stringtranslate.com

Коэффициент площади пола

Сравнение коэффициента площади помещения (FAR) или индекса площади помещения (FSI) и коэффициента покрытия здания (BCR)

Коэффициент площади этажа ( FAR ) — это отношение общей площади здания (общая площадь) к размеру участка земли, на котором оно построено. Его часто используют в качестве одного из нормативов городского планирования наряду с соотношением площади здания к земле. [1] Эти термины также могут относиться к ограничениям, налагаемым на такое соотношение посредством зонирования . FAR включает все площади этажей, но безразличен к их пространственному распределению на участке, тогда как коэффициент покрытия здания (или охват участка) измеряет площадь здания на участке, но безразличен к высоте здания.

Записано в виде формулы FAR =Общая площадь пола/площадь участка.

Более низкие максимально разрешенные коэффициенты площади связаны с более низкой стоимостью земли и меньшей плотностью застройки. [2]

Терминология

Коэффициент площади пола иногда называют коэффициентом площади пола ( FSR ), индексом площади пола ( FSI ), коэффициентом участка или коэффициентом участка .

Разница между FAR и FSI заключается в том, что первый представляет собой соотношение, а второй — индекс. Индексные числа — это значения, выраженные в процентах от одного базового показателя. Таким образом, FAR, равный 1,5, переводится как FSI, равный 150%.

Региональные вариации

Термины, наиболее часто используемые для этого измерения, варьируются от одной страны или региона к другой.

В Австралии коэффициент площади помещения (FSR) используется в Новом Южном Уэльсе [3] , а коэффициент площади участка — в Западной Австралии . [4]

Во Франции используется коэффициент занятости солей (COS).

В Германии используется Geschossflächenzahl (GFZ). Не путать с Grundflächenzahl (GRZ), который представляет собой коэффициент покрытия сайта.

В Индии используются индекс площади пола (FSI) и коэффициент площади пола (FAR). [5]

В Соединенном Королевстве и Гонконге используются как соотношение участков , так и соотношение участков . [6] [7]

В Сингапуре чаще используются термины « коэффициент площади» и «коэффициент валовой площади» (GPR).

В США и Канаде используются коэффициент площади пола (FSR) и коэффициент площади пола (FAR). [8]

Коэффициенты использования используются как мера плотности разрабатываемого участка. Высокий FAR указывает на плотную конструкцию. Коэффициент рассчитывается путем деления площади здания на площадь участка в тех же единицах измерения.

История

Одной из целей постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года было предотвратить перекрытие высотными зданиями слишком большого количества света и воздуха. Постановление о зонировании 1916 года было направлено на контроль размера зданий путем регулирования требований к высоте и наклону башен. В 1961 году в пересмотренном постановлении о зонировании была введена концепция соотношения площади помещений (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют FAR, которые сегодня были бы недостижимы, например, Эмпайр-Стейт-Билдинг , у которого FAR равен 25, а это означает, что оно приносит значительно большую арендную плату, чем можно было бы ожидать от нового здания на той же земле. [9]

Назначение и использование

Коэффициент площади этажа (FAR) можно использовать при зонировании для ограничения плотности города . Хотя это напрямую ограничивает плотность застройки, оно также косвенно ограничивает количество людей, которые могут вместить здание, не контролируя внешнюю форму здания.

Например, если участок должен соответствовать FAR 0,1, то общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке должна составлять не более одной десятой площади самого участка. Другими словами, если площадь участка составляла 10 000 кв. футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. футов.

Архитектор может спланировать либо одноэтажное здание, занимающее всю допустимую площадь одного этажа, либо многоэтажное здание , которое возвышается над плоскостью земли, но которое, следовательно, должно занимать меньшую площадь, чем одноэтажное здание. этажное здание такой же общей площади. Объединение горизонтальных и вертикальных ограничений в одну фигуру позволяет обеспечить некоторую гибкость при проектировании зданий , одновременно обеспечивая жесткое ограничение хотя бы на одну меру общего размера. Одним из преимуществ фиксации этого параметра по сравнению с другими, такими как высота, ширина или длина, является то, что площадь пола хорошо коррелирует с другими факторами, имеющими отношение к регулированию зонирования, такими как общее количество парковочных мест, которые потребуются для офисного здания , общее количество квартир, которые могут быть доступны для жилого использования, общая нагрузка на муниципальные службы и т. д. Количество этих вещей, как правило, является постоянным для данной общей площади, независимо от того, как эта площадь распределяется по горизонтали и вертикали. Таким образом, многие юрисдикции сочли ненужным включать жесткие ограничения по высоте при расчете соотношения площади пола. [ нужна цитата ]

Общие исключения из общего расчета площади в квадратных футах для определения коэффициента площади пола (FAR) включают незанятые площади, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, используемые исключительно для парковки, лестничные башни, шахты лифтов и гаражи.

