Обратная ипотека — это ипотечный кредит , обычно обеспеченный жилой недвижимостью, который позволяет заемщику получить доступ к необремененной стоимости недвижимости. Кредиты обычно предоставляются пожилым домовладельцам и, как правило, не требуют ежемесячных ипотечных платежей. Заемщики по-прежнему несут ответственность за налоги на имущество или страхование домовладельца . Обратная ипотека позволяет пожилым людям немедленно получить доступ к капиталу, который они накопили в своих домах, и отсрочить выплату кредита до тех пор, пока они не умрут, не продадут или не переедут из дома. Поскольку по обратной ипотеке нет обязательных ипотечных платежей, проценты добавляются к остатку кредита каждый месяц. Растущий остаток кредита в конечном итоге может превысить стоимость дома, особенно в периоды снижения стоимости дома или если заемщик продолжает жить в доме в течение многих лет. Однако заемщик (или имущество заемщика ), как правило, не обязан погашать какой-либо дополнительный остаток кредита, превышающий стоимость дома. [1]
Регуляторы и ученые дали неоднозначные комментарии по поводу рынка обратной ипотеки. Некоторые экономисты утверждают, что обратная ипотека может принести пользу пожилым людям, сглаживая их доход и потребление с течением времени. [2] [3] Однако регулирующие органы, такие как Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов , утверждают, что обратная ипотека является «сложным продуктом и трудным для понимания потребителями», особенно в свете «вводящей в заблуждение рекламы», некачественного консультирования и «риска мошенничества и других мошеннических действий». [1] Более того, Бюро утверждает, что многие потребители не используют обратную ипотеку для позитивных целей сглаживания потребления, продвигаемых экономистами. [1] В Канаде заемщик должен обратиться за независимой юридической консультацией, прежде чем ему будет одобрена обратная ипотека. В Соединенных Штатах заемщики по обратной ипотеке, как и другие заемщики по ипотеке, могут столкнуться с конфискацией имущества , если они не обслуживают свои дома или не следят за страхованием домовладельцев и налогами на имущество. [4]
Обратная ипотека доступна в Австралии. В соответствии с законами об ответственном кредитовании в 2012 году был внесен ряд поправок в Национальный закон о защите потребительских кредитов, чтобы включить высокий уровень регулирования обратной ипотеки. Обратная ипотека также регулируется Австралийской комиссией по ценным бумагам и инвестициям (ASIC), требующей от кредиторов и консультантов высокого уровня соответствия и раскрытия информации всем заемщикам. [5]
Заемщикам следует обратиться за кредитной консультацией к аккредитованному специалисту по обратной ипотеке, прежде чем подавать заявку на обратную ипотеку. Любой, кто хочет заниматься кредитной деятельностью (включая кредиторов, арендодателей и брокеров), должен иметь лицензию ASIC или быть представителем того, кто имеет лицензию (то есть, они должны либо иметь собственную лицензию, либо находиться под эгидой другого лицензиата в качестве уполномоченного кредитного представителя или сотрудника) (ASIC) [6]
Требования к соответствию различаются в зависимости от кредитора. Чтобы получить право на обратную ипотеку в Австралии,
Обратные ипотечные кредиты в Австралии могут достигать 50% [7] от стоимости недвижимости. Точная сумма доступных денег (размер кредита) определяется несколькими факторами:
Стоимость получения обратной ипотеки зависит от конкретной программы обратной ипотеки, которую приобретает заемщик. Эти расходы часто включаются в сам кредит и, следовательно, увеличиваются с основной суммой. [7] Типичные расходы на обратную ипотеку включают:
Процентная ставка по обратной ипотеке варьируется. Некоторые программы предлагали фиксированные ставки по кредитам , [7] в то время как другие предлагают плавающие ставки по кредитам. [10] После обновления Национального закона о защите потребительских кредитов в сентябре 2012 года новым обратным ипотечным кредитам не разрешается иметь фиксированные ставки.
