Коммерческая недвижимость , также называемая коммерческой недвижимостью , инвестиционной недвижимостью или доходной недвижимостью , — это недвижимость (здания или земля), предназначенная для получения прибыли , либо от прироста капитала , либо от сдачи в аренду . [1] Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания , медицинские центры, гостиницы , торговые центры , розничные магазины, многоквартирные жилые дома, сельскохозяйственные земли , склады и гаражи. Во многих штатах США жилая недвижимость , содержащая более определенного количества единиц, квалифицируется как коммерческая недвижимость для целей заимствования и налогообложения.
Коммерческие здания — это здания , которые используются в коммерческих целях, и включают в себя офисные здания , склады и торговые здания (например, магазины у дома , магазины « биг-бокс » и торговые центры ). В городских районах коммерческое здание может совмещать функции , например, офисы на уровнях 2–10 с розничной торговлей на этаже 1. Когда пространство, выделенное для нескольких функций, является значительным, такие здания можно назвать многоцелевыми. Местные органы власти обычно поддерживают строгие правила коммерческого зонирования и имеют право обозначать любую зонированную зону как таковую; бизнес должен быть расположен в коммерческой зоне или зоне, зонированной хотя бы частично для торговли.
Коммерческую недвижимость принято делить на пять категорий:
Из них только первые пять классифицируются как коммерческие здания . Жилая доходная недвижимость может также означать многоквартирные дома.
Базовыми элементами инвестиций являются притоки денежных средств, оттоки, сроки денежных потоков и риск. Умение анализировать эти элементы является ключевым в предоставлении услуг инвесторам в коммерческую недвижимость.
Денежные притоки и оттоки — это деньги, которые вложены в недвижимость или получены из нее, включая первоначальную стоимость покупки и выручку от продажи в течение всего срока инвестиции. Примером такого рода инвестиций является фонд недвижимости.
Денежные поступления включают следующее:
Отток денежных средств включает в себя:
Важно знать сроки притока и оттока денежных средств, чтобы прогнозировать периоды положительных и отрицательных денежных потоков. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать свои договоры аренды из года в год. Важно уметь прогнозировать вероятность того, что притоки и оттоки денежных средств будут в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что сроки будут такими, как прогнозировалось, и какова вероятность того, что могут быть неожиданные денежные потоки, и в каких суммах они могут возникнуть.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах в 2018 году составила около 6 триллионов долларов. [4] Относительная сила рынка измеряется индексом коммерческой недвижимости США , который состоит из восьми экономических факторов и рассчитывается еженедельно.
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской компании по недвижимости, более 160 миллиардов долларов коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах сейчас находятся в состоянии дефолта , конфискации или банкротства . В 2024 году объем аренды офисов вырос до самого высокого уровня с 2020 года, но примерно 60% активных договоров аренды офисов вступили в силу до пандемии. [5] В Европе примерно половина из 960 миллиардов евро долга, обеспеченного европейской коммерческой недвижимостью, как ожидается, потребует рефинансирования в течение следующих трех лет, согласно PropertyMall, британскому поставщику новостей о коммерческой недвижимости. Кроме того, экономические условия, связанные с будущим повышением процентных ставок, которые могут оказать новое давление на оценки , усложнить рефинансирование кредитов и затруднить обслуживание долга, могут вызвать серьезные нарушения на рынках коммерческой недвижимости.
Однако вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить в 285 млрд евро по данным EPRA и INREV , не говоря уже о социальных выгодах эффективного сектора недвижимости. [6] По оценкам, коммерческая недвижимость обеспечивает около 4 млн рабочих мест по всей Европе.
Обычно брокер занимается маркетингом недвижимости от имени продавца. Брокеры, представляющие покупателей или представителей покупателей, определяют недвижимость, соответствующую набору критериев, установленных покупателем. Типы покупателей могут включать владельца-пользователя, частного инвестора, приобретения , капитальные инвестиции или частные инвестиционные компании . Покупатель или его агенты выполняют первоначальную оценку физической недвижимости, местоположения и потенциальной прибыльности (если для инвестиций) или соответствия недвижимости предполагаемому использованию (если для владельца-пользователя).
Если будет установлено, что предполагаемые инвестиции соответствуют критериям покупателя, он может сообщить о своем намерении двигаться вперед с помощью письма о намерениях (LOI) . Письма о намерениях используются для изложения основных условий предложения, чтобы избежать ненужных затрат на составление юридических документов в случае, если стороны не согласятся с условиями в том виде, в котором они были составлены. После того, как письмо о намерениях подписано обеими сторонами, составляется договор купли-продажи (PSA). Не все сделки с коммерческой недвижимостью используют письмо о намерениях, хотя это распространено. PSA — это юридическое соглашение между продавцом и одним заинтересованным покупателем, которое устанавливает условия, положения и сроки продажи между покупателем и продавцом. PSA может быть документом с жесткими условиями переговоров или может быть стандартизированным договором, аналогичным тем, которые используются в сделках с жилой недвижимостью. [7]
После заключения PSA покупатель обычно должен предоставить депозитный депозит, который может быть возвращен при определенных условиях, в офис компании, владеющей титулом, или храниться брокерской компанией на депозитном счете. Сделка переходит на этап комплексной проверки , на котором покупатель проводит более подробную оценку имущества. Договоры купли-продажи обычно включают положения, требующие от продавца раскрытия определенной информации для проверки покупателем, чтобы определить, приемлемы ли по-прежнему условия соглашения. Покупатель может иметь право расторгнуть сделку и/или пересмотреть условия, часто называемые «условиями». Многие договоры купли-продажи зависят от способности покупателя получить ипотечное финансирование и удовлетворительного рассмотрения покупателем определенных пунктов комплексной проверки. Обычные пункты комплексной проверки включают финансовую отчетность по имуществу , списки арендной платы, договоры с поставщиками , зонирование и юридическое использование, физическое и экологическое состояние, схемы движения и другую соответствующую информацию для решения покупателя о покупке, указанную в PSA. На конкурентных рынках недвижимости покупатели могут отказаться от условий, чтобы сделать предложение более привлекательным для покупателя. PSA обычно требует от продавца своевременно предоставить продавцу информацию о должной осмотрительности и ограничивает время покупателя на расторжение сделки на основе результатов проверки должной осмотрительности. Если покупатель расторгает сделку в течение срока проверки должной осмотрительности, депозит эскроу обычно возвращается покупателю. Если покупатель не расторгнул соглашение в соответствии с условиями PSA, депозит эскроу становится невозвращаемым, и невыполнение покупки приведет к тому, что средства депозита эскроу будут переведены продавцу в качестве платы за невыполнение закрытия. Стороны приступят к закрытию сделки, в которой происходит обмен средствами и правом собственности.
После закрытия сделки могут начаться последующие процессы, включая уведомление арендаторов о смене собственника, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации команде по управлению активами. [ необходима цитата ]
Медиа, связанные с коммерческой недвижимостью на Wikimedia Commons