Обслуживание кредита — это процесс, посредством которого компания (ипотечный банк, обслуживающая фирма и т. д.) собирает проценты, основную сумму и эскроу-платежи с заемщика. В Соединенных Штатах подавляющее большинство ипотечных кредитов обеспечено правительством или спонсируемыми правительством организациями (GSE) посредством покупки Fannie Mae , Freddie Mac или Ginnie Mae (которая покупает кредиты, застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства (FHA) или гарантированные Департаментом по делам ветеранов (VA)). Поскольку GSE и частные инвесторы в кредиты обычно не обслуживают ипотечные кредиты, которые они покупают, банк, который продает ипотеку, как правило, сохраняет за собой право обслуживать ипотеку в соответствии с генеральным соглашением об обслуживании.
Платежи, собранные обслуживающей организацией ипотеки , перечисляются различным сторонам; распределения обычно включают уплату налогов и страховки из депонированных фондов, перечисление основных и процентных платежей инвесторам, владеющим ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (или другими типами инструментов, обеспеченных пулами ипотечных кредитов), и перечисление комиссий гарантам по ипотеке, попечителям и другим третьим сторонам, предоставляющим услуги. Уровень обслуживания варьируется в зависимости от типа кредита и условий, согласованных между обслуживающей организацией и инвестором, ищущим их услуги, и может также включать такие действия, как мониторинг просрочек, урегулирование/реструктуризация и осуществление принудительного взыскания.
В обмен на выполнение этих действий, сервисер обычно получает оговоренные в контракте сборы за обслуживание и другие вспомогательные источники дохода, такие как плавающие и просроченные платежи. Обслуживание ипотеки стало «гораздо более прибыльным во время жилищного бума», и некоторые сервисеры нацелились на заемщиков, «которые с меньшей вероятностью будут делать своевременные платежи», чтобы собрать больше просроченных платежей. [1]
Сервисеры (обслуживающие компании) обычно получают компенсацию в виде процента от непогашенного остатка по кредитам, которые они обслуживают. Ставка сбора может составлять от одного до сорока четырех базисных пунктов в зависимости от размера кредита, обеспечен ли он коммерческой или жилой недвижимостью, а также от уровня требуемого обслуживания. Эти услуги могут включать (но не ограничиваются) выписки, аресты, взыскания, налоговую отчетность и другие требования.
Компании признают права на обслуживание как отдельные активы или обязательства, когда право собственности на эти права по контракту отделено от права собственности на базовый кредит. Стоимость, признанная для прав на обслуживание, основана на чистой приведенной стоимости ожидаемых денежных потоков, полученных от обслуживания, за вычетом суммы, которая потребовалась бы для адекватной компенсации обслуживающему лицу (сюда входит ожидаемая стоимость обслуживания плюс маржа прибыли, требуемая участниками рынка). Стоимость активов или обязательств по обслуживанию в высокой степени чувствительна к процентной ставке из-за взаимосвязи между процентными ставками и ожидаемыми предоплатами (т. е. рефинансирование кредита). Это связано с тем, что при рефинансировании кредита прекращаются комиссии за обслуживание и другие выгоды от обслуживания, что делает стоимость этих активов крайне нестабильной. По этой причине компании, владеющие большими объемами прав на обслуживание, как правило, хеджируют стоимость этих прав на обслуживание с помощью производных инструментов, чувствительных к процентной ставке, таких как процентные свопы и свопционы .
Для того чтобы эти компании могли существовать, им необходимо использовать программное обеспечение. Существует множество компаний, занимающихся программным обеспечением для обслуживания кредитов, и они, как правило, сосредоточены на определенной отрасли, например, на финансовых институтах развития сообществ (CDFI), коммерческих кредитах , жилищных кредитах и многосемейных кредитах. Чтобы предоставить эти решения, поставщики работают с компаниями и проектируют системы вокруг их сложности. Некоторые из этих систем могут состоять из тысяч программ и могут считаться одними из самых сложных программных систем, когда-либо созданных.
Wells Fargo , PNC Financial Services , Bank of America , JPMorgan Chase , Ocwen Financial Corporation — примеры крупных компаний, работающих в сфере обслуживания кредитов. [1]