Арендодатель — владелец дома , квартиры , кондоминиума , земли или недвижимости , которые сдаются в аренду или сдаются внаем физическому лицу или предприятию, которое называется арендатором (также арендатором или съемщиком ). Когда в этом положении находится юридическое лицо , используется термин арендодатель. Другие термины включают арендодателя и владельца . Термин домовладелица может использоваться для женщин-владельцев. Управляющий пабом в Соединенном Королевстве , строго говоря, лицензированный ресторатор, называется домовладелицей. В политической экономии это относится к владельцу только природных ресурсов (например, земли, а не зданий), от которых экономическая рента , форма пассивного дохода , [1] является полученным доходом.
Концепция землевладельца может быть прослежена до феодальной системы манорализма ( сеньориализма ), где земельное поместье принадлежит лорду манора ( mesne lords ), обычно членам низшего дворянства, которые пришли к образованию ранга рыцарей в период высокого средневековья, владея своим феодом через субинфеодацию , но в некоторых случаях земля может также напрямую подчиняться члену высшего дворянства, как в королевском домене, напрямую принадлежащем королю, или в имперских деревнях Священной Римской империи, напрямую подчиняющихся императору. Средневековая система в конечном итоге продолжает систему вилл и латифундий (обрабатываемых крестьянами широких фермерских хозяйств) Римской империи . [2]
В наше время термин «арендодатель» означает любое физическое лицо или организацию, например, государственный орган или учреждение, которые взимают арендную плату с человека, проживающего в доме, которым он не владеет.
Договор аренды или лизинга — это договор, определяющий такие условия, как уплачиваемая цена, штрафы за просроченные платежи, продолжительность аренды или лизинга и объем уведомления, требуемого до того, как домовладелец или арендатор расторгнут договор. В целом, обязанности распределяются следующим образом: домовладелец несет ответственность за проведение ремонтных работ и выполнение технического обслуживания имущества, а арендатор несет ответственность за поддержание имущества в чистоте и безопасности.
Многие владельцы нанимают компанию по управлению недвижимостью , чтобы она позаботилась обо всех деталях сдачи их недвижимости в аренду арендатору. Обычно это включает рекламу недвижимости и ее показ потенциальным арендаторам, ведение переговоров и подготовку письменных договоров аренды или лицензионных соглашений, [3] [4] а затем, после сдачи в аренду, сбор арендной платы с арендатора и выполнение ремонтных работ по мере необходимости.
В Соединенных Штатах споры между домовладельцем и арендатором в первую очередь регулируются законодательством штата (не федеральным законодательством ) в отношении имущества и контрактов . Закон штата, а в некоторых местах — городской или окружной закон, устанавливает требования к выселению арендатора. Как правило, существует ограниченное количество причин, по которым арендодатель или домовладелица могут выселить своего арендатора до истечения срока аренды, хотя по окончании срока аренды арендные отношения, как правило, могут быть прекращены без указания причин. В некоторых городах, округах и штатах действуют законы, устанавливающие максимальную арендную плату, которую может взимать арендодатель, и известные как контроль арендной платы или регулирование арендной платы , и связанное с этим выселение . Существует также подразумеваемая гарантия пригодности для проживания , согласно которой арендодатель должен поддерживать безопасное, достойное и пригодное для проживания жилье, отвечающее минимальным требованиям безопасности, таким как детекторы дыма и запирающаяся дверь. Наиболее распространенные споры возникают либо из-за непредоставления услуг арендодателем, либо из-за неуплаты арендной платы арендатором — первое может также привести ко второму. Удержание арендной платы является оправданной причиной для выселения, как часто объясняется в договоре аренды. [5] Городские постановления также могут играть роль в политике аренды, например, рост числа постановлений об источниках дохода, запрещающих дискриминацию. [6] [7] Профсоюзы арендаторов также влияют на жилищную политику, если они организованы политически. [8]
В Канаде споры между домовладельцами и арендаторами в основном регулируются провинциальным законодательством (не федеральным законодательством ) в отношении собственности и контрактов . Провинциальное законодательство устанавливает требования к выселению арендатора. Как правило, существует ограниченное количество причин, по которым арендодатель может выселить арендатора. В некоторых провинциях действуют законы, устанавливающие максимальную арендную плату, которую может взимать арендодатель, известную как контроль арендной платы или регулирование арендной платы , и связанное с этим выселение . Существует также подразумеваемая гарантия пригодности для проживания , согласно которой арендодатель должен поддерживать безопасное, достойное и пригодное для проживания жилье, отвечающее минимальным требованиям безопасности.
