stringtranslate.com

Планируемое развитие подразделения

Планируемая застройка единицы ( PUD ) — это тип гибкого, неевклидова устройства зонирования, которое переопределяет разрешенные виды землепользования в пределах указанной земельной площади. PUD состоят из единых планов участка, которые способствуют созданию открытых пространств, смешанного использования жилья и землепользования, сохранения окружающей среды и устойчивости, а также гибкости застройки. [1] Территории, измененные как PUD, включают застройки, спроектированные группы как разнообразных, так и совместимых видов землепользования — таких как жилье , рекреация , коммерческие центры и промышленные парки — в пределах одной замкнутой застройки или подразделения . [2] Застроенные территории различаются по размеру и зонированному использованию, такому как промышленное, коммерческое и жилое. [3] : 2  Другие типы подобных устройств зонирования включают плавающие зоны, наложенные зоны, специальное районное зонирование, коды на основе производительности и передаваемые права застройки . [4] : 2 

История

Концептуальные истоки PUD восходят к принятию в 1926 году Закона о разрешении типового планирования 1925 года Комитетом по региональному планированию Нью-Йорка, который позволял решениям советов и комиссий по планированию предшествовать решениям, требуемым местными правилами зонирования. [5] : 170  В частности, раздел 12 Закона о разрешении типового планирования разрешал советам и комиссиям по планированию обоснованно изменять или модифицировать планы застройки и ограничивал среднюю плотность населения и общую площадь земель, занятых зданиями. [6] Аналогичным образом, разделы 14 и 15 Закона о разрешении типового городского планирования 1928 года позволяли комиссиям по планированию разрешать PUD по соглашению между правительством и застройщиками о принципах проектирования PUD и его влиянии как на окружающее сообщество, так и на экономику. [6]

Физические истоки PUD уходят корнями в возросшую субурбанизацию середины двадцатого века, во время которой старейшие формы PUD в Америке появились вскоре после Второй мировой войны в застройках Левиттауна и Парк-Фореста . [7] : 703  Более широкое внедрение PUD возникло в ответ как на отсутствие эстетического разнообразия среди пригородных домов, так и на растущую потребность в более высокой плотности пригородов для размещения растущего населения. [3] : 2  PUD решили проблемы крупномасштабной пригородной застройки в нескольких отдельных видах землепользования, которые были эффективно объединены, сохраняя ценное открытое пространство и пригородную эстетику в рамках ограничений определенных параметров участка. [8] : 80  Первое свидетельство зонирования PUD было создано округом Принс-Джорджес, штат Мэриленд , в 1949 году, в котором единица застройки состояла из нескольких видов землепользования, в отличие от предыдущей приверженности округа единому евклидову зонированию земли . [9]

Использование PUD в новых американских поселениях было, отчасти, результатом некоторого международного влияния; британские города, такие как Рестон, Англия , в 1950-х годах пытались увеличить свою экономическую базу за счет интеграции промышленных элементов в этот район. [7] : 702  Хотя американские новые поселения должны были привлекать промышленность после развития жилых секторов, американские новые поселения имели схожие экономические потребности с этими британскими городами и, следовательно, использовали PUDS для увеличения процента разрешенных промышленных площадей по отношению к жилым и нежилым площадям. [7] : 702 

Текущие определения

PUD — это средство регулирования земель, которое способствует крупномасштабному, специфическому для участка, смешанному использованию земель. PUD — это очень гибкая форма зонирования по сравнению с евклидовым зонированием , поскольку PUD способствует инновационному и креативному дизайну, может способствовать сохранению окружающей среды и доступному жилью , кластеризации и повышению плотности. [3] : 3  Где это уместно, этот тип развития способствует:

Зачастую ПУД принимают самые разные формы: от небольших групп домов в сочетании с открытыми пространствами до новых и развивающихся городов с тысячами жителей и различными видами землепользования.

Смеси видов землепользования

PUD находятся в прямом противоречии с однотипным зонированием , которое традиционно подчеркивало зонирование в Соединенных Штатах со времени решения по делу Village of Euclid против Ambler Realty Co. [10] В пределах PUD зонирование становится гораздо более интегрированным с множественными видами землепользования и районами, размещаемыми на смежных земельных участках. [8] : 75  Принятие Закона о стандартном зонировании (SZEA) подтвердило, что плотность считается нормативным приоритетом, что еще больше поддерживает развитие PUD посредством интеграции различных размеров участков, различных видов использования зданий и смешения различных типов жилья. [11] : 553 

PUDS объединяют жилые и нежилые помещения, такие как офисы, коммерческие магазины и другие услуги, и привлекают разнообразное сообщество. [11] : 550  Примечательно, что тротуары и улицы PUD, как правило, более активны и безопасны, как днем, так и ночью, и испытывают меньшую загруженность в часы пик. [11] : 550  Для утверждения развития PUD требуются подробные планы и процессы рассмотрения из-за характера смешивания жилых и нежилых помещений на земельных участках, которые ранее разрешалось использовать только единовременно; утверждение PUD по сути требует юридического изменения зонирования, в котором отклонения и разрешения на условное использование должны быть одобрены советом по планированию или комиссией в отношении комплексного плана муниципалитета . [4] : 20 

