Дом для многоквартирного дома ( HMO ) [1] или дом для многоквартирного дома — это термин из британского английского языка , который относится к жилым помещениям, в которых имеются «общие зоны», используемые более чем одним домохозяйством .
Большинство HMO были разделены на более крупные дома, предназначенные для одной семьи и занимаемые ею. Некоторые жилищные законы проводят различие между зданиями, занятыми в основном на условиях долгосрочной аренды, и теми, где большинство жильцов являются краткосрочными арендаторами.
Определение HMO берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии получивших огласку случаев смерти, которые можно было предотвратить, в переполненных зданиях.
В HMO ванные комнаты и кухни/ кухни- кухни обычно обозначены как общие зоны, используемые всеми арендаторами, но с точки зрения контракта общие зоны могут также включать лестничные клетки, сады и лестничные площадки. Дома могут быть разделены на отдельные квартиры , спальни-гостиные или простые помещения. [2]
Юридически соответствующие HMO характеризуются более высоким уровнем пожаробезопасности после серии смертей в переполненных домах. Согласно Campaign for Bedsit Rights, три человека в неделю погибали в пожарах в домах в многоквартирных домах (HMO) в период с 1985 по 1991 год. [3]
Жилищные дома были в основном определены в Законе о жилье 1985 года как «...дом, который занимают лица, не составляющие единое домохозяйство». [4] Закон о местном самоуправлении и жилье 1989 года расширил определение, включив в него любую часть здания, которая:
Оба закона 1985 и 1989 годов были впоследствии заменены Законом о жилье 2004 года [6] , который установил более полное и сложное определение [7] , а также ввел требование о том, чтобы некоторые организации жилищного строительства подлежали обязательному лицензированию (см. ниже).
Закон о жилье 1985 года был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 было взято из раздела 129(1) Закона о жилье 1974 года.
Закон о жилье 2004 года ввел обязательное лицензирование для крупных компаний по аренде жилья, которые в Законе определялись как объекты недвижимости с пятью или более арендаторами, образующими более одного домохозяйства, которые совместно используют такие удобства, как кухня, ванная комната и/или туалеты на трех или более этажах.
1 октября 2018 года Приказ о лицензировании домов в многоквартирном доме (Предписанное описание) (Англия) 2018 [8] внес поправки в определение большого HMO в Законе 2004 года, отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, специально построенные квартиры в блоке из трех или более таких квартир были исключены из измененной классификации.
Помимо законодательного определения HMO, требующих обязательной лицензии, местные органы власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают меньшие HMO как подлежащие лицензированию. Обычно они предназначены для трех или более арендаторов, образующих более одного домохозяйства.
Закон о жилье 2004 года (HA) ввел классификацию HMO в соответствии с разделом 257 этого Закона, которая включает автономные квартиры в переоборудованном доме, где:
Эта классификация помогает привести здания с неадекватными нормами пожарной безопасности и безопасности под контроль инспекционных режимов местных органов власти (LA). Раздел 257 HMOs часто прямо включается в дополнительные схемы лицензирования LA для HMOs. [9]
Положения о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года содержат другое определение HMO, которое используется исключительно для определения ответственности по муниципальному налогу . Обычно арендодатель обязан платить муниципальный налог от имени арендаторов. [10]
Жилые помещения HMO часто меньше, но, как правило, дешевле, чем однокомнатная квартира. Соглашения HMO часто включают большинство счетов за коммунальные услуги в арендную плату. Это связано с тем, что арендодателям сложно справедливо распределить стоимость счетов между каждым арендатором, и это также более привлекательно для потенциальных арендаторов. [11]
Лицензирование HMO было впервые введено в Шотландии в 2000 году. [12] Чтобы получить лицензию по этой схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей. [13] Эти положения были включены в ответ на фатальный пожар в студенческой квартире в Глазго, в которой не было работающих детекторов дыма, а металлические решетки препятствовали эвакуации через окно. [14]
Впоследствии схемы HMO были введены и в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что представляет собой HMO, различается в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.