Кроме того, в течение срока действия обратной ипотеки могут возникнуть расходы. Ежемесячная плата за обслуживание может быть применена к остатку кредита (например, 12 долларов в месяц [8] ), которая объединяется с основной суммой. [7] Лучшие продукты не имеют ежемесячных сборов.
Деньги от обратной ипотеки можно распределить несколькими способами: [7]
Заемщик остается полностью ответственным за имущество. Это включает в себя физическое обслуживание. [7] Кроме того, некоторые программы требуют периодической переоценки стоимости имущества. [7] [11]
Доход от обратной ипотеки, оформленной как аннуитет или как кредитная линия, не должен влиять на права на государственную поддержку дохода . [7] [12] Однако доход от обратной ипотеки, оформленной как единовременная сумма, может считаться финансовыми инвестициями и, таким образом, учитываться в рамках теста на доход; эта категория включает все суммы свыше 40 000 долларов США и суммы ниже 40 000 долларов США, которые не были потрачены в течение 90 дней. [12]
Большинство обратных ипотечных кредитов должны быть погашены (включая все невыплаченные проценты и сборы), когда они покидают дом навсегда. Это включает в себя случаи, когда они продают дом или умирают. Однако большинство обратных ипотечных кредитов являются кредитами только для владельцев, занимающих жилье, так что заемщик не имеет права сдавать недвижимость в аренду долгосрочному арендатору и выезжать. Заемщик должен проверить это, если он думает, что хочет сдать свою недвижимость в аренду и переехать в другое место.
Распространенное заблуждение заключается в том, что когда заемщик умирает или покидает дом (например, отправляется в дом престарелых или переезжает в другое место), дом должен быть продан. Это не так; кредит должен быть погашен. Таким образом, бенефициары имущества могут решить погасить обратную ипотеку из других источников, продать другие активы или даже рефинансировать ее в обычную ипотеку или, если они соответствуют требованиям, в другую обратную ипотеку.
Досрочное погашение кредита — когда заемщик выплачивает кредит до наступления срока — может повлечь за собой штрафные санкции в зависимости от кредита. [7] [10] Дополнительная комиссия также может быть наложена в случае повторного использования кредита. [10] Согласно Национальному кредитному кодексу, штрафы за досрочное погашение являются незаконными для новых кредитов с сентября 2012 года; однако банк может взимать разумную административную плату за подготовку к погашению ипотеки.
Все обратные ипотечные кредиты, выданные с сентября 2012 года, должны иметь «Гарантию отсутствия отрицательного капитала». Это означает, что если остаток кредита превышает выручку от продажи имущества, то никакие претензии на этот излишек не будут предъявляться к наследникам или другим бенефициарам заемщика. [7] [11]
18 сентября 2012 года правительство ввело статутную «защиту от отрицательного капитала» для всех новых договоров обратной ипотеки. Это означает, что заемщик не может оказаться должен кредитору больше, чем стоит его дом (рыночная стоимость или капитал). В обратной ипотеке, начатой до 18 сентября 2012 года, договор определяет, защищен ли заемщик, когда остаток по кредиту оказывается больше стоимости недвижимости. [13]
Когда договор обратной ипотеки заканчивается и дом заемщика продается, кредитор получает выручку от продажи, и заемщик не может быть привлечен к ответственности за любой долг, превышающий эту сумму (за исключением определенных обстоятельств, таких как мошенничество или введение в заблуждение). Если недвижимость продается за сумму, превышающую сумму, причитающуюся кредитору, заемщик или его наследники получат дополнительные средства.
