Кремниевая долина , регион, расположенный в южной части залива Сан-Франциско , является одним из самых дорогих регионов для проживания в Соединенных Штатах, и многие жители не имеют доступа к доступному жилью . В 2018 году средняя цена жилья в этом районе составила 1,18 миллиона долларов, что является самым высоким показателем среди 100 крупнейших метрополий США [2] [3] Рост технологической отрасли в этом районе, включая такие крупные компании, как Google, Facebook и Apple, часто упоминается как основная причина этой проблемы. Были предприняты местные усилия по решению проблемы доступного жилья, а также государственные меры в ответ на жилищные проблемы по всей Калифорнии (см. Нехватка жилья в Калифорнии ).
Кремниевая долина не имеет конкретных границ и определяется по-разному разными организациями. Таким образом, жилищные инициативы и данные часто поступают из конкретных городов, округов или метрополий, а не из всего региона. Статистика, ссылающаяся на «Кремниевую долину», относится к индексу Joint Venture Silicon Valley 2019, который включает все округа Санта-Клара и Сан-Матео, а также отдельные города в округах Аламеда и Санта-Крус. [3]
В 2018 году средняя ставка аренды в Кремниевой долине составила 2911 долларов США, что является самым высоким показателем среди всех крупных столичных регионов в Соединенных Штатах. [3] При 3,20 доллара США за квадратный фут район метрополии Сан-Хосе занимает второе место по ставке аренды за квадратный фут в Соединенных Штатах после Сан-Франциско с 3,42 доллара США. [3] Для сравнения, средняя ставка аренды за квадратный фут в Нью-Йорке составила 2,67 доллара США; в Лас-Вегасе она составила 1,20 доллара США. [3] Средняя цена дома в Кремниевой долине в 2018 году составила 1,18 миллиона долларов США, что на 21% больше, чем в 2017 году. [3] Почти 90% арендаторов с низким доходом в районе метрополии Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара были обременены расходами в 2017 году, то есть они тратили более 30% своего дохода на жилье. [4] Более трети арендаторов со средним доходом также были обременены расходами. [4]
В столичном регионе Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара на каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом, доход которых ниже 30% от среднего дохода в регионе, приходится 30 доступных и доступных единиц жилья. На каждые 100 домохозяйств с низким доходом, доход которых ниже 50% от среднего дохода в регионе, приходится 43 доступных и доступных единицы жилья. [4] Среднемесячный объем выставленных на продажу домов в Кремниевой долине значительно снизился за последние годы: в 2011 году ежемесячно на продажу выставлялось около 7000 домов; в 2018 году их было чуть более 3000. [3]
Жилье, которое строится в этом районе, не обязательно доступно по цене. В Калифорнии местные органы власти работают с правительством штата над разработкой Регионального распределения жилищных потребностей, количества единиц жилья, которые должны быть построены в этом районе для удовлетворения его жилищных потребностей. В период с 2015 по 2018 год города Кремниевой долины разрешили 85% единиц жилья, необходимых для достижения цели для жителей категории «выше среднего дохода» или жителей, которые зарабатывают более 120% от среднего дохода в этом районе. Однако для жителей с очень низким, низким и средним доходом было построено гораздо меньше жилья; для этих групп было удовлетворено 5%, 6% и 2% потребности соответственно. [3]
Технологическая индустрия зародилась в этом районе в 1960-х и 70-х годах, когда сюда перебрались производители полупроводников (отсюда и прозвище «Кремниевая долина»). В последующие десятилетия фокус сместился на персональные компьютеры, разработку программного обеспечения и интернет-бизнес. [5] Эта индустрия вызвала огромный рост в регионе: с 1960 по 1980 год население округа Санта-Клара увеличилось более чем вдвое. Население продолжало расти, но не такими темпами (с 1980 по 2010 год население округа Санта-Клара выросло примерно на 38%). [6] Цены на жилье продолжали расти с ростом населения и расширением технологической отрасли, даже после того, как лопнул пузырь доткомов . Они не падали до Великой рецессии в 2008 году, которая привела к снижению средней цены на жилье более чем на 30%. [5]
Основной причиной высокой стоимости жилья в Кремниевой долине является обширный рост рабочих мест без адекватного производства жилья. [7] В 2018 году в этом районе было создано около 36 000 новых рабочих мест (34% из которых были техническими рабочими местами); только 8 400 новых жилых единиц получили разрешения. [3] В то время как высокооплачиваемые технические работники, как правило, могут позволить себе жить в этом регионе, другие не могут. Чтобы позволить себе двухкомнатную квартиру в округе Санта-Клара, человек должен зарабатывать не менее 54,60 долларов в час или 113 560 долларов в год. Разработчики программного обеспечения в Калифорнии зарабатывают в среднем 60,27 долларов в час; для сравнения, средний учитель начальной школы зарабатывает 39,40 долларов. [8]
Несколько компаний Кремниевой долины предприняли шаги по решению проблемы нехватки жилья в этом районе.
В январе 2019 года группа под названием «Партнерство ради будущего залива» объявила об инвестициях в размере 500 миллионов долларов в доступное жилье в Кремниевой долине. [9] Проект был инициирован Chan Zuckerberg Initiative , основанной генеральным директором Facebook Марком Цукербергом и его женой Присциллой Чан. Среди других сторонников — Morgan Stanley, Kaiser Permanente, Facebook и Genentech. Группа создаст инвестиционный фонд для сохранения существующего жилья и строительства новых единиц, а также политический фонд для поддержки правительств и других групп в начинаниях по доступному жилью. [9]
В июне 2019 года Google объявила, что инвестирует 1 млрд долларов в помощь нехватке жилья в Кремниевой долине. Их план включает в себя работу с местными органами власти по сдаче в аренду принадлежащих компании земель застройщикам и создание инвестиционного фонда в размере 750 млн долларов для стимулирования строительства доступного жилья. [10]
В октябре 2019 года Facebook объявила, что также инвестирует 1 миллиард долларов в жилье в Калифорнии. [11] Деньги будут использованы несколькими способами. Facebook будет сотрудничать с правительством штата Калифорния и потратит 250 миллионов долларов на строительство жилья для людей с разным уровнем дохода на государственной земле. 150 миллионов долларов пойдут на поддержку строительства доступного жилья, особенно для бездомных, через Партнерство ради будущего залива. Facebook построит более 1500 единиц жилья для людей с разным уровнем дохода на собственной земле стоимостью 225 миллионов долларов в Менло-Парке, а также потратит 25 миллионов долларов на строительство жилья для учителей по всей Кремниевой долине. Оставшиеся 350 миллионов долларов будут потрачены в зависимости от успешности каждого проекта. [12]
В ноябре 2019 года Apple объявила об инвестициях в размере 2,5 млрд долларов в жилищное строительство в Калифорнии. [13] Apple создаст инвестиционный фонд в размере 1 млрд долларов для доступного жилья и еще один фонд помощи с ипотекой в размере 1 млрд долларов для помощи впервые покупающим жилье в Калифорнии. Они также предоставят принадлежащую компании землю на сумму 300 млн долларов для строительства доступного жилья, создадут фонд в размере 150 млн долларов для поддержки доступного жилья, особенно в районе залива, и пожертвуют 50 млн долларов Destination: Home, некоммерческой организации, которая занимается проблемой бездомности в Кремниевой долине.
