Финансирование налоговых надбавок

Метод государственного финансирования

Финансирование с увеличением налогов ( TIF ) — это метод государственного финансирования , который используется в качестве субсидии для проектов реконструкции , инфраструктуры и других проектов по благоустройству сообществ во многих странах, включая США . Первоначальная цель программы TIF – стимулировать частные инвестиции в пострадавший регион, который, как было установлено, нуждается в экономическом возрождении. ^[1] Подобные или схожие стратегии получения прибыли используются во всем мире.

Используя TIF, муниципалитеты обычно перенаправляют будущие доходы от налога на недвижимость из определенной области или района на проект экономического развития или проект общественного благоустройства в сообществе. Субсидии TIF ​​не выделяются напрямую из городского бюджета, но город несет убытки из-за упущенных налоговых поступлений. ^[2] Первый TIF был использован в Калифорнии в 1952 году. ^[3] К 2004 году все штаты США, за исключением Аризоны, разрешили использование TIF. Первый TIF в Канаде был использован в 2007 году. ^[4]

Если стоимость базовых услуг увеличивается при наличии TIF, в результате возникает дефицит доходов, который приходится оплачивать из источников, отличных от налоговых поступлений округа TIF, чтобы предотвратить сокращение услуг.

Использовать

Субсидии на финансирование увеличения налогов, которые используются как для субсидируемого государством экономического развития, так и для муниципальных проектов, ^{[2] : 2} предоставили городам и округам возможность получить одобрение на реконструкцию разрушенной собственности или общественных проектов, таких как мэрии, парки, библиотеки. и т. д. В определение «упадка» широко включены почти все типы земель, включая сельскохозяйственные угодья, что вызвало большую часть критики. « ^{[2] : 2}

Чтобы предоставить необходимую субсидию, район городского обновления, или район TIF, часто привлекает дополнительную недвижимость за пределами проектной площадки, чтобы обеспечить необходимую кредитную способность для проекта или проектов. Заемная способность устанавливается путем внесения всех обычных ежегодных будущих повышений налога на недвижимость с каждого участка в районе TIF (на 20–25 лет или более) вместе с ожидаемыми новыми налоговыми поступлениями, которые в конечном итоге поступят от самого проекта или проектов. Если проекты представляют собой общественные улучшения, не требующие уплаты налогов на недвижимость, все выплаты будут поступать за счет соседних объектов недвижимости в районе TIF.

Хотя это подвергается сомнению, часто предполагается, что даже общественные улучшения приводят к увеличению налогов по сравнению с тем, что произошло бы в округе без инвестиций. Во многих юрисдикциях ежегодное повышение налога на недвижимость ограничено и не может превышать того, что произошло бы в противном случае.

Завершение государственного или частного проекта иногда может привести к увеличению стоимости окружающей недвижимости , что приводит к дополнительным налоговым поступлениям. Поступления от налога с продаж также могут увеличиться, а рабочие места могут быть добавлены, хотя эти факторы и их мультипликаторы обычно не влияют на структуру TIF.

Регулярное ежегодное увеличение по всему округу, а также любое увеличение стоимости участка за счет государственных и частных инвестиций приводят к увеличению налоговых поступлений. Это «налоговая надбавка». Финансирование увеличения налогов предполагает выделение налоговых приращений в пределах определенного района для финансирования долга, выпущенного для оплаты проекта. TIF был разработан для направления финансирования на улучшение проблемных, слаборазвитых или недостаточно используемых частей юрисдикции, где в противном случае развитие могло бы не произойти. TIF создает финансирование для государственных или частных проектов путем заимствования под залог будущего увеличения поступлений от налога на имущество. ^[5]

История

Финансирование с помощью налоговых льгот впервые было использовано в Калифорнии в 1952 году, и в настоящее время в США действуют тысячи округов TIF, от малых и средних городов до крупных городских территорий. По состоянию на 2008 год в Калифорнии было более четырехсот округов TIF с совокупным доходом более 10 миллиардов долларов в год, долгосрочным долгом более 28 миллиардов долларов и оценочной оценкой земли более 674 миллиардов долларов. ^[6] Штат Калифорния прекратил использование финансирования TIF из-за судебных исков в 2011 году и принял Постановление о чрезвычайном финансовом положении штата Калифорния 2010 года, тем самым положив конец отвлечению доходов от налога на имущество из государственного финансирования, включая использование TIF для финансирования почти 400 агентств по реконструкции в штате. ^{[7] [8]} RDA обжаловали это решение, хотя в конечном итоге они были упразднены в феврале 2012 года после принятия государственного бюджета на 2011 год. ^{[9] [10]}

Однако в 2015 году был принят Закон об органах по возрождению и инвестированию сообществ Калифорнии, предусматривающий создание органов по возрождению и инвестированию сообществ (CRIA), финансируемых за счет финансирования за счет увеличения налогов. Основными целями CRIA являются развитие или сохранение доступного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом (минимум 25% финансирования TIF должно быть размещено в фонде доступного жилья) и создание или модернизация общественной инфраструктуры в экономически неблагополучных районах, как определено согласно положениям закона. ^{[11] [12]} Кроме того, округа финансирования расширенной инфраструктуры (EIFD) могут создаваться и финансироваться TIF в Калифорнии. ^[13]