Согласно документам Управления суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) за октябрь 2018 года, независимого федерального агентства, отчитывающегося перед министром финансов в том месяце, непогашенная задолженность по обратной ипотеке для канадцев взлетела до 3,42 млрд канадских долларов, установив новый рекорд как по ежемесячному, так и по годовому приросту. Дэниел Вонг из Better Dwelling написал, что скачок представляет собой увеличение на 11,57% по сравнению с сентябрем, что является вторым по величине ростом с 2010 года, на 844% больше, чем средний ежемесячный темп роста. Годовой прирост в 57,46% на 274% больше, чем средний годовой темп роста. [14]
Обратная ипотека в Канаде доступна через три финансовых учреждения - Home Equity Bank, Equitable Bank и Bloom Financial. Ни одна обратная ипотека, выпущенная в Канаде, не застрахована правительством из-за характера продукта. [15]
Стоимость получения обратной ипотеки от частного кредитора может превышать стоимость других видов ипотечных кредитов или кредитов на конвертацию акций. Точные расходы зависят от конкретной программы обратной ипотеки, которую приобретает заемщик, и варьируются от кредитора к кредитору. В зависимости от программы могут быть и другие расходы. [16]
Деньги, полученные по обратной ипотеке, по-прежнему считаются кредитом и, следовательно, не являются налогооблагаемым доходом. Поэтому они не влияют на государственные пособия по старости (OAS) или гарантированную надбавку к доходу (GIS) . [17]
Обратная ипотека наступает в силу — кредит плюс проценты должны быть погашены — когда заемщик умирает, продает недвижимость или переезжает из дома. В зависимости от программы обратная ипотека может быть переведена на другую недвижимость, если владелец переезжает. Досрочное погашение кредита — когда заемщик выплачивает кредит до наступления срока — может повлечь за собой штрафные санкции, в зависимости от программы. [16]
Ипотека под залог жилья , застрахованная FHA , или HECM, была подписана 5 февраля 1988 года президентом Рональдом Рейганом как часть Закона о жилищном строительстве и развитии общин 1987 года . [18] Первая HECM была выдана Марджори Мейсон из Фэрвея , штат Канзас , в 1989 году компанией James B. Nutter and Company . [19]
В Соединенных Штатах застрахованная FHA ипотека HECM (ипотека под залог жилья), также известная как обратная ипотека, является кредитом без права регресса. Проще говоря, заемщики не несут ответственности за погашение любого остатка по кредиту, который превышает чистую выручку от продажи их дома. Например, если последний заемщик покинул дом, а остаток по его застрахованной FHA обратной ипотеке составил 125 000 долларов, а дом был продан за 100 000 долларов, ни заемщик, ни его наследники не будут нести ответственности за 25 000 долларов по обратной ипотечной ссуде, которые превышают стоимость их дома. Дополнительные 25 000 долларов будут выплачены из страховки FHA, которая была приобретена при получении кредита HECM. Обратная ипотека не может быть перевернутой. Стоимость ипотечного страхования FHA составляет единовременную плату в размере 2% от оценочной стоимости дома и ежегодную плату в размере 0,5% от непогашенного остатка по кредиту. [20]
Согласно статье 2015 года в журнале Journal of Urban Economics , около 12% заемщиков по обратной ипотеке HECM в США допустили дефолт по «своим налогам на имущество или страхованию домовладельцев» — «относительно высокий уровень дефолта». [21] Однако данные были получены от участников в период 2006–2011 годов и сравнены с домовладельцами с форвардной ипотекой, а не с домовладельцами без ипотеки. Это исследование привело к реформе обратной ипотеки в 2013 году: домовладельцы могли снять только 60% своих доступных доходов в первый год. Пенсионеры обычно не имеют такого же уровня дохода, чтобы позволить себе увеличение налогов и страхования, как люди с традиционной ипотекой. В Соединенных Штатах заемщики по обратной ипотеке, а также любой домовладелец могут столкнуться с конфискацией имущества, если они не обслуживают свои дома или не следят за страхованием домовладельцев и налогами на имущество . [4] ФБР , Генеральный инспектор и HUD призывают американских потребителей, особенно пожилых людей, быть осторожными при рассмотрении обратной ипотеки, чтобы избежать мошенничества . [ 22] HUD специально предупреждает потребителей «остерегаться мошенников, которые берут тысячи долларов за информацию, которая бесплатна для HUD». [23]
