Планируемая застройка единицы ( PUD ) — это тип гибкого, неевклидова устройства зонирования, которое переопределяет разрешенные виды землепользования в пределах указанной земельной площади. PUD состоят из единых планов участка, которые способствуют созданию открытых пространств, смешанного использования жилья и землепользования, сохранения окружающей среды и устойчивости, а также гибкости застройки. [1] Территории, измененные как PUD, включают застройки, спроектированные группы как разнообразных, так и совместимых видов землепользования — таких как жилье , рекреация , коммерческие центры и промышленные парки — в пределах одной замкнутой застройки или подразделения . [2] Застроенные территории различаются по размеру и зонированному использованию, такому как промышленное, коммерческое и жилое. [3] : 2 Другие типы подобных устройств зонирования включают плавающие зоны, наложенные зоны, специальное районное зонирование, коды на основе производительности и передаваемые права застройки . [4] : 2
Концептуальные истоки PUD восходят к принятию в 1926 году Закона о разрешении типового планирования 1925 года Комитетом по региональному планированию Нью-Йорка, который позволял решениям советов и комиссий по планированию предшествовать решениям, требуемым местными правилами зонирования. [5] : 170 В частности, раздел 12 Закона о разрешении типового планирования разрешал советам и комиссиям по планированию обоснованно изменять или модифицировать планы застройки и ограничивал среднюю плотность населения и общую площадь земель, занятых зданиями. [6] Аналогичным образом, разделы 14 и 15 Закона о разрешении типового городского планирования 1928 года позволяли комиссиям по планированию разрешать PUD по соглашению между правительством и застройщиками о принципах проектирования PUD и его влиянии как на окружающее сообщество, так и на экономику. [6]
Физические истоки PUD уходят корнями в возросшую субурбанизацию середины двадцатого века, во время которой старейшие формы PUD в Америке появились вскоре после Второй мировой войны в застройках Левиттауна и Парк-Фореста . [7] : 703 Более широкое внедрение PUD возникло в ответ как на отсутствие эстетического разнообразия среди пригородных домов, так и на растущую потребность в более высокой плотности пригородов для размещения растущего населения. [3] : 2 PUD решили проблемы крупномасштабной пригородной застройки в нескольких отдельных видах землепользования, которые были эффективно объединены, сохраняя ценное открытое пространство и пригородную эстетику в рамках ограничений определенных параметров участка. [8] : 80 Первое свидетельство зонирования PUD было создано округом Принс-Джорджес, штат Мэриленд , в 1949 году, в котором единица застройки состояла из нескольких видов землепользования, в отличие от предыдущей приверженности округа единому евклидову зонированию земли . [9]
Использование PUD в новых американских поселениях было, отчасти, результатом некоторого международного влияния; британские города, такие как Рестон, Англия , в 1950-х годах пытались увеличить свою экономическую базу за счет интеграции промышленных элементов в этот район. [7] : 702 Хотя американские новые поселения должны были привлекать промышленность после развития жилых секторов, американские новые поселения имели схожие экономические потребности с этими британскими городами и, следовательно, использовали PUDS для увеличения процента разрешенных промышленных площадей по отношению к жилым и нежилым площадям. [7] : 702
PUD — это средство регулирования земель, которое способствует крупномасштабному, специфическому для участка, смешанному использованию земель. PUD — это очень гибкая форма зонирования по сравнению с евклидовым зонированием , поскольку PUD способствует инновационному и креативному дизайну, может способствовать сохранению окружающей среды и доступному жилью , кластеризации и повышению плотности. [3] : 3 Где это уместно, этот тип развития способствует:
Зачастую ПУД принимают самые разные формы: от небольших групп домов в сочетании с открытыми пространствами до новых и развивающихся городов с тысячами жителей и различными видами землепользования.
PUD находятся в прямом противоречии с однотипным зонированием , которое традиционно подчеркивало зонирование в Соединенных Штатах со времени решения по делу Village of Euclid против Ambler Realty Co. [10] В пределах PUD зонирование становится гораздо более интегрированным с множественными видами землепользования и районами, размещаемыми на смежных земельных участках. [8] : 75 Принятие Закона о стандартном зонировании (SZEA) подтвердило, что плотность считается нормативным приоритетом, что еще больше поддерживает развитие PUD посредством интеграции различных размеров участков, различных видов использования зданий и смешения различных типов жилья. [11] : 553
PUDS объединяют жилые и нежилые помещения, такие как офисы, коммерческие магазины и другие услуги, и привлекают разнообразное сообщество. [11] : 550 Примечательно, что тротуары и улицы PUD, как правило, более активны и безопасны, как днем, так и ночью, и испытывают меньшую загруженность в часы пик. [11] : 550 Для утверждения развития PUD требуются подробные планы и процессы рассмотрения из-за характера смешивания жилых и нежилых помещений на земельных участках, которые ранее разрешалось использовать только единовременно; утверждение PUD по сути требует юридического изменения зонирования, в котором отклонения и разрешения на условное использование должны быть одобрены советом по планированию или комиссией в отношении комплексного плана муниципалитета . [4] : 20
Положения PUD включают рассмотрение способности владельцев или связанных с ними заинтересованных сторон обеспечивать обслуживание общих общественных зон; такие положения включают связанные с этим расходы, уровень дохода и интересы заинтересованных сторон, а также характер как общей зоны, так и окружающей застройки. [12] На протяжении всего процесса застройки, который уже запланирован и предварительно одобрен как часть процесса подачи заявки на PUD, обслуживание общих зон может поддерживаться за счет расчетного обслуживания вторжений. [8] : 76 После завершения застройки руководящие документы ассоциаций домовладельцев в пределах PUD часто делегируют большую часть обязанностей по обслуживанию владельцам, принимая на себя наименьшее возможное количество ответственности. [13]
Минимальные требования к размеру участка могут касаться как жилых единиц, так и акров и могут варьироваться в зависимости от типа и местоположения застройки. [7] : 705 Учитывая, что минимальные размеры участков редко являются фактором, необходимым для утверждения проекта, вместо этого чаще используются требования к максимальной плотности, фокусирующиеся либо на максимальном количестве единиц на акр, либо на минимальном акре участка на каждую жилую единицу. [7] : 705
Разрешенное использование определяется путем выделения определенных процентов использования земли под жилые, коммерческие и промышленные цели. [7] : 705 Часто выделяемая сумма зависит от процентного соотношения использования в жилых целях по отношению к использованию в нежилых целях в пределах определенной территории. [7] : 705
Учитывая, что PUD сосредоточены на интеграции смешанного использования в определенную область, плотность рассчитывается на основе рейтинга интенсивности землепользования (LUI) Федерального закона о жилье , который охватывает площадь пола, открытое пространство, пригодность для проживания и рекреационные пространства в рамках единого числового рейтинга. [8] : 89
Дома в PUDS часто включают доступ к большому общему открытому пространству, окружающему дом, а также к небольшому частному двору. [14] Сгруппированные жилые дома и здания также обеспечивают домовладельцам более низкие цены в виде более низких инфраструктурных расходов за счет более коротких улиц и предложения сочетания односемейного , двухсемейного и многосемейного жилья. [14] PUD можно считать законной альтернативой зонированию с большими участками и односемейными домами с точки зрения того, как площадь земли может увеличить доступное жилое жилье, сохраняя при этом небольшое влияние на местные налоги на недвижимость. [7] : 702 Дома можно размещать рядом с коммерческими и офисными землями, обеспечивая при этом сохранение других территорий. [1] Однако дома часто визуально имеют гаражи вместо крылец, поскольку они расположены на периферии по сравнению с небольшими торговыми центрами, созданными в рамках других инициатив PUD. [1]
PUD меньшего размера, как правило, менее 250 акров, могут способствовать смешанному использованию застройки, но, поскольку они слишком малы, чтобы влиять на близлежащую застройку, могут способствовать разрастанию близлежащих периферийных и сельских районов. [8] : 86 В PUD меньшего размера предложение торговых объектов только для жителей может быть неустойчивым или нежизнеспособным для застройки. [8] : 88 PUD среднего размера, как правило, более 250 акров, но менее 1000 акров, могут поддерживать баланс между влиянием на развитие близлежащих районов, при этом сохраняя адекватные требования к денежному потоку. [8] : 86 PUD среднего размера также способствуют развитию коммерческих автомагистралей и жилых районов, что может повысить способность более эффективных застроек или использования небольших участков земли. [7] : 702 PUD большего размера, как правило, более 1000 акров, могут контролировать проблемы, связанные с разрастанием, но также могут нагружать управленческие возможности местных застройщиков. [8] : 87
Существует множество положений, которые PUD должны включать в отношении доступных открытых пространств, в том числе, при условном одобрении, положения, касающиеся количества, местоположения и обслуживания общественных зон. [7] : 707 Одобрение таких положений может быть выполнено одним из следующих способов: удовлетворение минимального требования к площади относительно определенного количества жилых единиц или прямого процента от общей площади; одобрение планировочного совета относительно предлагаемого местоположения общественного открытого пространства; или совместно подписанные соглашения о техническом обслуживании между жильцами — независимо от того, будет ли это муниципалитетом или организованным жилым сообществом, таким как ассоциация домовладельцев или общественный траст. [7] : 707–708 Требование этих вышеупомянутых изменений заключается в том, чтобы гарантировать, что открытые общественные земли, объекты, удобства и предметы первой необходимости содержатся в хорошем состоянии для удобства общественного использования и доступности. [8] : 92
Уличные схемы могут использоваться для изменения характера района жилого сообщества, в частности, позволяя застройщикам гибко размещать здания без необходимости придерживаться правил зонирования, не относящихся к PUD. [15] Примерами являются широкие, криволинейные и тупиковые схемы улиц. [1] Использование этих улиц, круглых схем улиц позволяет застройщикам группировать здания и максимизировать доступное открытое пространство. [16] Существующие схемы улиц и кварталов, сохранение исторических объектов и резервирование первых этажей уличных фасадов для нежилых, коммерческих целей также учитываются, когда сообщество одобряет PUD. [11] : 556
Гибкость включения множества удобств, таких как коммунальные услуги, места отдыха, школы и парки, в пределах единицы застройки является репрезентативным примером того, как нетрадиционные, евклидовы методы зонирования могут увеличить возможность смешанного использования данного участка земли. [8] : 76 Планы проектов PUD требуют баланса жилых, таких как односемейные дома и квартиры, и нежилых требований, гарантируя, что взаимодействующие лица и транспортные средства смогут безопасно и удобно перемещаться по различным зданиям, пространствам и улицам PUD. [8] : 75 Право собственности и ответственность за такие PUD могут быть как государственными, так и частными. [14]