Передаваемые права на застройку (TDR) — это метод, с помощью которого застройщики могут приобретать права на застройку определенных участков в пределах назначенного «отправляющего района» и передавать права другому «принимающему району» для увеличения плотности своей новой застройки. Основная правовая концепция программы передачи прав на застройку заключается в том, что вся земля имеет пакет прав собственности. [1] Она используется для контроля землепользования в дополнение к планированию землепользования и зонированию для более эффективного управления ростом городов и сохранения земель.
Процесс TDR можно считать инструментом для контроля за разрастанием городов путем концентрации застройки. TDR — это правовой механизм, предлагаемый в некоторых юрисдикциях местных органов власти как форма контроля за застройкой . В Соединенных Штатах TDR также является способом избежать проблем с конституционными изъятиями, вызванными перезонированием территорий, которые в противном случае устранили бы значительную часть стоимости собственности. Процедура предлагает землевладельцам финансовые стимулы или бонусы за сохранение и поддержание экологических, исторических или сельскохозяйственных ценностей их земли. TDR основан на концепции, что с владением землей приходит право пользования землей или застройки земли . Эти права на застройку, основанные на земле, в некоторых юрисдикциях могут использоваться, не использоваться, продаваться или иным образом передаваться владельцем участка. [2] : 3 [3]
Отправляющие районы обычно состоят из территорий с желаемыми чертами, которые находятся под угрозой застройки, например, сельскохозяйственные земли или дикие местности, но также могут быть недавно обозначенными историческими местами. В качестве альтернативы, участки со зданиями, которые не используют весь свой доступный размер, имеют «избыточную» развиваемую мощность, которая может быть передана другим участкам, возможно, примыкающим к первым участкам. [4]
Принимающие районы обычно располагаются в городских районах, которые созрели для развития. Принимающие районы, как правило, являются районами, более подходящими для более плотной застройки, а отправляющие районы являются районами с экологическими, историческими или сельскохозяйственными ценностями, которые округ, город или поселок хотят сохранить. [4]
Кредитные банки TDR могут использоваться для хранения приобретенных прав на застройку, если проект застройки принимающей области еще не определен. Этот механизм используется, когда время продажи в отправляющей области не совпадает с застройкой в принимающей области. Он также полезен в сообществах, которые имеют возможность приобрести права в области с высоким интересом к сохранению, но не имеют проекта застройки, который может получить более высокую плотность в то время. В Массачусетсе рекомендуется, чтобы кредитные банки TDR управлялись сторонней организацией, которая уполномочена вести переговоры о продаже прав на застройку, например, некоммерческой организацией или агентством, действующим в пределах сообщества. [5]
.jpg/1280px-Dickerson,_MD_20842,_USA_-_panoramio_(1).jpg)
Широко известным примером районных TDR является сельскохозяйственный заповедник округа Монтгомери, штат Мэриленд . [6] Программы TDR были реализованы в более чем 200 населенных пунктах США, [2] : 25 в нескольких штатах, включая Колорадо , [7] Массачусетс , [8] Вирджинию [9] и Вашингтон . [10] В Нью-Йорке существуют ограничения на права на воздух для каждого здания, но они свободно передаются. [11] [12] [13] [14]
Один из самых известных примеров TDR — дело Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка (1978). Верховный суд США постановил, что Комиссия по сохранению достопримечательностей города не лишила владельцев Центрального вокзала всей экономической ценности, отказав им в праве построить офисное здание над станцией. Владельцы терминала обладали правами на воздух , которые могли быть использованы в качестве TDR для строительства выше, чем обычное зонирование, разрешенное на их других объектах. [15]
«Это система ограничения и торговли квотами», — говорит она, поэтому как только права на воздух передаются с малоэтажного участка, он останется низким навсегда. Правила просто позволяют перемещать потенциальную площадь пола, а не создавать ее.