Аренда в частном секторе в значительной степени регулируется многими законами о домовладельцах и арендаторах , в частности, Законом о домовладельцах и арендаторах 1985 года , который устанавливает минимальные стандарты прав арендаторов по отношению к своим арендодателям. Другим ключевым законом является Закон о жилье 2004 года . Арендная плата может быть свободно увеличена в конце обычного шестимесячного срока при надлежащем уведомлении арендатора. Приказ о владении в соответствии с наиболее распространенным типом, гарантированной краткосрочной арендой (AST), обычно можно получить после восьми недель/двух месяцев неуплаченной арендной платы и по усмотрению суда после вручения арендатору уведомления в соответствии с разделом 8 (в соответствии с Законом о жилье 1988 года с поправками) на меньший срок для всех гарантированных аренд, а также на других основаниях, которые отсылают к праву собственности арендодателя на имущество. Если аренда является AST, то любой приказ о владении не вступит в силу, пока не пройдет шесть месяцев с момента первоначальной аренды. Аренда жилья кем-то, кто находится в нем до 15 января 1989 года, обычно, если не краткосрочная аренда с самого начала после его вступления в силу с 1980 года и далее, может быть « регулируемой арендой » с гораздо большими правами, особенно в соответствии с Законом об аренде 1977 года и Законом о защите от выселения 1977 года , введенными Третьим министерством Вильсона . [9]
Каждый дом в многоквартирном доме , единица, которую закон не рассматривает как единое домохозяйство с более чем тремя арендаторами, подпадает под действие расширенных правил, включая Закон о жилье 2004 года . В некоторых местных органах власти всегда требуется выданная советом лицензия на право быть арендодателем такой единицы (в других — ограниченная более крупными установленными законом примерами).
Аренда более пары лет обычно называется лизингом и, как правило, является длительной; если более семи лет, необходимо зарегистрировать новое арендное имущество. [10] Они регулируются несколькими из вышеперечисленных правил и в более длительных примерах намеренно больше похожи на полную собственность, чем на аренду в целом. Они редко требуют значительной арендной платы за землю . Закон не регулирует высокие сборы за разрыв/перепродажу и не препятствует продаже домов, находящихся в аренде; в 2010-х годах некоторые из этих предложений широко обсуждались и разрабатываются. В целом, законодательство позволяет таким арендаторам (арендаторам) объединяться, чтобы получить право на управление и право выкупа доли арендодателя (коллективно предоставлять франшизу). Оно позволяет им индивидуально продлевать свои договоры аренды за новую, меньшую сумму («премию»), которая, если арендаторы предоставили франшизу, обычно не будет требоваться/рекомендоваться каждые 15–35 лет. Требования к уведомлениям и формы, как правило, строгие. В более мелких примерах арендатор, в зависимости от простого математического деления здания, может иметь возможность индивидуального предоставления права собственности. Устав 1925 года подразумевает, что почти во всех договорах аренды (аренда с низкой арендной платой и с премией (штраф, первоначальная большая сумма)) имущества они могут быть проданы (арендатором, уступлены); сокращая любые ограничения до того, при котором арендодатель может применять стандарт, который является «разумной» проверкой, не вызывая значительной задержки. Это часто известно как «установленное законом квалифицированное соглашение о уступке/отчуждении».
В условиях общего сокращения рынка социального жилья , в исключительных случаях, арендаторы со временем широко приобретают право покупки за фиксированную скидку от рыночной цены дома.
