The St. Joe Company — компания по застройке земель со штаб-квартирой в Панама-Сити-Бич , Флорида. Основанная в 1936 году и до 1966 года известная как St. Joe Paper Company , компания по-прежнему управляет лесозаготовительным подразделением, но в основном занимается развитием недвижимости и управлением активами. Земельные владения компании сосредоточены на северо-западе Флориды, причем подавляющее большинство из них расположено в округах Бэй и Уолтон. Из 110 500 акров, принадлежащих компании St. Joe Company и подпадающих под план сектора Бэй-Уолтон, 53 000 акров были переданы компанией под консервацию. Компания осваивает свою землю для различных целей, включая жилые кварталы, гостиницы, многоквартирные дома, сдаваемые в аренду коммерческие помещения, офисные здания и медицинские учреждения, среди прочего. [2]
Компания St. Joe (тогда St. Joe Paper Company) была основана в 1936 году и в какой-то момент была вторым по величине частным землевладельцем в штате Флорида, владевшим более чем миллионом акров собственности в штате. Со временем недвижимость в других частях штата была продана, поскольку Компания начала концентрироваться на стратегических земельных владениях на северо-западе Флориды.
Компания St. Joe перешла от бумажной/промышленной деятельности к освоению земель, а в 2010 году перенесла свои корпоративные офисы из Джексонвилля , штат Флорида, в район округа Уолтон / Бэй, чтобы быть ближе к большинству своих будущих девелоперских холдингов.
В 2010 году международный аэропорт Северо-Западная Флорида-Бичес (ECP) открылся на 4000 акрах земли, подаренной компанией St. Joe Company. В то время заменяемый старый аэропорт обслуживал около 300 000 пассажиров в год. В 2022 году через ECP перелетело около 1,5 миллиона пассажиров.
В 2014 году компания St. Joe продала AgReserves более 380 000 акров земли за 562 миллиона долларов, сохранив за собой стратегические земельные владения, сосредоточенные на северо-западе Флориды.
В конце концов, в 2020 году, штаб-квартира компании переехала в недавно построенный корпоративный офис в офисном парке Beckrich на бульваре Р. Джексона. в Панама-Сити-Бич.
Сегодня большая часть земельных владений компании St. Joe Company находится в районе округа Бэй/Уолтон, 110 500 акров из которых застраиваются в соответствии с 50-летним планом, а 53 000 акров находятся под консервацией.
В настоящее время общая площадь земельных владений компании St. Joe Company на северо-западе Флориды (включая территории за пределами плана сектора Бэй-Уолтон) составляет около 171 000 акров.
50-летний план сектора Бэй-Уолтон дает компании St. Joe Company законные права на строительство более 170 000 жилых домов, более 22 миллионов квадратных футов торговых, коммерческих и промышленных площадей и более 3000 гостиничных номеров на принадлежащих ей землях. в округах Бэй и Уолтон.
Основной деятельностью компании St. Joe Company является развитие своих земельных владений на северо-западе Флориды. При этом он также помещает десятки тысяч акров земли под постоянную консервацию. Компания делит свои девелоперские проекты на три основных сегмента: жилой, коммерческий и гостиничный. Помимо девелоперской деятельности, Компания управляет множеством активов в коммерческом и гостиничном сегментах.
Деятельность компании St. Joe Company в области жилищного строительства включает в себя в основном жилые кварталы для одной семьи, активные сообщества для взрослых и жилье для рабочих.
Развитие прибрежного района WaterColor было завершено в 2022 году. Сообщество WaterColor включает более 1000 резиденций, отель на 67 номеров, магазины и рестораны, а также многочисленные парки, расположенные на площади более 499 акров.
Следуя за сообществом WaterColor, Сент-Джо разработал курортные поселки Watersound Beach и соседний Watersound West Beach. Жилые поселки, которые компания продолжает развивать на новых этапах, включают Watersound Origins в округе Уолтон, Флорида, Breakfast Point в Панама-Сити-Бич, Уорд-Крик в округе Бэй, Флорида, и WindMark Beach — спроектированный мастером поселок недалеко от Порт-Сент-Джо, Флорида, среди другие.