За исключением Аризоны , каждый штат и округ Колумбия приняли законодательство о финансировании дополнительных налогов. ^[14] Некоторые штаты, такие как Иллинойс , использовали TIF ​​на протяжении десятилетий, но другие начали использовать TIF только недавно. ^[15] В штате Мэн действует программа под названием TIF; однако это название относится к процессу, совершенно иному, чем в большинстве штатов. ^[16]

С 1970-х годов следующие факторы побудили местные органы власти (города, поселки и т. д.) рассмотреть вопрос о финансировании увеличения налогов: лоббирование со стороны застройщиков, сокращение федерального финансирования деятельности, связанной с реконструкцией (включая увеличение расходов), ограничения на муниципальные облигации ( (которые представляют собой освобожденные от налогов облигации ), передача городской политики местным органам власти, установленные государством ограничения на сборы налога на муниципальную собственность и установленные государством ограничения на суммы и виды городских расходов. Учитывая эти факторы, многие местные органы власти выбрали TIF ​​как способ укрепить свою налоговую базу, привлечь частные инвестиции и повысить экономическую активность.

Возрождение городов

В обзоре литературы 2015 года, посвященном передовому опыту возрождения городов, города по всей территории Соединенных Штатов ищут способы обратить вспять тенденции безработицы, сокращения численности населения и сокращения инвестиций в своих основных центральных районах, поскольку застройщики продолжают расширяться в пригородные районы. Реинвестирование в основные районы центра города включает застройку смешанного назначения и новые или улучшенные транспортные системы. С успешным возрождением приходит джентрификация с более высокими ценами на недвижимость и налогами, а также исходом людей с более низкими доходами. ^{[17] [18]}

Успешное возрождение города не может быть достигнуто только за счет мегапроектов – знаковых зданий, стадионов или других подобных концентрированных усилий по развитию. Вместо этого «оно должно быть многогранным и включать в себя улучшение физической среды городов, их экономической базы, а также социальных и экономических условий их жителей.

-  Маллах и Брахман, 2013 г.

Непреднамеренные последствия

Как и любой экономический инструмент, TIF имеет недостатки. Такие организации, как «Муниципальные чиновники за реформу реконструкции» (MORR), проводят регулярные конференции по проблемам злоупотреблений при перепланировке, а также местные организации, такие как «33 рабочих семьи прихода Чикаго». ^{[19] [20]}

• Как предсказывает теория эффективного рынка, а теперь эмпирические данные экономических исследований показывают, что города, которые принимают TIF, растут медленнее, чем те, которые этого не делают. ^[21] Обзор литературы, проведенный Дэвидом Мерриманом, профессором Университета Иллинойса в Чикаго, показал, что TIF «может перемещать застройку из одной части города в другую и менять сроки застройки, но развития не больше, чем было бы». были сделаны иначе». ^[22]
• TIF увеличивает налоги на недвижимость в районах рядом с районом TIF, уменьшая [Общую налогооблагаемую стоимость недвижимости]. ^[23] Конгрессмен Майк Куигли упростил математические расчеты и показал, что если [Налоговая ставка] = [Доход, который необходимо повысить] / [Общая налогооблагаемая стоимость недвижимости], то уменьшение знаменателя, [Общая налогооблагаемая стоимость недвижимости], увеличивает [Налоговую ставку] . ^{[23] [24] [25]} [Налоговый счет] владельца недвижимости обычно равен [Налоговая ставка] x [Оценочная стоимость недвижимости], таким образом, когда новый район TIF уменьшает [Общую сумму налогооблагаемого имущества], [Налоговую ставку] и [ Налоговый законопроект] увеличивается для владельцев недвижимости вблизи района TIF. ^{[23] [24] [25]} Представитель штата Кенет Нордтведт из Монтаны перефразировал эту схему следующим образом: « Все налоги на недвижимость — города, округа, школы, штата — освобождаются от дополнительной собственности округов TIF, а затем округов. установить равную в денежном выражении плату за эту собственность, хотя она собирается казначеем округа в качестве налога, эта плата передается советам по развитию округов TIF для расходования. закон потихоньку приказал им восстановить свою целостность, повысив налоги на недвижимость за пределами округов TIF, чтобы компенсировать доходы, потерянные от дополнительных объектов недвижимости в округе TIF». ^[24]