В исследовании 2018 года заемщики по обратной ипотеке имели значительно более высокую финансовую и жилищную удовлетворенность по сравнению с не заемщиками. [24] Обратная ипотека получила меньше жалоб, чем любой другой ипотечный продукт. Из общего числа 32 000 жалоб потребителей, полученных Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов (CFPB) в 2021 году, только около 300 из этих жалоб — менее 1% — были связаны с кредитами по обратной ипотеке. [25]
Чтобы претендовать на обратную ипотеку HECM в Соединенных Штатах, заемщики, как правило, должны быть в возрасте не менее 62 лет, а дом должен быть их основным местом жительства (вторые дома и инвестиционная недвижимость не подходят). [26]
25 апреля 2014 года FHA пересмотрело требования к возрасту HECM, чтобы распространить определенную защиту на супругов моложе 62 лет. Согласно старым правилам, обратная ипотека могла быть выдана только супругу, которому было 62 года или больше. Если умирал старший супруг, остаток по обратной ипотеке становился подлежащим уплате, если младший оставшийся в живых супруг не получал кредит HECM. Если этот младший супруг не мог погасить или рефинансировать остаток по обратной ипотеке, он или она были вынуждены либо продать дом, либо потерять его из-за обращения взыскания. Это часто создавало значительные трудности для супругов умерших ипотечных кредиторов HECM, поэтому FHA пересмотрело требования к праву в Mortgagee Letter 2014-07. [27] Согласно новым правилам, супруги, которым на момент оформления кредита было меньше 62 лет, сохраняют защиту, предлагаемую программой HECM, если умирает старший супруг, получивший ипотеку. Это означает, что оставшийся в живых супруг может продолжать жить в доме, не выплачивая остаток по ипотеке, при условии, что он или она будет вовремя платить налоги на имущество и страховку домовладельца, а также поддерживать жилье в приемлемом состоянии.
Чтобы обратная ипотека была жизнеспособным финансовым вариантом, существующие остатки по ипотеке обычно должны быть достаточно низкими, чтобы их можно было погасить за счет средств от обратной ипотеки. [28] Тем не менее, заемщики имеют возможность погасить свой существующий остаток по ипотеке, чтобы претендовать на обратную ипотеку HECM.
Обратная ипотека HECM соответствует стандартным требованиям FHA к типу недвижимости, то есть большинство жилых домов на 1–4 семьи, одобренных FHA кондоминиумов и PUD соответствуют требованиям. [29] Сборные дома также соответствуют требованиям, если они соответствуют стандартам FHA.
Перед началом процесса кредитования для одобренной FHA/HUD обратной ипотеки заявители должны пройти одобренный курс консультирования. [30] Одобренный консультант должен помочь объяснить, как работают обратные ипотечные кредиты, финансовые и налоговые последствия получения обратной ипотеки, варианты оплаты и расходы, связанные с обратной ипотекой. [31] Консультирование призвано защитить заемщиков, хотя качество консультирования подвергалось критике со стороны таких групп, как Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов. [1]
В опросе пожилых американцев, проведенном в 2010 году, 48% респондентов назвали финансовые трудности основной причиной получения обратной ипотеки, а 81% заявили о желании остаться в своих нынешних домах до самой смерти. [32]
Общий пул денег, который заемщик может получить от обратной ипотеки HECM, называется основным лимитом (PL), который рассчитывается на основе максимальной суммы требования (MCA), возраста самого молодого заемщика, ожидаемой процентной ставки (EIR) и таблицы факторов PL, опубликованной HUD. Подобно отношению кредита к стоимости (LTV) в мире прямой ипотеки, основной лимит по сути представляет собой процент от стоимости дома, который может быть предоставлен в кредит в соответствии с руководящими принципами FHA HECM. Большинство PL обычно находятся в диапазоне от 50% до 60% от MCA, но иногда они могут быть выше или ниже. В таблице ниже приведены примеры основных лимитов для различных возрастов и EIR и стоимости недвижимости в размере 250 000 долларов США. [33]
Деньги от обратной ипотеки могут быть распределены четырьмя способами в зависимости от финансовых потребностей и целей заемщика: [30] [34]
HECM с плавающей ставкой предлагает все вышеперечисленные варианты оплаты, а HECM с фиксированной ставкой предлагает только единовременную выплату.