С 2015 года появились сообщения об изменении условий на рынке жилья. Рост числа рабочих мест в Кремниевой долине замедляется с 2015 года, а в 2018 году наблюдался самый низкий темп роста числа рабочих мест со времен Великой рецессии. [3] [14] Темпы роста населения также снижаются с 2015 года, и больше людей уезжают из этого района, чем переезжают в него. [3] С апреля 2018 года средняя цена продажи домов в округе Санта-Клара снижается; в соседнем округе Сан-Матео не наблюдалось такой же устойчивой тенденции к снижению, но в августе 2019 года средние цены продажи домов были ниже, чем их пик в январе 2018 года. [15] Местная газета The Mercury News сообщила, что в марте 2019 года средняя цена продажи домов во всех девяти округах области залива упала впервые за семь лет. [16] Кроме того, среднемесячный объем выставленных на продажу домов в Кремниевой долине увеличился на 15% с 2017 по 2018 год. [3] Агенты по недвижимости сообщают об увеличении числа жителей среднего и пожилого возраста, продающих свои дома и переезжающих в более доступные места, и хотя это не сделало рынок жилья «доступным», это вызывает изменения. [17] [16]
Предлагаемым решением проблемы доступного жилья было изменение законов о зонировании с целью увеличения плотности застройки, хотя критики, часто являющиеся давними жителями, часто выступают против таких мер и говорят, что они ухудшат и без того плохую ситуацию с движением транспорта в этом районе. [18] [19] [20]
В 2018 году Пало-Альто принял ряд изменений в законы о зонировании с целью стимулирования строительства жилья, как по рыночной цене, так и субсидируемого. [21] С тех пор городской совет принял первый проект строительства полностью доступного жилья с 2013 года — жилой комплекс из 59 квартир, ориентированный на малообеспеченных жителей. [22]
Общественный транспорт часто упоминается как важная функция в производстве доступного жилья [ требуется ссылка ] [ кем? ] . Эксперты предлагают инвестировать в доступное жилье в целом, включая улучшение связи между 27 различными транзитными агентствами в районе залива, а также стратегически строить доступное жилье вблизи маршрутов общественного транспорта. [23] Сторонники доступного жилья также предлагают упростить процесс получения разрешений для застройщиков и субсидировать строительство доступного жилья или снизить сборы. [18]
California Housing Partnership, общегосударственная некоммерческая организация, выпускает жилищные отчеты для округов по всему штату и работает с местными организациями для разработки рекомендаций, специфичных для округов. В их отчете за апрель 2018 года говорилось, что округ Санта-Клара должен выделить больше единиц в новых застройках для семей с очень низким и низким доходом, больше сосредоточиться на бездомном населении, изменить политику, которая создает барьеры для застройщиков жилья, и более подробно рассмотреть разработку дополнительных жилых единиц . [24]
Сан-Хосе планирует построить более 6000 единиц арендного жилья в 2019 году, что на 283% больше, чем количество единиц, построенных в прошлом году. [25] Город также недавно принял законопроект о субсидировании строительства высотных зданий в центре города, хотя это спорный шаг, который, по словам критиков, принесет пользу застройщикам, но навредит рабочим. [26]
Первый в городе комплекс доступного жилья для ранее бездомных жителей, Second Street Studios, открылся в августе 2019 года. [27]
Сан-Хосе был одним из немногих городов в Америке, где действовали законы о контроле арендной платы , принятые городом в 1979 году. [28] Законопроект о контроле арендной платы на уровне штата был подписан губернатором Гэвином Ньюсомом в октябре 2019 года. [29]
С ростом Кремниевой долины Департамент жилищного строительства и городского развития Калифорнии поручил городу Сан-Хосе построить 23 775 единиц жилья для малоимущих к 2031 году. Из этих 23 775 единиц 15 088 будут предназначены для домохозяйств с крайне низким и очень низким доходом. Остальные 8 687 единиц будут предназначены для домохозяйств с низким доходом. [30]
Весной 2020 года городской совет Сан-Хосе одобрил строительство апартаментов McEvoy и Dupont в центре Сан-Хосе. В совокупности McEvoy и Dupont будут иметь 365 доступных квартир, предназначенных для работающих людей и семей. Обе башни получат платиновый рейтинг LEED и будут построены с использованием массивной древесины, инновационной технологии устойчивого развития. [31]
18 мая 2023 года городской совет Сан-Хосе одобрил план выпуска облигаций на сумму около 120 миллионов долларов США. Эти облигации будут использованы для финансирования двух проектов: Charles и Tamien Station. Charles — это 97-квартирный комплекс для домохозяйств с доходом от 30% до 50% от среднего дохода в районе. Tamien Station будет содержать 134 квартиры для домохозяйств с доходом от 30% до 60% от среднего дохода в районе. [32]
Чтобы улучшить процесс одобрения для застройщиков, город Сан-Хосе планирует запустить упрощенный процесс выдачи разрешений, чтобы сократить время, необходимое для получения одобрения. Во многих близлежащих городах получение разрешений может занять несколько лет, в то время как проекты Сан-Хосе потенциально могут быть разрешены всего за шесть месяцев. [33]
Строительство 100% доступного жилого комплекса, известного как «Блок 15», должно начаться в центре Саннивейла в 2020 году. Здание на 90 квартир будет рассчитано на малообеспеченных и крайне малообеспеченных жителей, а 23 квартиры будут отведены для людей с нарушениями развития. [34] [35]