• По мере увеличения инвестиций в район нередко растет стоимость недвижимости и происходит джентрификация .
• Хотя обычно они продаются законодательным органам как инструмент для восстановления разрушенных территорий, некоторые районы создаются там, где развитие все равно произойдет, например, идеальные районы развития на окраинах городов. Калифорния приняла закон, направленный на пресечение подобных злоупотреблений. ^{[26] [27]}
• Обозначение городских территорий как «испорченных» ^[28] , необходимое для большинства реализаций TIF, может позволить правительству осудить собственность посредством выдающихся законов о доменах. Знаменитое дело Кело против города Нью-Лондон в Верховном суде США, в котором дома были признаны непригодными для частной застройки, возникло из-за действий в округе TIF.
• Процесс TIF, возможно, приводит к фаворитизму застройщиков с политическими связями, адвокатов-исполнителей, чиновников экономического развития и других лиц, участвующих в процессах. Однако большинство городских органов по обновлению требуют публичного уведомления и проведения конкурсных торгов.
• В некоторых случаях школьные округа в сообществах, использующих TIF, получают больший рост государственной помощи, чем округа, не входящие в такие сообщества. Это может создать стимул для правительств к «чрезмерному увеличению TIF», в результате чего они берутся за более рискованные проекты развития. Местные органы власти не обязаны осознавать, когда назначение TIF отрицательно повлияет на финансовое состояние школьного округа и, следовательно, качество некоторых школ может быть поставлено под угрозу.
• Нормальный инфляционный рост стоимости недвижимости можно отразить на примере округов в плохо написанных TIF, представляющих деньги, которые пошли бы в государственную казну даже без финансируемых улучшений.
• Районы могут быть слишком большими, что позволит получать доходы от территорий, стоимость которых выросла бы независимо от обозначения TIF.
• Утверждение округов иногда может включать в себя будущие налоги одного предприятия без его официального участия, т.е. налоги школьного округа будут заморожены по решению города.
• Удержание полного прироста налогов и направление его на погашение облигаций развития игнорирует тот факт, что постепенное увеличение стоимости недвижимости, вероятно, потребует увеличения предоставления государственных услуг, которые теперь придется финансировать из других источников, часто за счет субсидий из менее экономически выгодных стран. процветающие районы. Использование финансирования за счет увеличения налогов для создания крупного жилого комплекса означает, что необходимо будет расширить государственные услуги, от школ до общественной безопасности, однако, если весь налоговый прирост будет использован для погашения облигаций развития, придется использовать другие деньги. ^{[29] [30]} Например, исследование, проведенное в Сент-Луисе, штат Миссури, показало, что студенты с низкими доходами потеряли в 91 раз больше, чем более богатые студенты в пригородах из-за TIF, а студенты с ограниченными возможностями оказались второй наиболее пострадавшей группой. ^[31]

Примеры

Чикаго

В городе Чикаго в округе Кук, штат Иллинойс , имеется значительное количество округов TIF, и он стал идеальным местом для изучения преимуществ и недостатков округов TIF. Город управляет 131 округом, налоговые поступления которых в 2006 году составили более 500 миллионов долларов. ^[32] Лори Хили , назначенная комиссаром городского департамента планирования и развития в 2005 году, сыграла важную роль в процессе утверждения округов TIF в качестве первого заместителя комиссара.

Chicago Reader , альтернативная чикагская газета , издаваемая еженедельно, опубликовала статьи о округах, финансирующих увеличение налогов, в Чикаго и его окрестностях. Написанные штатным писателем Беном Джоравски, статьи критикуют округа, финансирующие увеличение налогов, как это реализовано в Чикаго. ^[33]

Секретарь округа Кук Дэвид Орр , чтобы обеспечить прозрачность в округах Чикаго и округа Кук, финансирующих увеличение налогов, начал размещать информацию о округах Чикаго на веб-сайте своего офиса. ^[34] Представленная информация включает доходы TIF города Чикаго по годам, карты районов TIF Чикаго и округа Кук.

Некоммерческая организация Neighborhood Capital Budget Group из Чикаго, штат Иллинойс, выступает за участие жителей региона в капитальных программах. Группа также исследовала и проанализировала расширение районов TIF Чикаго. ^[35]

В апреле 2009 года городской совет принял «Постановление TIF Sunshine», представленное олдерменом Скоттом Вагеспаком и олдерменом Мануэлем Флоресом (тогдашним олдерменом 1-го округа). Постановление сделало все соглашения о реконструкции TIF ​​и приложения к ним доступными на веб-сайте города в электронном формате с возможностью поиска. Предложение направлено на повышение общей прозрачности соглашений TIF, тем самым способствуя значительному повышению подотчетности перед обществом. ^[36]

Согласно статье, опубликованной в «Журнале оценки и администрирования налога на имущество» в 2009 году, увеличение использования TIF в Чикаго привело к тому, что «значительная часть базы налога на имущество и земельных площадей Чикаго» оказалась включенной в эти зоны сбора…» К 2007 году в районах ТИФ будет находиться 26 процентов земельной площади города и почти четверть общей стоимости коммерческой недвижимости. В исследовании отмечаются трудности с определением эффективности ТИФ. ^[3]

Альбукерке

В настоящее время второй по величине проект TIF в Америке расположен в Альбукерке, штат Нью-Мексико : проект Mesa del Sol стоимостью 500 миллионов долларов . Меса-дель-Соль вызывает споры, поскольку предлагаемый комплекс будет построен на «зеленом поле», которое в настоящее время приносит небольшие налоговые поступления, и любое увеличение налоговых поступлений будет направлено в фонд финансирования дополнительных налогов. Таким образом, этот «прирост» оставит государственные органы без финансирования из освоенной территории, необходимого для работы государственных органов.

