Ипотека на основе целевого капитала — это ипотечный кредит, предоставляемый только на основе процентов , где капитал должен быть погашен одним или несколькими (обычно с низкой стоимостью) целевыми политиками . Фраза «ипотека на основе целевого капитала» используется в основном в Соединенном Королевстве кредиторами и потребителями для обозначения этой договоренности и не является юридическим термином.
У заемщика есть два отдельных соглашения: одно с кредитором для ипотеки , и одно со страховщиком для полиса целевого капитала . Соглашения являются отдельными, и заемщик может изменить любое соглашение, если пожелает. В прошлом полис целевого капитала часто принимался кредитором в качестве дополнительного обеспечения. То есть кредитор применял юридический механизм, чтобы гарантировать, что доходы от целевого капитала будут выплачены ему, а не заемщику; обычно полис назначается кредитору. Такая практика сейчас встречается редко.
Клиент платит только проценты по заемному капиталу, тем самым уменьшая ежемесячные платежи по сравнению с обычным возвратным кредитом; заемщик также платит премии в накопительный полис страхования жизни. Цель состоит в том, что выплата по накопительному полису при наступлении срока будет достаточной для погашения ипотеки в конце срока и, возможно, создаст излишек наличности.
До 1984 года соответствующие страховые контракты (включая полисы накопительного страхования) получали налоговые льготы по премиям, известные как льготы по страхованию жизни (LAPR). Это давало налоговые преимущества накопительным ипотечным кредитам по сравнению с ипотечными кредитами с погашением, пока налоговые льготы не были отменены в бюджете на март 1984 года. [1] В предыдущем году налоговые льготы по процентам по ипотеке также были сокращены введением MIRAS ( снижение налоговых льгот по процентам по ипотеке у источника ), которое ограничивало базовую ставку налога ранее неограниченную налоговую льготу по процентам. До этих изменений более крупная накопительная ипотека могла быть выгодной, поскольку, если процентная ставка оставалась постоянной, налоговые льготы по процентам, выплачиваемым по ипотеке с погашением, со временем уменьшались, тогда как проценты по полной сумме накопительной ипотеки и, следовательно, налоговые льготы, которые она привлекала, оставались неизменными до конца срока.
Дополнительным доводом в пользу эндаумента было то, что многие кредиторы взимают проценты на ежегодной основе. Это означало, что любой капитал, возвращаемый ежемесячно, не вычитается из непогашенного кредита до конца года, тем самым увеличивая реальную процентную ставку. В такой ситуации платежи в эндаумент могут выиграть от любого роста с момента инвестирования. Однако это было сбалансировано с более высокими процентными ставками, которые кредиторы обычно взимали за эндаументные ипотеки по сравнению с ипотечными кредитами с погашением. [2]
Полисы целевого капитала, продаваемые по торгам (TEP) или полисы целевого капитала, бывшие в употреблении (SHEP), являются традиционными целевыми капиталами с прибылью, которые были проданы новому владельцу в середине срока их действия. Рынок TEP позволяет покупателям (инвесторам) покупать нежелательные полисы целевого капитала по цене, превышающей выкупную стоимость, предлагаемую страховой компанией. Инвесторы заплатят больше выкупной стоимости, поскольку полис имеет большую стоимость, если он остается в силе, чем если бы он был расторгнут досрочно. Когда полис продается, все выгодоприобретательские права по полису переходят к новому владельцу. Новый владелец берет на себя ответственность за будущие страховые взносы и получает стоимость погашения, когда полис погашается, или пособие по смерти, когда умирает исходный застрахованный. Страхователи, которые продают свои полисы, больше не получают выгоду от страхового покрытия жизни и должны подумать, стоит ли им оформить альтернативное покрытие. Рынок TEP занимается исключительно традиционными полисами с прибылью. Самый простой способ определить, относится ли полис целевого капитала к этой категории, — проверить, упоминаются ли в нем паи, что указывает на то, что это полис Unitised With Profits или Unit Linked, если бонусы указаны в фунтах стерлингов и нет упоминания паев, то это, вероятно, традиционный With Profits. Другие типы полисов — «Unit Linked» и «Unitised With Profits» — имеют фактор эффективности, который напрямую зависит от текущих условий инвестиционного рынка. Они не подлежат торговле, поскольку гарантии по полису намного ниже, и нет разрыва между выкупной стоимостью и рыночной стоимостью.
Основная предпосылка использования политики целевого капитала для погашения ипотеки заключается в том, что премии плюс рост инвестиций будут достаточны для погашения кредита, когда наступит срок его погашения. К концу 1980-х годов, когда продажи ипотечных ценных бумаг были на пике, ожидаемые темпы роста политики целевого капитала были высокими (7-12% в год). К середине 1990-х годов изменение экономики в сторону более низкой инфляции заставило предположения нескольких лет назад выглядеть оптимистичными.
Примечательно, что ипотечные кредиты с вкладами продолжали расти в 1980-х годах даже после отмены скидок на страховые премии в 1984 году. Более того, их доля на рынке ипотечных кредитов сохранялась в 1990-х годах, несмотря на то, что Казначейство начало неуклонно сокращать MIRAS ( скидку на ипотечные проценты у источника ), что также работало в пользу ипотечных кредитов с выплатой только процентов, и несмотря на длительный период относительно низкой инфляции (что работало против ипотечных кредитов с выплатой только процентов). Тот факт, что впоследствии было обнаружено, что ипотечные кредиты с вкладами систематически продавались неправильно, вероятно, объясняет это расхождение. [3]
Регулирование инвестиционного консультирования и растущее понимание возможности регулирующих действий против страховщиков приводит к снижению ожидаемых темпов роста до 7,5% и в конечном итоге до 4% в год. К 2001 году продажа вкладов для погашения ипотеки фактически рассматривалась как табу. [ необходима цитата ]
Финансовые правила ввели обязательные письма с перепрогнозом, чтобы показать существующим держателям целевых фондов, какова будет вероятная стоимость их целевого капитала к моменту погашения при стандартных темпах роста.
Это, в свою очередь, привело к резкому росту жалоб на недобросовестную продажу и породило вторичную отрасль, которая «обрабатывает» жалобы от имени потребителей за определенную плату, хотя они сами могут подать жалобу бесплатно.
Во многих случаях, поскольку предупреждения о рисках не были сделаны так четко, как на сегодняшнем инвестиционном рынке, суды выносили решения против страховщика или брокера, ответственного за первоначальный совет, и требовали от них восстановить финансовое положение своих клиентов, в котором они были бы, если бы вместо этого взяли ипотеку с погашением. По состоянию на июль 2006 года британские банки и страховые компании выплатили около 2,2 млрд фунтов стерлингов в качестве компенсации. [4]
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь ){{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )