Досрочное погашение — это досрочное погашение кредита заемщиком частично (обычно называемое сокращением ) или полностью, часто в результате необязательного рефинансирования с целью воспользоваться более низкими процентными ставками . [1]
В случае ипотечных ценных бумаг (MBS) предоплата воспринимается как финансовый риск — иногда называемый «риском отзыва» — поскольку ипотечные кредиты часто погашаются досрочно, чтобы понести более низкие процентные платежи за счет более дешевого рефинансирования . Новое финансирование может быть дешевле, поскольку кредит заемщика улучшился или потому что рыночные процентные ставки упали; но в любом из этих случаев платежи, которые были бы произведены инвестору MBS, были бы выше текущих рыночных ставок. Досрочное погашение таких кредитов путем предоплаты снижает потенциал роста инвестора от изменчивости кредита и процентных ставок в MBS и, по сути, заставляет инвестора MBS реинвестировать доходы по более низким процентным ставкам. [1] Если вместо этого возможности заемщика ухудшаются (снижается кредитоспособность или растут рыночные процентные ставки), то заемщик теряет стимул к рефинансированию, поскольку существующая процентная ставка по ипотеке не может быть снижена с помощью новой ипотеки. Тот факт, что инвесторы в MBS подвержены риску досрочного погашения, но редко извлекают из него выгоду, означает, что эти облигации должны приносить более высокую процентную ставку, чем аналогичные облигации без риска досрочного погашения, чтобы быть привлекательными для инвестиций. (Это встроенная «стоимость опциона», которая приводит к более низкому спреду с поправкой на опцион .) Аналогичные проблемы возникают в отношении отзывных облигаций в американском муниципальном , корпоративном и государственном секторах.
В качестве еще одного способа компенсации риска досрочного погашения (который является риском реинвестирования ) в кредитный договор часто включается пункт о штрафе за досрочное погашение . [2] «Мягкие» условия досрочного погашения могут допускать досрочное погашение без штрафных санкций, если дом продан. «Жесткие» условия досрочного погашения не допускают никаких исключений без штрафных санкций.
Эмитенты облигаций могут смягчить некоторые риски досрочного погашения, выпуская так называемые облигации «супер-силлер». Супер-силлеры — это обычно облигации для финансирования жилья, которые быстро возвращают держателям облигаций их основную сумму, если домовладельцы досрочно выплачивают свои ипотечные кредиты. Другими словами, досрочные выплаты по ипотеке используются для погашения определенного срока погашения. Супер-силлеры, скорее всего, будут погашены в относительно короткие сроки. В результате держатели облигаций могут получить более высокую долгосрочную доходность уже через короткий период.
Отдельные заемщики, которые рассчитывают досрочно погасить свои кредиты, как правило, должны отдавать предпочтение сочетанию более низкого основного остатка и более высокой процентной ставки (которая прекращает начисляться после досрочного погашения), а не процентной ставке ниже рыночной и более высокому основному остатку (который должен быть выплачен полностью, независимо от досрочного погашения). В целом, только заемщики, которые рассчитывают держать свои кредиты в течение многих лет, должны выбирать процентные ставки ниже рыночных, выплачивая баллы за ипотеку или отказываясь от скидок на автомобили.
Решения домовладельцев о досрочном погашении зависят от ряда переменных и, как известно, их трудно предсказать, что добавляет еще один уровень неопределенности к инвестированию в рынки MBS. [1] Скорость досрочного погашения может быть выражена в SMM (единичная ежемесячная смертность), CPR (условная ставка досрочного погашения, которая представляет собой ежегодно начисляемый SMM) или PSA (процент модели досрочного погашения Ассоциации государственных ценных бумаг ). Для ипотечных кредитов, срок действия которых составляет не менее 30 месяцев, 100% PSA = 6,0% CPR = 0,51% SMM, что эквивалентно полной досрочной выплате 6% от оставшихся ипотечных кредитов пула каждый год. [3]