Застрахованный FHA кредит – это ипотечный кредит, обеспеченный ипотечным страхованием Федеральной жилищной администрации США , который предоставляется кредитором, одобренным FHA. Ипотечное страхование FHA защищает кредиторов от убытков. [1] Исторически они позволяли американцам с низкими доходами брать деньги в долг для покупки дома, который в противном случае они не смогли бы себе позволить. Поскольку этот тип кредита больше ориентирован на новых владельцев домов, чем на инвесторов в недвижимость, кредиты FHA отличаются от обычных кредитов в том смысле, что дом должен находиться в собственности владельца в течение как минимум года. [2] Поскольку кредиты с более низким первоначальным взносом обычно сопряжены с большим риском для кредитора, покупатель жилья должен оплатить двухчастную ипотечную страховку, которая включает в себя единовременный крупный платеж и ежемесячный платеж для компенсации повышенного риска. [2] : 15 Часто люди «рефинансируют» или заменяют свой кредит FHA, чтобы исключить ежемесячные страховые взносы по ипотеке. С 2013 года удаление страховой премии по ипотеке путем погашения кредита стало более трудным при использовании кредитов FHA. [3]
Программа возникла во время Великой депрессии 1930-х годов, когда резко возросло количество случаев потери права выкупа и дефолтов, и программа была призвана предоставить кредиторам достаточную страховку . Правительство субсидировало некоторые программы FHA, но целью было сделать их самоокупаемыми на основе страховых взносов заемщиков. Со временем в игру вступили компании частного ипотечного страхования (PMI). Теперь FHA в первую очередь обслуживает людей, которые не могут позволить себе обычный первоначальный взнос или не имеют права на PMI. С тех пор программа была изменена с учетом усилившейся рецессии.
Национальный жилищный закон 1934 года создал Федеральную жилищную администрацию (FHA), которая была создана в первую очередь для увеличения жилищного строительства, снижения безработицы и реализации различных программ страхования ссуд. [4] FHA не выдает кредитов, не планирует и не строит дома. Как и в программе кредитования ВА Управления по делам ветеранов , заявитель на получение кредита должен договориться с кредитным учреждением. Затем эта финансовая организация может спросить, хочет ли заемщик страховку FHA по кредиту, или может настоять на том, чтобы заемщик подал заявку на нее. Федеральное правительство через Федеральное жилищное управление проводит расследование в отношении заявителя и, решив, что риск благоприятный, страхует кредитное учреждение от потери основной суммы долга в случае, если заемщик не выполнит условия ипотеки. Заемщик, который платит страховую премию в размере 0,5% за уменьшающийся остаток для защиты кредитора, получает два преимущества: тщательную оценку инспектором FHA и более низкую процентную ставку по ипотеке, чем кредитор мог бы предложить без защиты.
Афроамериканцам и другим расовым меньшинствам в основном было отказано в доступе к кредитам, поддерживаемым FHA, [5] [6], особенно до 1950 года, [7] и они получили доступ только в нескольких пригородных застройках, специально построенных для проживания чернокожих. [8] [9] При администрации Эйзенхауэра FHA пыталось уговорить частных застройщиков строить больше жилья для покупателей из числа меньшинств. Это было сделано в рамках программы добровольного ипотечного кредитования. [10] [11] Однако в рамках программы было построено меньше жилья, чем ожидалось, [12] и FHA отказалось отказать в страховании застройщикам, которые допускали дискриминацию. То, как выдавались кредиты, обеспеченные FHA, способствовало увеличению разницы в уровне владения жильем и расовому благосостоянию , хотя они и помогли построить белую семью среднего класса. [13] [14]
До второй половины 1960-х годов Федеральное управление жилищного строительства служило главным образом страховым агентством по кредитам, выдаваемым частными кредиторами. Однако в последние годы эта роль была расширена, поскольку агентство стало администратором программ субсидирования процентных ставок и повышения арендной платы. Важные программы субсидий, такие как Закон о гражданских правах 1968 года, были учреждены Министерством жилищного строительства и городского развития США . [4]
В 1974 году был принят Закон о жилищном и общественном развитии . [4] Его положения существенно изменили участие федерального правительства в широком спектре деятельности по жилищному и общественному развитию. Новый закон внес ряд изменений в деятельность FHA, хотя и не предполагал (как предлагалось) полного переписывания и консолидации Национального жилищного закона . Тем не менее, он включал положения, касающиеся кредитных и инвестиционных полномочий федеральных сберегательных и кредитных ассоциаций , полномочий национальных банков по кредитованию недвижимости, а также кредитных и депозитарных полномочий федеральных кредитных союзов .
