В качестве юридического термина арендная плата за землю относится к регулярным платежам , производимым владельцем арендованной собственности фрисобственнику или вышестоящему арендатору, как того требует договор аренды . В этом смысле земельная рента возникает, когда участок земли, находящийся в полной собственности, продается на условиях долгосрочной аренды или договоров аренды. [1] Земельная рента обеспечивает доход землевладельцу. [2] В экономике земельная рента является формой экономической ренты , означающей всю стоимость, получаемую правообладателями в результате исключительного права собственности на местоположение . [3] [4]
В римском праве земельная рента ( солярий ) представляла собой ежегодную арендную плату , выплачиваемую арендатором суперфиция ( участка земли) или бессрочную аренду земли под застройку. [5] В ранней нормандской Англии арендаторы могли сдавать в аренду свое право собственности на землю, так что землевладельцы не имели никакой власти над субарендатором по сбору налогов. В 1290 году король Эдуард I издал Статут Quia Emptores , который запрещал арендаторам сдавать свои земли в аренду другим путем субинфеодации . Это создало систему замещения, при которой все интересы арендатора передавались покупателю или одаряемому, который платил арендную плату. Эта система позже перешла в общее право в Англии и была принята многими странами, берущими свое юридическое наследие из Англии.
Классические экономисты и георгисты количественно определяют земельную ренту, чтобы исследовать и уловить нетрудовой доход , называемый экономической рентой , в отличие от дохода, полученного от труда. [6]
Стоимость права собственности включает в себя:
В экономике земельная рента означает всю экономическую ценность, получаемую владельцами земли, независимо от того, производятся ли платежи явно или рента условно исчисляется . Оценщики недвижимости используют различные методики оценки. [7]
В Соединенном Королевстве права арендаторов недвижимости, сдаваемой в долгосрочную аренду с оплатой за землю, регулируются Законом о реформе аренды 1967 года для домов и Законом о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года для квартир.
В английском праве термин «земельная рента» одно время широко использовался для обозначения домов и земель, из которых выплачивается земельная рента, а также для самой ренты. [8] [ нужен неосновной источник ] Лорд Элдон заметил в 1815 году, что контекст, в котором появился этот термин, может существенно изменить его значение. [5] [9]
Современное общепринятое значение земельной ренты — это арендная плата, по которой земля сдается в аренду с целью улучшения путем строительства: т.е. арендная плата, взимаемая только за землю, а не за здания, которые будут на ней размещены. [5] Поэтому она обычно ниже, чем арендная плата, которую можно было бы получить за здание, сдаваемое в аренду на открытом рынке, и сдается на более длительный срок – не менее 21 года, но чаще 99 лет, 125 лет или даже 999 лет. .
Закон о реформе общего и арендного владения 2002 года и связанные с ним правила [10] теперь регулируют форму уведомления, которое необходимо выдать для сбора арендной платы за землю. Ранее существовала проблема с тем, что некоторые арендодатели отправляли арендаторам запутанные или нечестные требования о выплате.
По условиям договора аренды фриголдер (прямой владелец земли или имущества) предоставляет арендатору разрешение вступить во владение имуществом на определенный период времени. Этот срок может варьироваться от 21 до 999 лет, и в течение этого времени арендатор будет платить арендную плату за землю фриголдеру. Фрихолдеры арендуют недвижимость в первую очередь за первоначальную премию, уплаченную первоначальным арендатором за предоставление аренды; но, кроме того, арендная плата за землю (часто символическая сумма) будет выплачиваться в течение длительного периода, и это может быть привлекательной инвестицией с фиксированным доходом для некоторых типов инвесторов. [11] [ нужен лучший источник ] Последняя санкция, доступная арендодателю, столкнувшемуся с арендатором, нарушившим договор аренды из-за неуплаты коммунальных услуг, арендной платы за землю или административных сборов, заключается в лишении права аренды и возвращении дома во владение. или плоский. Для этого арендодатель должен сначала подать действительное уведомление в соответствии со статьей 146 Закона о собственности 1925 года — Уведомление о поиске владения. Однако арендодатель не может вручить уведомление в соответствии с разделом 146, если сумма причитающихся сборов за обслуживание, административных сборов или арендной платы за землю (или их комбинация) за исключением случаев, когда невыплаченная сумма не превышает 350 фунтов стерлингов или не состоит из суммы или не включает ее. это было выдающимся на протяжении более трех лет. [10]
Существует ряд компаний, которые специализируются на покупке земельной ренты для долгосрочных инвестиций у арендодателей, желающих продать свою земельную ренту. Обычно они сосредотачиваются на покупке возвратной ренты за землю либо ради первоначального дохода, либо ради возможности возврата основной собственности в какой-то момент в будущем. На стоимость арендной платы за землю влияет порядок пересмотра арендной платы при будущем увеличении доходов, стоимость основного имущества, оставшийся срок аренды и применимость стоимости брака . [12] [13]
Перед продажей арендной платы за землю закон обязывает стороны сделки направить уведомления по разделу V долгосрочным арендаторам. Это дает им двухмесячный период для ответа. По истечении этого срока сделка может быть продолжена в течение 12 месяцев по цене, указанной в уведомлении, или выше. Единственный случай, когда такие уведомления неактуальны, — это обмен договорами купли-продажи наземной аренды квартир до того, как будет продано 50% из них. Это позволяет передать сумму и получить взамен права на аренду земли даже после того, как все квартиры будут проданы, без индивидуальных уведомлений. Однако покупателю арендной платы следует обратить внимание на ожидающий рассмотрения контракт на право собственности.