Кредитная линия накапливает рост, что означает, что все, что доступно и неиспользовано по кредитной линии, будет автоматически расти по сложной ставке. Это означает, что заемщики, которые выбирают кредитную линию HECM, могут потенциально получить доступ к большему количеству наличных денег с течением времени, чем то, на что они изначально имели право при оформлении кредита.
Темп роста кредитной линии определяется путем прибавления 1,25% к первоначальной процентной ставке (ИПС), что означает, что кредитная линия будет расти быстрее, если процентная ставка по кредиту увеличится.
3 сентября 2013 года HUD ввело в действие Письмо ипотекодержателю 2013-27, которое внесло существенные изменения в сумму поступлений, которые могут быть распределены в течение первого года кредита. [35] Поскольку многие заемщики брали полные единовременные суммы (часто по рекомендации кредиторов) при закрытии и быстро тратили деньги, HUD стремилось защитить заемщиков и жизнеспособность программы HECM, ограничив сумму поступлений, которые могут быть доступны в течение первых 12 месяцев кредита.
Если общие обязательные обязательства (включая существующие остатки по ипотеке, все расходы на закрытие, просроченные федеральные долги и расходы на покупку), подлежащие уплате по обратной ипотеке, составляют менее 60% от основного лимита, то заемщик может получить дополнительные средства в размере до 60% от основного лимита в течение первых 12 месяцев. Любые оставшиеся доступные средства могут быть получены через 12 месяцев.
Если общая сумма обязательных обязательств превышает 60% от основного лимита, то заемщик может получить дополнительно 10% от основного лимита при наличии возможности.
Закон о жилищном строительстве и экономическом восстановлении 2008 года предоставил заемщикам по ипотеке HECM возможность приобрести новое основное жилье за счет кредитных средств HECM — так называемая программа HECM for Purchase [36] , вступившая в силу в январе 2009 года. «HECM for Purchase» применяется, если «заемщик в состоянии выплатить разницу между HECM и ценой продажи и расходами на закрытие сделки по недвижимости». [30] Программа была разработана для того, чтобы позволить пожилым людям приобрести новое основное жилье и получить обратную ипотеку в рамках одной сделки, исключив необходимость повторного закрытия сделки. Техас был последним штатом, разрешившим обратную ипотеку на покупку. [37] [38]
В отличие от традиционных форвардных ипотечных кредитов, в мире обратной ипотеки нет счетов условного депонирования. Налоги на имущество и страхование домовладельцев оплачиваются домовладельцами самостоятельно, что является требованием программы HECM (наряду с оплатой других имущественных сборов, таких как взносы в HOA). [39]
Если заявитель на обратную ипотеку не соответствует удовлетворительным стандартам кредитоспособности или остаточного дохода, требуемым в соответствии с новыми руководящими принципами финансовой оценки, введенными FHA 2 марта 2015 года, кредитор может потребовать отложить выплату ожидаемой продолжительности жизни (LESA). LESA выделяет часть суммы пособия по обратной ипотеке для уплаты налогов на имущество и страховки на ожидаемую оставшуюся продолжительность жизни заемщика. FHA внедрила LESA для сокращения дефолтов, основанных на неуплате налогов на имущество и страховки.