Обслуживание мест общего пользования

Положения PUD включают рассмотрение способности владельцев или связанных с ними заинтересованных сторон обеспечивать обслуживание общих общественных зон; такие положения включают связанные с этим расходы, уровень дохода и интересы заинтересованных сторон, а также характер как общей зоны, так и окружающей застройки. [12] На протяжении всего процесса застройки, который уже запланирован и предварительно одобрен как часть процесса подачи заявки на PUD, обслуживание общих зон может поддерживаться за счет расчетного обслуживания вторжений. [8] : 76  После завершения застройки руководящие документы ассоциаций домовладельцев в пределах PUD часто делегируют большую часть обязанностей по обслуживанию владельцам, принимая на себя наименьшее возможное количество ответственности. [13]

Принципы проектирования

Минимальный размер посылки

Минимальные требования к размеру участка могут касаться как жилых единиц, так и акров и могут варьироваться в зависимости от типа и местоположения застройки. [7] : 705  Учитывая, что минимальные размеры участков редко являются фактором, необходимым для утверждения проекта, вместо этого чаще используются требования к максимальной плотности, фокусирующиеся либо на максимальном количестве единиц на акр, либо на минимальном акре участка на каждую жилую единицу. [7] : 705 

Разрешенное использование

Разрешенное использование определяется путем выделения определенных процентов использования земли под жилые, коммерческие и промышленные цели. [7] : 705  Часто выделяемая сумма зависит от процентного соотношения использования в жилых целях по отношению к использованию в нежилых целях в пределах определенной территории. [7] : 705 

Плотность

Учитывая, что PUD сосредоточены на интеграции смешанного использования в определенную область, плотность рассчитывается на основе рейтинга интенсивности землепользования (LUI) Федерального закона о жилье , который охватывает площадь пола, открытое пространство, пригодность для проживания и рекреационные пространства в рамках единого числового рейтинга. [8] : 89 

Дома и размещение домов

Дома в PUDS часто включают доступ к большому общему открытому пространству, окружающему дом, а также к небольшому частному двору. [14] Сгруппированные жилые дома и здания также обеспечивают домовладельцам более низкие цены в виде более низких инфраструктурных расходов за счет более коротких улиц и предложения сочетания односемейного , двухсемейного и многосемейного жилья. [14] PUD можно считать законной альтернативой зонированию с большими участками и односемейными домами с точки зрения того, как площадь земли может увеличить доступное жилое жилье, сохраняя при этом небольшое влияние на местные налоги на недвижимость. [7] : 702  Дома можно размещать рядом с коммерческими и офисными землями, обеспечивая при этом сохранение других территорий. [1] Однако дома часто визуально имеют гаражи вместо крылец, поскольку они расположены на периферии по сравнению с небольшими торговыми центрами, созданными в рамках других инициатив PUD. [1]

Соображения относительно размера

PUD меньшего размера, как правило, менее 250 акров, могут способствовать смешанному использованию застройки, но, поскольку они слишком малы, чтобы влиять на близлежащую застройку, могут способствовать разрастанию близлежащих периферийных и сельских районов. [8] : 86  В PUD меньшего размера предложение торговых объектов только для жителей может быть неустойчивым или нежизнеспособным для застройки. [8] : 88  PUD среднего размера, как правило, более 250 акров, но менее 1000 акров, могут поддерживать баланс между влиянием на развитие близлежащих районов, при этом сохраняя адекватные требования к денежному потоку. [8] : 86  PUD среднего размера также способствуют развитию коммерческих автомагистралей и жилых районов, что может повысить способность более эффективных застроек или использования небольших участков земли. [7] : 702  PUD большего размера, как правило, более 1000 акров, могут контролировать проблемы, связанные с разрастанием, но также могут нагружать управленческие возможности местных застройщиков. [8] : 87 

Пригодное для использования, общественное открытое пространство

Существует множество положений, которые PUD должны включать в отношении доступных открытых пространств, в том числе, при условном одобрении, положения, касающиеся количества, местоположения и обслуживания общественных зон. [7] : 707  Одобрение таких положений может быть выполнено одним из следующих способов: удовлетворение минимального требования к площади относительно определенного количества жилых единиц или прямого процента от общей площади; одобрение планировочного совета относительно предлагаемого местоположения общественного открытого пространства; или совместно подписанные соглашения о техническом обслуживании между жильцами — независимо от того, будет ли это муниципалитетом или организованным жилым сообществом, таким как ассоциация домовладельцев или общественный траст. [7] : 707–708  Требование этих вышеупомянутых изменений заключается в том, чтобы гарантировать, что открытые общественные земли, объекты, удобства и предметы первой необходимости содержатся в хорошем состоянии для удобства общественного использования и доступности. [8] : 92 