До 2003 года Земельный кадастр фиксировал арендную плату за землю, и размер арендной платы указан в реестре прав собственности на их веб-сайте. С 13 октября 2003 года Земельный кадастр больше этого не делает, и необходима более тщательная проверка загруженного договора аренды. [14]
В прошлом арендная плата за землю обычно не была обременительной, обычно составляла около 100 фунтов стерлингов в год, и часто владельцы земли не требовали оплаты. Но в 2010-х годах девелоперы и строители часто сдавали в аренду новые дома с арендной платой за землю, достигающей 1000 фунтов стерлингов в год, с оговорками о повышении ставки, удваивающими ее каждые 5 или 10 лет. Это может привести к немедленному и/или последующему отказу в ипотеке со стороны кредиторов и их оценщиков, в результате чего недвижимость будет продаваться по цене ниже рыночной.
Арендодатели имеют право через два года продлить договор аренды на срок менее 99 лет и снизить арендную плату за землю до « перчинки », то есть близкой к нулю, но застройщики помешали этому с помощью дорогостоящих договоров аренды на срок более 150 лет, которые делают оценку – на основе арендной платы за землю и срока – вне досягаемости арендаторов, и продавать право собственности – часто до завершения разработки – эксплуататорским оффшорным компаниям. [ нужна цитата ]
Английско-валлийский «скандал с арендой земли» широко освещался в прессе. В 2016 году депутат Питер Боттомли назвал завышенную арендную плату за землю «узаконенным вымогательством». Отвечая на вопросы депутата, секретарь сообщества Саджид Джавид сказал: «Мы должны убедиться, что те злоупотребления, о которых он упомянул, искоренены, и мы продолжим делать все [мы можем]. Мы работаем с рядом заинтересованных сторон и мы, конечно, увидим, как мы можем сделать больше». [15] [16]
В июне 2018 года правительство Великобритании объявило, что порядок аренды будет реформирован: новые долгосрочные договоры аренды будут иметь нулевую арендную плату за землю. [17] Это обещание было выполнено с принятием Закона о реформе аренды (арендной платы за землю) 2022 года , который в основном запрещал арендную плату за землю, превышающую одну горошину перца в год при новых договорах аренды. [18] [19]
В шотландском законодательстве термин «земельная рента» не используется, но его место в практических целях занимает земельная годовая плата , имеющая двойное значение:
Обязанность феу в Шотландии была прекращена Законом 2000 года об отмене феодального владения и т. д. (Шотландия) .
Выкуп арендной платы за землю в Северной Ирландии регулируется Законом о земельной ренте (Северная Ирландия) 2001 года. [21]
В Ирландской Республике арендная плата за землю была характерной чертой городской жизни. В то время как большая часть законов о реформе аренды была принята для сельскохозяйственных земель (см. Ирландские законы о земле ), городским арендаторам / арендаторам было разрешено «выкупать» свою арендную плату за землю у арендодателей и, таким образом, эффективно превращать долгосрочную аренду в право собственности , совсем недавно в соответствии с законами 1978 года [22] и 2005 года. [23] Примечательно, что арендная плата за землю в Каслбаре , графство Мейо, была удержана после скандального исчезновения лорда Лукана в 1974 году. [24]
Аренда земли ( erfpachten ) распространена в Нидерландах. Однако большинство голландских муниципалитетов (включая Роттердам, Ден-Бош, Эйндховен, Харлем и Маастрихт) в настоящее время отказываются от этой системы и предлагают домовладельцам право покупать свои земельные участки. Тем не менее, некоторые из них, включая Амстердам, сохраняют договоры аренды земли, что облегчает комплексную реконструкцию, предотвращает спекуляцию землей и означает, что все сообщество получает выгоду от любого увеличения стоимости земли.