В руководстве Американской ассоциации юристов [40] говорится, что, как правило,
Деньги, полученные от обратной ипотеки, считаются авансом по кредиту. Поэтому они не облагаются налогом и напрямую не влияют на пособия по социальному обеспечению или Medicare . Однако руководство Американской ассоциации юристов [40] по обратной ипотеке объясняет, что если заемщики получают Medicaid , SSI или другие государственные пособия, авансы по кредиту будут считаться «ликвидными активами», если деньги хранятся на счете (сберегательном, текущем и т. д.) после окончания календарного месяца, в котором они были получены; заемщик может потерять право на такие государственные программы, если общие ликвидные активы (обычно наличные) превышают разрешенные этими программами. [42]
Обратная ипотека HECM не подлежит выплате до тех пор, пока последний заемщик (или супруг, не берущий кредит) не умрет, не продаст дом или не проживет в нем более 12 месяцев. [43] Кредит также может стать подлежащим выплате, если заемщик не платит налоги на имущество или страховку домовладельца, допускает значительное ухудшение состояния дома или передает право собственности на имущество лицу, не являющемуся заемщиком (за исключением трастов, которые соответствуют требованиям HUD). [44]
Ипотечные кредиты под залог жилья составляют 90% всех обратных ипотечных кредитов, выданных в США. По состоянию на май 2010 года насчитывалось 493 815 активных кредитов HECM. [45] По состоянию на 2006 год количество ипотечных кредитов HECM, которые HUD уполномочен страховать в соответствии с законом об обратной ипотеке, было ограничено 275 000. [46] Однако посредством ежегодных актов об ассигнованиях Конгресс временно расширил полномочия HUD по страхованию HECM, несмотря на установленные законом ограничения. [47]
Рост программы в последние годы был очень быстрым. В 2001 финансовом году было выдано 7781 кредит HECM. К финансовому году, закончившемуся в сентябре 2008 года, годовой объем кредитов HECM превысил 112 000, что на 1300% больше за шесть лет. В финансовом году, закончившемся в сентябре 2011 года, объем кредитования сократился в результате финансового кризиса, но остался на уровне более 73 000 кредитов, которые были выданы и застрахованы через программу HECM. [48]
С момента создания программы HECM аналитики ожидали дальнейшего роста объема кредитования по мере старения населения США. В 2000 году Бюро переписи населения подсчитало, что 34 миллиона из 270 миллионов жителей страны были в возрасте шестидесяти пяти лет или старше, [49] при этом прогнозируя, что эти два показателя вырастут до 62 и 337 миллионов соответственно в 2025 году. [50] Кроме того, Центр исследований пенсионного обеспечения при Бостонском колледже подсчитал, что более половины пенсионеров «могут оказаться не в состоянии поддерживать свой уровень жизни на пенсии». [51] Низкие показатели принятия могут быть частично объяснены неэффективными аспектами рынка обратной ипотеки, включая высокие наценки, сложность продукта, недоверие потребителей к кредиторам обратной ипотеки и отсутствие прозрачности ценообразования. [52]
Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC), спонсируемая правительством организация, аналогичная Fannie Mae и Freddie Mac в США, предоставляет услуги по улучшению кредитного качества коммерческим банкам, которые выдают обратную ипотеку. Помимо предоставления ликвидности банкам путем секьюритизации , HKMC может предложить гарантию основной суммы обратной ипотеки до определенного процента от стоимости кредита. С 2016 года обратная ипотека доступна домовладельцам в возрасте 55 лет и старше в 10 различных банках. [53] Заявители также могут увеличить стоимость кредита, заложив свои полисы страхования жизни в деньгах в банк. Что касается использования выручки, заявителям разрешено единовременно снимать средства для оплаты обслуживания имущества, медицинских и юридических издержек в дополнение к ежемесячной выплате. [53]
Пробная программа обратной ипотеки была запущена в 2013 году Финансовой надзорной комиссией Министерства внутренних дел . Taiwan Cooperative Bank был первым банком, предложившим такой продукт. По состоянию на июнь 2017 года обратная ипотека доступна в общей сложности в 10 финансовых учреждениях. Однако социальная стигма , связанная с не сохранением недвижимости для наследования, помешала широкому распространению обратной ипотеки. [54]
Обратная ипотека подвергалась критике за несколько серьезных недостатков:
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )