Многоквартирный дом ( HMO ) , [1] или многоквартирный дом — это британский английский термин, который относится к жилым объектам, в которых существуют «общие помещения» и которые используются более чем одним домохозяйством .
Большинство больничных касс были разделены на более крупные дома, спроектированные для одной семьи и проживавшие там. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, сдаваемыми в основном в долгосрочную аренду, и теми, в которых большинство жильцов являются краткосрочными арендаторами.
Определение больничной кассы берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии широко освещенных случаев смерти людей в переполненных зданиях, которые можно было предотвратить.
В больничных кассах ванные комнаты и кухни/ кухни обычно обозначаются как помещения общего пользования, используемые всеми жильцами, но по договору общие помещения могут также включать лестничные клетки, сады и лестничные площадки. Дома могут быть разделены на отдельные квартиры , спальни или простые жилые помещения. [2]
Соответствующие законодательству больничные кассы характеризуются более высоким уровнем противопожарной защиты после серии смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права на ночлег, в период с 1985 по 1991 год в результате пожаров в многоквартирных домах (HMO) погибали три человека в неделю. [3]
ОПЗ были в основном определены Законом о жилье 1985 года как «...дом, в котором проживают лица, не составляющие единого домохозяйства». [4] Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года расширил это определение, включив в него любую часть здания, которая:
Законы 1985 и 1989 годов были заменены Законом о жилье 2004 года [6] , который установил более полное и сложное определение [7] , а также ввел требование о том, чтобы некоторые больничные кассы подвергались обязательному лицензированию (см. ниже).
Закон о жилье 1985 года был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 взято из раздела 129 (1) Закона о жилье 1974 года.
Закон о жилье 2004 года ввел обязательное лицензирование для крупных больничных касс, которые были определены в Законе как объекты недвижимости с пятью или более арендаторами, образующими более одного домохозяйства, которые совместно используют такие помещения, как кухня, ванная комната и/или туалет, расположенные на трех или более этажах.
1 октября 2018 года Приказ 2018 года о лицензировании многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия) [8] внес поправки в большое определение HMO в Законе 2004 года, отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, из измененной классификации были исключены специально построенные квартиры в блоке из трех и более таких квартир.
Помимо законодательного определения ОПЗ, требующих обязательной лицензии, местные власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают в себя более мелкие ОПЗ в качестве лицензируемых. Обычно они рассчитаны на трех или более арендаторов, образующих более одного домохозяйства.
Закон о жилье 2004 года (HA) ввел классификацию ОПЗ в соответствии со статьей 257 этого Закона, которая включает в себя автономные квартиры в переоборудованном многоквартирном доме, где:
Эта классификация помогает поставить здания с неадекватными правилами пожарной безопасности и безопасности под контроль режимов проверки местных органов власти (LA). ОПЗ согласно Разделу 257 часто прямо включаются в схемы дополнительного лицензирования ОПЗ штата Лос-Анджелес. [9]
Положения о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года дают другое определение HMO, которое используется исключительно для определения муниципальных налоговых обязательств. Обычно арендодатель обязан платить муниципальный налог от имени арендаторов. [10]
Жилые помещения в HMO часто меньше, но обычно дешевле, чем квартира с одной спальней. Договоры HMO часто включают в себя большую часть счетов за коммунальные услуги вместе с арендной платой. Это связано с тем, что арендодателям сложно справедливо распределить стоимость счетов между каждым арендатором, и это также более привлекательно для потенциальных арендаторов. [11]
Лицензирование HMO было впервые введено в Шотландии в 2000 году. [12] Чтобы получить лицензию по этой схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей. [13] Эти положения были включены в ответ на фатальный пожар в студенческой квартире в Глазго, где не было работающих детекторов дыма и металлических решеток, предотвращающих побег через окно. [14]
Впоследствии схемы ОПЗ были введены в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что представляет собой ОПЗ, различается в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.