В коммерческой недвижимости большая часть права, особенно в отношении споров и основных обязанностей, основана на свободе договора общего права , включая подразумеваемые условия прецедентных решений широкого круга прецедентного права, такие как значение «хорошего и существенного ремонта». Подразумеваемые принципы включают «неотступления от предоставления» и «спокойное пользование». Все предприятия, являющиеся арендаторами (арендаторами), должны решить, заключать ли договор в рамках или за пределами Части II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года , которая дает им «защищенность владения для бизнеса». Если нет, то она, как правило, применяется по умолчанию. Эта «защищенность владения» прямо подчиняется общим причинам и связанным с ними механизмам для арендодателя, чтобы вернуть помещение. Если арендодатель продает блок, а соответствующий требованиям арендатор занимает более 50%, арендатору должно быть предоставлено право преимущественной покупки блока по запрашиваемой цене. Как и в большинстве юрисдикций, закон о строгом соблюдении условий аренды при незаконной субаренде и уступке может строго соблюдаться, что приведет к финансовым и имущественным потерям в случае его нарушения. Неуплата арендной платы, в отличие от жилой недвижимости, может привести к прямому изъятию арендодателем («мирное возвращение») через право коммерческого арендодателя на использование выселений «по принципу самопомощи». [11] Изъятие имущества арендатора без выданного судом ордера (вытекающего из постановления суда или непогашенного налогового требования) ( дистресс ) было запрещено. [12]
Концепция собственности на землю не является универсальной. Многие индейские племена не рассматривали землю как товар , в то время как многие европейские колонисты рассматривали. [13] Право собственности на землю в доколониальной Америке варьировалось от группы к группе, но многие индейские общества имели общинную и индивидуальную землю. [14]
Некоторые европейские ученые также скептически относились к земельной собственности, например, Адам Смит и Генри Джордж . Смит сказал о землевладельцах: «Как только земля любой страны становится частной собственностью , землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где они никогда не сеяли, и требуют ренту даже за естественный продукт своей земли». [15] Джордж считал, что земля принадлежит всем , и поддерживал государственный налог на экономическую ренту , который, по его мнению, был бы настолько прибыльным, что все другие налоги были бы отменены. [16] [17]
Еще одной распространенной критикой арендодателей является тенденция к монополизации . Без регулирования корпорации могут использовать свою покупательную способность для скупки жилого фонда. В одном почтовом индексе Атланты до 90% домов, проданных в период с января 2011 года по июнь 2012 года, были куплены институциональными инвесторами. [18] Корпоративные арендодатели могут покупать конфискованные дома и сдавать их обратно первоначальному владельцу. [19] Еще одной формой корпоративной монополизации и жилья являются городские компании , где одна корпорация владеет подавляющим большинством жилья и предприятий. Поскольку эти корпорации нанимают большую часть жителей города, они могут повышать арендную плату и снижать заработную плату во время рецессии . [ 20] [21]
Арендаторы (арендаторы или другие лицензиаты) на самом низком уровне шкалы платежей могут испытывать социальные или экономические трудности и в результате страдать от значительной социальной стигматизации . Из-за отсутствия альтернативных вариантов такие арендаторы часто становятся жертвами недобросовестных владельцев небезопасной и ветхой недвижимости, которые пренебрегают своей обязанностью поддерживать недвижимость в рабочем состоянии.
Термины «владелец трущоб», «владелец трущоб» или «владелец гетто» используются для описания владельцев большого количества таких объектов недвижимости, часто владеющих фактически местной монополией. Государственное благоустройство или крупные частные инвестиции могут улучшить такие районы. В экстремальных ситуациях государственные полномочия по принудительному выкупу во многих странах позволяют проводить очистку трущоб для замены или обновления худших районов.
