Земельные фонды — это некоммерческие организации , которые владеют и управляют землей, а иногда и водами. Существует три распространенных типа земельных трастов, отличающихся друг от друга способами их юридической структуры и целями, для которых они организованы и действуют:
В Соединенных Штатах земля, принадлежащая правительству Соединенных Штатов и находящаяся в доверительном управлении индейских племен и отдельных лиц, иногда называется земельным фондом.
В Австралии земельные фонды аборигенов представляют собой тип некоммерческой организации, которая владеет правом собственности на участок земли от имени общины аборигенов и/или жителей островов Торресова пролива .
Возможная самая ранняя концепция справедливости в земле, находящейся в доверительном управлении, - это изображение этого древнего короля ( доверителя ), который возвращает собственность ее предыдущему владельцу ( бенефициару ) во время его отсутствия, подкрепленному показаниями свидетелей ( доверительного управляющего ). По сути, в этом случае король вместо более позднего государства (уполномоченного и держателя активов на высшем уровне) возвращает право собственности вместе с прошлыми доходами ( капиталом ) обратно бенефициару: [1]
По свидетельству Гиезия, слуги Елисея, что женщина была владелицей этих земель, царь возвращает ей все ее имущество. От того, что король приказывает своему евнуху вернуть женщине все ее имущество и произведения ее земли с того времени, как она ушла...
Земельные тресты существуют, по крайней мере, со времен Римской империи, но их самая яркая история относится ко временам короля Генриха VIII в Англии . В то время люди использовали земельные фонды, чтобы скрыть свое право собственности на землю, чтобы им не приходилось служить в армии или выполнять другие обязательства по землевладению. Например, старший дядя будет владеть землей своего племянника, чтобы ему не пришлось вступать в королевскую армию. Чтобы положить этому конец, король Генрих в 1536 году принял Статут об использовании . В статуте говорилось, что если одна сторона владеет землей «в пользование» или в доверительном управлении другой («бенефициара»), то юридическое право собственности передается бенефициару. Очевидно, что если бы закон имел буквальную силу, не было бы закона о трастах. Однако вскоре после принятия закона английские суды заявили, что закон применяется только в том случае, если траст был пассивным, то есть доверительный управляющий не делал ничего, кроме удержания земли. [ нужна цитата ]
В конце 19-го века в Чикаго некоторые люди поняли, что земельные фонды были бы полезны для покупки недвижимости для инвесторов для строительства небоскребов , а городские олдермены полагали, что это будет хорошим способом скрыть свою собственность на землю, поскольку им было запрещено голосовать по проекты городского строительства, когда они владели землей поблизости. Поскольку закон Англии, включая Статут о пользовании , присутствовал в законодательстве США, возник вопрос, будет ли земельный траст действительным. Этот вопрос был передан в Верховный суд штата Иллинойс . Он постановил, что если земельный траст был создан с некоторыми незначительными обязанностями доверительного собственника (например, передать собственность бенефициарам 20 лет спустя), то траст не будет считаться пассивным и будет действительным. Таким образом, земельный траст в Америке сегодня часто называют земельным трастом типа «Иллинойс» или «Земельным трастом Иллинойса». [2]
Земельные трасты активно используются в Иллинойсе уже более ста лет, а в последние десятилетия начали использоваться и в других штатах. Декларация траста осуществляется посредством «документа о доверительном управляющем» . Если траст зарегистрирован как публичный документ, он лишает всей защиты активов, обеспечиваемой формированием земельного траста. Роберт Плесс был пионером в использовании земельного фонда, который использовался многими фирмами по всей территории Соединенных Штатов с начала 1990-х годов. [ нужна цитата ]
Общинные земельные фонды ведут свою концептуальную историю от английских городов-садов, индийского движения Грамдан и израильских кооперативных сельскохозяйственных поселений, мошавов . Как отметили Роберт Суонн и его соавторы в книге «Общинный земельный фонд: новая модель землевладения в Америке» (1972): «Идеи, лежащие в основе общинного земельного фонда... имеют исторические корни» у коренных народов Америки, в до- колониальная Африка и древние китайские экономические системы. Таким образом, «цель состоит в том, чтобы «восстановить» концепцию земельного фонда, а не инициировать ее». [3]
Инвестиционный траст недвижимости представляет собой фидуциарное соглашение, согласно которому одна сторона ( доверительный управляющий ) соглашается владеть и управлять недвижимостью в интересах ограниченного числа бенефициаров . [4]
Земельные фонды, используемые в первую очередь для защиты и управления природными территориями или для сохранения продуктивных земель для производства продуктов питания или волокна, чаще всего называются фондами сохранения земель, но также могут называться «охранами земель » . Они существуют с 1891 года. Однако до 1980-х годов о фондах охраны земель не было широко известно. [5] [6] Природоохранные сообщества являются примерами таких земельных фондов.