Дальнейшие изменения произошли в Законе о жилищном и общественном развитии 1977 года, который повысил предельные суммы кредитов на одну семью для сбережений и кредитования кредитных ассоциаций, покупок федерального агентства, страхования FHA и обеспечения авансов Федерального банка жилищного кредитования. В 1980 году был принят Закон о жилищном и общественном развитии; он разрешил согласованные процентные ставки по некоторым кредитам FHA и создал новую программу субсидирования аренды FHA для семей со средним доходом. [4]
31 августа 2007 года FHA добавило новую программу рефинансирования под названием FHA-Secure, чтобы помочь заемщикам, пострадавшим от финансового кризиса субстандартной ипотеки 2007 года . [15]
6 марта 2008 года стартовала программа «FHA Forward». Это часть пакета стимулов, разработанного президентом Джорджем Бушем для повышения лимитов кредитования FHA. [16]
1 апреля 2012 года FHA приняло новое правило, которое требует от своих клиентов рассчитываться с медицинскими кредиторами, чтобы получить ипотечный кредит. Это спорное изменение было отменено и отложено до июля 2012 года [17] , но позже было полностью отменено в ожидании разъяснений и дополнительных указаний. [18] К ноябрю 2012 года FHA было по существу банкротом. [19] [20]
FHA не выдает кредиты. Скорее, он страхует кредиты, выданные частными кредиторами. [21] Первый шаг в получении кредита FHA — связаться с несколькими кредиторами и/или ипотечными брокерами и спросить их, одобрены ли они FHA Министерством жилищного строительства и городского развития США для выдачи кредитов FHA. За исключением определенных ситуаций, также невозможно иметь два или более кредита FHA одновременно. [2]
Во-вторых, потенциальный кредитор оценивает риск потенциального покупателя дома. Анализ соотношения долга к доходу позволяет покупателю узнать, какой тип дома можно себе позволить, исходя из ежемесячных доходов и расходов, и является одним из показателей риска, рассматриваемых кредитором. Другие факторы, например, история платежей по другим долгам, учитываются и используются для принятия решений относительно права на получение кредита и его условий. Для кредитов FHA требуется минимальный балл FICO 580, чтобы претендовать на скидку 3,5%, или 500 для скидки 10%. [ нужна цитата ] Кроме того, кредитор проверяет финансовую историю лица, получающего кредит, чтобы увидеть, были ли они просрочены по кредитам, причитающимся правительству США; если да, то они не имеют права на получение кредита FHA. [2] : 131
Кредиторы, одобренные FHA, используют программу под названием Desktop Underwriter, также известную как DU, для одобрения ипотеки. [22] DU учитывает коэффициент задолженности потенциального заемщика, его резервы и кредитный рейтинг для принятия автоматизированного кредитного решения.
FHA создает условия для покупателей жилья, которые оправились от «экономических событий». Посредством программы «Возвращение к работе – смягчающие обстоятельства» FHA сокращает стандартный обязательный трехлетний период ожидания заявления для покупателей с историей обращения взыскания, короткой продажи или заменяющей сделки; и двухлетний период ожидания подачи заявления после банкротства по Главе 7 или Главе 13. Для покупателей, которые могут доказать, что экономическому событию предшествовало снижение доходов домохозяйства как минимум на 20%, которое продолжалось шесть месяцев или более; и кто может продемонстрировать удовлетворительную кредитную историю за последние 12 месяцев, FHA разрешит подачу заявления и согласится застраховать ипотечный кредит. Программа «Снова к работе» завершилась 30 сентября 2016 г. [23]
Раздел 251 страхует кредиты на покупку дома или рефинансирование с процентными ставками, которые могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени, что позволяет потребителям покупать или рефинансировать свой дом по более низкой начальной процентной ставке.
Программы ипотечного страхования FHA помогают семьям с низким и средним доходом стать домовладельцами за счет снижения некоторых затрат по ипотечным кредитам. Ипотечное страхование FHA также поощряет кредиторов выдавать кредиты кредитоспособным заемщикам и проектам, которые могут быть не в состоянии удовлетворить обычные требования андеррайтинга, защищая кредитора от дефолта по ипотечным кредитам для объектов недвижимости, которые соответствуют определенным минимальным требованиям, включая промышленные дома, одиночные и многоквартирные дома и некоторые медицинские учреждения. Базовая программа ипотечного страхования FHA — это ипотечное страхование домов на одну-четыре семьи (раздел 203(b)). [24]
FHA позволяет покупателям жилья, впервые покупающим жилье, откладывать всего 3,5% и получать до 6% на покрытие расходов на закрытие сделки. Однако некоторые кредиторы не разрешают продавцу вносить более 3% в допустимые затраты на закрытие сделки. Если у заявителей кредита мало или вообще нет, FHA разрешит квалифицированному созаемщику, не являющемуся жильцом, подписать кредит, не требуя, чтобы это лицо проживало в доме с первым покупателем жилья. Поручитель не обязательно должен быть кровным родственником. Это называется «незанятым созаемщиком». [25]
FHA также разрешает использовать подарки в качестве первоначального взноса из следующих источников:
FHA управляет рядом программ, основанных на разделе 203(b), которые имеют особые особенности. Одна из этих программ, Раздел 251, страхует ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), которые, особенно в периоды, когда процентные ставки низкие, позволяют заемщикам получить ипотечное финансирование, которое является более доступным благодаря более низкой начальной процентной ставке. Эта процентная ставка корректируется ежегодно на основе рыночных индексов, одобренных FHA, и, таким образом, может увеличиваться или уменьшаться в течение срока кредита. В 2006 году FHA получило разрешение на разрешение гибридных ARM, процентная ставка по которым фиксируется на первые 3 или 5 лет, а затем ежегодно корректируется в соответствии с рыночными условиями и индексами. [27]
Гибрид FHA предусматривает первоначальную фиксированную процентную ставку на срок три или пять лет, а затем ежегодно корректируется после первоначального фиксированного периода. Гибридные продукты FHA 3/1 и 5/1 допускают корректировку процентной ставки до 1% в год после первоначального периода с фиксированной процентной ставкой и ограничение процентной ставки в размере 5% в течение срока действия кредита. Новый платеж после корректировки будет рассчитываться на основе текущего остатка основной суммы долга на момент корректировки. Это гарантирует, что корректировка платежа будет минимальной даже при наихудшем изменении ставки.
