Ипотечное страхование (также известное как ипотечное поручительство и страхование жилищного кредита ) — это страховой полис , который компенсирует кредиторам или инвесторам в обеспеченные ипотекой ценные бумаги убытки из-за невыполнения ипотечного кредита . Ипотечное страхование может быть как государственным, так и частным в зависимости от страховщика. Полис также известен как гарантия возмещения убытков по ипотеке (MIG), особенно в Великобритании.
В Австралии заемщики должны выплачивать ипотечное страхование кредиторов (LMI) по ипотечным кредитам, превышающим 80% от цены покупки. [1] [ необходима цитата ]
В Сингапуре для владельцев квартир HDB обязательно иметь ипотечное страхование, если они используют баланс на своих счетах в Центральном сберегательном фонде (CPF) для оплаты ежемесячного взноса по ипотеке. Однако у них есть возможность выбрать ипотечное страхование, администрируемое Советом CPF или оговоренными частными страховщиками. [ необходима цитата ]
С другой стороны, владельцам частных домов в Сингапуре не обязательно оформлять ипотечное страхование.
Частное ипотечное страхование, или PMI, обычно требуется для большинства обычных (негосударственных) ипотечных программ, когда первоначальный взнос или позиция капитала составляет менее 20% от стоимости недвижимости. Другими словами, при покупке или рефинансировании дома с обычной ипотекой, если отношение кредита к стоимости (LTV) превышает 80% (или, что эквивалентно, позиция капитала составляет менее 20%), заемщику, скорее всего, потребуется иметь частное ипотечное страхование.
Ставки PMI могут варьироваться от 0,14% до 2,24% от основного остатка в год в зависимости от процента застрахованного кредита, LTV, фиксированной или переменной структуры процентной ставки и кредитного рейтинга . [2] Ставки могут выплачиваться единовременно, ежегодно, ежемесячно или в некоторой комбинации этих двух платежей (разделенные премии). Большинство людей платят PMI 12 ежемесячными платежами как часть ипотечного платежа.
В Соединенных Штатах платежи заемщика по PMI подлежали налоговому вычету до 2018 года.
Частное ипотечное страхование, оплачиваемое заемщиком, или BPMI, является наиболее распространенным типом PMI на современном рынке ипотечного кредитования. BPMI позволяет заемщикам получить ипотеку без необходимости вносить первоначальный взнос в размере 20%, покрывая кредитора за дополнительный риск ипотеки с высоким отношением кредита к стоимости (LTV). Закон США о защите прав владельцев жилья 1998 года позволяет заемщикам требовать аннулирования PMI, когда сумма задолженности снижается до 80% LTV. [3] Закон требует аннулирования ипотечного страхования, оплачиваемого заемщиком, по достижении определенной даты. Эта дата наступает, когда кредит должен достичь 78% от первоначальной оценочной стоимости или цены продажи, в зависимости от того, что меньше, на основе первоначального графика амортизации для кредитов с фиксированной ставкой и текущего графика амортизации для ипотечных кредитов с плавающей ставкой. При определенных обстоятельствах BPMI может быть аннулировано раньше, если обслуживающая организация закажет новую оценку, показывающую, что остаток кредита составляет менее 80% от стоимости дома из-за повышения стоимости. Обычно для этого требуется не менее двух лет своевременных платежей. Требования каждого инвестора к LTV для аннулирования PMI различаются в зависимости от возраста кредита и текущего или первоначального проживания в доме. Хотя Закон применяется только к односемейным основным местам проживания при закрытии, инвесторы Fannie Mae и Freddie Mac разрешают ипотечным сервисным центрам следовать тем же правилам для вторичных мест проживания. Инвестиционная недвижимость обычно требует более низких LTV.
Растет тенденция использования BPMI с программой Fannie Mae 3% первоначального взноса. В некоторых случаях Кредитор предоставляет заемщику кредит для покрытия стоимости BPMI.
Частное ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, или LPMI, похоже на BPMI, за исключением того, что оно оплачивается кредитором и встроено в процентную ставку ипотеки. LPMI обычно является особенностью кредитов, которые заявляют, что не требуют ипотечного страхования для кредитов с высоким LTV. Преимущество LPMI заключается в том, что общий ежемесячный платеж по ипотеке часто ниже, чем у сопоставимого кредита с BPMI, но поскольку оно встроено в процентную ставку, заемщик не может избавиться от него, когда позиция капитала достигает 22% без рефинансирования.