Первый фонд природоохранных земель The Trustees of Reservations был основан в 1891 году. В 1976 году Бен Эмори, новый директор Фонда наследия побережья штата Мэн, начал обращаться к бостонскому юристу Кингсбери Брауну за советом по вопросам федерального налогообложения, связанным с природоохранными сервитутами. Эмори нанял несколько других земельных фондов в качестве клиентов для периодических налоговых писем Брауна, и возникла небольшая коммуникационная сеть земельных фондов.
Когда Конгресс рассматривал новое законодательство, касающееся налоговых вычетов сервитутов, Brandywine Conservancy, возглавляемая Биллом Селлерсом, в декабре 1979 года созвала земельные фонды с использованием сервитутов. Браун пригласил заместителя министра финансов по налоговой политике, который пригласил сотрудников IRS Стивена Смолла. Земельные фонды согласились нанять лоббистов и координировать усилия по влиянию на законодательство, добившись расширения природоохранных целей, для которых сервитуты будут подлежать вычету. [ нужна цитата ]
Тем временем, на другом конце страны, Фонд государственных земель спонсировал небольшое собрание в Сан-Франциско созданных и вновь формирующихся западных земельных фондов в феврале 1978 года .
К 1980 году существовало более 400 местных и региональных земельных фондов, большинство из которых по-прежнему находились на северо-востоке, три четверти не имели оплачиваемого персонала, а половина с годовым бюджетом менее 50 000 долларов. Большая часть земли была защищена платной собственностью, но использование природоохранных сервитутов росло. [ нужна цитата ]
Затем влияния сошлись: географическое распространение привело к изоляции новых земельных трестов; признание сложности влияния на жизненно важное законодательство; и растущее участие Кингсбери Брауна в охране земель, что привело к его желанию узнать о земельных фондах по всей стране. Движение вот-вот зародится. [ нужна цитата ]
Число земельных трестов в Соединенных Штатах неуклонно росло, причем большинство из них сформировалось в конце двадцатого века. В Канаде также работают земельные фонды (например, Nature Conservancy of Canada , Escarpment Biography Conservancy , Wildlife Preservation Canada , Edmonton & Area Land Trust , Ecotrust Canada , Georgia Bay Land Trust и Thames Talbot Land Trust), Мексике и других странах мира. в дополнение к международным земельным фондам, таким как The Nature Conservancy и World Land Trust . [ нужна цитата ]
Целью природоохранных фондов является сохранение уязвимых природных территорий, сельскохозяйственных угодий, пастбищ, источников воды, культурных ресурсов или примечательных достопримечательностей. К ним относятся огромные международные организации, такие как The Nature Conservancy или World Land Trust , а также более мелкие организации, действующие на национальном уровне, уровне штата/провинции, округа и сообщества. Природоохранные фонды часто, но не всегда, нацелены на земли, прилегающие к существующим охраняемым территориям или находящиеся внутри них. Однако земельные участки, которые особенно ценны с точки зрения природных или культурных ресурсов или являются домом для находящихся под угрозой исчезновения растений или диких животных, являются хорошими кандидатами на меры по защите. [6]
Земельные фонды сохраняют все виды земель. Некоторые защищают только сельскохозяйственные угодья или пастбища, другие – леса, горы, прерии, пустыни, среду обитания диких животных, культурные ресурсы, такие как места археологических раскопок или поля сражений, городские парки, живописные коридоры, береговые линии, водно-болотные угодья или водные пути; Каждая организация сама решает, какой тип земли защищать в соответствии со своей миссией. В некоторых районах доступ общественности крайне ограничен в целях защиты уязвимой дикой природы или восстановления поврежденных экосистем . [ нужна цитата ]
Многие охраняемые территории находятся в частной собственности, что ограничивает доступ. Однако во многих случаях земельные фонды работают над тем, чтобы в конечном итоге открыть землю в ограниченном виде для отдыха общественности в форме охоты, пеших прогулок, кемпинга, наблюдения за дикой природой, водных видов спорта или других ответственных мероприятий на свежем воздухе. [7] Часто это происходит при содействии общественных групп или государственных программ. Часть земель также используется для устойчивого сельского хозяйства или скотоводства , а также для устойчивых лесозаготовок . [5] Хотя эти цели и важны, их можно рассматривать как второстепенные по отношению к защите земель от застройки.
Для обеспечения этой защиты используется множество различных стратегий, включая прямое приобретение земли трастом. В других случаях земля останется в частных руках, но траст приобретет природоохранный сервитут на собственность, чтобы предотвратить застройку, или приобретет любые права на добычу полезных ископаемых, лесозаготовок, бурение или застройку на земле. Трасты также предоставляют финансирование, чтобы помочь частным покупателям-единомышленникам или правительственным организациям приобрести и навсегда защитить землю. [ нужна цитата ]
Как некоммерческие организации , земельные фонды полагаются на пожертвования, гранты и государственные программы приобретения земли для покрытия операционных расходов, а также приобретения земли и сервитутов. Доноры часто предоставляют денежную поддержку, но землевладельцы, заботящиеся о сохранении природы, часто жертвуют сервитут на своей земле или на самой земле. Некоторые земельные фонды также получают средства от государственных программ по приобретению, защите и управлению землей. Некоторые тресты могут позволить себе платить сотрудникам, но многие другие полностью зависят от волонтеров. Согласно Национальной переписи земельных фондов 2005 года, 31% земельных фондов сообщили о наличии хотя бы одного штатного сотрудника, 54% - все волонтеры, а 15% имеют персонал только на неполный рабочий день. [4]
Когда земля приобретается, трасты иногда сохраняют право собственности на землю навечно или продают землю третьей стороне. Этой третьей стороной часто является правительство, которое обычно добавляет землю к существующей охраняемой территории или полностью создает новую. Земельные фонды сыграли важную роль в создании в 2004 году национального парка Великие песчаные дюны в Колорадо , а также в расширении национального парка Гавайских вулканов на 50% в 2003 году. Земельные фонды также продают землю частным покупателям, обычно со строгим природоохранным сервитутом.