Программы помощи в виде первоначального взноса и реконструкции сообщества предлагают возможности доступного жилья для тех, кто впервые покупает жилье, лиц с низким и средним доходом, а также семей, которые хотят стать домовладельцами. Типы грантов включают программы, финансируемые продавцами, [1] Grant America Program и другие, а также программы, финансируемые федеральным правительством, такие как Инициатива по авансовым платежам American Dream . Многие программы грантов на авансовый платеж реализуются правительствами штатов и местными властями, часто с использованием фондов облигаций с доходом от ипотеки.
27 мая 2006 г. Налоговая служба издала Постановление о доходах 2006–27, в котором постановила, что некоторые некоммерческие программы помощи при первоначальном взносе, финансируемые продавцами (программы DPA), не действуют как «благотворительные организации». Решение было основано в основном на циклическом характере денежных потоков, при которых продавец платил благотворительной организации «комиссию» после закрытия. Многие [ кто? ] считают, что «грант» действительно включен в стоимость дома. По данным Счетной палаты правительства , по этим ипотечным кредитам наблюдается более высокий уровень дефолта и потери права выкупа. [28]
31 октября 2007 года Министерство жилищного строительства и городского развития приняло новые правила, запрещающие так называемые программы авансовых платежей, финансируемые продавцом. Новые правила гласят, что все организации, предоставляющие помощь в первоначальном взносе, возмещаемую продавцом недвижимости «до, во время или после» этой продажи, должны прекратить предоставление грантов по кредитам FHA к 30 октября 2007 года, за исключением Nehemiah Corporation. Nehemiah является бенефициаром мирового соглашения с Министерством жилищного строительства и городского развития в апреле 1998 года. Условия этого соглашения позволят Nehemiah работать до 1 апреля 2008 года. Ameridream было продлено действие новых правил до 29 февраля 2008 года. [29]
Несколько аналогичных программ государственных грантов были введены в ответ на Постановление IRS о доходах в мае 2006 года. Их правительственный статус освободил их от Постановления IRS, но на них все еще влияет изменение правил HUD. Одной из таких организаций была Программа Grant America, которую проводила индейская нация Пенобскот и была доступна всем покупателям жилья во всех пятидесяти штатах.
Все кредиты FHA требуют страховой премии по ипотеке (MIP) независимо от размера ипотеки, первоначального взноса и кредитного рейтинга. [30] FHA использует двухуровневую шкалу страховых взносов по ипотеке (MIP). Чтобы получить ипотечное страхование от Федеральной жилищной администрации, требуется авансовый взнос по ипотечному страхованию (UFMIP), равный 1,75% от базовой суммы кредита при закрытии, который обычно финансируется кредитором в общую сумму кредита и выплачивается FHA на от имени заемщика. Существует также ежемесячная страховая премия по ипотеке (MIP), которая варьируется в зависимости от срока погашения и соотношения суммы кредита к стоимости . [31]
Страховая премия по ипотеке FHA (MIP) может быть отменена в двух случаях: во-первых, если первоначальное соотношение кредита к стоимости было меньше или равно 90%, во-вторых, если кредит FHA рефинансируется . [32] В первом случае FHA MIP автоматически удаляется через 11 лет по ипотечным кредитам, если заемщик внес первоначальный первоначальный взнос, равный или превышающий 10% от стоимости дома. Во втором случае FHA MIP может быть удален, если заемщик погасит или рефинансирует кредит FHA в обычный кредит. Ставки MIP FHA были снижены 27 января 2017 г. [33] MIP FHA не подлежит отмене для ипотечных кредитов, выданных после 3 июня 2013 г. [25] Начиная с 20 марта 2023 г., ставки MIP, застрахованные FHA, снизились на 30 бит/с по всем кредитам. сценарии, наиболее заметные кредиты снижаются с 85 бит/с до 55 бит/с, [34] обеспечивая доступность для американцев.