Совместно с партнером по совместному предприятию Minto Communities USA в 2020 году Сент-Джо заложил основу для Latitude Margaritaville Watersound, тематического сообщества Джимми Баффета-Баффета для людей 55 лет и старше. В 2022 году сообщество отпраздновало свою 1000-ю продажу дома. [3] Первый этап строительства сообщества Latitude Margaritaville Watersound запланирован на 3500 домов, за ним последуют дополнительные этапы. [4]
В ответ на нехватку жилья, вызванную разрушениями от урагана «Майкл» в 2018 году, компания St. Joe Company начала строительство трех новых поселений в восточной части округа Бэй, штат Флорида: Колледж-Стейшн, Парк-Плейс и Титус-Парк. [5] С тех пор в каждом из этих сообществ развивались дополнительные этапы, уступающие место большему количеству домов. [6]
Компания St. Joe владеет несколькими гостиничными активами на северо-западе Флориды. В популярных городах пляжного отдыха Панама-Сити-Бич и округе Саут-Уолтон, штат Флорида, расположено несколько отелей Сент-Джо, в том числе WaterColor Inn, Watersound Inn, The Pearl Hotel, The Lodge 30A, Home2 Suites by Hilton, Camp Creek Inn, Hilton Garden Inn. Аэропорт Панама-Сити, Homewood Suites Panama City Beach, Hotel Indigo Panama City Marina и Embassy Suites by Hilton Panama City Beach Resort. По состоянию на 31 декабря 2023 года у компании был еще один отель, который она планирует открыть в 2024 году. На данный момент в портфеле компании 1177 гостиничных номеров. Как только строящийся отель будет завершен, их общее число увеличится до 1298. [7]
В феврале 2023 года компания открыла The Lodge 30A, бутик-отель на 85 номеров в Сигроув-Бич, Флорида. В апреле 2023 года компания St. Joe Company открыла курортный отель Embassy Suites by Hilton Panama City Beach с 255 гостевыми люксами, несколькими ресторанами, помещениями для встреч и конференций, а также открытой приемной на 5-м этаже с видом на Мексиканский залив. Отель Home2 Suites by Hilton на 107 номеров в Санта-Роза-Бич, Флорида, открылся в мае 2023 года. В июне 2023 года открылся отель Indigo Panama City Marina со скай-баром на верхнем этаже и рестораном с полным спектром услуг, из которого открывается беспрепятственный вид на Сент-Луис. Эндрюс Бэй. Отель в центре Панама-Сити, штат Флорида, находится в процессе восстановления после значительного ущерба, нанесенного во время урагана «Майкл» в 2018 году. Camp Creek Inn открылся в июне 2023 года. Эта бутик-отель на 75 номеров расположена на территории Watersound Club, частного клуба Сент-Джо. членский клуб. Отель Camp Creek Inn расположен рядом с полем для гольфа Camp Creek и новым клубным проектом инфраструктуры, который открылся в апреле 2023 года и включает в себя бассейны, площадки для тенниса и пиклбола, оздоровительный центр, рестораны, игровую площадку, спортивные площадки и другие удобства, доступные членам клуба. и гости Camp Creek Inn. [6] В 2023 году отели Сент-Джо принимали гостей из всех 50 штатов. [8]
Кроме того, члены клуба Watersound получают доступ к игре в гольф на двух полях клуба: поле для гольфа Shark's Tooth и поле для гольфа Camp Creek. Участникам также доступен обширный пляжный клуб с несколькими бассейнами, теннисными кортами и ресторанами, а также частный пляж длиной более 1000 футов в Мексиканском заливе. [9] По состоянию на декабрь 2023 года в состав Watersound Club входили представители 40 штатов. [10]
Две пристани Сент-Джо были разрушены во время урагана «Майкл» в 2018 году. В 2022 году компания завершила реконструкцию двух пристаней и вновь открыла их под названиями Point South Marina — Port St. Joe и Point South Marina — Bay Point. Всего в пристанях имеется 427 причалов для лодок. [11]
Компания St. Joe владеет и арендует разнообразные коммерческие помещения, большая часть которых расположена рядом с жилыми комплексами компании и гостиничными активами. Сдаваемые в аренду коммерческие площади компании включают торговые центры, помещения легкой промышленности, склады и торговые помещения общей площадью около 1 миллиона квадратных футов, в основном расположенные в округах Бэй и Уолтон. [12]
Принадлежащий компании VentureCrossings Enterprise Centre, промышленный парк недалеко от международного аэропорта Северо-Западная Флорида-Бичес, занимает площадь более 300 000 квадратных футов. Компания построила несколько коммерческих парков на северо-западе Флориды и исторически продавала участки третьим лицам. В некоторых случаях St. Joe строит в своих коммерческих парках здания легкой промышленности и складские помещения и сдает их в аренду.