Земельные фонды используют множество различных инструментов в своих усилиях по защите. Земельные фонды покупают или принимают в дар землю за плату. Это означает, что землевладелец продаст земельному фонду простые проценты за плату или просто передаст принадлежащую ему землю организации. Землевладельцы также могут продать или пожертвовать природоохранный сервитут земельному фонду. [ нужна цитата ]
Землевладелец, передающий природоохранный сервитут земельному фонду, отказывается от некоторых прав, связанных с землей. Например, землевладелец мог отказаться от права на строительство дополнительных построек, сохранив за собой право выращивать сельскохозяйственные культуры. Будущие владельцы также будут связаны условиями природоохранного сервитута. Земельный фонд несет ответственность за соблюдение условий сервитута. Это делается посредством мониторинга земли. [ нужна цитата ]
Природоохранные сервитуты обеспечивают большую гибкость. Например, сервитут на собственность, содержащую редкую среду обитания диких животных, может запрещать любую застройку, тогда как сервитут на действующую ферму может разрешать добавление сельскохозяйственных построек. Сервитут может распространяться на всю собственность или на ее часть и не требует публичного доступа. Каждый природоохранный сервитут тщательно разрабатывается с учетом потребностей землевладельца, не ставя при этом под угрозу природоохранную ценность земли. [8] [ нужна страница ]
Между продажей земли или сервитутом земельному фонду существует вариант, называемый выгодной продажей. Выгодная продажа – это когда землевладелец продает имущественный интерес организации по цене ниже рыночной. Сумма стоимости между рыночной ценой и фактической ценой продажи считается пожертвованием организации. Существуют и другие стратегии по сохранению земли. [9] [ нужна страница ]
В октябре 2002 года Центр исследований собственности и окружающей среды опубликовал отчет Доминика П. Паркера под названием « Экономичные стратегии сохранения частной земли ». В этом документе определены многочисленные способы более эффективного управления земельными фондами, указывая на то, что природоохранные сервитуты и другие инструменты сохранения земель могут быть менее дорогостоящими, чем владение ими. Иногда различные права, связанные с владением землей, можно разделить. Например, природоохранная организация может купить только права на добычу нефти или полезных ископаемых, а затем сдать эти права в аренду добывающим компаниям на условиях организации. Условия могут включать требования по защите окружающей среды и выплате организации роялти за добытые материалы. На момент публикации этого отчета многие земельные трастовые организации уже использовали эти стратегии в течение многих лет. [ нужна цитата ]
Land Trust Alliance , созданный в 1981 году, оказывает техническую поддержку земельным фондам в США. Альянс проводит Национальную перепись земельных фондов, в ходе которой отслеживаются земли, охраняемые местными и региональными земельными фондами. [10] Последний [ когда? ] Перепись, проведенная в 2003 году, показала, что эти тресты защитили почти 9,4 миллиона акров (38 000 км 2 ) земли в Соединенных Штатах , что вдвое превышает 4,7 миллиона акров (19 000 км 2 ), зафиксированных в опросе 1998 года. Более 5 миллионов акров (20 000 км 2 ) из них были защищены природоохранным сервитутом в 2003 году. Хотя в перепись не включены национальные или международные земельные фонды, по оценкам LTA, еще 25 миллионов акров (100 000 км 2 ) в США были защищены этими организациями. Наибольшее количество земель, охраняемых местными и региональными трастами, находится на северо-востоке и составляет 2,9 миллиона акров (12 000 км 2 ), в то время как самым быстрорастущим регионом в период с 1998 по 2003 год был Тихоокеанский регион ( состоящий из Калифорнии , Невады и Гавайев ), с охраняемыми территориями. площадь земель увеличилась на 147% до 1,5 миллиона акров (6100 км 2 ) в 2003 году.
В Соединенных Штатах; примерно 230 000 квадратных километров (89 000 квадратных миль) (по состоянию на 2008 год) земли принадлежат правительству Соединенных Штатов и находятся в доверительном управлении индейских племен и отдельных лиц . [11]
В Австралии земельные фонды аборигенов представляют собой тип некоммерческой организации, которая владеет правом собственности на участок земли от имени общины аборигенов и/или жителей островов Торресова пролива . [12] [13]