1 июля 2016 года в Амстердаме появилась возможность постоянной, а также временной и постоянной аренды земли. Домовладельцы должны были до 8 января 2020 года подать заявку на выгодных условиях для перевода своей аренды земли на бессрочную основу, что означает, что она будет индексироваться с учетом инфляции и не будет непредсказуемо повышаться в конце каждого срока. [25]
1 апреля 2008 года Гаага ввела новую систему аренды и владения. Домовладельцы могут приобрести землю за 5% от 55% стоимости застроенной земли, чтобы преобразовать свою бессрочную аренду в собственность. Для более крупных офисных и промышленных зданий площадью более 100 м 2 и площадей, которые еще не используются в настоящее время, договор аренды земли остается в силе.
В провинции Гронинген сохранился вариант, при котором существует вечное право аренды, беклемрехт (право угнетения).
В Нидерландах аренда земли регулируется Разделом 7 Книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов.
Во многих случаях долгосрочная аренда становится квалифицированными индексированными кредитами, что создает налоговые льготы.
С 2010 года банки применяют более строгие правила при выдаче ипотечного кредита на арендуемую жилую недвижимость. Только новые бессрочные договоры аренды, заключенные с 1 января 2013 года, по-прежнему имеют право на получение ипотеки. Эти контракты должны соответствовать «Банковской директиве о правах финансовой аренды» Голландской банковской ассоциации. Контракты с фиксированным сроком, например, на 30 или 49 лет, исключаются, в то время как существующие контракты с фиксированным сроком, заключенные до 1 января 2013 года, имеют право на ипотечное финансирование, при условии, что условия соответствуют критериям приемлемости Голландской банковской ассоциации. Банки решили сделать это, потому что они опасаются, что землевладелец осуществит существенное повышение, что приведет к проблемам с оплатой для арендатора. С этим ограничением все чаще сталкиваются владельцы арендованной недвижимости, желающие продать свой дом. Во многих случаях дом оказывается непригодным для продажи, поскольку новые потенциальные покупатели не могут получить финансирование.
Термин «земельная рента» применяется во многих штатах США к своего рода праву владения, созданному посредством простой субсидии в виде платы , при этом лицо, предоставляющее право, оставляет за собой и своими наследниками определенную ренту, которая представляет собой процент от денежной стоимости земли. [26]
В штате Мэриленд сохраняются положения об арендной плате за землю, главным образом в районе Балтимора . [27] Эта практика восходит к семнадцатому веку, [28] когда меньшие лорды и крепостные платили урожай и скот феодалам, чтобы арендовать землю лорда. [29] При аренде земли домовладельцы владеют только самим зданием, но они должны заплатить небольшую сумму за аренду самой земли у ее владельца. [29] Согласно законодательству Мэриленда, если арендная плата за землю не уплачивается вовремя, владелец земли может обратиться в суд и наложить залог на дом, фактически конфисковав дом у домовладельца за относительно небольшую причитающуюся сумму, [27] иногда всего 24 доллара. [30] Это произошло почти 4000 раз в Балтиморе с 2000 по 2005 год. [31] Кроме того, недвижимость с арендной платой за землю обычно оценивается примерно на 10 000 долларов меньше, чем сопоставимая недвижимость без арендной платы за землю. [29]
В 2007 году губернатор штата Мэриленд- демократ Мартин О'Мэлли представил чрезвычайный законопроект, призванный полностью запретить новую арендную плату за землю [32] и не допустить, чтобы землевладельцы конфисковывали дома у домовладельцев-правонарушителей. [33] Законопроект был принят законодательным органом. [27] Закон штата Мэриленд требует, чтобы все землевладельцы зарегистрировали право собственности на землю в штате к сентябрю 2008 года, иначе право собственности на землю автоматически прекращается. [34] По состоянию на 2008 год в Мэриленде насчитывалось около 85 000 человек. [34] Некоторые землевладельцы оспорили новые законы в суде, назвав их неконституционным изъятием собственности без справедливой компенсации. [30] [35] В 2011 году закон был признан неконституционным Апелляционным судом штата Мэриленд, высшим судом штата, поскольку он имел целью аннулировать имущественные права арендаторов. [36] Новые договоры аренды земли больше не могут быть заключены после 22 января 2007 года, [37] и владельцы земельной аренды должны зарегистрировать свои договоры аренды в Государственном департаменте оценок, чтобы получить арендную плату или подать залоговое право на невыплаченную арендную плату [38] ( хотя отсутствие регистрации больше не грозит прекращением права собственности).