Торговые центры Lifestyle составляют значительную часть портфеля арендуемых площадей Сент-Джо. Pier Park North в Панама-Сити-Бич имеет более 320 00 квадратных футов арендуемой площади, которая была на 100% сдана в аренду по состоянию на 31 декабря 2023 года. Компания активно развивает два дополнительных центра образа жизни. Центр города Watersound, расположенный у входа в сообщество Watersound Origins, имел около 89 000 квадратных футов арендуемой площади, а еще 50 000 квадратных футов находились в стадии строительства. Работы по развитию ведутся в Watersound West Bay Center, запланированном центре образа жизни, расположенном у входа в поселок Latitude Margaritaville Watersound. При строительстве Watersound West Bay Center планируется выделить до 500 000 квадратных футов арендуемой площади. [6]
Первым жилым комплексом компании стал Pier Park Crossings, жилой комплекс на 360 квартир, расположенный в нескольких минутах ходьбы от торгового и развлекательного центра Pier Park в Панама-Сити-Бич. [13] За ним последовали и другие жилые комплексы, в том числе Watersound Origins Crossings, Sea Sound Apartments и North Bay Landing. По состоянию на 30 июня 2023 г. у Компании насчитывалось 1024 многоквартирных дома, еще 359 находились в стадии строительства. [7] Сент-Джо также владеет жилым комплексом на 107 квартир и строится жилой комплекс на 148 квартир, открытие которого запланировано на осень 2023 года. [6]
В 2022 году компания St. Joe вместе с Tallahassee Memorial Health Care и Медицинским колледжем Университета штата Флорида заложила основу для строительства медицинского кампуса в Панама-Сити-Бич, Флорида. Первая фаза проекта включает в себя здание медицинского офиса площадью 80 000 квадратных футов. В планы на будущее входит строительство больницы на 100 коек и дополнительных медицинских офисов. [14]
Деятельность компании St. Joe Company по развитию включает в себя долгосрочную и масштабную программу сохранения природы. План сектора Бэй-Уолтон компании, утвержденная основа для обозначения землепользования, включает более 50 000 акров охраняемых территорий в пределах плана площадью 110 500 акров. [15] Большая часть этих усилий направлена на защиту качества местных водных путей. В соответствии с планом сектора Бэй-Уолтон Сент-Джо защищал почти всю береговую линию Вест-Бэй, а также ручьи и притоки, впадающие в него. Другие усилия по защите значимых для региона природных ресурсов включают ответственное управление земельными ресурсами и лесозаготовками на своих земельных участках. Компания регулярно проводит предписанные пожары на суше, чтобы снизить угрозу лесных пожаров и способствовать оздоровлению лесов. Компания работала с агентствами, в том числе со Службой охраны рыболовства и дикой природы США, для защиты уязвимых видов, включая красного дятла-кокарды, плосколесную саламандру и черепаху-суслика.
Компания St. Joe пожертвовала землю для двух спортивных парков ( парк Фрэнка Брауна и спортивный комплекс Панама-Сити-Бич) и двух школ ( средняя школа Арнольда и Академия А. Гэри Уолсингема) в Панама-Сити-Бич. Земля, ранее принадлежавшая компании St. Joe Company, была продана городу Панама-Сити-Бич для создания заповедника Панама-Сити-Бич площадью 2900 акров. В округе Уолтон компания St. Joe пожертвовала землю по адресу 7800 US Hwy 98 в Мирамар-Бич, где была построена больница Вознесения Священного Сердца Изумрудный Берег , и помогла создать школу STEAM под названием «Инновационный центр Магнита» на земле и с помещениями, ранее использовавшимися в качестве Корпоративный офис компании по адресу: S. Watersound Parkway, 133.