Детройт

В июле 2014 года Управление развития центра города Детройта объявило о финансировании TIF ​​нового хоккейного стадиона Red Wings. Общая стоимость проекта, включая дополнительные частные инвестиции в розничную торговлю и жилье, оценивается в 650 миллионов долларов, из которых 250 миллионов долларов будут профинансированы с использованием TIF для погашения 30-летних освобожденных от налогов облигаций, приобретенных Мичиганским стратегическим фондом, подразделением экономического развития штата. .

Калифорния

В статье, опубликованной в 1998 году Калифорнийским институтом государственной политики, Майкл Дардиа подверг сомнению предположение управляющих агентств по реконструкции (RDA) о том, что «реконструкция окупается за счет увеличения налоговых поступлений». Утверждается, что RDA «получают любое увеличение доходов от налога на имущество ( выше двухпроцентного коэффициента инфляции) в проектных зонах, поскольку их инвестиции в благоустройство территорий приводят к увеличению стоимости ^{недвижимости »} . округа, школы и специальные округа» ^[37] , и если RDA «не несут значительной ответственности за рост стоимости недвижимости, эти юрисдикции, по сути, субсидируют реконструкцию, не имея права голоса в том, как используются доходы» ^{. 37]}

В 1994–1995 финансовом году (последний год, по которому доступны данные) агентства по реконструкции (RDA) получили 8 процентов доходов от налога на недвижимость, собранных в штате Калифорния, на сумму 1,5 миллиарда долларов. Это доходы, которые, если бы не RDA, пошли бы в другие государственные учреждения, такие как штат и округа.

-  Майкл Дардия 1998 г.

К 6 декабря 2010 года губернатор Арнольд Шварценеггер издал чрезвычайное финансовое положение ^[38] , которое было подтверждено губернатором Джерри Брауном в декабре 2011 года, чтобы подчеркнуть «необходимость немедленных законодательных действий для решения проблемы огромного бюджетного дефицита Калифорнии». Губернатор Браун принял меры по стабилизации финансирования школ путем сокращения или устранения перенаправления налогов на недвижимость из государственного сектора, включая школьные округа, в RDA. Были приняты новые законы, в том числе Законопроект о Ассамблее 26 и Законопроект о Ассамблее 27, которые привели к ликвидации почти 400 агентств по реконструкции Калифорнии, тем самым остановив отвлечение доходов от налога на недвижимость из государственного финансирования. RDA обжаловали это решение, однако в конечном итоге были исключены. ^[9] В 2015 году государство вновь ввело возможность финансирования за счет повышения налогов для финансирования органов по возрождению сообществ и инвестиций (CRIA), причем последние представляют собой органы, созданные местными органами власти для создания или модернизации инфраструктуры, а также создания или сохранения доступного жилья для малообеспеченных и малообеспеченных слоев населения. домохозяйства со средним доходом. ^{[11] [12]} Районы финансирования расширенной инфраструктуры (EIFD) в штате также финансируются за счет облигаций с налоговым приращением, и их цели во многом схожи, хотя требования к использованию и охватываемые проекты несколько различаются. ^[13]

Аламеда

В 2009 году компания SunCal Companies, девелопер из Ирвина, штат Калифорния, представила инициативу голосования, которая включала план реконструкции бывшей военно-морской авиабазы ​​Аламеда и финансовый план, частично основанный на увеличении налогов на сумму около 200 миллионов долларов для финансирования государственных расходов. удобства. SunCal структурировала инициативу таким образом, чтобы предоставление общественных удобств зависело от получения дополнительного финансирования налогов и создания района общественных объектов (Мелло-Роос), который будет взимать специальный (дополнительный) налог с владельцев недвижимости в пределах застройки. ^[39] Поскольку городской совет Аламеды не продлил эксклюзивное соглашение о переговорах с Suncal, этот проект не будет продвигаться вперед. В Калифорнии Закон о реконструкции сообществ регулирует использование государственными учреждениями финансирования за счет увеличения налогов. ^[40]

Айова

В 2002 году экономисты факультета экономики Университета штата Айова заявили, что «существующие налогоплательщики, домовладельцы, наемные работники и пенсионеры агрессивно субсидируют рост бизнеса и населения», обозначенные TIF в Айове. ^[41]

Висконсин

TIF были созданы в Висконсине в 1975 году. В 2001 году критики утверждали, что TIF поддерживал застройщиков в развитии зеленых насаждений, ссылаясь на отчет «1000 друзей Висконсина» за 2000 год , в котором говорилось, что 45% округов с дополнительным налоговым финансированием использовались для освоения земель под открытым небом. ^{[42] [43]}

Денвер

С 1995 по 2005 год налогоплательщики Денвера смогли привлечь более 5 миллиардов долларов частных инвестиций, предоставив субсидии TIF ​​на сумму более полумиллиарда долларов. В то время новые проекты, субсидируемые TIF, находившиеся на рассмотрении, включали «реконструкцию старого комплекса Gates Rubber Factory на I-25 и Бродвее, а также реализацию амбициозных планов Денвера в отношении центра города Union Station». ^{[2] : 6} Городской ландшафт Денвера был преобразован с 1995 по 2005 год благодаря проектам, субсидируемым TIF, таким как «знаковое возрождение» здания Denver Dry Goods, отеля Adams Mark, Denver Pavilions и флагманского магазина REI, торгового района Broadway Marketplace. а также снос старого здания Вулворта, переезд и расширение здания Элитча в парк развлечений Six Flags Elitch Gardens, реконструкция базы ВВС Лоури и реконструкция старого аэропорта Стэплтон - «крупнейший проект городского заполнения в стране. " ^{[2] : 6}

К 2005 году городские власти Денвера уже «заложили более 500 миллионов долларов будущих налоговых поступлений для погашения существующих субсидий TIF частным застройщикам» и готовились «существенно увеличить эту сумму за счет нескольких новых проектов TIF в следующие пять лет». В 2005 году «перенаправление налоговых поступлений на оплату субсидий TIF [представляло] ежегодные расходы налогоплательщиков Денвера почти в 30 миллионов долларов и [быстро возрастало]». ^{[2] : 57} К 2007 году налоговые расходы TIF в виде упущенных налоговых поступлений составили почти «30 миллионов долларов в год, что соответствует почти 7% всех годовых доходов Общего фонда Денвера», и в то время эта сумма быстро росла. ^{[2] : 6} В ходе исследования 2005 года в ходе обследований заработной платы в проектах TIF было выявлено, что «рабочие места там платят существенно меньше, чем средняя заработная плата в Денвере, и на 14–27% даже ниже, чем средняя заработная плата для сопоставимых профессиональных категорий». ^{[2] : 2}

В первой части серии из трех частей исследователи «объяснили историю и механизм TIF и проанализировали общую стоимость TIF для налогоплательщиков Денвера, включая «скрытые» затраты из-за увеличения бремени государственных услуг, которое не оплачивают проекты TIF». ^[44] В статье «Кто получает прибыль от субсидий TIF?» Исследователи «изучили виды бизнеса, которые Денвер привлекает через TIF, а также уровень прибыли застройщиков, с которыми Денвер сотрудничает для реализации проектов TIF, а также прозрачность процесса утверждения TIF». ^[45] В третьей части исследования исследователи изучали «качество и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF». ^{[2] : 2}

Приложения и администрирование

Города используют TIF для финансирования общественной инфраструктуры , приобретения земли, сноса , расходов на коммунальные услуги и планирование, а также других улучшений, включая расширение и ремонт канализации , работы по бордюрам и тротуарам , ливневой дренаж, контроль дорожного движения, строительство и расширение улиц, уличное освещение , водоснабжение, ландшафтный дизайн. , благоустройство парков, восстановление окружающей среды, строительство и ремонт мостов , а также парковочных сооружений .

Законодательство штата дает местным органам власти право определять районы финансирования увеличения налогов. Район обычно существует 20 лет, или достаточно времени, чтобы окупить облигации, выпущенные для финансирования улучшений. Хотя механизмы различаются, обычно городское правительство берет на себя административную роль и принимает решения о том, как и где применять этот инструмент. ^[46]

В большинстве юрисдикций допускается размещение облигаций только на основе части (обычно ограниченной 50%) предполагаемого увеличения налоговых поступлений. Например, если при строительстве ожидается ежегодное увеличение налога на сумму 5 000 000 долларов США, которое покроет затраты на финансирование облигации на сумму 50 000 000 долларов США, обычно допускается только облигация на сумму 25 000 000 долларов США. Если проект будет умеренно успешным, это будет означать, что значительная часть ожидаемых годовых налоговых поступлений (в данном случае более 2 000 000 долларов США) будет направлена ​​на другие общественные цели, помимо погашения облигаций.

Сбор за возрождение сообщества (CRL) в Канаде

К 2015 году крупные канадские города уже ввели сборы за возрождение сообществ (CRL) — термин, используемый для TIF в Канаде. ^[4]

Альберта

В апреле 2012 года правительству Альберты было предложено изменить правила, чтобы налог на возрождение сообщества (CRL) мог применяться к затратам на восстановление, «понесенным частным застройщиком». ^{[47] : 18}

CRL в настоящее время не позволяет использовать этот сбор для покрытия затрат на восстановление, понесенных частным застройщиком. Хотя CRL представляет собой довольно комплексный подход, который не получил широкого распространения, предполагается, что изменение в регулировании, позволяющее применять сбор к затратам на восстановление, послужит стимулом для реконструкции уже существующих объектов в соответствующих обстоятельствах.

-  13 апреля 2012 г. Рабочая группа по реконструкции заброшенных месторождений Альберты.