Как правило, в Соединенном Королевстве ОПЗ имеет следующие характеристики:
Определения того, что представляет собой ОПЗ и домашнее хозяйство, изложены в законе каждой правовой юрисдикции. [15] [16] [17]
Дом является крупной ОПЗ, если применимы все следующие условия: [18]
До 1 октября 2018 года существовал дополнительный критерий, согласно которому здание было трехэтажным и более. [1] Владельцы крупных больничных касс должны подать заявление на получение лицензии и соблюдать определенные стандарты и обязательства. [15] [19]
Больничным кассам не требуется лицензия, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дополнительного образования или поставщику жилья для студентов, службе здравоохранения, полиции или пожарной охраны. [19]
Если местные органы власти применили указание статьи 4 , требуется разрешение на планировку для изменения использования жилого дома на размещение ОПЗ в обозначенной зоне. Обычно это делается для защиты жилищного состава в определенных районах города; например, в Ньюкасле-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях Хитона, Джесмонда, Южного Госфорта, Сэндифорда и Спитал-Тангес. [20] [21]
В Англии и Уэльсе местные власти управляют и обеспечивают лицензирование больничных касс.
В зависимости от региона власти они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий:
Неподача заявления на получение или соблюдение условий лицензии для больничной кассы является уголовным преступлением. Арендаторы могут иметь возможность получить до 12 месяцев арендной платы от нелицензионного арендодателя HMO. После принятия Закона о жилье и планировании 2016 года (HaPA) арендаторы могут подать заявление о погашении арендной платы (RRO) непосредственно против арендодателя, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит уголовное дело (ситуация согласно Закону о жилье 2004 года (HA)). [23] Некоторым арендаторам удалось получить арендную плату от владельцев нелицензированных больничных касс. [24]
Северная Ирландия является отдельной юридической юрисдикцией в Великобритании, и все больничные кассы должны быть зарегистрированы и соблюдать определенные стандарты и обязательства. [25] В Северной Ирландии недвижимость считается ОПЗ, если в ней проживают три или более человека, эти люди образуют как минимум три отдельные семьи или домохозяйства и по крайней мере один человек платит определенную арендную плату за проживание в собственности. [26] Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила схему централизованной регистрации. [27] Арендодатели должны пройти проверку на пригодность и порядочность, введены фиксированные штрафы. Менеджеры больничных касс должны соблюдать Кодекс практики. [27]
Шотландия является отдельной юридической юрисдикцией в составе Великобритании, и все больничные кассы должны быть зарегистрированы и соблюдать определенные стандарты и обязательства. [28] HMO в Шотландии — это недвижимость, которой пользуются три или более арендаторов, которые не являются членами одной семьи или домохозяйства. [29] Арендодатель должен быть «подходящим и надлежащим человеком», и для проверки собственности проводятся ежегодные проверки (Закон 2006 г.). [17] Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются в Шотландии ОПЗ, и правительство Шотландии рассматривает возможность расширения определения ОПЗ. [29] [30] По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, 87% из них приходилось на четыре крупных города и местные власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий HMO в Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого количества студентов, аренды для туристов и совместного использования молодых специалистов. [31]
ОПЗ популярны среди инвесторов , сдающих в аренду, поскольку считается, что они имеют более высокий потенциал получения дохода, чем обычная или «ванильная» недвижимость, сдаваемая в аренду. Разделив один объект недвижимости на несколько квартир, каждое из которых сдается в аренду по отдельным договорам аренды , арендодатели также могут снизить риск потери доходов из-за задолженности по арендной плате или аннулирования аренды. Хотя ОПЗ могут приносить более высокий доход, инвестиции в ОПЗ, по крайней мере, в строго регулируемой Шотландии, влекут за собой значительно более высокие первоначальные затраты по сравнению с обычной недвижимостью, сдаваемой в аренду, из-за значительных затрат на лицензирование, проверки безопасности и сертификаты, противопожарную защиту, сигнализацию, столярные изделия и другие необходимые восстановительные работы. [32]
Некоторые утверждают, что инвестиции в ОПЗ необходимы из-за недостаточного предложения жилья в Великобритании, в то время как другие утверждают, что они эксплуатируют это. [33]
Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к владельцам больничных касс, многие ипотечные кредиторы отказываются финансировать недвижимость больничных касс. Это привело к появлению специализированного ипотечного рынка HMO, обслуживаемого меньшим количеством кредиторов. Поскольку выбор продуктов уже, к ипотечным заемщикам HMO часто предъявляются более строгие критерии. Часто им нужны более крупные денежные депозиты, поскольку среднее соотношение кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки с возможностью сдачи в аренду, а минимальная стоимость недвижимости, как правило, выше. От заемщиков, финансирующих нелицензированные ОПЗ, также могут потребовать доказать, что их местные органы власти не намерены лицензировать недвижимость в будущем. Ипотечные кредиторы HMO также обычно взимают оговорки в отношении различных аспектов собственности, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях. [34]