Как и в случае с другими видами страхования, страховой полис является частью страховой сделки. В ипотечном страховании основной полис, выданный банку или другому субъекту, владеющему ипотекой (страхователю), излагает условия и положения покрытия по страховым сертификатам. Сертификаты документируют конкретные характеристики и условия каждого отдельного кредита. Основной полис включает различные условия, включая исключения (условия отказа в покрытии), условия уведомления о дефолте кредитов и урегулирования претензий. [4] Договорные положения в основном полисе подверглись более пристальному вниманию после кризиса субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Основные полисы, как правило, требуют своевременного уведомления о дефолте, включая положения о ежемесячных отчетах, ограничениях по времени подачи иска, арбитражных соглашениях и исключениях за халатность, искажение информации и других условиях, таких как ранее существовавшие загрязнители окружающей среды. Исключения иногда содержат «положения о неоспоримости», которые ограничивают возможность ипотечного страховщика отказать в покрытии за искажение информации, приписываемое страхователю, если было произведено двенадцать последовательных платежей, хотя эти положения о неоспоримости, как правило, не применяются к прямому мошенничеству. [5]
Страхование может быть аннулировано, если имеет место искажение фактов или мошенничество. В 2009 году Окружной суд Соединенных Штатов по Центральному округу Калифорнии постановил, что ипотечное страхование не может быть аннулировано «poolwide». [5]
Ипотечное страхование началось в Соединенных Штатах в 1880-х годах, а первый закон о нем был принят в Нью-Йорке в 1904 году. Отрасль росла в ответ на пузырь на рынке недвижимости 1920-х годов и была «полностью банкротом» после Великой депрессии. К 1933 году не существовало ни одной частной компании по ипотечному страхованию. [6] : 15 Банкротство было связано с участием отрасли в «ипотечных пулах», ранней практике, похожей на секьюритизацию ипотеки . Федеральное правительство начало страховать ипотеку в 1934 году через Федеральное управление жилищного строительства и Администрацию ветеранов, но после Великой депрессии ни одно частное ипотечное страхование не было разрешено в Соединенных Штатах до 1956 года, когда Висконсин принял закон, разрешающий регистрацию первой страховой компании после Великой депрессии — Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC). За этим последовал закон Калифорнии в 1961 году, который стал стандартом для законов об ипотечном страховании других штатов. В конце концов Национальная ассоциация страховых комиссаров создала типовой закон. [7]
Макс Х. Карл, юрист по недвижимости из Милуоки, изобрел современную форму частного ипотечного страхования . В 1950-х годах Карл был разочарован временем и документами, необходимыми для получения дома, обеспеченного федеральным государственным страхованием, единственным доступным видом в то время. В 1957 году, используя 250 000 долларов, собранных у друзей и других инвесторов в его родном городе Милуоки, Карл основал Mortgage Guaranty Insurance Corporation. В отличие от многих ипотечных страховщиков, которые обанкротились во время Депрессии, MGIC страховала только первые 20 процентов убытков по невыплаченной ипотеке, тем самым ограничивая свои риски и создавая больше стимулов для сберегательных и кредитных ассоциаций и других кредиторов выдавать кредиты только тем покупателям жилья, которые могли себе их позволить. Гарантии было достаточно, чтобы побудить кредиторов по всей стране выдавать ипотечные кредиты покупателям, чьи первоначальные взносы составляли менее 20 процентов от цены дома. Доступность кредита помогла подпитать бум жилищного строительства в 1960-х и 1970-х годах. К моменту смерти Карла в 1995 году более 12 процентов ипотечных кредитов страны на сумму около 4 триллионов долларов имели частную ипотечную страховку. [8]
В 1999 году Закон о защите домовладельцев 1998 года вступил в силу в качестве федерального закона Соединенных Штатов, который требует автоматического прекращения ипотечного страхования в определенных случаях для домовладельцев, когда отношение кредита к стоимости дома достигает 78%; до принятия закона домовладельцы имели ограниченные возможности для отмены [9] и, по одной из оценок, 250 000 домовладельцев платили за ненужную ипотечную страховку. [10] Аналогичные законы штатов существовали в восьми штатах на момент его принятия; [11] в 2000 году иск Элиота Спитцера привел к возврату средств из-за несоблюдения ипотечными страховщиками закона штата Нью-Йорк 1984 года, который требовал от страховщиков прекратить взимать плату с домовладельцев после определенного момента. [12] Эти законы могут продолжать применяться; например, закон Нью-Йорка обеспечивает «более широкую защиту». [13]
Для кредитов, застрахованных Федеральным управлением по жилищному строительству , требования по аннулированию могут быть более сложными. [14]