Муниципальная земельная корпорация Калгари (CMLC) — дочерняя компания города Калгари, созданная в 2007 году для пересмотра землепользования на давно пустынном участке земли в восточной части центра города вдоль реки Боу ^[48] — использовала CRL для развития центра города Ист-Виллидж, Калгари, что делает Калгари первым канадским городом, использующим CRL. ^[4] CMLC «выделил примерно 357 миллионов канадских долларов на инфраструктуру и развитие Ист-Виллидж» и утверждает, что «привлек 2,4 миллиарда канадских долларов на запланированное развитие, которое, как ожидается, принесет CRL 725 миллионов канадских долларов дохода». ^[4] Назначенная зона сбора налогов для CRL округа Риверс шире, чем Ист-Виллидж, что делает его финансово устойчивым, поскольку он собирает налоги в течение двадцати лет со своего опорного здания, 58-этажной башни Bow, а также с застроек в соседнем парке Виктория ( Калгари). ^[28]

В интервью газете Calgary Sun в феврале 2015 года Майкл Браун, президент и главный исполнительный директор CRL, заявил, что они изучают CRL ^[28] для развития Вест-Виллидж, аналогичный тому, который использовался для финансирования восстановления Ист-Виллидж. В августе спортивный комплекс CalgaryNEXT был предложен в качестве потенциального якоря зоны сбора налогов. Местные политики выразили обеспокоенность по поводу модели финансирования, согласно которой город должен был возместить от запланированных затрат от 440 до 690 миллионов долларов, большая часть которых окупится только в течение длительного периода времени. ^[49] Мэр Нахид Ненши прокомментировал, что одной из проблем, стоящих перед предложением CalgaryNEXT, было требование сбора налога на возрождение сообщества, а также необходимость предоставления земли от города «и значительные инвестиции в инфраструктуру, чтобы сделать Вест-Виллидж полноценное и активное сообщество». ^[50] Эдмонтон, Альберта, создает CRL для оживления центра города с помощью масштабного проекта развития, включая новую арену, развитие парка и модернизацию, включая канализацию, на общую сумму около 500 миллионов канадских долларов. ^[4] Город надеется «получить примерно 941 миллион долларов дохода при сценарии среднего роста». ^[4]

Онтарио

По состоянию на 2015 год мэр Торонто Джон Тори планирует создать зону сбора налогов для финансирования проекта наземной железнодорожной линии SmartTrack стоимостью 2,7 миллиарда канадских долларов протяженностью 53 километра. ^[4]

Смотрите также

• Корпоративное благосостояние
• Общественные финансы
• Получение стоимости

Рекомендации

1. Пещеры, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 659. ИСБН 978-0-415-86287-5.
2. Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Книех (2005). «Оправдываем ли мы свои деньги? Финансирование за счет увеличения налогов и новые идеи. Новые приоритеты. Новая экономика. Реконструкция города в Денвере. Часть III: строим ли мы лучший Денвер?: Качество рабочих мест и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF» (PDF) . Денвер, Колорадо: Центр экономической стратегии Front Range. Архивировано из оригинала (PDF) 21 сентября 2017 года . Проверено 1 февраля 2024 г.
3. Шерри Фаррис; Джон Хорбас (2008). «Создание против захвата: оценка истинной стоимости финансирования увеличения налогов» (PDF) . Журнал оценки и администрирования налога на имущество . 6 (4). Архивировано из оригинала (PDF) 23 сентября 2015 года . Проверено 28 августа 2015 г.
4. Кайл Баккс (22 мая 2015 г.). «Рискованный бизнес, поскольку канадские города переходят к налогам с районов: эксперт предупреждает, что сборы могут быть «прямыми субсидиями для застройщиков»». Новости ЦБК . Проверено 28 августа 2015 г.
5. Разное, (2001). Финансирование налоговых приростов и экономическое развитие, использование, структура и влияние. Под редакцией Крейга Л. Джонсона и Джойс Ю. Мэн. Издательство Государственного университета Нью-Йорка.
6. Годовой отчет контролера штата Калифорния об агентствах по реконструкции, 2007-2008 (PDF) , заархивировано из оригинала (PDF) 5 января 2010 г. , получено 4 декабря 2009 г.
7. «Обновление городов мертво в Калифорнии», The Antiplanner , Институт Торо (2 января 2012 г.).
8. См. Калифорнийскую ассоциацию реконструкции против Аны Матосантос.
9. Город Серритос против штата Калифорния , 239 Cal. Приложение. 4-й округ 1020 года: Апелляционный суд, 3-й апелляционный округ. 2015 г. (Суды Калифорнии – штат Калифорния, 25 августа 2015 г.).
10. «Роспуск Агентства реконструкции» . www.dof.ca.gov . Проверено 8 октября 2019 г.
11. Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF) . п. 29. Архивировано из оригинала (PDF) 12 декабря 2019 г. Проверено 20 сентября 2019 г.
12. «Недавние разработки доступного жилья в Калифорнии и регионе Лос-Анджелеса». katten.com . Проверено 20 сентября 2019 г.
13. Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF) . п. 27. Архивировано из оригинала (PDF) 12 декабря 2019 г. Проверено 20 сентября 2019 г.
14. Отчет Совета финансовых агентств развития за 2008 г., отчет TIF по штатам, по состоянию на 21 марта 2014 г.
15. Арканзас (2000 г.), Вашингтон (2001 г.), Нью-Джерси (2002 г.), Делавэр (2003 г.), Луизиана (2003 г.), Северная Каролина (2005 г.) и Нью-Мексико (2006 г.).
16. Майкл Хэвлин (25 мая 2013 г.). «Голоса штата Мэн: TIF помогает общинам, которые в нем не нуждаются: государственная поддержка экономического развития должна направляться городам, которые сейчас не могут воспользоваться сложными схемами налога на недвижимость». Хэмптон, штат Мэн: Portland Press Herald . Проверено 28 августа 2015 г.
17. «Восстановление городов: что недавние исследования говорят о передовом опыте» . Центр Шоренштейна Гарвардской школы Кеннеди и Инициатива Карнеги-Найта . Журналистский ресурс. 29 января 2015 года . Проверено 28 августа 2015 г.
18. Алан Маллак; Лавеа Брахман (май 2013 г.). Возрождение городов наследия Америки. Кембридж, Массачусетс; Финикс, Аризона: Институт земельной политики Линкольна. п. 52. ИСБН 978-1-55844-279-5. Проверено 28 августа 2015 г.
19. Берт, Николас (18 ноября 2019 г.). «Дело в пользу отмены программы финансирования налоговых льгот (TIF)». www.workingfamilies33.org . Архивировано из оригинала 3 марта 2024 г. Проверено 3 марта 2024 г.
20. "Веб-сайт Redevelopment.com" . Архивировано из оригинала 2 мая 2010 г. Проверено 4 декабря 2009 г.
21. Дай, Ричард; Мерриман, Дэвид (март 2000 г.). «Влияние налогового финансирования на экономическое развитие». Журнал городской экономики . 47 (2): 306–328 – через Elsevier Science Direct.
22. Мерриман, Дэвид (2018). Улучшение финансирования налоговых льгот (TIF) для экономического развития. 113 Брэттл-стрит, Кембридж, Массачусетс 02138-3400 США: Издательство Колумбийского университета . ISBN 978-1-55844-378-5.{{cite book}}: Обслуживание CS1: дата и год ( ссылка ) Обслуживание CS1: местоположение ( ссылка )
23. Куигли, Майк (2 апреля 2007 г.). «Повесть о двух городах: новый подход к финансированию за счет увеличения налогов» (PDF) . house.gov . Архивировано из оригинала (PDF) 29 декабря 2014 г. Проверено 15 марта 2024 г.
24. Нордтведт, Кеннет (1 ноября 2015 г.). «Темная сторона финансирования за счет увеличения налогов» (PDF) . leg.mt.gov . Архивировано (PDF) из оригинала 13 декабря 2015 г. Проверено 15 марта 2024 г.
25. Джоравски, Бен (1 ноября 2007 г.). «TIF для чайников». Чикагский читатель . Том. 37, нет. 6. Архивировано из оригинала 18 октября 2021 г. Проверено 15 марта 2024 г.
26. «Редевелопмент: неизвестное правительство» . Коалиция за реформу реконструкции. Архивировано из оригинала 25 июля 2008 г. Проверено 4 декабря 2009 г.
27. «Субсидирование реконструкции в Калифорнии» (PDF) . Калифорнийский институт государственной политики . Проверено 4 декабря 2009 г.
28. Джеймс Уилт (10 января 2013 г.). «Оскверненные улицы, не более». Еженедельник быстрой перемотки вперед . Проверено 26 августа 2015 г.^{[ постоянная мертвая ссылка ]}
29. Ричард Дай; Дэвид Мерриман (сентябрь 1999 г.). Джеймс Х. Куклински (ред.). «Влияние финансирования за счет налогов на экономическое развитие» (PDF) . Коалиция американской мечты. п. 47. Архивировано из оригинала (PDF) 4 марта 2016 года . Проверено 28 августа 2015 г.
30. Ричард Дай; Дэвид Мерриман (2000). «Влияние налогового финансирования на экономическое развитие». Журнал городской экономики . 47 (2): 306–328. дои : 10.1006/juec.1999.2149. S2CID  54771066.
31. Уимбли, Лакреция (25 января 2024 г.). «Как говорится в отчете, районы TIF в районе Сент-Луиса обошлись учащимся государственных школ из числа меньшинств более чем в 260 миллионов долларов». СТЛПР . Архивировано из оригинала 26 января 2024 года . Проверено 17 марта 2024 г.
32. «Общие доходы TIF города Чикаго за 1986–2013 годы» (PDF) . Офис секретаря округа Кук. Архивировано из оригинала (PDF) 21 августа 2014 г. Проверено 19 августа 2014 г.
33. "статьи штатного писателя Reader Бена Джоравски о округах Чикаго TIF (финансирование дополнительных налогов)" . Чикагский читатель . Проверено 29 мая 2008 г.
34. «TIF 101: Руководство для налогоплательщиков по пониманию TIF» . Офис секретаря округа Кук. Архивировано из оригинала 15 декабря 2009 г. Проверено 29 мая 2008 г.
35. «Исследование». Группа городского бюджета Чикаго, Иллинойс. Архивировано из оригинала 9 мая 2008 г. Проверено 29 мая 2008 г.
36. «Исследование». ОФИС ОБСЛУЖИВАНИЯ 32-Й ОТДЕЛ . Проверено 13 мая 2015 г.
37. Майкл Дардиа (январь 1998 г.), Субсидирование реконструкции в Калифорнии (PDF) , Калифорнийский институт государственной политики , получено 28 августа 2015 г.
38. «Заявление губернатора штата Калифорния о чрезвычайном финансовом положении» . Губернатор штата Калифорния. 20 января 2011 года. Архивировано из оригинала 6 сентября 2015 года . Проверено 28 августа 2015 г.
39. «Резюме выборов Инициативы по развитию Аламеда-Пойнт, часть I» (PDF) . Город Аламеда. Архивировано из оригинала (PDF) 29 декабря 2009 г. Проверено 4 декабря 2009 г.
40. «Закон о реконструкции сообщества Калифорнии» . Архивировано из оригинала 10 января 2010 г. Проверено 5 декабря 2009 г.
41. Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон (2002). «* Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон, «Стимулирует ли увеличение налогов в округах Айовы региональный экономический и демографический рост?» (2002)» (PDF) . Факультет экономики Университета штата Айова . Проверено 9 июня 2016 г.
42. Дэвид Э. Вуд; Мэри Бет Хьюз (апрель 2001 г.), «От пней к свалкам: антиэкологические субсидии Висконсина» (PDF) , Центр стратегии Висконсина, Университет Висконсина-Мэдисона , заархивировано из оригинала (PDF) 1 марта 2012 г. , получено 28 августа. 2015 год
43. Мэтью Мэйрл (2005). Переориентация системы TIF штата Висконсин на реконструкцию городов: три реформы (PDF) . Центр стратегии Висконсина, Университет Висконсин-Мэдисон) под названием (Отчет). Архивировано из оригинала (PDF) 12 августа 2006 г. Проверено 9 сентября 2006 г.
44. Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Книех (2005). «Оправдываем ли мы свои деньги? Финансирование за счет увеличения налогов и реконструкция города в Денвере. Часть I: Чего стоят субсидии TIF ​​Денверу?: Растущий масштаб TIF и его влияние на бюджет». Денвер, Колорадо: Центр экономической стратегии Front Range. Архивировано из оригинала 1 февраля 2024 года.
45. Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Книех (2005). «Оправдываем ли мы свои деньги? Финансирование за счет увеличения налогов и реконструкция города в Денвере, часть II: кто получает прибыль от субсидий TIF?» (PDF) . Денвер, Колорадо: Центр экономической стратегии Front Range. Архивировано из оригинала (PDF) 21 сентября 2017 года.
46. «Рост в пределах границ: отчет Комиссии по местному самоуправлению в 21 веке» (PDF) . Штат Калифорния . Проверено 4 декабря 2009 г.
47. Рабочая группа по реконструкции заброшенных территорий Альберты (13 апреля 2012 г.). «Реконструкция заброшенного месторождения Альберты: практические подходы к достижению продуктивного сообщества» (PDF) . Альберта по окружающей среде и устойчивому развитию ресурсов (ESRD) . Рабочая группа по реконструкции заброшенных территорий Альберты. п. 48. Архивировано из оригинала (PDF) 26 марта 2015 года . Проверено 5 сентября 2015 г.
48. Барб Ливингстон (14 августа 2015 г.). «Серия городских влиятельных лиц Калгари: Майкл Браун». КРЭБ . Проверено 28 августа 2015 г.
49. Джонсон, Джордж (19 августа 2015 г.). «Пусть король начнет ухаживание». Калгари Геральд . п. С1.
50. «Заявление мэра Нахида Ненши относительно «CalgaryNext»» . Офис мэра города Калгари. 18 августа 2015 года . Проверено 27 августа 2015 г.

Внешние ссылки

• Скотт, Брендан С. (2013). Факторы, влияющие на размер округов финансирования налоговых надбавок в Техасе. Сан-Маркос, Техас: Техасский государственный университет.
• Аннотация к книге Вебера «Справедливость и предпринимательство: влияние увеличения налогов на финансирование школ» (архивировано 17 октября 2006 г. в Wayback Machine ; 2003).
• Аннотация к книге Вебера и др. «Повышает ли финансирование за счет увеличения налогов стоимость городской промышленной собственности?» (2003).
• Кеннет Хаббелл; Питер Дж. (июнь 1997 г.). Финансирование увеличения налогов в штате Миссури Экономический отчет MSCDC (PDF) (Отчет). Итонский центр экономической информации, Университет Миссури в Канзас-Сити.
• Корпоративное благосостояние: где возмущение? – Личное исследование Йохана Норберга. Фильм включает подробный фрагмент, посвященный TIF.