Улицы

Уличные схемы могут использоваться для изменения характера района жилого сообщества, в частности, позволяя застройщикам гибко размещать здания без необходимости придерживаться правил зонирования, не относящихся к PUD. [15] Примерами являются широкие, криволинейные и тупиковые схемы улиц. [1] Использование этих улиц, круглых схем улиц позволяет застройщикам группировать здания и максимизировать доступное открытое пространство. [16] Существующие схемы улиц и кварталов, сохранение исторических объектов и резервирование первых этажей уличных фасадов для нежилых, коммерческих целей также учитываются, когда сообщество одобряет PUD. [11] : 556 

Сочетание особенностей дизайна

Гибкость включения множества удобств, таких как коммунальные услуги, места отдыха, школы и парки, в пределах единицы застройки является репрезентативным примером того, как нетрадиционные, евклидовы методы зонирования могут увеличить возможность смешанного использования данного участка земли. [8] : 76  Планы проектов PUD требуют баланса жилых, таких как односемейные дома и квартиры, и нежилых требований, гарантируя, что взаимодействующие лица и транспортные средства смогут безопасно и удобно перемещаться по различным зданиям, пространствам и улицам PUD. [8] : 75  Право собственности и ответственность за такие PUD могут быть как государственными, так и частными. [14]

Ссылки

  1. ^ abcd Роэ, Уильям (2009). «От локального к глобальному: сто лет планирования районов». Журнал Американской ассоциации планирования . 75 (2): 224. doi :10.1080/01944360902751077. S2CID  154967605.
  2. ^ Уиттемор, Эндрю (2014). «Новый коммунализм: нереализованное видение середины двадцатого века планового развития единиц». Журнал истории планирования . 14 (3): 1–16. doi : 10.1177/1538513214553394. S2CID  141600504. Получено 28 сентября 2021 г.Значок закрытого доступа
  3. ^ abcd Дэвид, Нина (2009). «Роль структуры управления развитием в реализации гибких инструментов планирования: выводы из истории проекта локального планового развития». Журнал планирования образования и исследований .
  4. ^ abcdef Гаджар, Нити А. (2007). Оценка зонирования на основе формы: инструмент зонирования для проектирования застроенной среды (магистерская диссертация). Университет Цинциннати . Получено 2022-12-05 .
  5. ^ abcde Кэллис, Дэвид; Фрейлих, Роберт; Росс-Саксер, Шелли (1994). Землепользование (7-е изд.). Западное академическое издательство. ISBN 978-1-63459-687-9.
  6. ^ ab Ahrens, Clifford (зима 1970 г.). «Планируемое развитие блока». Missouri Law Review . 35 (1) (17-е изд.): 28–29.
  7. ^ abcdefghijk Стернлиб, Джордж; Берчелл, Роберт; Хьюз, Джеймс (1972). «Планируемое развитие подразделения: Экологическая субоптимизация». Environmental Affairs . 1 (4) (17-е изд.).
  8. ^ abcdefghijk Стернлиб, Джордж; Берчелл, Роберт; Хьюз, Джеймс; Листокин, Дэвид (1974). «Законодательство о планируемой застройке жилых домов: краткое изложение необходимых соображений». Urban Law Annual . 9 .
  9. ^ Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования». University of Pennsylvania Law Review . 114 (1): 17. doi :10.2307/3311033. JSTOR  3311033.
  10. ^ Крейг, Дэвид (1965). «Планируемая застройка жилых помещений с точки зрения городской ратуши». University of Pennsylvania Law Review . 114 (1): 127–135. doi :10.2307/3311037. JSTOR  3311037.
  11. ^ abcd Wickersham, Jay (2001). «Критика зонирования Джейн Джейкоб: от Евклида до Портленда и далее». Обзор права по вопросам охраны окружающей среды Бостонского колледжа . 28 (4).
  12. ^ Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования». University of Pennsylvania Law Review . 114 (1): 21. doi :10.2307/3311033. JSTOR  3311033.
  13. ^ "Обязанность HOA по обслуживанию в кондоминиумах и планируемых жилых комплексах". ECHO. Май 2009 г. Получено 6 августа 2014 г.
  14. ^ abc Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования». University of Pennsylvania Law Review . 114 (1): 19. doi :10.2307/3311033. JSTOR  3311033.
  15. ^ Сиган, Бернард (1994). «Незонирование — лучшее зонирование». California Western Law Review . 31 (1): 128.
  16. ^ Красновецкий, Ян (1965). «Планируемая застройка: вызов устоявшейся теории и практике контроля за землепользованием». University of Pennsylvania Law Review . 114 (1): 48. doi :10.2307/3311034. JSTOR  3311034.