Компания была основана Эдвардом Боллом в 1936 году как часть Завещательного фонда Альфреда И. Дюпона . Убежденный сторонник сегрегации Болл был зятем Дюпона, а также был связан с политической группой демократов Флориды, известной как « Банда свиных отбивных ». [16] [17] [18] До официального учреждения компании траст уже начал покупки земли в 1923 году. [19] Во время земельного бума в Южной Флориде компания приобрела еще дешевую землю во Флориде Панхандл . В 1933 году Дюпон приобрел Северную железную дорогу Апалачикола . [ нужна цитата ]
Северная железная дорога Апалачиколы расширила свою сеть от Чаттахучи до Порт-Сент-Джо, штат Флорида , в 1910 году, надеясь воспользоваться увеличением морской торговли через Панамский канал . Однако, когда разразилась Великая депрессия , бизнес значительно упал. Дюпон приобрел переживающую трудности железную дорогу и планировал использовать ее инфраструктуру для строительства бумажной фабрики , что привело к основанию компании St. Joe Company.
Дюпон разработал тщательно продуманный план развития своего фабричного города как «Модельного города Юга», но умер, не успев завершить его. Его зять, Эд Болл, взял под свой контроль компанию Сент-Джо в 1935 году, но так и не действовал в соответствии с генеральным планом города.
Строительство началось в 1936 году, а с 1938 по 1996 год компания управляла бумажной фабрикой в Порт-Сент-Джо под названием St. Joe Paper Company. [20] С 1938 по 1974 год компания St. Joe Paper сбрасывала сточные воды с завода в необлицованное водохранилище в районе Хайленд-Вью [21] и заливе Сент-Джо. Покупка земли продолжалась на протяжении 1940-х и 1950-х годов, часто по цене «всего лишь долларов за акр» [19] , и в конечном итоге Сент-Джо владел более чем одним миллионом акров (4000 км 2 ). Компания оживила местную экономику после Великой депрессии, трудоустроив тысячи людей на своей бумажной фабрике, но нанесла ущерб окружающей среде. Комбинат выделял сернистые выхлопы от сульфатной варки целлюлозы и диоксины — непреднамеренный токсин, образующийся в процессе отбеливания хлором, используемом для производства белой целлюлозы.
К 1950-м годам компания забирала 35 миллионов галлонов воды в день из водоносного горизонта Флориды , что серьезно истощило уровень грунтовых вод . Компания St Joe Paper также вырубила миллионы акров старовозрастных лесов , занимаясь лесоводством , чтобы засадить эти территории косой сосной . Эта практика уничтожила местные насаждения длиннолистной сосны , сократив этот вид до «2 процентов от прежнего ареала». Из-за этого Министерство внутренних дел США объявило некоторые части региона экосистемой, находящейся под угрозой исчезновения . [20]
Бумажная фабрика была наиболее прибыльной в 1960-х годах, когда продукция продавалась напрямую принадлежащим компании фабрикам по производству коробок. Однако длительный период простоя (9 месяцев) из-за рыночных условий в 1996 году ознаменовал начало конца комбината. Спустя почти шестьдесят лет Сент-Джо решил уйти из бумажного бизнеса. В 1996 году завод был продан компании Florida Coast Paper за 390 миллионов долларов, и эта компания могла работать и производить бумагу до тех пор, пока рынок тарного картона не пришел в упадок. Florida Coast Paper закрыла фабрику 16 августа 1998 года [22] и больше не открывалась. К 2003 году мельница исчезла. [23]