На арендованной земле в Нью-Йорке расположено более сотни зданий кондоминиумов и кооперативов . Трамп Плаза сдавалась в аренду с 1983 по 2015 год, а затем была куплена правлением кооператива за 190 миллионов долларов. [39] Стэнхоуп , преобразованный в кооператив в 2005 году, имеет договор аренды с фиксированными условиями аренды сроком на 150 лет. [40] Многие договоры аренды датируются 1960-ми и 1970-ми годами, еще до того, как город стал одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире.
По словам одного нью-йоркского брокера по недвижимости, квартиры в зданиях, сдаваемых в аренду, обычно стоят «на 25…–40 процентов» дешевле, чем сопоставимые квартиры в зданиях на собственной земле, но их «предполагаемый риск» может вызвать трудности с их продажей или финансированием. . [39] [41] Ежемесячные расходы включают арендную плату за землю, поэтому они значительно выше, чем плата за здание, находящееся в собственности, и могут резко и неожиданно возрасти, если стоимость земли будет переоценена во время бума на рынке недвижимости . Теоретически истечение срока аренды земли может даже превратить акционеров/владельцев в арендаторов и обесценить их инвестиции. [39] [41]
Арендная плата за землю в штате Пенсильвания считается недвижимостью и в случае отсутствия завещания переходит к наследникам. Это услуги по аренде, а не арендная плата, [ необходимы разъяснения ] статут Quia Emptores никогда не действовал в Пенсильвании , и на них распространяются все случаи такой арендной платы. Получатель земельной ренты может закладывать , продавать или иным образом распоряжаться грантом по своему усмотрению, и пока рента выплачивается, земля не может быть продана или стоимость улучшений теряется. [26] Владелец земли может занимать ее или улучшать ее и продавать улучшения (например, постройки), сохраняя при этом право собственности на землю, и взимать с покупателя земельную арендную плату.
Поскольку земельная рента представляла собой имущество в собственность , созданное по акту и бессрочное по времени, никакая презумпция того, что она была высвобождена, по общему праву не могла возникнуть по истечении времени. Однако по закону (Закон от 27 апреля 1855 г., ст. 7) создается презумпция освобождения или погашения арендной платы , если не было сделано никаких выплат, претензий или требований в отношении арендной платы, а также не было сделано или предоставлено какое-либо заявление или подтверждение ее существования. собственником подлежащего ему помещения сроком на двадцать один год. Раньше земельная рента не подлежала погашению через определенное время, но теперь создание невыкупной земельной ренты запрещено (Ассамблея Пенсильвании 7, 22 апреля 1850 г.). [5]
Содружество Вирджиния разрешает арендную плату за жилую землю, которая определяется законом:
«Арендная плата за жилую землю» означает арендную плату или плату, уплачиваемую за использование земли, независимо от того, передается или нет право собственности на нее пользователю, или аренду земли для личных целей проживания, (i) которая уступается должником без согласия кредитора, (ii) срок действия которого превышает пятнадцать лет, включая любые права на продление по выбору должника, (iii) если должник имеет настоящее или будущее право прекратить такую земельную арендную плату и приобрести весь интерес кредитора в земле путем выплаты определенной или определяемой суммы, и (iv) когда интерес кредитора в земле является главным образом обеспечительным интересом для защиты его права на получение арендной платы или сбора. [42]
( Должником является сторона, обязанная платить, а кредитором - сторона, имеющая право на получение земельной ренты.) Размер земельной ренты может быть изменен любой из сторон один раз в пять лет, но, если стороны не договорились об ином, сумма такого изменения не может быть больше, чем процентное изменение индекса потребительских цен (или другого стандарта, предусмотренного законом) за предыдущие три года. [43] Земельная рента является залогом недвижимости. [44] Условия договора аренды земли могут быть включены в акт или иной передаточный акт по установленной законом форме. [45]
Маскин против Государственного департамента по налогам и сборам, № 140, сентябрьский срок 2010 г. (подано 25 октября 2011 г.) (судьи ХАРРЕЛЛ, Батталья, Грин, Мерфи и Барбера) (судьи Белл и Адкинс не согласны)
