Закон о землевладельцах и арендаторах 1985 г. (ок. 70 г.) — это акт парламента Великобритании об английском земельном праве . Он устанавливает минимальные стандарты прав арендаторов по отношению к их арендодателям. [1]
Причина введения Закона не была, как можно было бы предположить, в помощи существующим частным домовладельцам, которые в 1985 году были обязаны по закону иметь регулируемую аренду; их регулируемая аренда давала всем арендаторам пожизненную аренду, которую они могли передать другим жильцам дома после своей смерти, арендная плата обычно устанавливалась в размере 50% от рыночной стоимости, они не могли быть повторно заложены из-за постоянного арендатора, и в случае продажи стоили 50% от стоимости вакантного имущества из-за наличия регулируемого арендатора. В то время регулируемая аренда была единственной арендой, доступной частным домовладельцам, и составляла всего 5% от жилого фонда. Уровни частной арендной платы устанавливались «должностными лицами по справедливой аренде». Из-за недостаточной арендной платы для получения прибыли или оплаты дорогостоящего ремонта недвижимости частные домовладельцы продавали жилье, как только арендатор съезжал, поскольку в других местах были более выгодные инвестиции. Причина принятия Закона о домовладельцах и арендаторах заключалась в подготовке к приватизации жилищных ассоциаций (которые были намеренно исключены из Программы права на покупку, хотя у них было 400 000 жилищ). Это законодательство следует рассматривать в контексте Закона о жилье и планировании 1986 года , который предоставил советам возможность передавать жилой фонд другому частному домовладельцу ( зарегистрированному социальному домовладельцу ), и Закона о жилье 1988 года , который дерегулировал частный сектор аренды на несколько лет, пока не был восстановлен в 1991 году Лейбористской партией [ сомнительно – обсудите ] только для регулируемой аренды, так что теперь жилищные ассоциации могли взимать плату, которую они хотели, привлекать частные инвестиции, продавать муниципальные дома и т. д.
Закон не был принципиально изменен ни правительствами Мейджора, Блэра, Брауна или Кэмерона в отношении справедливой арендной платы, прав на справедливые причины прекращения аренды или запрета комиссий агентам по недвижимости. Однако поправки были внесены Законом о землевладельцах и арендаторах 1987 года , Законом о жилье 1996 года , Законом о реформе Commonhold и Leasehold 2002 года , Законом о локальности 2011 года и Законом о домах (пригодность для проживания людей) 2018 года, а в Уэльсе — Законом об аренде домов (Уэльс) 2016 года.
Разделы 1–3A требуют, чтобы арендодатели предоставляли арендаторам основную информацию об их личности, включая директора, если арендодатель является компанией . Согласно разделу 3A, арендодатели должны раскрывать, существует ли право (установленное законом или иное) арендатора на приобретение доли арендодателя.
Разделы 4–7 требуют, чтобы информация содержалась в арендных книгах. Раздел 5 требует, чтобы она включала имя и адрес арендодателя, арендную плату, условия контракта или вопросы, предписанные государственным секретарем в нормативных актах.
В разделах 8–10 подразумевается, что объект недвижимости будет пригоден для проживания людей, что в соответствии с разделом 10 включает в себя состояние «ремонта, устойчивости, отсутствия сырости, внутреннего расположения, естественного освещения, вентиляции, водоснабжения, дренажа и санитарных удобств, возможностей для подготовки и приготовления пищи и для утилизации сточных вод».
Разделы 11–17 возлагают на арендодателей обязательные обязанности по ремонту недвижимости, находящейся в аренде сроком до 7 лет, которая является жилыми домами (где проживают люди). Раздел 11 определяет, что обязанность по ремонту включает « структуру и внешний вид жилого дома (включая стоки, желоба и внешние трубы)», установки для « воды , газа и электричества и для канализации (включая раковины, мойки , ванны и санитарные удобства)», а также «для отопления помещений и нагрева воды».
Разделы 18–30 ограничивают любые «платы за обслуживание», которые арендодатель может взимать с арендатора. Они предназначены для того, чтобы не дать арендодателям, получающим арендную плату, взимать дополнительные необоснованные сборы, и в соответствии с разделом 19 любые такие сборы должны быть строго связаны со стоимостью. Правонарушения совершаются арендодателем, если он не всегда предоставляет соответствующую информацию и не подтверждает соответствующую информацию квалифицированным бухгалтером. Раздел 20 предусматривает, что арендаторы должны консультироваться до того, как расходы на техническое обслуживание и улучшение могут быть взысканы с арендаторов и гарантированных арендаторов. Если арендодатель является органом, заключающим контракты для целей государственных закупок , проведение соответствующих консультаций должно быть переплетено с закупочной деятельностью, соответствующей Правилам государственных контрактов 2015 года. [2] Можно обратиться в Имущественную палату Трибунала первого уровня с просьбой об освобождении от требования о проведении консультаций, например, в экстренной ситуации. [3]
Раздел 30A и Приложение к Акту, введенные Законом о реформе Commonhold and Leasehold 2002 , предоставляют арендаторам права на резюме любого страхового полиса, содержащегося в плате за обслуживание. Согласно разделу 30B «признанная ассоциация арендаторов» (Трибуналом первого уровня в Англии) имеет право на консультации относительно любого лица, работающего в качестве управляющего агента.
Согласно разделу 31, у Государственного секретаря все еще есть «резервное право» ограничивать арендную плату приказом. В частности, в любой точке Англии или Уэльса может быть принят приказ «(a) ограничивающий или предотвращающий повышение арендной платы за жилье, которое в противном случае имело бы место, или (b) ограничивающий размер арендной платы, которая в противном случае подлежала бы уплате при сдаче жилья в аренду» для любых домов в любом месте. Это право не было использовано каким-либо существенным образом.
Разделы 31A–39 содержат «дополнительные» положения. Разделы 31A–C касаются юрисдикции трибунала по оценке арендованной собственности. Раздел 33 гласит, что директора компаний несут солидарную ответственность с компаниями за правонарушения, совершенные с их согласия. Разделы 36–39 содержат определения.
Разделы 18–30 формируют основу юридических прав и обязанностей английских и валлийских арендаторов в отношении переменной платы за жилищные услуги.
Значительная политическая дискуссия вращалась вокруг повторного введения подлинного регулирования арендной платы , чтобы обеспечить законодательную хартию прав арендаторов. Это включает, во-первых, регулирование максимального повышения арендной платы арендодателем, как это действует в большинстве стран ОЭСР, таких как Канада и Германия . Во-вторых, были призывы гарантировать арендаторам право оставаться в своем доме, если у арендодателя нет веской причины для их выселения , в частности, чтобы арендодатели не могли выселять старых арендаторов и повышать арендную плату для новых арендаторов. В-третьих, были внесены различные предложения, чтобы прекратить взимание агентами по недвижимости платы с арендаторов, так же, как агентствам по трудоустройству запрещено взимать плату с людей, ищущих работу, в соответствии с Законом об агентствах по трудоустройству 1973 года . [4]