Как правило, в Соединенном Королевстве HMO имеет следующие характеристики:
Определения того, что представляет собой HMO и домохозяйство, изложены в законе для каждой правовой юрисдикции. [15] [16] [17]
Дом считается крупным HMO, если выполняются все следующие условия: [18]
До 1 октября 2018 года существовал дополнительный критерий, согласно которому здание должно быть трехэтажным или более. [1] Арендодатели крупных HMO должны подать заявку на получение лицензии и должны соблюдать определенные стандарты и обязательства. [15] [19]
HMO не нуждаются в лицензировании, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дополнительного образования или поставщику студенческого жилья, службе здравоохранения, полиции или пожарной службе. [19]
В случаях, когда местными властями применяется указание статьи 4 , требуется разрешение на планирование для изменения использования жилого дома в качестве жилья HMO в обозначенном районе. Обычно это делается для защиты жилого комплекса в определенных районах города; например, в Ньюкасл-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях Хитона, Джесмонда, Южного Госфорта, Сэндифорда и Спитал-Тонгеса. [20] [21]
В Англии и Уэльсе местные органы власти управляют и обеспечивают соблюдение лицензирования организаций медицинского страхования.
В зависимости от региона деятельности органа власти они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий (которые могут различаться):
Невыполнение или несоблюдение условий лицензии для HMO является уголовным преступлением. Арендаторы могут получить до 12 месяцев арендной платы от арендодателя HMO без лицензии. После принятия Закона о жилье и планировании 2016 года (HaPA) арендаторы могут подать заявление на получение Приказа о возврате арендной платы (RRO) непосредственно против арендодателя, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит дело (ситуация в соответствии с Законом о жилье 2004 года (HA)). [23] Некоторым арендаторам удалось получить арендную плату от арендодателей HMO без лицензии. [24]
Северная Ирландия является отдельной правовой юрисдикцией в Великобритании, и все HMO должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам. [25] В Северной Ирландии недвижимость является HMO, если в ней проживают три или более человек, эти люди образуют не менее трех отдельных семей или домохозяйств, и по крайней мере один человек платит какую-либо форму арендной платы за проживание в этой недвижимости. [26] Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила централизованную схему регистрации. [27] Арендодатели должны пройти тест на профессиональную пригодность и добросовестность, были введены фиксированные штрафы, менеджеры HMO должны придерживаться Кодекса практики. [27]
Шотландия является отдельной правовой юрисдикцией в Великобритании, и все HMO должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам. [28] HMO в Шотландии — это недвижимость, которая совместно используется тремя или более арендаторами, которые не являются членами одной семьи или домохозяйства. [29] Арендодатель должен быть «пригодным и добросовестным лицом», и проводятся ежегодные инспекции для проверки недвижимости (Закон 2006 года). [17] Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются HMO в Шотландии, и шотландское правительство рассматривает возможность расширения определения HMO. [29] [30] По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, и 87% из них приходилось на четыре крупных города и местные органы власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий HMO в Шотландии из-за его более высокой арендной платы, большого количества студентов, сдачи жилья в аренду туристам и совместного проживания молодых специалистов. [31]
HMO пользуются популярностью у инвесторов, покупающих жилье для сдачи в аренду , поскольку, как считается, они имеют более высокий доходный потенциал, чем обычные или «ванильные» объекты недвижимости для сдачи в аренду. Разделив отдельные объекты недвижимости на несколько комнат, каждая из которых сдается в аренду по отдельным договорам аренды , арендодатели также могут снизить риск потери дохода из-за задолженностей по аренде или аннулирования. Хотя HMO могут приносить более высокий доход, инвестиции в HMO, по крайней мере в строго регулируемой Шотландии, влекут за собой значительно более высокие первоначальные затраты по сравнению с обычными объектами недвижимости для сдачи в аренду из-за значительных затрат на лицензирование, проверки безопасности и сертификаты, противопожарную защиту, сигнализацию, столярные изделия и другие необходимые исправления. [32]
Некоторые утверждают, что инвестиции HMO обусловлены недостаточным предложением жилья в Великобритании, в то время как другие утверждают, что они эксплуатируют это. [33]
Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к владельцам жилья в HMO, многие ипотечные кредиторы , выдающие жилье с целью сдачи в аренду, отказываются финансировать недвижимость HMO. Это привело к появлению специализированного рынка ипотечных кредитов HMO, обслуживаемого меньшей группой кредиторов. Поскольку выбор продуктов уже, заемщики по ипотечным кредитам HMO часто подчиняются более строгим критериям. Часто им требуются более крупные денежные депозиты, поскольку среднее соотношение кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки с целью сдачи в аренду, в то время как минимальная стоимость недвижимости, как правило, выше. Заемщики, финансирующие нелицензированные HMO, также могут быть обязаны доказать, что их местные органы власти не намерены лицензировать недвижимость в будущем. Ипотечные кредиторы HMO также часто устанавливают условия по различным аспектам недвижимости, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях. [34]