После демонтажа бумажной фабрики компания St. Joe вернулась в город в 2008 году, чтобы представить план стоимостью 344 миллиона долларов по строительству бывшей фабрики, которая была похожа на идеализированный южный город Альфреда Дюпона – интегрированный город с высококлассными жилыми районами, развлечениями и развлечениями. места, процветающий порт и разнообразная экономика. Штат Флорида изменил маршрут US 98 вглубь страны, чтобы разрешить строительство прибрежной собственности, которая впоследствии станет поселком Уиндмарк-Бич. [18]
Сент-Джо приобрел компанию Talisman Sugar Company в 1972 году, которая включала почти 50 000 акров (200 км 2 ) в округах Палм-Бич и Хендри в Эверглейдс . Сент-Джо получил негативную огласку своего бизнеса по производству сахарного тростника на юге Флориды со стороны профсоюзов и экологических групп, в том числе со стороны Сезара Чавеса из United Farm Workers . [20]
Кроме того, давление по поводу ущерба окружающей среде побудило компанию заключить сделку с федеральным правительством и штатом Флорида о продаже своего сахарного бизнеса в рамках проекта восстановления Эверглейдс ; В 1999 году Флорида заплатила 133,5 миллиона долларов компании St. Joe Co. за сахарную плантацию Талисман площадью 50 960 акров (206,2 км 2 ). [24] В рамках сделки компания продолжала использовать землю еще в течение пяти лет, в течение которых она заключила контракт на землю с компанией Florida Crystals и другими производителями сахара. [20] [25] Чтобы использовать некоторые части собственности Талисмана, которые не были смежными, был необходим обмен землями с другими производителями сахара. [26]
Некоторые из самых прибыльных сделок Сент-Джо были заключены в результате продажи заповедных земель государству. В общей сложности около 90 000 акров (360 км 2 ) были куплены государством за 182 миллиона долларов. [20] В среднем это составляет более 2000 долларов за акр.
После смерти Болла в 1981 году компания начала продавать свои промышленные предприятия и сосредоточиться на освоении земель. Как застройщик, Сент-Джо зарекомендовал себя как обслуживающий более «состоятельную» клиентуру. [20] Пит Раммелл , бывший председатель Walt Disney Imagineering , был нанят в 1997 году, чтобы возглавить бизнес в сфере недвижимости, и стал председателем и генеральным директором. Также в 1997 году St. Joe приобрела Arvida Corporation . [27]
В 2003 году Сент-Джо построил корпоративную штаб-квартиру площадью 140 000 кв. футов (13 000 м 2 ) на реке Сент-Джонс в центре Джексонвилля. При закладке фундамента Раммелл сказал: «Это важная веха для нас. доходов от города Джексонвилл, но это важно для того, кто мы и что мы есть». [28] Штаб-квартира компании оставалась в Джексонвилле до 2010 года, когда она переехала в Уотерсаунд, штат Флорида.
Компания работает в четырех сегментах:
Во время национального спада на рынке недвижимости в середине 2000-х годов, вызванного Великой рецессией , продажи компании пострадали, а прибыль упала на 60 процентов в 2006 году . на рынке жилищного строительства и продала свои офисные активы [30], в том числе штаб-квартиру корпорации, построенную в 2003 году.
В конце 1900-х годов Сент-Джо начал продавать лесные земли в сельской местности, решив сосредоточиться на общественном и коммерческом развитии. Раммелл ушел в августе 2008 года, и на посту председателя правления его заменил Хью Дерден. Дерден также был председателем Фонда завещаний Альфреда И. Дюпона с 2005 года .