Термин «случайный арендодатель» используется в отношении арендодателей, которые изначально не намеревались становиться арендодателями, но имеют свободную недвижимость (полученную по наследству, переехав к партнеру или не имея возможности продать ее при переезде), а затем решают сдать недвижимость в аренду вместо ее продажи. [22] [23]
Арендатор может оплачивать арендуемую недвижимость на любой основе, согласованной между арендодателем и арендатором (чаще, чем еженедельно или реже, чем ежегодно, почти неслыханно), что всегда включено в договор аренды (предпочтительно для обеих сторон в письменной форме). Это должно быть одним из основных факторов, которые арендатор должен учитывать перед въездом. [ необходима цитата ]
Стимул заключается в получении хорошего дохода от аренды (прибыли) и перспективе инфляции цен на недвижимость. Сдерживающие факторы — это локально различающиеся права арендаторов и обязанности арендодателей в ремонте/обслуживании и администрировании — и основные риски (споры арендаторов, ущерб, небрежность, потеря арендной платы, отсутствие/споры страхования, экономический спад, повышенная процентная ставка по любой ипотеке и отрицательный капитал или потеря инвестиций). Чистый доход (доход) и рост капитала от сдачи в аренду (аренды), особенно при покупке с кредитным плечом , подвержены идиосинкразическому риску , который считается объективно усиленным для инвестора с высоким кредитным плечом, ограниченного небольшим количеством домов с аналогичным профилем, с узким спросом на рынке аренды в районах с недостаточной экономической устойчивостью. [24]
Арендодатель или его агент могут принять решение о получении гарантийного депозита (и/или в некоторых юрисдикциях, таких как части США, платы за въезд/административный сбор). Барьер, если он высок, и относительно привлекателен, если он низок на многих рынках для арендатора, он редко обсуждается в переговорах до заключения договора аренды. В некоторых юрисдикциях любой из них или оба запрещены в первоначальном смысле. Вместо этого потеря арендодателем арендной платы/страхование комплексного ущерба может быть включена в требуемую арендную плату и/или может быть разрешен особый тип депозита, регулируемая сумма денег в качестве залога (защищенный гарантийный депозит) от арендатора, удерживаемая зарегистрированной третьей стороной (например, определенными агентами по недвижимости). Депозит обычно по закону должен быть зачтен в счет задолженности (дефицита арендной платы) и ущерба или невыполнения уборки/ремонта арендатором.
В Соединенном Королевстве владелец и/или управляющий паба (публичного дома) обычно называется «владелец/владелица» или « пабликан », последнее слово, собственно, является наименованием римского государственного подрядчика или откупщика налогов . В более формальных ситуациях используется термин лицензированный виктуалер или просто «лицензиат». [25]
Благотворительная организация Licensed Trade Charity , образованная в 2004 году в результате слияния Society of Licensed Victuallers и Licensed Victualler's National Homes, [26] существует для удовлетворения пенсионных потребностей владельцев пабов в Великобритании. Благотворительная организация также управляет тремя частными школами в Аскоте и Рединге в Беркшире и Sayers Common в Сассексе . Помимо обычных студентов, оплачивающих обучение полностью, Licensed Victuallers' School в Аскоте предоставляет скидки на обучение для детей владельцев пабов и других лиц, работающих в сфере общественного питания.
В разных странах существуют значительные ассоциации арендодателей. Эти ассоциации/общества оказывают поддержку своим членам в решении ряда проблем [27] , предоставляя средства взаимной поддержки, а также лоббируют соответствующие органы власти и парламент в отношении деталей и реализации законодательства об аренде жилья и некоторых коммерческих помещений.
В Австралии существует множество ассоциаций арендодателей . Эти ассоциации следует отличать от класса ассоциаций владельцев недвижимости, представляющих «большую часть города» — владельцев крупных зданий и очень больших жилых комплексов, таких как Совет по недвижимости Австралии . [28]
Национальная ассоциация арендодателей жилья (NRLA) была образована в результате слияния двух следующих организаций по состоянию на 31.03.2020: [34] [ необходим лучший источник ]
Медиа, связанные с Landlords на Wikimedia Commons