Коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости приобретаемого актива ( LTV ) — это финансовый термин, используемый кредиторами для выражения соотношения суммы кредита к стоимости приобретаемого актива.
В сфере недвижимости этот термин обычно используется банками и строительными обществами для обозначения соотношения первой ипотечной линии в процентах от общей оценочной стоимости недвижимости . Например, если кто-то берет в долг 130 000 долларов , чтобы купить дом стоимостью 150 000 долларов , то соотношение LTV будет130 000–150 000 долларов США или 130 000 долларов США/150 000 долларов США , или 87%. Оставшиеся 13% представляют собой «стрижку» кредитора , в сумме составляющие 100% и покрываемые за счет капитала заемщика. [ сомнительно – обсудить ] Чем выше коэффициент LTV, тем рискованнее кредит для кредитора.
Стоимость недвижимости обычно определяется оценщиком , но лучшей мерой является сделка на равных условиях между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом. Обычно банки используют меньшую из оценочной стоимости и цены покупки, если покупка была «недавней» (в течение 1–2 лет) .
Кредит к стоимости является одним из ключевых факторов риска , которые кредиторы оценивают при отборе заемщиков для ипотеки. Риск дефолта всегда находится на переднем плане решений о кредитовании, и вероятность того, что кредитор понесет убытки, увеличивается по мере уменьшения суммы капитала . Таким образом, по мере увеличения коэффициента LTV кредита, квалификационные требования для определенных ипотечных программ становятся намного более строгими. Кредиторы могут потребовать от заемщиков кредитов с высоким LTV купить ипотечное страхование , чтобы защитить кредитора от дефолта покупателя, что увеличивает стоимость ипотеки.
Низкие коэффициенты LTV (ниже 80%) могут повлечь за собой более низкие ставки для заемщиков с низким уровнем риска и позволяют кредиторам рассматривать заемщиков с более высоким уровнем риска, например, с низким кредитным рейтингом , предыдущими просроченными платежами в истории ипотеки, высоким отношением долга к доходу , высокими суммами кредита или требованиями к выдаче наличных , недостаточными резервами и/или отсутствием дохода. Однако LTV выше 80% может повлечь за собой требования по ипотечному страхованию, что, в свою очередь, предложит заемщику более низкую процентную ставку. Более высокие коэффициенты LTV в первую очередь зарезервированы для заемщиков с более высоким кредитным рейтингом и удовлетворительной историей ипотеки. Полное финансирование, или 100% LTV, зарезервировано только для самых кредитоспособных заемщиков. Кредиты с коэффициентами LTV выше 100% называются подводными ипотечными кредитами.
Комбинированное отношение кредита к стоимости (CLTV) — это доля кредитов ( обеспеченных недвижимостью ) по отношению к ее стоимости . Термин « комбинированное отношение кредита к стоимости» добавляет дополнительную специфичность к базовому отношению кредита к стоимости, которое просто указывает на отношение между одним основным кредитом и стоимостью недвижимости. Когда добавляется «комбинированное», это указывает на то, что дополнительные кредиты на недвижимость были учтены при расчете процентного соотношения.
Совокупный основной баланс всех ипотечных кредитов на недвижимость, деленный на ее оценочную стоимость или покупную цену, в зависимости от того, что меньше. Различение CLTV и LTV позволяет идентифицировать кредитные сценарии, включающие более одной ипотеки. Например, недвижимость стоимостью $100 000 с одной ипотекой $50 000 имеет LTV 50%. Аналогичная недвижимость стоимостью $100 000 с первой ипотекой $50 000 и второй ипотекой $25 000 имеет совокупный ипотечный баланс $75 000. CLTV составляет 75%.
Комбинированное отношение кредита к стоимости — это сумма, добавляемая к отношению кредита к стоимости, которая просто представляет собой ипотеку или кредит первой позиции в процентах от стоимости недвижимости.
В Соединенных Штатах соответствующие кредиты , которые соответствуют рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac по андеррайтингу, ограничены коэффициентом LTV, который меньше или равен 80%. Соответствующие кредиты выше 80% разрешены, но обычно требуют частного ипотечного страхования . Существуют также другие варианты кредитов LTV более 80%. Федеральное управление жилищного строительства (FHA) страхует кредиты на покупку до 96,5%, а Министерство по делам ветеранов США и Министерство сельского хозяйства США гарантируют кредиты на покупку до 100%.
Недвижимость с более чем одним залогом, например, вторым залогом, подчиняется критериям комбинированного кредита к стоимости (CLTV). CLTV для недвижимости стоимостью $100 000 с первой ипотекой в размере $50 000 и кредитной линией под залог жилья ( HELOC ) в размере $10 000 будет составлять 60% ( $50 000 + $10 000 )/ $100 000. LTV для автономных вторых и кредитной линии под залог жилья будет представлять собой остаток кредита в процентах от оценочной стоимости. Однако для того, чтобы измерить рискованность заемщика, следует рассмотреть всю непогашенную ипотечную задолженность.
В австралийском финансовом контексте отношение кредита к стоимости (LVR) является критически важным показателем в ипотечной отрасли. Обычно LVR 80% или ниже считается низким риском для соответствующих кредитов, а 60% и ниже — для кредита без документов или кредита с низкими документами. Уникальной особенностью австралийского рынка является доступность кредитов с более высоким LVR, которые могут расширяться до 95% с ипотечным страхованием и даже кредитов LVR 100% при определенных условиях. Эти кредиты LVR 100%, предназначенные для покупателей без депозита, зависят от строгих требований, включая гаранта, также известного как ипотечный кредит Guaranter . Такая гибкость LVR отражает способность рынка удовлетворять широкий спектр потребностей в заимствованиях, одновременно уравновешивая неотъемлемые риски, связанные с кредитованием с высоким LVR.
Структура LVR в Австралии, особенно для кредитов с высокой LVR, демонстрирует развивающуюся динамику финансирования недвижимости. Возможность кредитов с высокой LVR расширяет доступ к владению недвижимостью, но также повышает риск как для кредиторов, так и для заемщиков. Управление этими рисками, особенно в контексте кредитов со 100% LVR, имеет решающее значение для австралийского ипотечного сектора. Это подчеркивает тонкий подход рынка к продвижению домовладения при сохранении финансовой стабильности, в первую очередь посредством стратегий снижения рисков, таких как кредиты, обеспеченные гарантами.
В Новой Зеландии Резервный банк ввел ограничения Loan-to-Value для банков, чтобы замедлить быстрорастущий рынок недвижимости, особенно в Окленде. Ограничения LVR означают, что банкам не разрешается выдавать более 10 процентов своего жилищного ипотечного кредитования заемщикам с высоким LVR (менее 20 процентов депозита) — владельцам-арендаторам, и они должны ограничить свое высокое LVR (менее 40 процентов депозита) кредитование инвесторов до не более 5 процентов жилищного ипотечного кредитования. [1]
В Великобритании ипотечные кредиты с LTV до 125% были довольно распространены в преддверии национальных/мировых экономических проблем, но сегодня (ноябрь 2011 г.) доступно очень мало ипотечных кредитов с LTV более 90%, а наиболее распространенными являются ипотечные кредиты с LTV 75%.