Коммерческая недвижимость , также называемая коммерческой недвижимостью , инвестиционной недвижимостью или доходной недвижимостью , представляет собой недвижимость (здания или землю), предназначенную для получения прибыли либо от прироста капитала , либо от дохода от аренды . [1] К коммерческой недвижимости относятся офисные здания , медицинские центры, гостиницы , торговые центры , магазины розничной торговли, многоквартирные жилые дома, сельскохозяйственные земли , склады и гаражи. Во многих штатах США жилая недвижимость , содержащая более определенного количества квартир, квалифицируется как коммерческая недвижимость для целей заимствования и налогообложения.
Коммерческие здания — это здания , которые используются в коммерческих целях и включают офисные здания , склады и здания розничной торговли (например, магазины повседневного спроса , магазины « большие коробки » и торговые центры ). В городских районах коммерческое здание может сочетать в себе функции , например, офисы на уровнях 2–10 и торговую точку на этаже 1. Когда пространство, отведенное для выполнения нескольких функций, является значительным, такие здания можно назвать многофункциональными. Местные власти обычно придерживаются строгих правил коммерческого зонирования и имеют право обозначать любую зонированную территорию как таковую; предприятие должно располагаться в коммерческой зоне или зоне, хотя бы частично зонированной для торговли.
Коммерческую недвижимость принято разделять на пять категорий:
Из них только первые пять относятся к категории коммерческих зданий . Жилая доходная недвижимость может также означать многоквартирные квартиры.
Основными элементами инвестиций являются притоки и оттоки денежных средств, сроки поступления денежных средств и риск. Способность анализировать эти элементы является ключевой в предоставлении услуг инвесторам в коммерческую недвижимость.
Денежные притоки и оттоки — это деньги, которые вложены в недвижимость или получены от нее, включая первоначальную стоимость покупки и доход от продажи в течение всего срока действия инвестиций. Примером такого рода инвестиций является фонд недвижимости.
Денежные поступления включают в себя следующее:
Денежные оттоки включают в себя:
Важно знать время притока и оттока денежных средств, чтобы спрогнозировать периоды положительных и отрицательных денежных потоков. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать договор аренды из года в год. Важно уметь предсказать вероятность того, что притоки и оттоки денежных средств будут в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что сроки их будут такими, как прогнозируется, и какова вероятность того, что могут возникнуть неожиданные потоки денежных средств. и в каких количествах они могут произойти.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в США в 2018 году составила около 6 триллионов долларов. [4] Относительная сила рынка измеряется Индексом коммерческой недвижимости США , который состоит из восьми экономических факторов и рассчитывается еженедельно.
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской компании в области недвижимости, коммерческая недвижимость в США на сумму более 160 миллиардов долларов сейчас находится в состоянии дефолта , потери права выкупа или банкротства . По данным PropertyMall, британского поставщика новостей о коммерческой недвижимости, в Европе примерно половина из 960 миллиардов евро долга, обеспеченного европейской коммерческой недвижимостью, как ожидается, потребует рефинансирования в ближайшие три года. Кроме того, экономические условия, связанные с будущим повышением процентных ставок; Это может оказать новое давление на оценки , усложнить рефинансирование кредитов и затруднить обслуживание долга, что может привести к серьезным нарушениям на рынках коммерческой недвижимости.
Однако вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить в 285 миллиардов евро по данным EPRA и INREV , не говоря уже о социальных выгодах от эффективного сектора недвижимости. [5] По оценкам, коммерческая недвижимость обеспечивает около 4 миллионов рабочих мест по всей Европе.
Обычно брокер продает недвижимость от имени продавца. Брокеры, представляющие покупателей, или представители покупателей определяют недвижимость, соответствующую набору критериев, установленных покупателем. Типы покупателей могут включать собственника-пользователя, частного инвестора, компании, занимающиеся поглощениями , капитальные вложения или частные инвестиционные компании . Покупатель или его агенты проведут первоначальную оценку физической собственности, ее местонахождения и потенциальной прибыльности (если для инвестиций) или адекватности собственности для ее предполагаемого использования (если для владельца-пользователя).
Если будет установлено, что предполагаемые инвестиции соответствуют критериям покупателя, он может сообщить о своем намерении двигаться вперед с помощью письма о намерениях (LOI) . Письма о намерениях используются для изложения основных условий предложения, чтобы избежать ненужных затрат на разработку юридических документов в случае, если стороны не согласятся с условиями в их редакции. После подписания письма о намерениях обеими сторонами составляется договор купли-продажи (СРП). Не во всех сделках с коммерческой недвижимостью используется письмо о намерениях, хотя это является обычным явлением. СРП — это юридическое соглашение между продавцом и единственным заинтересованным покупателем, которое устанавливает условия и сроки продажи между покупателем и продавцом. СРП может представлять собой тщательно согласованный документ с индивидуальными условиями или стандартизированный контракт, аналогичный тем, которые используются при сделках с жилыми помещениями. [6]
После заключения СРП от покупателя обычно требуется внести депозит , который может быть возвращен при определенных условиях, в офис титульной компании или находиться на условном депонировании брокерской компании. Сделка переходит на этап комплексной проверки , на котором покупатель проводит более детальную оценку недвижимости. Договоры купли-продажи обычно включают положения, которые требуют от продавца раскрыть определенную информацию для рассмотрения покупателем, чтобы определить, являются ли условия соглашения по-прежнему приемлемыми. Покупатель может иметь право расторгнуть сделку и/или пересмотреть условия, что часто называют «непредвиденными обстоятельствами». Многие договоры купли-продажи зависят от способности покупателя получить ипотечное финансирование и от удовлетворительного рассмотрения покупателем конкретных вопросов комплексной проверки. Обычные элементы комплексной проверки включают финансовую отчетность по недвижимости , списки арендной платы, контракты с поставщиками , зонирование и законное использование, физическое и экологическое состояние, характер движения транспорта и другую информацию, необходимую для принятия покупателем решения о покупке, указанную в СРП. На конкурентных рынках недвижимости покупатели могут отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы сделать предложение более привлекательным для покупателя. СРП обычно требует от продавца своевременного предоставления продавцу информации о комплексной проверке и ограничивает время покупателя для расторжения сделки на основании результатов проверки комплексной проверки. Если покупатель прекращает сделку в течение срока комплексной проверки, депозит обычно возвращается покупателю. Если покупатель не расторг соглашение в соответствии с условиями СРП, депозитный депозит становится невозвратным, и неспособность завершить покупку приведет к тому, что средства условного депонирования будут переведены продавцу в качестве комиссии за неспособность завершить сделку. Стороны приступят к закрытию сделки по обмену денежных средств и прав собственности.
Когда сделка закрывается, могут начаться процессы после закрытия, включая уведомление арендаторов об изменении владельца, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации команде по управлению активами. [ нужна цитата ]
СМИ, связанные с коммерческой недвижимостью, на Викискладе?