В декабре 2009 года компания признала продажу двух крупных проектов с убытком, которые они охарактеризовали как «нестратегические». Сделки были направлены на то, чтобы воспользоваться федеральными налоговыми правилами в отношении убытков от продажи активов. [31]
18 марта 2010 года компания объявила о планах переместить свою штаб-квартиру на территорию недалеко от международного аэропорта Норт-Западная Флорида-Бичес, когда в 2011 году истечет срок их аренды. Большая часть земли компании расположена на территории, и ее успех зависит от развития там. [32]
В конце февраля 2011 года Сент-Джо объявил, что Бритт Грин подала в отставку с поста генерального директора и президента компании. Крупнейший акционер компании Fairholme не согласился с планами руководства по развитию активов и попытался заменить некоторых членов совета директоров. Грин и трое других членов подали в отставку, и их заменили два сотрудника Fairholme и бывший губернатор Флориды Чарли Крист . [33]
В 2013 году компания St. Joe продала 382 834 акра земли компании AgReserves в округах Бэй, Калхун, Франклин, Гадсден, Галф, Джефферсон, Леон, Либерти и Вакулла. [34]
Компания начала рекламировать регион Панхэндл как «Великий Северо-Запад Флориды» и была основной движущей силой планов по переезду и значительному расширению международного аэропорта округа Панама-Сити-Бэй в надежде, что более крупный аэропорт привлечет более богатых покупателей жилья. Чтобы привлечь Southwest Airlines , компания St. Joe согласилась предоставить гарантию в размере 26 миллионов долларов для покрытия любых убытков Southwest Airlines в течение полных трех лет, чтобы заставить их взять на себя обязательства по обслуживанию. [35] Позже компания Southwest стала настолько успешной, что попросила Сент-Джо освободить гарантию, чтобы они могли снять ограничения на маршруты полетов в аэропорт. Сент-Джо так и не пришлось платить по этой гарантии. Идея аэропорта вызвала враждебность со стороны некоторых местных налогоплательщиков (56% выступили против нее на необязательном референдуме), которые финансировали проект, и экологических групп, которые шесть раз подали в суд на Сент-Джо. [36] Жители указали на тот факт, что в Сент-Джо уже был 50-летний план развития территории площадью 100 000 акров, основанный на аэропорте, и такие цитаты, как «Силиконовая долина была в глуши… Мы думаем, что сможем сделать то же самое." от Бритта Грина, президента компании, как доказательство того, что компания действовала только ради себя, строя аэропорт стоимостью более 300 миллионов долларов. [35] Сент-Джо владеет около 78 000 акров (320 км 2 ) земли в районе, прилегающем к новому аэропорту, и объявил о планах построить 5800 домов и 4 300 000 квадратных футов (400 000 м 2 ) коммерческих площадей.
Компания также предложила пожертвовать около 40 000 акров (160 км 2 ) на сохранение. [29] Проект вызвал значительную оппозицию, в том числе налогоплательщиков и экологические группы, которые отметили, что нынешний аэропорт работает только на половину своей мощности — с 12 вылетающими рейсами в день — и утверждают, что новый объект принесет пользу в первую очередь одному застройщику. , за счет налогоплательщика. Строительство нового аэропорта было одобрено, и в 2009 году началось строительство на участке площадью 4000 акров (16 км 2 ), подаренном Сент-Джо. [32] Во время строительства даже небольшие дожди создавали оползни, которые смывали осадки в окружающие водно-болотные угодья, в результате чего качество воды ухудшалось. К маю 2009 года проект уже накопил почти 400 000 долларов штрафов за 72 нарушения качества воды и засыпку водно-болотных угодий без разрешения. [36] Кроме того, компания Phoenix Construction Services, построившая аэропорт, уже была оштрафована в прошлом за засыпку водно-болотных угодий или за попадание нефильтрованных стоков в водные пути в нарушение экологических разрешений; Общая сумма штрафов составила почти 2 миллиона долларов в виде экологических штрафов. [37] Международный аэропорт Северо-Западная Флорида-Бичес открылся 23 мая 2010 года к северо-западу от Панама-Сити.
После завершения строительства новый аэропорт использовался гораздо интенсивнее, чем старый. Например, в году, закончившемся 26 июня 2012 года, в аэропорту выполнялось 47 604 полетов самолетов, в среднем 130 в день: 47% авиации общего назначения, 23% военной авиации, 16% авиакомпаний и 15% воздушного такси. Тогда в этом аэропорту базировалось 110 самолетов: 78% одномоторных, 14% многомоторных и 8% реактивных. [38]
В 2021 году ECP установила новый рекорд по количеству пассажиров, сообщив об общем количестве пассажиров за год 1 598 492 человека. [39] За последний полный год работы старый аэропорт Панама-Сити (PFN) принял всего 313 000 пассажиров. [40]