Ипотечный сервисер — это компания, которой некоторые заемщики выплачивают свои ипотечные платежи по кредитам и которая оказывает другие услуги, связанные с ипотекой и ипотечными ценными бумагами. Ипотечный сервисер может быть субъектом, который инициировал ипотеку, или он мог приобрести права на обслуживание ипотеки у первоначального ипотечного кредитора. [1] Обязанности ипотечного сервисера различаются, но обычно включают прием и регистрацию ипотечных платежей; расчет плавающих процентных ставок по кредитам с плавающей ставкой; уплату налогов и страховки со счетов условного депонирования заемщика ; переговоры о реструктуризации и изменении ипотеки в случае дефолта; и проведение или надзор за процессом обращения взыскания , когда это необходимо. [2]
Многие заемщики путают своего ипотечного обслуживателя со своим кредитором. Ипотечный обслуживатель может быть кредитором заемщика, но часто выгодные права на выплату основного долга и процентов по ипотечным кредитам продаются инвесторам, таким как Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , FHA и частным инвесторам в сделках по секьюритизации ипотечных кредитов . Банковские организации часто выполняют ипотечное обслуживание не только для ипотечных кредитов, которые они выдают, но и для других, где они приобрели права на обслуживание. [3]
В июле 2009 года отрасль ипотечного обслуживания подверглась критике за явное нежелание многих обслуживающих организаций модифицировать ипотечные кредиты с плавающей ставкой, удерживаемые домовладельцами, находящимися на грани лишения права выкупа в Соединенных Штатах . Несмотря на давление со стороны администрации президента Барака Обамы на обслуживающих организаций ипотечного кредитования с целью постоянного изменения тысяч кредитов, чтобы сделать их более доступными и предотвратить лишения права выкупа, возникли обвинения в том, что у обслуживающих организаций был очевидный конфликт интересов, который заставил их остановить или замедлить процесс изменения во многих случаях. Инсайдеры отрасли и эксперты по правовым вопросам назвали прибыльные сборы, которые ипотечные обслуживающие организации взимают с домовладельцев, не выполняющих свои обязательства, основной причиной медленного и сложного процесса изменения ипотеки. [4]
В октябре 2010 года многие крупные ипотечные сервисы в Соединенных Штатах подверглись пристальному вниманию СМИ и правительства за предполагаемое ненадлежащее обращение с большим количеством конфискаций, проходящих через судебную систему. Обвинения включали обработку конфискаций с отсутствующими или сомнительными документами (включая документы, показывающие надлежащую цепочку прав собственности со стороны инвестиционного банка), фальсификацию дат и другой информации в документах о конфискации и « робо-подписание », практику оплаты неквалифицированному персоналу для подписания сотен или тысяч документов о конфискации в день, часто без надлежащего рассмотрения документов. [5]
Предполагаемые проблемы, связанные с мошенничеством при взыскании задолженности, были настолько широко распространены и популяризированы средствами массовой информации, что конгрессмен США Максин Уотерс объявила, что подкомитет Палаты представителей США по жилищным вопросам проведет слушания 18 ноября 2010 года для изучения проблем, возникающих в сфере обслуживания ипотечных кредитов. [6]
Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) 2003 года защищает военнослужащих, находящихся на действительной военной службе , от гражданских судебных разбирательств (таких как лишение права выкупа) во время службы в своей стране. SCRA также ограничивает процентную ставку, которую военнослужащий, находящийся на действительной военной службе, может взимать с любого непогашенного долга (обеспеченного до его развертывания) до 6% (шесть процентных пунктов). Несмотря на эти особые меры защиты, предоставленные военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, в новостях появились сообщения о том, что крупные ипотечные сервисы и инвестиционные банки незаконно взимали завышенные суммы с семей военнослужащих, чьи члены находились на действительной военной службе, по их ипотечным кредитам. [7]
В январе 2011 года JP Morgan Chase , второй по величине банк США по доле рынка, признал, что незаконно завысил цену на ипотеку на жилье примерно 4000 военнослужащих, находящихся на действительной службе, и случайно лишил ипотеки 14 семей. Столкнувшись с давлением со стороны иска морской пехоты США по поводу нарушений, Chase объявил, что будет работать над отменой незаконных конфискаций и отправил 2 миллиона долларов 4000 семей военнослужащих в качестве компенсации, подразумевая, что ипотечный банк завысил цену на ипотеку на каждую семью в среднем на 500 долларов. По состоянию на январь 2011 года судебные иски относительно завышенной цены все еще находятся на рассмотрении. [8]
Генеральный прокурор Делавэра Бо Байден направил письмо нескольким крупным кредитным учреждениям с требованием пересмотреть их операции, чтобы защитить действующих военнослужащих от незаконных ипотечных переплат и мошеннических изъятий. В число этих учреждений вошли Citigroup, Inc. , Bank of America Corp. , Wells Fargo & Co. , PNC Financial Services Group Inc. , Ally Financial Inc. и Goldman Sachs Group Inc. 's Litton Loans. [9]
Споры об ошибках в обслуживании ипотеки не ограничиваются Соединенными Штатами. Более 18 000 британских домовладельцев, имеющих ипотечные кредиты с плавающей ставкой в Yorkshire Bank и Clydesdale Bank, обнаружили в июле 2010 года, что их ежемесячные плавающие процентные ставки были рассчитаны неправильно из-за ошибки программного обеспечения. В результате исправленный график погашения ипотеки привел к увеличению платежей в среднем на несколько сотен фунтов в год. [10]
В Ирландии 436 держателей ипотечных кредитов в Allied Irish Bank узнали в 2009 году, что с них взимали переплату в среднем на €900. В своем заявлении банк заявил: «Ошибка произошла, когда с клиентов взимали процентную ставку, которая не соответствовала соотношению суммы кредита к стоимости на их счете». [11]
Австралийский бизнесмен, владевший 3 блоками недвижимости с несколькими деловыми партнерами, выиграл судебное решение против National Australia Bank в 2010 году, в котором Верховный суд Нового Южного Уэльса установил, что банк неправильно взимал избыточные проценты по связанным ипотечным кредитам в двух отдельных случаях. В течение одного периода времени процентная ставка по ипотеке должна была быть установлена на уровне 5,65%, но NAB неправильно взимал 5,85%. В другой момент во время обслуживания ипотеки National Australia Bank неправильно взимал «стандартную» процентную ставку в размере 20%, когда он должен был взимать менее 6%, поскольку кредит не был в состоянии дефолта . Даже если бы у австралийского банка были законные основания взимать такую ставку дефолта, эта ставка должна была быть только на дополнительные 4%, а не 14%, согласно решению судьи Стивена Ротмана. Все разбирательство длилось шесть лет. [12]