и почти две трети употребляли инъекционные наркотики. Почти половина страдала психозом или неврологическим расстройством, а 18% были ВИЧ-инфицированы. Около 28% участников были коренными жителями. Уровень смертности арендаторов SRO был в пять раз выше, чем среди населения в целом. [75] В статье 2018 года Барбик и др. заявили, что молодые люди, проживающие в саморегулируемых учреждениях Ванкувера, являются «уязвимой» и малообеспеченной группой со «сложными проблемами со здоровьем и наркотической зависимостью по сравнению со своими сверстниками в общей популяции», как правило, страдающими «в среднем двумя сопутствующими заболеваниями, включая психические, неврологические и инфекционные заболевания», и все они «на протяжении жизни употребляли алкоголь и каннабис, а также широко использовали стимуляторы и опиоиды», и у них было много контактов с «системами здравоохранения, социальной защиты и правосудия». [76]
Отели SRO «часто рассматриваются как небезопасные для молодежи» в Канаде, которая ищет доступное жилье. [77] На протесте в Ванкувере, призывающем к более доступному жилью, певица и актриса Даланна Гейл Боуэн заявила, что блоки SRO — это «ужасные» места для жизни, в которых «таится нищета, как в странах третьего мира», в которых «никто не заслуживает жить». [78] Незаконные, нелицензированные блоки SRO, которые создаются в домах и многоквартирных домах, могут быть переполнены и не иметь пожарных выходов и вентиляции. [7] В 2013 году блоки SRO были описаны как «плохо регулируемое последнее средство для самых отчаявшихся слоев населения». [7]
.jpg/1280px-SRO_destruction_(4644386584).jpg)
В районе Downtown Eastside в Ванкувере, бедном районе, где расположено множество SRO и приютов для бездомных, Верховный суд Британской Колумбии вынес решение против требования отеля SRO о том, чтобы посетители здания предъявляли удостоверение личности государственного образца перед входом. [79] Отель утверждал, что требования к удостоверениям личности были необходимы для обеспечения безопасной среды проживания в так называемом «опасном районе» с «уникальной демографической группой» лиц, страдающих наркотической и алкогольной зависимостью. Арендатор, который подал на SRO в суд, утверждал, что политика была слишком ограничительной, поскольку у многих его гостей не было удостоверений личности. [79] В первом постановлении Отделения по аренде жилья арбитр постановил, что арендодатели не могут «необоснованно ограничивать доступ гостей к арендуемой недвижимости». [79] Верховный суд Британской Колумбии поддержал решение арбитра, заявив, что не было никаких доказательств того, что у арендатора в этом деле были проблемы с поведением на территории, как и у его гостей; судья заявил, что арендаторы и их гости должны быть защищены от «необоснованного вмешательства со стороны арендодателей». [79]
Строительство новых SRO или переоборудование существующих домов в несколько SRO было запрещено в Нью-Йорке в 1955 году из-за опасений, что они создают «некачественные жилищные условия», которые были «ненадлежащими и небезопасными». [7]
Арендаторы нелегальных квартир SRO обычно проживают в квартирах, которые не соответствуют стандартам охраны здоровья и безопасности; кроме того, поскольку квартиры не регулируются, арендаторы не защищены от выселения или повышения арендной платы. Многие здания SRO, особенно в крупных городах, сталкиваются с сильным давлением со стороны застройщиков, требующих переоборудования в более прибыльные объекты, такие как кондоминиумы, роскошные апартаменты или высококлассные отели. Некоторые города регулируют переоборудование SRO в другие объекты, чтобы не допустить принудительного выселения арендаторов SRO арендодателями, в то время как многие другие, наоборот, ограничивают переоборудование других объектов в SRO и ограничивают их с помощью зонирования.
Некоторые города делают и то, и другое одновременно, защищая существующие SRO, но делая практически невозможным создание новых. В статье 2014 года о жилье SRO в Сан-Франциско говорилось, что SRO стали «ключевой городской средой, используемой для размещения бедного населения с сопутствующим употреблением наркотиков и проблемами психического здоровья»; в частности, было обнаружено, что женщины-наркопотребители в SRO имеют больше «посттравматического стрессового расстройства (ПТСР), тревожности и депрессии по сравнению с «женщинами, имеющими стабильное жилье». [80]
В 2007 году музыкант Бейонсе Ноулз выделила 1 миллион долларов на строительство объекта SRO стоимостью 4 миллиона долларов в Хьюстоне под названием Knowles-Temenos Place Apartments, целью которого является предоставление поддерживающего жилья SRO для людей, пытающихся преодолеть «личные и стихийные бедствия». [81] Объект предоставляет арендаторам общий бизнес-центр (включая компьютеры и доступ в Интернет), в отдельных комнатах есть ванна, мини-холодильник, мини-печь и телевизор с плоским экраном (настенный), с эстетикой и качеством строительства, аналогичными новым многоквартирным домам в центре города и в центре города. [82]
В SRO, которые являются старыми, ветшающими отелями, некоторые из бывших удобств, созданных для отеля, могут иметь новую функцию для нынешних жителей SRO с низким доходом; например, вестибюль становится местом, где арендаторы могут «подождать скорую помощь, или встретиться со своим консультантом по наркозависимости, или посмеяться и попеть». [83] В некоторых старых отелях, которые теперь являются SRO, близлежащие витрины магазинов превратились из дорогих ресторанов и магазинов одежды (в прошлом) в «группы по работе с ВИЧ-СПИДом, неправительственные организации и офисы социальных служб». [82] В то время как большинство SRO являются бывшими жилыми отелями, некоторые другие типы зданий были перепрофилированы в SRO, включая морги, химчистки, дома престарелых и школы. [1]
домов для бездомных в Сан-Франциско уже сто лет; даже после ремонта могут возникать серьезные проблемы со здоровьем и безопасностью.
В районе Чайнатаун-Интернешнл старая форма жилья рухнула, унеся с собой часть истории — и доступности —
ответ на рост числа людей, живущих в одиночестве, некоторые стартапы создали пространства «совместного проживания» — блоки гостиничного типа, где люди делят общие пространства, такие как гостиная и кухня.
вам сказать, что SRO в этом районе — это убожество, как в странах третьего мира», — сказал Боуэн толпе. «Никто не заслуживает того, чтобы жить в таких условиях. Никто. Но город продолжает давать пустые слова и ничего не делать в этой ситуации.