Япония

Япония широко приняла соотношение площади помещений в системе зонирования с 1970 года .

Индия

В Индии используются FAR и FSI. Нормы FAR варьируются от города к городу и обычно составляют от 1,3 до 3,25. В Мумбаи 1,33 является нормой, но более высокий FSI разрешен вдоль линии метро и в таких трущобах, как Дхарави . В Бангалоре улицы шириной 40 футов допускают только FAR 1,75, а улицы шириной 100 футов допускают 3,25 FAR. [ нужна цитата ]

Влияние на стоимость земли

FAR оказывает большое влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый FAR приводит к более высокой стоимости земли.

Исследование 2022 года показало, что более низкий максимально разрешенный FAR в Нью-Йорке привел к снижению стоимости земли и снижению плотности населения. [2]

Критика

Андрес Дуани и др. (2000) примечание: [10]

  1. Отказ от соотношения площадей (рыночных сил) — это противоположность стремлению сообщества к чему-то большему, чем просто сумме его частей.
  2. FAR, плохой предсказатель физической формы, не должен использоваться, когда цель состоит в сохранении и улучшении характера района; тогда как традиционные стандарты проектирования (высота, покрытие участка и отступы или линии застройки) позволяют любому делать достаточно точные прогнозы, распознавать нарушения и чувствовать себя в безопасности при принятии инвестиционных решений.
  3. Если FAR небрежно сочетается с традиционными неудачами, собранные лоты имеют значительное преимущество перед отдельными лотами, что отрицательно сказывается на мелкозернистости городов и разнообразии собственности.
  4. FAR не учитывает факторы, влияющие на окружающую среду, такие как новые здания, выбросы парниковых газов, потребление энергии и последствия для местных экосистем. [11]

Разъяснение второй критики Дуани в отношении «покрытия участков»: если населенные пункты стремятся регулировать плотность за счет соотношения площади этажей, логическим следствием является поощрение строительства обширных одноэтажных зданий с меньшим количеством зеленых насаждений, поскольку одноэтажное строительство обходится дешевле, чем многоэтажное. из расчета на квадратный фут. С другой стороны, если плотность регулируется коэффициентом покрытия здания (так называемым покрытием участка или покрытием территории [12] ), то зеленые насаждения могут быть сохранены, и многоэтажное строительство становится финансово выгодным. Этот результат продемонстрирован на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.

Сноски

  1. ^ Пещеры, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 269.
  2. ^ Аб Мун, Бюнггор; Ан, Сунгин (2022). «Последствия регулирования FAR в модели долговременного строительства с реконструкцией: пример Нью-Йорка». Региональная наука и экономика города . 95 : 103775. doi : 10.1016/j.regsciurbeco.2022.103775. ISSN  0166-0462. S2CID  247425125.
  3. ↑ Департамент планирования Нового Южного Уэльса. Архивировано 17 февраля 2011 г. на Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.
  4. ^ Quick Start Guide to Town Planning in the City of South Perth Archived 2016-04-22 at the Wayback Machine, retrieved 19 August 2010
  5. ^ Keshari, Yash (2023-04-25). "Floor Area Ratio or Floor Space Index in Detail". RERA QnA. Retrieved 2023-04-25.
  6. ^ University of Dundee: Town and Regional planning, retrieved 19 August 2010
  7. ^ [1] Archived 2017-12-25 at the Wayback Machine [2] Archived 2018-01-04 at the Wayback Machine
  8. ^ "NYC Zoning - Glossary". nyc.gov. Retrieved July 31, 2015.
  9. ^ Willis, Carol (1992). Ward, David; Zunz, Olivier (eds.). "Form follows finance: The Empire State Building". Landscape of Modernity: Essays on New York City, 1900-1940: 181.
  10. ^ Duany, Andres; Plater-Zyberk, Elizabeth; Speck, Jeff (2000). Suburban Nation: The Rise of Sprawl and the Decline of the American Dream. New York, USA: North Point Press. ISBN 978-0865477506.
  11. ^ Keshari, Yash (2023-04-25). "Full Guide on Floor Space Index and Floor Area Ratio". RERA Questions and Answers. Retrieved 2023-04-25.
  12. ^ "Site Coverage Ratio". Retrieved 4 September 2020.

References

External links